Landlord wins eviction and rent case against tenants; court orders immediate move-out and partial provisional execution.

Répertoire n° 2771/2024

E-BAIL-312/24

Audience publique du 18 décembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

1)

PERSONNE3.),

2)

PERSONNE4.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat

à Luxembourg,

3)

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE4.), avocat à

Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 21 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 25

septembre 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 20 novembre

2024.

A cette audience, le mandataire de la partie demanderesse, le mandataire des parties

défenderesses PERSONNE3.) et PERSONNE4.), et le mandataire de la partie

défenderesse SOCIETE1.) s.àr.l. furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 21

juin 2024, PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), a fait convoquer PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et SOCIETE1.) s.àr.l. aux fins de les voir condamner solidairement,

sinon in solidum, sinon conjointement, sinon chacun pour sa part au paiement de la

somme de 5.300 € du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de

mai et juin 2024, avec les intérêts à partir de la présente requête, sinon à partir du

jugement à intervenir jusqu’à solde, pour constater la violation grave des obligations

contractuelles dans le chef du locataire, constater la résiliation aux torts exclusifs des

locataires sub 1 à 3, partant prononcer la résolution avec effet immédiat du contrat de

bail d’habitation signé entre parties, sinon prononcer la résiliation judiciaire immédiate

du contrat de bail pour fautes graves dans le chef de la locataire, condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon conjointement, sinon chacun pour sa part les

parties défenderesses à payer à la requérante une indemnité de relocation de 6 mois et

ordonner le déguerpissement des locataires à compter de la notification du jugement à

intervenir.

Odette KIEFER, épouse PERSONNE2.), requiert encore l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon conjointe,

sinon chacun pour sa part des parties défenderesses à lui payer une indemnité de 1.500

€ sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous

autres droits, moyens et actions.

PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), expose que, « suivant contrat de bail

d’habitation, prenant effet le 9 novembre 2020, elle a donné en location une maison

d’habitation sise au ADRESSE2.) à ADRESSE2.), devant être utilisée à des fins

d’habitation, à PERSONNE3.), PERSONNE4.) et la société SOCIETE1.) s.àr.l.. Les

3 défendeurs sont tenus solidairement, sinon in solidum, sinon conjointement, sinon

chacun pour sa part. Les locaux loués sont occupés par PERSONNE3.) et

PERSONNE4.). Au jour de la requête, tous les loyers payés l’ont été par la société

SOCIETE1.) s.àr.l. qui refuse cependant de s’exécuter pour les loyers de mai et juin

2024.

L’article 1er prévoit qu’en cas de faillite ou de liquidation de la société

SOCIETE1.) s.àr.l., le présent contrat continue en tout état de cause à courir à l’égard

de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) qui restent tenus de toutes les obligations du

présent bail et notamment le paiement du loyer et des charges. L’article 3 dudit contrat

prévoit un loyer mensuel de 2.500 € et des avances sur charges de 150 €.

Conformément à l’article 12 du contrat de bail, les locataires sont tenus solidairement

et indivisement de toutes les obligations découlant du contrat de bail. Il s’agit d’une

clause insérée dans le contrat de bail permettant au propriétaire de réclamer la totalité

des loyers, des charges et indemnités pour dégâts éventuels, à n’importe quel

locataire. Les arriérés de loyer sont incontestatbles conformément à l’article 1728 du

Code civil, selon lequel le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes

convenus. »

A l’audience des plaidoiries, Odette KIEFER, épouse PERSONNE2.), augmente sa

demande et réclame la somme de 18.550 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur

charges des mois de mai 2024 à novembre 2024 inclus.

Le mandataire de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) fait valoir que ses mandants ont

vendu leur maison et ont acheté un appartement à construire. Il explique que « la

société SOCIETE1.) s.àr.l. s’était engagée à loger PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

pendant le temps de construction, de payer 100 € en plus à partir de décembre 2020,

portant le montant d’un loyer mensuel à payer de 2.200 € à 2.300 € et qu’en avril 2024,

la société a informé ses clients que le bien est prêt à être réceptionné. PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) se déplacent et se voient remettre par PERSONNE5.), en date du 24

avril 2024, un constat d’achèvement avec une annexe comportant différents travaux à

achever et les clefs provisoires. »

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) expliquent qu’ils « ne vivent pas dans leur bien à

cause du comportement de SOCIETE1.) s.àr.l.. » Ils font encore valoir que la demande

adverse est accepté dans son principe par rapport à demande de loyers impayés. Le

montant des avances sur charges de 150 € n’est pas contesté, mais sur le montant du

loyer à hauteur de 2.500 €, la société SOCIETE1.) s.àr.l. doit verser 2.300 € par mois.

« SOCIETE1.) s.àr.l. s’est engagé par écrit à payer le montant mensuel de 2.300 €, elle

a payé pendant des années, de sorte que c’est un droit acquis et il appartient à la société

SOCIETE1.) s.àr.l. de continuer à le faire. » PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

demandent partant au tribunal de condamner SOCIETE1.) s.àr.l. au paiement mensuel

de 2.300 € et de les tenir quitte et indemne à hauteur du montant mensuel de 2.300 €.

Le mandataire de la société SOCIETE1.) s.àr.l. soulève l’incompétence du juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer quant à la demande en paiement des arriérés de

loyer vis-à-vis de la société SOCIETE1.) s.àr.l.. Il fait valoir qu’il ressort clairement

de l’article 1 du contrat de bail que SOCIETE1.) s.àr.l. a signé le contrat que « dans le

cadre d’une opération immobilière avec PERSONNE3.) et PERSONNE4.). »

« Seulement PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont à considérer comme locataires,

SOCIETE1.) s.àr.l. n’étant intervenu uniquement dans le cadre de ses engagements

pris dans le cadre de son opération immobilière. »

A titre subsidiaire, au vu de « la résiliation du contrat par SOCIETE1.) s.àr.l. en date

du 18 mars 2024 avec prise d’effet le 31 mai 2024 et acceptation par PERSONNE1.)

de cette résiliation avec effet au 18 juin 2024, toute obligation de payer devra cesser

en date du 31 mai 2024, subsidiairement en date du 18 juin 2024 et la demande devra

être déclarée non fondée pour la période postérieure. »

Le contrat de bail d’habitation « loue aux locataires qui acceptent une maison sise à

ADRESSE2.), dénommée ci-après les lieux loués. Le présent contrat a été signé par la

société SOCIETE1.) SARL dans le cadre d’une opération immobilière avec

PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Cependant uniquement PERSONNE3.) et PERSONNE4.) occupent personnellement

les lieux loués et sont considérés comme étant les locataires pour l’exécution du

présent contrat de bail. »

Il y a également lieu de relever que le nom commun de locataire signifie « celui qui

occupe une maison ou une partie d’une maison. » et que « Le bail à loyer est un contrat

par lequel le bailleur s’engage à faire jouir le locataire d’un logement moyennant le

paiement d’un loyer. »

Les lieux, qui ne peuvent uniquement servir à des fins d’habitation, sont occupés par

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), qui se sont engagés à respecter les clauses reprises

dans les articles du contrat de bail.

Il ressort des développements qui précèdent et des termes clairs du contrat de bail, que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont les locataires du contrat de bail d’habitation

ayant pris effet le 9 novembre 2020.

La demande en paiement formée contre SOCIETE1.) s.àr.l., n’étant pas locataire,

même pour une créance relevant du bail à loyer, ne tombe pas dans le champ

d’application de l’article 3, 3° du code précité et le tribunal se déclare incompétent

pour connaître de la demande portée contre la société SOCIETE1.) s.àr.l..

La demande de Odette KIEFER, épouse PERSONNE2.), est au vu des pièces versées

en cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant

réclamé de 18.550 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Etant donné qu’il ressort du contrat de bail conclu entre parties que les locataires sont

tenus solidairement et indivisiblement de toutes les obligations découlant du présent

contrat de bail, il y a lieu de prononcer la condamnation solidaire de PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) au paiement des montants retenus.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments

de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 18.550 € à titre d’arriérés de loyer et

d’avances sur charges, constitue une violation grave des obligations des locataires

justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ces derniers, sauf à

accorder à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un délai de 1 mois pour libérer les lieux.

L’indemnité de relocation

L’article 1760 du code civil dispose : « En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis à

la disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no 408).

En l’espèce, comme PERSONNE3.) et PERSONNE4.) occupent toujours le bien donné

à bail, la demande en obtention d’une indemnité de relocation est prématurée en ce

qu’elle tend à la réparation d’un préjudice futur.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement

en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges impayées. En ce qui

concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis

s’y opposent.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de Odette KIEFER, épouse PERSONNE2.),

est fondée jusqu'à concurrence de 500 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

se déclare incompétent pour connaître de la demande introduite contre la société

SOCIETE1.) s.àr.l. ;

dit fondée la demande de Odette KIEFER, épouse PERSONNE2.), pour le montant

réclamé de 18.550 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges des mois de mai

2024 à novembre 2024 inclus ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à Odette KIEFER,

épouse PERSONNE2.), la somme de 18.550 €, avec les intérêts légaux sur la somme de

5.300 € à partir du 21 juin 2024, et sur la somme de 13.250 € à partir du 20 novembre

2024, date des demandes en justice, jusqu’à solde ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 1 mois à partir de la notification du présent

jugement ;

au besoin, autorise la requérante à faire expulser PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

rejette la demande en allocation d’une indemnité de relocation ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

dit fondée la demande de Odette KIEFER, épouse PERSONNE2.), en allocation d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à Odette KIEFER,

épouse PERSONNE2.), une indemnité de procédure de 500 € sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE6.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE5.), qui ont

signé le présent jugement.