Landlord wins rent arrears case against tenants; eviction and relocation claims dismissed; interest rate increase denied.

Répertoire n° 2772/2024

E-BAIL-223/24

Audience publique du 18 décembre 2024

____________________________________________________________

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2) la société en commandite simple SOCIETE2.) S.e.c.s., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- parties défenderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE4.), avocats à Esch-sur-Alzette.

______________________________________________________________________

Faits

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 3 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 24 mai

2024, date à laquelle l’affaire fut fixée au 27 septembre 2024.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties

demanderesse et défenderesses furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Le tribunal refixa l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du 22

novembre 2024, lors de laquelle l’affaire fut utilement retenue.

Les mandataires des parties demanderesse et défenderesses furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 27 décembre 2023, et ayant commencé à partir du 15

novembre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après la société SOCIETE1.))

a donné en location à PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) S.e.c.s., une partie d’un

immeuble d’habitation et de commerce, située à ADRESSE3.), connus sous l’enseigne

« ENSEIGNE1.) ».

Il ressort encore du contrat de bail que :

« Pour la partie commerciale

- Du 15 novembre 2023 au 31 décembre 2023 aucun loyer n’est dû.

- A partir du 1er janvier 2024, le loyer pour la partie commerciale sera fixé à 4.000 €,

majoré de 17 % de TVA au montant de 680 €, soit un montant de 4.680 €…

- Le 1er juillet 2024, le loyer hors TVA en vigueur sera augmenté de 500 € majoré de

17 % de TVA au montant de 85 €, soit un montant total de 585 €.

- Le 1er janvier 2025, le loyer hors TVA en vigueur sera augmenté de 500 € majoré de

17 % de TVA au montant de 85 €, soit un montant total de 585 €.

- Le 1er juillet 2025, le loyer hors TVA en vigueur sera augmenté de 700 € majoré de

17 % de TVA au montant de 119 €, soit un montant total de 819 €.

Pour la partie privative

- Le loyer pour la partie privative à usage d’habitation privative est fixé à 900 € et payable

pour la première fois le 1er janvier 2024. Ce loyer n’est soumis ni à la TVA ni à

l’adaptation à l’indice du coût de la vie. »

Par requête déposée le 3 mai 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la

société SOCIETE1.) fait convoquer PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) S.e.c.s. à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail commercial pour les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer

le montant de 22.320 € à titre d’arriérés de loyer et la somme de 2.736,25 € à titre de

charges, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour

les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre

parties aux torts des locataires, et ce au plus tard le 16e jour après la notification du

jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir condamner solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour le tout, les parties défenderesses à lui payer le montant de

18.540 € à titre d’indemnité de relocation avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu’à solde, elle sollicite l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de les

parties

défenderesses

à lui payer une indemnité de

1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la majoration du

taux d’intérêt et elle se réserve le droit d’augmenter sa demande pécuniaire en cours

d’instance.

Arriérés de loyer et charges

A l’audience des plaidoiries du 27 septembre 2024, la société SOCIETE1.) a augmenté

sa demande pécuniaire au montant de 41.503,32 €, à titre d’arriérés jusqu’au mois de

septembre 2024 inclus et le montant de 2.736,25 € à titre de charges non payées.

A l’audience des plaidoiries du 22 novembre 2024, la société SOCIETE1.) a diminué sa

demande pécuniaire au montant de 36.421,65 €, à titre d’arriérés jusqu’au mois de

novembre 2024 inclus et a renoncé à sa demande en paiement des charges, ce montant

ayant été réglé.

En cours de délibéré, en date du 22 novembre 2022, la société SOCIETE1.) informe le

tribunal qu’elle diminue encore sa demande pécuniaire au montant de 29.609,57 €, le

loyer du mois de novembre 2024 ayant également été payé.

Le mandataire des parties défenderesses conteste la demande adverse quant au principe

et au quantum.

Les parties défenderesses font valoir que le contrat de bail serait un contrat prérempli et

que l’objet du bail serait « une partie d’un immeuble et la licence de cabaretage ».

SOCIETE1.) se serait engagée à « donner cette licence de cabaretage ». Or la société

SOCIETE1.) « n’a pas fait le nécessaire et n’a partant pas fait les démarches nécessaires

pour que PERSONNE1.) obtienne cette licence de cabaretage. »

PERSONNE1.) explique qu’elle n’a pas pu ouvrir son café avant d’avoir obtenu la

licence. Elle fait valoir avoir reçu la licence qu’en date du 15 avril 2024, après plusieurs

échanges de SMS avec le responsable commercial de SOCIETE1.). Ce dernier lui aurait

annoncé qu’elle pouvait ouvrir le café, mais un soir après le passage de la police, le café

a été fermé. PERSONNE1.) fait valoir qu’elle voulait ouvrir en janvier 2024, mais qu’elle

se serait trouvée dans l’impossibilité d’exploiter, parce que la société SOCIETE1.)

n’aurait pas respecté son engagement transactionnel. Le dossier aurait été bloqué auprès

de la douane et il aurait appartenu à SOCIETE1.) de débloquer le dossier en faveur de

SOCIETE2.). Elle soulève l’exception d’inexécution, sinon des troubles de jouissance

pour justifier le non-paiement des loyers pour la période de janvier 2024 au 15 avril 2024.

A l’audience des plaidoiries, elle demande encore à titre subsidiaire une comparution des

parties.

Les parties défenderesses contestent encore la somme réclamée à titre de charges. Elles

font valoir que SOCIETE1.) réclame les montants de 936 € à titre de « nettoyage

installation débit » et de 468 € au titre du « contrat de maintenance Machine à café », sans

cependant être intervenu une seule fois. Les parties défenderesses contestent encore la

facture relative à l’entretien annuel de la chaudière d’un montant de 614,25 €, de même

que les frais d’enregistrement.

A titre subsidiaire, à l’audience des plaidoiries du 27 septembre 2024, les parties

défenderesses se sont engagées à payer le solde dû. Elles ont demandé au tribunal de fixer

le solde des arriérés et de refixer l’affaire pour statuer sur la demande en résiliation. A

titre plus subsidiaire encore, elles ont demandé un délai de déguerpissement de 6 mois.

La société SOCIETE1.) explique que, conformément à l’annexe 1 du contrat de bail, elle

a mis à disposition des preneurs la licence volante de cabaretage. « Il appartient au gérant

de la société de demander l’autorisation de gérer un débit de boissons alcooliques. » Elle

fait valoir qu’en tout état de cause et conformément à l’article 3 du contrat de bail, les

parties défenderesses restent tenues de s’acquitter des loyers, y compris en cas

d’éventuelles

restrictions

d’exploitation

découlant

de

dispositions

légales,

réglementaires, ou administratives.

Il ressort des pièces versées en cause et des explications données, que la société

SOCIETE1.) a, en tant que bailleresse, respecté ses obligations contractuelles en mettant

à disposition des parties défenderesses la licence volante de cabaretage. Les démarches à

effectuer afin d’obtenir l’autorisation de gérer un débit de boissons incombent au

locataire. Il ressort encore des pièces versées en cause et des déclarations faites à

l’audience que le café était ouvert dès janvier 2024, même s’il avait fermé

temporairement.

L’exceptio non adimpleti contractus n’est admise par la jurisprudence qu’avec prudence.

Elle n’est admise que si les manquements du bailleur sont prouvés et indiscutables.

Il suit des considérations qui précèdent que l’exception d’inexécution soulevée ne saurait

être retenue. Le moyen tiré des troubles de jouissance est également à rejeter.

Au vu des pièces versées en cause et des développements qui précèdent, il n’y a pas lieu

d’ordonner une comparution des parties.

En ce qui concerne les charges réclamées, il convient de noter que la société SOCIETE1.)

réclame les frais de nettoyage de l’installation débit, les frais de maintenance de la

machine à café, les frais de l’entretien annuel de la chaudière et du ramonage de la

cheminée et les frais d’enregistrement en s’appuyant tant sur le contrat de bail que sur des

factures.

Au vu des articles III, VI et VII 2) du contrat de bail commercial signé entre parties et des

factures versées en cause, la demande de la société SOCIETE1.) en paiement du montant

de 2.736,25 € à titre de charges est également fondée. La société SOCIETE1.), ayant

déduit une partie des montants payés de la somme réclamée à titre de charges, elle renonce

à sa demande en paiement des charges.

La demande de la société SOCIETE1.) est, au vu des pièces versées en cause, des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

29.609,57 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de novembre 2024 inclus, de sorte

qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

Au vu des éléments de la cause, et notamment du fait que les parties défenderesses ont

payé la somme de 6.480 € au mois d’août 2024, la somme de 11.893,75 € au mois de

septembre 2024, et deux fois le montant de 6.812,08 € pour les mois d’octobre et

novembre 2024 et au vu de l’engagement et de la bonne foi de PERSONNE1.), le tribunal

considère que les manquements des parties défenderesses ne sont pas suffisamment

graves pour justifier en l’espèce une résiliation du bail.

L’indemnité de relocation

En l’espèce, la société SOCIETE1.) requiert la somme de 20.436,06 € à titre

d’indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer.

L’article 1760 du code civil dispose : « En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Les parties ont convenu à l’article XII in fine du contrat de bail que « en cas de rupture

anticipative, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de relocation dont le montant

ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans préjudice quant à tous

autres droits dans le chef de la bailleresse ».

Au vu du fait que le contrat de bail conclu entre parties n’a pas été résilié, la demande de

la société SOCIETE1.) est à déclarer non fondée.

Solidarité

Etant donné qu’il ressort du contrat de bail conclu entre parties que les locataires sont

tenus solidairement et indivisiblement des obligations découlant du bail, il y a lieu de

prononcer la condamnation solidaire des parties défenderesses au paiement des montants

retenus.

Majoration du taux d’intérêt

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt légal, la partie

demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de justifier le

recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution. »

Au vu de l’importance de la somme due, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du

présent jugement.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 400 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant

en

matière

de

bail,

statuant,

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 29.609,57 € à titre d’arriérés de loyer ;

condamne PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) S.e.c.s. solidairement à payer à la

société

anonyme

SOCIETE1.)

S.A.

la

somme

de

29.609,57 €, avec les intérêts légaux à partir du 3 mai 2024, date de la demande en justice,

jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en résiliation du

contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE1.) et de la société SOCIETE2.)

S.e.c.s. ;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une

indemnité de relocation ;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) S.e.c.s. solidairement à payer à la

société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de 400 € à titre d’indemnité sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) et la société SOCIETE2.) S.e.c.s. solidairement aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE6.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE5.), qui ont signé

le présent jugement.