Landlord wins eviction for serious breach; tenant ordered to vacate with 40-day deadline and 1,000 euro occupation fee.

Rép. no. 4022/24

Dossier no. L-BAIL-796/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

MARDI, 17 DECEMBRE 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Samet KUR, avocat, en remplacement de

Maître Ersan ÖZDEK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, faisant défaut.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 5

novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

jeudi, 5 décembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02.

L’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 5 décembre 2024, lors de

laquelle Maître Samet KUR, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, se présenta pour la

partie demanderesse, tandis que la partie défenderesse faisait défaut.

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants

Suivant contrat de bail conclu en date du 19 mai 2022, prenant effet le même jour pour une

durée d’une année, bail tacitement renouvelable d’année en année, PERSONNE1.) a donné

en location à PERSONNE2.) une chambre meublée no 6 dans un immeuble sis à L-

ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque mois d’un loyer de 700

euros et d’une somme forfaitaire de 100 euros au titre de charges.

Le 14 juillet 2022, les parties ont convenu d’un changement de chambre, le locataire passant

de la chambre no 6 à la chambre no 8 dans l’immeuble sis à L-ADRESSE3.), aux mêmes

conditions que celles prévues dans le contrat initial.

B. La procédure et les prétentions de la partie requérante

Par requête déposée en date du 5 novembre 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation

de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer, pour :

- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail existant entre parties pour motifs graves dans

le chef de la partie défenderesse ;

- voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de 15 jours à partir de la notification du jugement à

intervenir, sinon faute par elle de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà

la partie requérante à la faire expulser par la force publique et à mettre ses meubles et effets

et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout à ses frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

- voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 1.000 euros ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante le montant de

20.054,60 euros au titre des loyers et charges en souffrance pour la période allant du mois

de septembre 2022 au mois d’octobre 2024, avec les intérêts de retard au taux légal

conformément aux articles 14 à 15-1 de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard, sinon en vertu de l’article 1153 du Code civil à compter

du jour de la demande en justice, sinon à compter du jugement à intervenir, chaque fois

jusqu’à solde ;

- voir dire que l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement ;

- voir dire fondée et justifiée la demande de la partie requérante à voir condamner la partie

défenderesse à lui payer le montant de 3.000 euros au titre de remboursement des frais et

honoraires d’avocat exposés ;

- partant, voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante ledit montant

avec les intérêts de retard depuis le jour de l’introduction de la requête jusqu’à solde ;

- voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de

procédure de 1.500 euros ;

- voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 796/24.

Lors des plaidoiries, PERSONNE1.) a augmenté sa demande à 21.654,60 euros au titre des

arriérés de loyers et de charges redus jusqu’au mois de décembre 2024 inclus.

Il échet de lui en donner acte.

Il résulte du récépissé de lettre recommandée de convocation que PERSONNE2.) n’a pas été

touchée à personne, de sorte que conformément à l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code

de procédure civile, il y a lieu de statuer par défaut à son égard.

C. L’argumentaire de la partie requérante

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante reproche au locataire de

ne pas honorer ses obligations de paiement du loyer, ce qui justifierait la résiliation du bail

aux torts exclusifs de la partie défenderesse.

D. L’appréciation du Tribunal

La demande de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire

recevable en la forme.

L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit présenter

un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

En l’espèce, la partie requérante réclame paiement des loyers et des charges venus à échéance

après l’introduction de sa requête. Ladite demande ayant un lien suffisant avec la demande

initiale est à déclarer recevable.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à PERSONNE1.) d’établir le bien-fondé de sa

demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 19 mai 2022,

prenant effet le même jour pour une durée d’une année, bail tacitement renouvelable d’année

en année, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une chambre meublée no 6

dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’avance le premier de chaque

mois d’un loyer de 700 euros et d’une somme forfaitaire de 100 euros au titre de charges.

Le 14 juillet 2022, les parties ont convenu d’un changement de chambre, le locataire passant

de la chambre no 6 à la chambre no 8 dans l’immeuble sis à L-ADRESSE3.), aux mêmes

conditions que celles prévues dans le contrat initial.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

Au vu du contrat de bail, des explications fournies par la partie requérante et en l’absence de

preuve de paiement du montant réclamé, la demande de PERSONNE1.) en paiement du

montant de 21.654,60 euros au titre des arriérés de loyers et des charges redus pour la période

du mois de septembre 2022 à décembre 2024 est à dire fondée.

Il convient donc de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

21.654,60 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts légaux à partir du

5 décembre 2024, jour de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde.

En application des articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et intérêts de retard, la partie requérante a droit à la majoration du taux d’intérêt

légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du

présent jugement.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des

loyers et des charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant la résiliation du bail.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si

le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle.

En l’espèce, compte tenu de l’importance des arriérés de loyers et des avances sur charges,

il échet de retenir que la partie défenderesse a gravement manqué à ses obligations de

locataire et que ce manquement justifie la résiliation du bail. Il y a partant lieu de prononcer

la résiliation du bail conclu entre parties pour faute grave dans le chef de la partie

défenderesse et de la condamner à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y

trouvent de son chef, dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent

jugement.

Au besoin, PERSONNE1.) est autorisé à faire expulser PERSONNE2.) des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef et à retirer tous les meubles et effets trouvés dans les

lieux loués, dans la forme légale et aux frais de PERSONNE2.), ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni

titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime

propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice

subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est

destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les

lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais

également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre

disposition des lieux.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation des lieux relève en principe de

l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette indemnité est généralement déterminée

en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins

démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE2.) à la

somme de 1.000 euros.

En ce qui concerne la demande de PERSONNE1.) en indemnisation de ses honoraires

d’avocat, il y a lieu de relever que la circonstance que l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile permet au juge, sur le fondement de l’équité, d’allouer à une partie un

certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires

d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son

préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d’établir les

éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une

relation causale entre la faute et le préjudice.

Le droit de se voir rembourser les frais d’avocat est ainsi soumis aux conditions strictes qui

doivent être remplies dans le cadre de toute demande en responsabilité civile (tant

contractuelle que délictuelle) et le juge est amené à vérifier dans chaque cas spécifique si les

conditions prévues pour l’engagement de cette responsabilité, à savoir une faute, un

préjudice et une relation causale directe entre la faute et le préjudice, sont cumulativement

réunies (Cour d’appel, 17 février 2016, n° 41704 du rôle; Tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, 17 octobre 2018, n° 183118 du rôle).

Afin de prospérer dans sa demande, il appartient à PERSONNE1.) de prouver une faute dans

le chef de PERSONNE2.), un préjudice dans son propre chef et un lien de causalité entre les

deux.

En l’espèce, PERSONNE1.) ne justifie ni d’une faute dans le chef de PERSONNE2.), ni

d’un préjudice dans son chef, les prétendus honoraires d’avocat n’étant aucunement justifiés.

Dans les circonstances données, il y a lieu de considérer que les conditions d’application des

articles 1382 et 1383 du Code civil ne sont pas réunies et la demande de PERSONNE1.) en

remboursement des frais et honoraires d’avocat engagés dans le cadre du présent litige, est

à dire non fondée.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en octroi d’une indemnité de

procédure est à dire fondée à concurrence du montant de 350 euros. La partie défenderesse

est dès lors condamnée à payer ledit montant de 350 euros à la partie requérante.

Les conditions de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile n’étant pas remplies, il

n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

PERSONNE2.) succombant à l’instance, les frais et dépens de l’instance sont à mettre à sa

charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande,

dit la demande de PERSONNE1.) recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 21.654,60 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 5 décembre 2024, jusqu’à solde,

ordonne la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à partir de la notification du présent jugement,

prononce la résiliation du contrat de bail conclu par les parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.),

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent

de son chef, dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de son chef et à retirer tous les meubles et effets trouvés dans les

lieux loués, dans la forme légale et aux frais de PERSONNE2.), ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à 1.000 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en indemnisation de ses frais d’avocat,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en octroi d’une indemnité de procédure à

concurrence du montant de 350 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 350 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI