Landlord partially awarded kitchen replacement costs after tenant contesting full damage scope and necessity.

Rép. no. 4021/24

Dossier no. L-BAIL-483/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

MARDI, 17 DECEMBRE 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par Maître Emilie DELGADO, avocat, en remplacement

de Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

ET

SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par Maître Arthur MIGNOLET, avocat, en remplacement

de Maître Emmanuel REVEILLAUD, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 8

juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du

lundi, 19 août 2024 à 09.00 heures, salle JP.1.19.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 7 novembre

2024, lors de laquelle Maître Emilie DELGADO, en remplacement de Maître Arsène

KRONSHAGEN, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Arthur

MIGNOLET, en remplacement de Maître Emmanuel REVEILLAUD, comparut pour la

partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été remis

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants

Suivant contrat de bail conclu en date du 3 décembre 2019, ayant pris effet au 3 décembre

2019 pour une durée de deux années, bail tacitement reconductible d’année en année, la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après désignée : la société

SOCIETE1.)) a donné en location à la société SOCIETE2.) SA (ci-après désignée : la société

SOCIETE2.)) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE3.) à usage de bureaux,

moyennant paiement d’un loyer indexé de 3.600 euros.

B. La procédure et les prétentions des parties

Par requête déposée en date du 8 juillet 2024, la société SOCIETE1.) a sollicité la

convocation de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, pour :

- voir condamner la partie défenderesse à lui payer le montant de 30.740 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ;

- voir condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 1.000

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

- voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 483723.

C. L’argumentaire des parties

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir que suite au

jugement du 22 février 2022 ayant notamment prononcé la résiliation du contrat de bail

conclu par les parties, la partie défenderesse a libéré les lieux loués fin mai 2022. La cuisine

se trouvant dans les lieux loués aurait été complètement brûlée et détruite. La partie

requérante disposerait d’un devis qui aurait été établi par la société SOCIETE3.) chiffrant le

coût de réparation de la cuisine à 30.740 euros. La partie défenderesse refuserait de régler le

susdit montant à la partie requérante. La demande est basée sur les articles 1728 et 1732 du

Code civil.

La partie défenderesse s’oppose à la demande tout en faisant valoir qu’elle ne conteste pas

la survenance d’un incendie dans la cuisine au cours de la location. Or, elle souligne que

toute la cuisine n’était pas brûlée, mais que seulement la hotte, les trois armoires se trouvant

en dessous de la plaque de cuisson ainsi que le plafond ont présenté des traces de brûlure et

ont été endommagés. Le reste de l’équipement de la cuisine se serait trouvé en bon état. Elle

aurait proposé à la partie requérante de réaliser les travaux elle-même, ce que celle-ci aurait

cependant refusé. Le devis produit aux débats par la partie requérante est contesté, dès lors

qu’il porte sur une cuisine de haute gamme contrairement à l’ancienne cuisine. La partie

défenderesse demande dès lors au tribunal de réduire la demande adverse à de plus justes

proportions et elle souligne qu’elle est prête à payer 3.500 euros. Subsidiairement, elle

sollicite l’institution d’une expertise pour constater et décrire les dégâts et dégradations

affectant tout ou en partie la cuisine, décrire les moyens à mettre en œuvre pour remédier

aux dégâts et dégradations, en chiffrer le coût, vérifier la facturation, surveiller la réfection

des travaux, s’il y a lieu, et dresser les comptes entre parties.

La partie requérante s’oppose à l’institution d’une expertise qui ne serait pas réalisable, dès

lors que la cuisine aurait entretemps été remplacée et pour défaut de pertinence au vu de

l’évidence de l’affaire. Elle insiste sur le fait que la cuisine a été totalement détruite lors de

l’incendie.

D. L’appréciation du Tribunal

La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi

est à dire recevable en la forme.

Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le

preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a

péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu

sans sa faute.

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve,

il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur.

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité est une

présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire.

Cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les dégradations sont dues au simple usage

normal et légitime de la chose louée ou l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas

imputable ou que certains dégâts existaient lors de la délivrance du bien loué, sauf si le

locataire a reconnu que les lieux se trouvaient en bon état.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la société SOCIETE1.) d’établir le bien-fondé de

sa demande.

Suivant contrat de bail conclu en date du 3 décembre 2019, ayant pris effet au 3 décembre

2019 pour une durée de deux années, bail tacitement reconductible d’année en année, la

société SOCIETE1.) a donné en location à la société SOCIETE2.) une maison d’habitation

sise à L-ADRESSE3.) à usage de bureaux, moyennant paiement d’un loyer indexé de 3.600

euros.

Les parties s’accordent pour dire que la société SOCIETE2.) a reçu les lieux loués en bon

état général au début du bail tel que cela résulte également des termes du contrat de bail

conclu par les parties ainsi que de l’état des lieux d’entrée.

Les parties s’accordent encore pour dire qu’un incendie s’est produit dans la cuisine des

lieux loués lors de la location.

Les parties sont en désaccord quant à l’ampleur des dégâts ayant été causés par cet incendie.

S’il résulte donc certes des éléments du dossier qu’il y a eu un incendie dans la cuisine dont

la société SOCIETE2.) est responsable, la bailleresse a néanmoins l’obligation de modérer

son dommage en prenant toutes les mesures raisonnables à cet effet. Or, la partie requérante

se limite à produire aux débats une offre émise en date du 30 août 2023 par la société

SOCIETE3.) et portant sur le remplacement de l’intégralité de l’ancienne cuisine par une

cuisine de haut standing d’un montant total de 26.500 euros HTVA, soit 30.740 euros TTC

tout en affirmant que l’ancienne cuisine a entretemps été intégralement remplacée, rendant

ainsi par son propre fait toute mesure d’expertise impossible.

La partie requérante n’établit aucunement

-

qu’il se soit avéré nécessaire suite à l’incendie de remplacer l’intégralité de la cuisine, la

photo versée dans ce contexte n’étant pas suffisante, dès lors qu’elle ne montre que la

présence de traces de brûlure au niveau des armoires fixées au-dessus la plaque de cuisson

et au niveau d’une partie du plafond ainsi que l’endommagement du plafond et de la hotte

et non pas du reste de la cuisine ;

-

qu’elle ait contacté d’autres entreprises qui lui ont également proposé le remplacement de

la cuisine au même prix en tant qu’unique solution ;

-

qu’elle ait effectivement fait remplacer la cuisine litigieuse au prix de 30.740 euros TTC.

Dans ces circonstances et au vu des contestations adverses, il échet de retenir que la partie

requérante n’établit pas l’ampleur du préjudice qu’il lui a été causé par le locataire, de sorte

qu’elle n’a droit qu’au montant de 3.500 euros que lui propose de régler la partie

défenderesse.

La société SOCIETE2.) est dès lors condamnée à payer à la partie requérante la somme de

3.500 euros, avec les intérêts légaux à partir du 8 juillet 2024, jour de la demande en justice,

jusqu’à solde.

Au vu de l’issue du litige, la demande de la partie requérante en octroi d’une indemnité de

procédure est à dire fondée à concurrence de la somme de 350 euros et la partie défenderesse

est condamnée à payer le montant de 350 euros à la partie requérante.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

Au vu de l’issue du litige, il convient de condamner la partie défenderesse aux frais et dépens

de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit la demande recevable en la forme et partiellement fondée,

partant condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL la somme de 3.500 euros, avec les intérêts légaux à partir du 8

juillet 2024, jusqu’à solde,

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL en octroi

d’une indemnité de procédure à concurrence du montant de 350 euros,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL une indemnité de procédure de 350 euros,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

Sang DO THI