Landlord wins eviction and rent arrears case against tenant for exclusive fault and procedural delays.

Répertoire No. 4007/24

L-BAIL-560/24

Audience publique du 16 décembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Yusuf MEYNIOGLU, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie défenderesse

comparant en personne aux audiences des 16 septembre et 21 octobre

2024

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 27 novembre 2024

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 31 juillet

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 16 septembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Yusuf MEYNIOGLU fut entendu en ses

moyens et conclusions. A ce moment, PERSONNE1.) n’était ni présent ni

représenté. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 7

octobre 2024.

Plus tard à l’audience, le tribunal prononça la rupture du délibéré à la

demande de PERSONNE1.) qui s’était présenté en cours d’audience.

L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 21 octobre 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 27 novembre 2024, PERSONNE1.) devant se faire assister

par un traducteur.

A l’audience du 27 novembre 2024, Maître Yusuf MEYNIOGLU fut entendu

en ses moyens et conclusions. PERSONNE1.) n’était ni présent ni

représenté ni valablement excusé à ce moment.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 31 juillet 2024, la société SOCIETE1.)

SARL a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

A titre principal :

voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties

aux torts exclusifs du défendeur,

s’entendre condamner à lui payer la somme de 10.900.- EUR à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

voir dire que les intérêts seront majorés de trois points à l’expiration

du 3e mois qui suit la signification du jugement,

A titre subsidiaire :

constater que PERSONNE1.) est occupant sans droit, ni titre de la

chambre meublée sise à L-ADRESSE1.) ;

voir condamner PERSONNE1.) au paiement de la somme de 10.900,00.-

EUR à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, avec les intérêts

légaux à partir du dépôt de la présente demande ;

de voir dire que le taux d’intérêt sera augmenté de trois points à

l’expiration du 3ème mois qui suit la signification du jugement à intervenir ;

En tout état de cause, la requérante sollicite le déguerpissement du

défendeur des lieux loués dans un délai de quinzaine à partir de la

notification du jugement à intervenir.

La partie requérante sollicite encore la fixation du montant de l’indemnité

d’occupation à 1.000.- EUR ainsi que l’exécution provisoire du jugement à

intervenir et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens.

A l’audience des plaidoiries, le requérant a augmenté sa demande pour y

inclure les mois d’août à novembre 2024 la portant ainsi au montant total de

15.100.- EUR.

Il échet de lui en donner acte.

Les faits

La requérante expose qu’elle est le locataire principal d’un immeuble sis à

L-ADRESSE1.) suivant un bail commercial conclu avec le propriétaire dudit

bâtiment.

Suivant convention de sous-location conclu en date du 1 er juin 2023, elle a

donné en location une chambre meublée sise à L-ADRESSE1.) à la partie

défenderesse pour une durée de six mois moyennant un loyer mensuel

s’élevant à 1.050,00.- EUR, dont 50.- EUR d’avances sur charges.

Toutefois, les loyers des mois de juin et de juillet 2024 n’auraient été que

partiellement payés et depuis août 2024, la partie défenderesse ne

s’acquitterait plus du tout des sommes en question.

Dans la mesure où le locataire ne s’exécute pas, il y aurait lieu à contrainte

judiciaire.

Motifs de la décision

Invité par le tribunal à prendre position quant au fait que le contrat de bail

entre parties est incomplet et que la page comportant la signature de la partie

défenderesse manque, la requérante a indiqué qu’il y avait bien eu

conclusion d’un contrat de bail d’habitation entre parties qui a connu

exécution.

D’ailleurs, les deux virements partiels comportent la mention « rent ».

Le tribunal relève encore que le défendeur a été touché à l’adresse indiquée

dans le contrat de bail incomplet.

Au vu de ce qui précède, la juridiction de céans siégeant en matière de bail

à loyer est compétent pour connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été

déposée dans les forme et délai prévus par la loi.

Quant à la demande de report d’audience d’PERSONNE1.)

Par courriel envoyé en date du 27 novembre 2024 à 15.29 heures, soit après

l’audience des plaidoiries ayant eu lieu à 9.00 heures, PERSONNE1.) a

sollicité le report de son affaire au motif « Excuse me today was have

important appointment with Dr. You can find excuse below. »

A ce courriel est attaché un certificat médical établi par le médecin dentiste

PERSONNE2.) le même jour. Selon le document en question, il est indiqué

que le défendeur est incapable de travailler, les sorties sont cependant

autorisées.

Le courriel en question et l’excuse médicale y attachée ne sont pas de nature

à convaincre le tribunal du caractère sérieux de l’état de maladie de la partie

défenderesse.

En effet, il ne ressort pas de l’attestation en question que la partie

défenderesse s’est rendue en urgence auprès du dentiste précité le jour en

question. En outre, la sortie n’était pas contre-indiquée, de sorte qu’il ne

s’agissait pas d’une intervention médicale importante.

Tout porte à croire que la partie défenderesse a planifié son rendez-vous

médical le jour de l’audience et cela sans même en informer le tribunal à

l’avance.

D’ailleurs, le tribunal ignore encore à quelle heure le prévenu s’est rendu

auprès du médecin en question.

S’y ajoute qu’il ressort du dossier que l’affaire fut une première fois plaidée à

l’audience du 16 septembre 2024 par défaut et que la partie défenderesse

s’est présentée avec un retard conséquent à l’audience, obligeant le tribunal

à prononcer la rupture du délibéré.

Au vu de ce qui précède, le tribunal rejette partant la demande de remise

d’PERSONNE1.), de sorte qu’il y a lieu de procéder par jugement réputé

contradictoire à son encontre conformément à l’article 79, alinéa 2 du

Nouveau Code de procédure civile.

Quant aux arriérés de loyer

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler

le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la requérante et des pièces justificatives

versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part

d’PERSONNE1.), qui ne s’est pas présenté à l’audience pour assurer sa

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers est à déclarer fondée pour la

somme réclamée de 15.100.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde.

En application des articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et intérêts de retard, la partie requérante a

droit à la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Quant à la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de

la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges

locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail

aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait

être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer

une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des

circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de

justification fournie par PERSONNE1.) qui ne s’est pas présenté à

l’audience, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué à ses obligations

de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et

sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de

déguerpissement d’un mois à partir de la notification du présent jugement.

Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) SARL l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de

500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice de paix, s’il

y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par

jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution

provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de

contestation, le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant avec effet contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) et en premier

ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 15.100.- EUR ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) SARL la

somme de 15.100.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, à savoir à partir du 31 juillet 2024 sur la somme de 10.900.- EUR et

sur la somme de 4.200.- EUR à partir du 27 novembre 2024, chaque fois

jusqu’à solde ;

ordonne la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à partir de la notification du présent jugement ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs d’PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) SARL une

indemnité de procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière