Tenant claims half deposit refund; court orders partial payment to landlord and third party after rejecting procedural nullity.

Répertoire No. 4006/24

L-BAIL-831/23

Audience publique du 16 décembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

représentée par la société à responsabilité limitée NCS AVOCATS SARL,

établie à L-2430 LUXEMBOURG, 16, rue Michel Rodange, inscrite au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B225706,

inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, représentée par son gérant

actuellement

en fonctions,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Aline CONDROTTE,

avocate à la Cour, demeurant à Bertrange

comparant à l’audience par Maître Aline CONDROTTE, avocate à la Cour,

demeurant à Bertrange

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

comparant par Maître Sébastien COÏ, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

en présence de :

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.)

partie intervenante par demande incidente

comparant par Maître Katia AÏDARA, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

contre

1) PERSONNE2.), préqualifiée

2 ) PERSONNE3.), préqualifié

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée

au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7 décembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 24 janvier 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Sébastien COÏ se présenta pour

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) tandis que Maître Katia AÏDARA se présenta

pour PERSONNE4.). L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 27

mars 2024, puis refixée au 17 juin 2024.

Suite à la radiation de l’affaire à l’audience du 17 juin 2024, l’affaire fut réappelée

à l’audience du 7 octobre 2024, puis refixée au 18 novembre 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Aline CONDROTTE, Maître Katia AÏDARA et Maître Sébastien COÏ furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 7 décembre 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de

s’entendre condamner à lui payer la somme de 5.475.- EUR à titre de

remboursement de la moitié de la garantie locative indûment retenue par ces

derniers, avec les intérêts légaux à compter du 15 juillet 2023.

La requérante sollicite encore la condamnation des parties défenderesses à lui

payer la somme de 2.500.- EUR pour les frais d’avocat exposés dans le cadre

de la présente affaire, en sus de l’allocation d’une indemnité de procédure de

l’ordre de 1.000.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et l’exécution provisoire du présent jugement.

Finalement, PERSONNE1.) mentionne que la requête est faite en présence

d’PERSONNE4.), sans toutefois formuler de demande en bonne et due forme

dans le dispositif de sa requête à ce que le présent jugement soit déclaré

commun à ce dernier.

Faits, prétentions et moyens des parties

La requérante expose

avoir,

ensemble avec

son ex-époux, Monsieur

PERSONNE4.), pris en location auprès de parties défenderesses suivant

contrat de bail, conclu en date du 9 juillet 2017 pour une durée de 9 années,

avec prise d’effet au 1er octobre 2017, une maison sise à L-ADRESSE4.).

Ladite convention prévoyait entre autres que le bail pouvait être résilié de part

et d’autre avec un préavis de trois mois avant son terme.

Ledit contrat aurait également prévu le versement d’une garantie bancaire à

hauteur de 10.950.-EUR, équivalente à trois mois de loyer.

Suite à la séparation du couple, la requérante aurait, par courriel du 31 mars

2023, informé les propriétaires qu’elle ne disposait pas de moyens financiers

pour payer le loyer, dans la mesure où son ex-époux, pourtant solidairement

tenu, refusait de régler sa part, et a, par la même occasion, sollicité la résiliation

du contrat de bail.

Les parties défenderesses auraient par courriel du 10 avril 2023 indiqué que les

ex-époux pouvaient éventuellement se « désengager » du contrat de bail, à

condition que l’agence immobilière, en charge de la location, trouve de

nouveaux locataires pour la maison.

Ce qui aurait été le cas en l’espèce, les nouveaux locataires auraient, selon les

renseignements fournis par l’agence immobilière, emménagé à la fin du mois

de juillet 2023.

La requérante indique encore qu’il aurait été procédé à un état des lieux en date

du 15 juillet 2023 ensemble avec l’agent immobilier mandaté par les bailleurs.

Toutefois, les parties défenderesses n’auraient à ce jour pas restitué la garantie

bancaire.

En réplique aux arguments des parties défenderesses, la requérante fait valoir

qu’un nouveau locataire a immédiatement repris le bail, de sorte qu’aucune

indemnité de relocation ne serait redue, étant donné qu’aucun préjudice n’aurait

été subi par les bailleurs.

Concernant les dommages locatifs lui réclamé par les bailleurs, la requérante

fait en premier lieu valoir que le contrat de bail prévoit à son article 7 que le

locataire est uniquement tenu de refaire peindre les lieux s’il quitte les lieux

avant le premier terme de trois ans. Or, en l’espèce la partie requérante aurait

occupé le logement pendant près de 7 ans, de sorte qu’elle ne serait plus tenue

à remettre les lieux en peinture. Il aurait également été procédé à un nettoyage

des lieux conformément aux stipulations du contrat de bail.

La requérante ajoute qu’elle a fait des emménagements des lieux et a laissé

des armoires intégrées sur mesure sur place, ce qui constituerait une plus-value

pour les propriétaires.

PERSONNE4.)

Par voie de conclusions déposées à l’audience du 18 novembre 2024 et

exposées oralement lors des débats, PERSONNE4.) sollicite la condamnation

de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui restituer la moitié de la garantie

locative indûment retenue, s’élevant à 5.475.- EUR, avec les intérêts légaux à

partir du 15 juillet 2023.

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et demande à voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En droit, il rejoint les arguments avancés par PERSONNE1.)

PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

Le mandataire des parties défenderesses a in limine litis soulevé l’irrecevabilité

de la demande incidente d’PERSONNE4.) qui ne serait pas partie au procès,

aux motifs qu’aucune demande dirigée contre lui ne figurerait au dispositif de la

requête de la partie demanderesse. Dans la mesure où PERSONNE4.) ne serait

cité par la requérante qu’aux fins de déclaration de jugement commun, il ne

saurait formuler des demandes reconventionnelles à l’audience.

A titre subsidiaire, il a soulevé l’exception du libellé obscur, au motifs pris que la

demande de la partie demanderesse incidente serait incompréhensible.

En dernier ordre de subsidiarité, il a fait valoir que la demande d’PERSONNE4.)

ne lui a pas été communiquée avant l’audience, ce qui violerait les droits de la

défense, de sorte que celle-ci serait encore à déclarer irrecevable de ce chef.

Les parties défenderesses ont encore sollicité le rejet de la pièce n°10 versée

par la partie demanderesse pour avoir été communiquée tardivement, à savoir

le jour-même de l’audience.

Quant au fond, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait valoir que la peinture

avait été refaite en 2017 et que la maison était dans un bon état avant le début

du bail. Toutefois, elle aurait été affectée de nombreux désordres dus à un

mauvais entretien et usage des lieux par les locataires, tel que cela ressortirait

clairement de l’état des lieux de sortie.

Des travaux de réfection auraient été entrepris pour y remédier dont le montant

s’élèverait à 11.497,67.-EUR, tel que cela ressortirait du courrier adressé en

date du 31 octobre 2023 à la requérante.

La somme des frais de remise en état se composerait des postes suivants:

-

Electricité SOCIETE1.) 1.876,04.-EUR ;

-

Electricité SOCIETE1.) 1.176,56.-EUR ;

-

SOCIETE2.) 318,30.-EUR ;

-

Peinture SOCIETE3.) 5.048,10.- EUR ;

-

Fenêtre salle de bains SOCIETE4.) 200.- EUR ;

-

Fenêtre terrasse jardin 500.- EUR ;

-

Dallage terrasse abîmé 1.000.- EUR ;

-

Télécommande 50.- EUR :

-

SOCIETE5.) 1.400.-EUR.

En outre, la partie requérante n’aurait pas résilié le contrat de bail avec un

préavis de trois mois, de sorte qu’une indemnité correspondant à trois mois de

loyer, soit la somme de 11.400.-EUR, serait redue à titre de dommage pour

« rupture anticipative ».

A cet effet, les parties défenderesses formulent une demande reconventionnelle

pour le montant total de (11.400 + 11.497,67) 22.897,67.- EUR à l’encontre de

PERSONNE1.), et dans l’hypothèse où la demande incidente d’PERSONNE4.)

serait déclarée recevable, également à l’égard de ce dernier qui serait débiteur

solidaire suivant le contrat de bail.

Les bailleurs exposent que la résiliation se serait faite dans des circonstances

particulières, étant donné qu’initialement une tierce personne, n’étant pas partie

au contrat de bail, avait contacté les bailleurs pour mettre fin à la location.

En réplique aux arguments de PERSONNE1.), les parties défenderesses ont

fait valoir que la clause concernant la peinture figurant au contrat de bail ne

constituerait pas une renonciation au droit de réclamer aux locataires une

indemnisation pour des dégâts au niveau des peintures des murs si le bail venait

à excéder une durée de 3 ans. Cette clause n’aurait que pour effet que le bailleur

peut exiger que les lieux soient repeints sans devoir prouver l’existence de

dégâts locatifs dans l’hypothèse où le locataire met fin au bail endéans un délai

de moins de 3 ans.

Les parties défenderesses se sont encore opposées à la demande en paiement

des frais d’avocats telle que sollicitée par la requérante au motif que la

procédure en matière de bail à loyer ne requiert pas le ministère d’un avocat.

De plus, elles n’auraient commis aucune faute justifiant de tels frais, d’autant

plus que tant la requérante que la demanderesse sur incident seraient

redevables d’une indemnisation des frais pour dommages locatifs.



Quant à la recevabilité de la demande incidente d’PERSONNE4.)

En application des articles 53 et 63 du Nouveau Code de procédure civile, l’objet

du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces

prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en

défense.

L’article 53 précité précise cependant que « l’objet du litige peut être modifié par

des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions

originaires par un lien suffisant ».

La demande incidente est définie comme la « demande qui, formée au cours

d’un procès déjà né, soit par le demandeur (demande additionnelle), soit par le

défendeur (demande reconventionnelle), soit par un tiers (demande en

intervention) tend à modifier les données de l’acte introductif d’instance (...) »

(G. CORNU, Vocabulaire juridique de l’Association Henri Capitant, Paris,

P.U.F., 1998, vo « Demande - incidente »).

En l’espèce, PERSONNE4.), appelé en déclaration de jugement commun par

PERSONNE1.), a, à l’audience du 18 novembre 2024, formulé une demande

incidente à l’encontre des parties défenderesses originaires en restitution de la

moitié de la garantie bancaire ainsi que la condamnation de celles-ci à lui payer

une indemnité de procédure.

Il est constant en cause qu’PERSONNE4.) est cosignataire du contrat de bail à

usage d’habitation dont se prévaut PERSONNE1.).

Les deux s’accordent pour dire que la garantie locative constituée au profit des

bailleurs lui revient pour moitié.

Le tribunal relève également que les bailleurs ont formulé une demande

reconventionnelle à titre de remboursement de frais pour dégâts locatifs ainsi

qu’une indemnité de résiliation.

Il convient de rappeler que la garantie locative est une sûreté destinée à

permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf

stipulation contraire au contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail :

défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Ainsi, dans l’hypothèse où les demandes reconventionnelles des bailleurs

venaient à aboutir, il y aurait nécessairement compensation judiciaire avec la

garantie bancaire dont il n’est pas contesté en cause que celle-ci revient pour

moitié à PERSONNE4.).

Il en découle que les prétentions d’PERSONNE4.) se rattachent avec un lien

suffisant aux demandes originaires de sorte qu’elles sont à déclarer recevable.

Quant au moyen de nullité tiré du libellé obscur

La partie défenderesse a soulevé à l’audience l’exception de nullité tirée du

libellé obscur en faisant valoir que la demande incidente formulée à l’audience

par PERSONNE4.) serait incompréhensible et confuse, étant donné que ce

dernier ne serait pas partie au procès et ne serait pas non plus visé au dispositif

de la requête introductive d’instance.

Il est de jurisprudence constante qu’une partie traduite en justice doit, pour

pouvoir préparer sa défense, savoir de façon précise ce qu’on lui demande et

sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde. L’objet de la

demande doit toujours être énoncé de façon claire et complète, à la différence

de l’exposé des moyens, qui peut être sommaire.

La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre est

soumise aux conditions de l’article 264 du Nouveau Code de procédure civile.

La nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si l’inobservation de la

formalité, même substantielle, a eu pour effet de porter atteinte aux intérêts de

la partie adverse.

L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de la

cause. Le grief existe chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence de

déranger le cours normal de la procédure. Ainsi, une irrégularité dommageable

peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire.

Il résulte du libellé de la demande, déposée sous forme de conclusion et

exposée oralement à l’audience du 18 novembre 2024, que la demande

incidente vise la restitution de la moitié de la garantie bancaire et la

condamnation des bailleurs à une indemnité de procédure.

Force est de constater que les termes employés sont clairs et limpides, de sorte

que la défense n’a pas pu se méprendre quant à l’objet de la demande.

Eu égard à l’ensemble des considérations qui précèdent, le moyen de nullité tiré

de l’exception du libellé obscur est à rejeter pour ne pas être fondé.

Quant aux violations des droits de la défense

Le mandataire de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a fait valoir que les droits

de la défense de ces derniers auraient été violés, étant donné que la demande

incidente ne leur a pas été communiquée à l’avance.

Le tribunal donne toutefois à considérer que s’il est certes vrai

qu’PERSONNE4.) a déposé sa demande sous forme de conclusions à

l’audience, toujours est-il que celles-ci ont été intégralement exposées à

l’audience, tel que le prescrit l’oralité des débats devant la justice de paix.

Dans la mesure où il ne s’agit pas d’une pièce probante, aucune communication

à l’avance n’était à respecter.

Dans ces conditions, le moyen afférent est pareillement à rejeter.

Communication tardive de pièces

Les bailleurs ont fait valoir que la pièce numéro 10 ne leur a pas été

communiquée et sollicitent son rejet.

Aux termes de l’article 279 du Nouveau Code de procédure civile, la partie qui

fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance.

L’article 282 du même code spécifie que le juge peut écarter des débats les

pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile. Il est cependant admis

qu’il n’écarte les pièces que si du fait de cette communication tardive, un

préjudice est accru à l’autre partie.

Le respect du principe du contradictoire exige que les pièces non

communiquées doivent être rejetées. En effet, il est interdit au juge de fonder

sa décision sur une pièce produite par l’une des parties et non communiquée

aux adversaires. À défaut de mettre à l’écart les pièces non communiquées, la

décision encourt l’annulation pour violation du principe du contradictoire (v.

Jurisclasseur, Procédure civile, Fasc. 622 : Communication de pièces, n°15).

La requérante admet ne pas avoir communiqué la pièce numéro 10 avant

l’audience.

Il y a dès lors lieu, au vu des principes sus énoncés, d’écarter des débats ladite

pièce.

Quant au fond

Dans un souci de logique juridique, il convient dans un premier temps d’analyser

les demandes reconventionnelles des parties défenderesses, étant donné que

de leur aboutissement dépend le montant de la garantie locative pouvant être

restitué après compensation éventuelle.

Indemnité de résiliation

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sollicitent à titre d’indemnité pour « rupture

anticipative » l’équivalent de trois mois de loyer au motif que la résiliation opérée

par PERSONNE1.) n’était pas valable, le contrat de bail ayant prévu une durée

initiale de 9 ans.

PERSONNE1.) pour sa part estime avoir trouvé un accord avec les bailleurs et

que la résiliation a eu lieu endéans le délai de 3 mois convenu, alors que l’état

des lieux a été effectué le 29 juin 2023. En outre, un locataire aurait repris les

lieux dès la fin du mois de juillet 2023, de sorte qu’elle aurait rempli ses

obligations convenues avec les bailleurs.

Il ressort des pièces versées en cause que des discussions entre parties ont eu

lieu afin de trouver un accord suite à la demande par courriel du 31 mars de

2023 de PERSONNE1.) indiquant qu’elle voulait mettre un terme au contrat de

bail.

Par courriel du 10 avril 2023 les bailleurs ont entre autres déclaré que « […]

nous enregistrons cependant les soucis que vous nous exposez, et auxquels

nous aurions du mal à rester insensibles. Nous avons donc, demandé à Mme

PERSONNE5.) de scruter le marché locatif à l’heure actuelle, afin de trouver

une alternative que nous pourrions accepter. Notre réponse définitive à votre

demande de désengagement du bail dépendra donc de cette recherche. […]»

Après avoir été relancés par la requérante quant à l’advenir de sa demande de

résiliation anticipée, les bailleurs lui ont répondu « jusqu’au moment où il vous

avez annoncé la résiliation anticipative du bail, il n’y avait aucun problème, mais

cette résiliation cause désormais des frais avec lesquels on n’avait pas compté

à ce moment. Je ne parle pas ni du réfrigérateur ni de la chaudière, mais de la

remise à neuf des différentes pièces. Il y aura lieu de faire la part des choses,

et de voir ce qui sera finalement à charge des locataires. J’y reviendrai le

moment venu.

Quant au préavis, il est fixé par le contrat de bail, qui a été accepté et signé de

part et d’autre. Nous n’y faisons pas d’exception, sauf comme vous le savez

pour la durée globale. Nous aurions pu insister sur le respect des 9 années

convenues, et nous sommes d’avis qu’en renonçant sous les réserves indiqués

à l’exécution complète de votre engagement, nous sommes venus à votre

encontre avec l’exécution comme prévue du bail (1/2 mois + 3 mois + part des

réparations à charge du locataire), j’estime que nous avons largement contribué

à votre désengagement contractuel. »

Néanmoins, par courrier du 31 octobre 2023, les bailleurs ont indiqué à

PERSONNE1.) « […] nous vous avions proposé au vu des circonstances

avancées de votre côté, indépendantes de notre bonne volonté, une résiliation

à l’amiable moyennant respect d’un préavis de 3 mois. Ce préavis fut d’ailleurs

prévu dans le contrat de bail, de sorte que rien en fut inventé.

Cette condition ne fut pas respectée de votre part, de sorte que finalement le

bail court toujours, et mériterait d’être respectée. Aucune remise des clés n’a eu

lieu.

Sous toutes réserves généralement quelconques, nous maintenons notre offre

de résiliation à l’amiable du contrat de bail moyennant règlement par vos soins

du préavis de 3 mois (3.800x3) soit le montant de 11.400.- EUR, à défaut de

quoi nous serons amenés à réclamer les loyers non réglés à compter du 16

juillet 2023. […]»

Le tribunal constate que les tractations entre parties n’ont toutefois pas abouti

à un accord, les bailleurs n’ayant suivant courriel du 10 avril 2023 pas émis

d’offre ferme et par la suite un désaccord a eu lieu quant à la prise en charge

des frais pour dégâts locatifs incombant à la partie requérante qui les conteste

à ce jour.

Il n’y a dès lors pas eu résiliation d’un commun accord.

Il convient de rappeler que le contrat de bail ne peut être résilié que s’il est venu

à terme ou s’il est à durée indéterminée.

Le contrat de bail à durée déterminée ne peut être résilié qu’à son terme. Le

préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail.

En d’autres termes, le délai de résiliation de trois mois devant être observé dans

le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe nécessairement par

rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce

bail, qui est à respecter (cf. JPL 28 mai 2008, Rép. fisc. n° 1995/08 ; JPL 15

juillet 2010, Rép. fisc. n° 3036/10 confirmé en instance d’appel TAL 30

novembre 2010, n° 132.404).

En l’espèce, le terme du contrat de bail se situe au 1er octobre 2026.

Il en découle que la demande de résiliation de PERSONNE1.) effectuée par

courriel en date du 31 mars 2023 n’était pas valable.

Si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son terme, le

bailleur a le choix entre la poursuite des relations contractuelles et la résolution

du contrat de bail accompagnée d’une demande en condamnation des sommes

prévues à l’article 1760 du Code civil. Le bailleur est dès lors en principe en droit

de demander la poursuite des relations contractuelles avec le paiement des

loyers échus jusqu’à la fin du contrat de bail.

Néanmoins, le bailleur peut commettre un abus de droit en exigeant l’exécution

forcée de la convention de bail. Ainsi, il ne peut opposer un refus systématique

et arbitraire à l’égard des candidats présentés par le locataire, pareil refus

pouvant être considéré comme abusif (cf. TAL, 22/12/2004, n° de rôle 90309).

Le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le bail et qui a

reçu l’offre de contracter d’un nouveau candidat locataire abuse de son droit et

augmente son préjudice en refusant la rupture du premier contrat (cf. Les

Novelles, Louage des Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n°

417). Encore faut-il que les conditions du nouveau bail soient plus ou moins

équivalentes à celle du bail dont la rupture est sollicitée.

En l’espèce, il est constant en cause qu’un repreneur a été recherché et trouvé

par les bailleurs, ce qui démontre leur volonté de ne plus vouloir poursuivre le

bail.

Ils peuvent toutefois prétendre à une indemnité sur base de l’article 1760 du

Code civil, à savoir les loyers à échoir pendant le temps nécessaire à la

relocation des lieux.

Les parties sont en désaccord quant à la date de la reprise du bail par les

nouveaux locataires.

La partie requérante affirme qu’elle a eu lieu à la fin du mois de juillet et s’appuie

à ce titre sur un courriel de l’agence immobilière l’informant de la reprise des

lieux pour cette date.

Les bailleurs ont pour leur part déclaré qu’il y avait eu reprise des lieux au

courant du mois d’août.

Le tribunal relève cependant qu’il ressort de l’attestation testimoniale rédigée

par PERSONNE6.), et versée par la requérante, que les nouveaux locataires

ont emménagé au courant du mois d’août, de sorte qu’il y a lieu de retenir qu’ils

ont pris possession des lieux à cette époque.

Etant donné qu’il est constant en cause que la requérante s’est acquittée d’un

loyer jusqu’au 15 juillet 2023, les bailleurs peuvent prétendre à un demi-mois de

loyer à titre d’indemnité de relocation sur base de l’article 1760 du Code civil

soit (3.800/2=) 1.900.-EUR.

Les bailleurs ont également dirigé leur demande à l’encontre d’PERSONNE4.).

En cas de pluralité de locataires, en principe le congé doit être donné par tous.

Si l’un seul des locataires souhaite sortir du bail, il a été admis par la

jurisprudence qu’il ne peut être contraint contre son gré à rester indéfiniment

tenu par le contrat de bail et que la résiliation notifiée par un seul des locataires

au bailleur a pour effet de mettre un terme aux relations contractuelles qui lient

ce locataire au bailleur, le bail continuant pour les autres locataires. (Le contrat

de bail en droit luxembourgeois, Lex Thielen, édition 2020, p. 181-182)

Il ressort des pièces versées en cause que ce dernier a envoyé un courrier de

résiliation du bail en date du 7 février 2023 aux bailleurs, sans que celle-ci n’ait

cependant été acceptée.

Etant donné que cette résiliation est également intervenue avant terme et

qu’PERSONNE4.) est cosignataire du contrat de bail, et en l’absence d’autres

contestations de sa part, il est également tenu de payer l’indemnité de relocation

précitée.

Quant aux dégradations et dégâts locatifs

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux entre

le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant

cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du même Code, (le preneur) répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles

ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 1732 précité du Code civil, il suffit partant au bailleur

de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant

celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une

présomption d’inexécution fautive à charge du preneur.

Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver que la dégradation ou la perte

est imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la jouissance, il

y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale.

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté.

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun

reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage,

fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine

mesure. Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la

fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable,

entièrement rénové, respectivement dans un état neuf.

Il est encore de principe que les lieux loués doivent être remis au bailleur dans

un état propre.

Il convient encore de rappeler qu’aux termes de l’article 58 du Nouveau Code

de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la

loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le

paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il incombe à

chacune des parties d’établir le bien-fondé de sa demande.

En l’espèce, le tribunal constate qu’à la fois un état des lieux d’entrée qu’un de

sortie ont été réalisés.

Selon l’état des lieux d’entrée, la maison était en très bon état, aucune remarque

particulière n’ayant été apportée aux différentes pièces de la maison dans ledit

document.



Mise en peinture et ponçage du parquet

Les bailleurs, en se basant sur l’état des lieux de sortie, ont sollicité la somme

de 5.048.- EUR à titre de frais de peinture ainsi que de ponçage et d’application

de vernis sur le parquet.

Concernant la clause de peinture, il y a lieu de relever à la lecture de celle-ci

qu’elle ne s’oppose pas à ce que les bailleurs puissent au-delà d’une durée du

bail de plus de trois ans solliciter des dommages pour des dégâts causés par

les locataires au niveau de la peinture des murs.

Le tribunal constate qu’au niveau de la peinture et du parquet les dégradations

suivantes sont mentionnées dans l’état des lieux de sortie ;

-

cuisine : quelques taches,

-

4ème chambre à coucher : peinture abîmée mur,

-

2ème et 3ème chambre : sol abîmé à certains endroits.

Il est de principe que l’usure, le défraîchissement ou l’altération d’une peinture,

pour autant qu’ils soient normaux, ne sont pas à supporter par le preneur. Il en

va de même pour le parquet.

D’emblée, le tribunal entend tenir compte du fait qu’il ne ressort pas des pièces

versées en cause que la maison a été donnée en location à PERSONNE1.) et

PERSONNE4.) en état neuf, mais également de l’usure normale due à près de

6 ans de location.

Il y a encore lieu de remarquer que les photos annexées à l’état des lieux de

sortie par les bailleurs ne sont pas très concluantes dans la mesure où elles

sont en noir et blanc et de piètre qualité.

Sur les clichés en question, le parquet dénote quelques petites taches à

proximité d’un cadre de fenêtre et une grosse tache sur un rebord de fenêtre

dont le tribunal ignore s’il s’agit d’un rebord à l’extérieur ou l’intérieur de la

maison.

Ces éléments à eux seuls ne sont pas de nature à établir que les traces et

taches relevées dépassent l’usure normale des lieux pendant une période de

près de 6 ans tout en ignorant si la maison avait été repeinte avant la prise de

possession des lieux.

Le bailleur, auquel il appartient de rapporter la preuve des dégâts et des

dégradations qui dépassent l’usure normale et pour lequel il peut réclamer un

dédommagement reste en l’espèce en défaut de produire celle-ci.

La demande en remboursement de ces frais est partant à rejeter.



Fenêtre salle de bains

Il ressort de l’état des lieux contradictoire que la fenêtre rideau se trouvant dans

la salle de bain est à remplacer.

Les bailleurs peuvent dès lors prétendre au remboursement de cette facture

émise par l’entreprise SOCIETE4.) s’élevant à 196,97.- EUR.



Remplacement et réparations des installations électriques

Les parties défenderesses sollicitent

encore à titre reconventionnel

le

remboursement de deux factures émises par la société SOCIETE1.) d’un

montant respectif de 1.876,04 et 1.176,56.-EUR.

Le tribunal constate qu’il ressort de l’état des lieux de sortie et des clichés y

attachés qu’une prise électrique est arrachée de son encastrement au niveau

de la chambre n°4 et que la cache pour les spots dans la cage d’escalier est

cassée, 2 spots ne fonctionnant pas dans le hall, tout comme un autre au sein

de la salle de bains.

Les dégâts en soi ne sont pas contestés par la requérante ni par la partie

demanderesse incidente, et il va de soi qu’il ne saurait être question d’une usure

normale, de sorte que la demande des bailleurs est fondée en son principe.

La partie requérante a estimé qu’au vu des faibles dégâts auprès des

installations électriques, les factures seraient surfaites, et il ne lui appartiendrait

pas de payer une refonte complète du réseau et des appareils électriques se

trouvant dans la maison.

Toutefois, le tribunal constate à la lecture des factures que celles-ci se

rapportent uniquement au remplacement de spots et de leur couvercle en verre

ainsi que de la cache en question, de sorte que les montants réclamés par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont à déclarer fondés.



Fenêtres

Il ressort de l’état des lieux de sortie que plusieurs fenêtres ont des volets qui ne

descendent plus, respectivement que les enrouleurs sont cassés.

Dans la mesure où il ressort de l’état des lieux d’entrée que les équipements en

question étaient en parfait état, la demande en remboursement de la facture

émise par la société SOCIETE2.) SARL d’un montant de 318,30.-EUR est à

déclarer fondée.



Plaque de cuisson

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la plaque de cuisson est annotée avec

la mention usée.

Toutefois, en l’absence de clichés et d’autres éléments permettant de

déterminer qu’il ne s’agit pas d’une usure normale, la demande en

remboursement de la facture de l’entreprise SOCIETE5.) d’un montant de

1.400.- EUR est à rejeter.



Montants réclamés forfaitairement

Au vu de l’absence de clichés concluants quant aux dégâts et de devis versés

en cause, les postes suivants :

-

Fenêtre terrasse jardin 500.- EUR

-

Dallage terrasse abîmé 1.000.- EUR

sont à rejeter.

Néanmoins, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’une des

télécommandes est abîmée, de sorte que le tribunal fixe ex aequo et bono

le dommage à 25.- EUR.

Remboursement de la garantie locative

PERSONNE1.) et PERSONNE4.) sollicitent chacun le remboursement de la

moitié de la garantie locative, soit la somme de 5.475.- EUR.

Au vu des développements qui ont précédé, le tribunal a retenu que les bailleurs

ont droit à la somme totale de (1.900 + 196,97 + 1.876,04 + 1.176,56 + 318,3 +

25) 5.492,87.- EUR.

La garantie locative étant de 10.950.-EUR, il y a lieu d’ordonner une

compensation judiciaire entre ces montants, de sorte que les bailleurs devront

payer à PERSONNE1.) et PERSONNE4.), chaque fois, la somme de ((10.950

- 5.492,87)/2)= 2.728,56.-EUR.

Le point de départ des intérêts légaux est, en ce qui concerne PERSONNE1.),

à fixer à partir de la demande en justice en l’absence de mise en demeure

formelle, à savoir à partir du 7 décembre 2023, jusqu’à solde.

Etant donné qu’PERSONNE4.) a formulé pour la première fois une demande

de restitution de la garantie bancaire à l’audience du 18 novembre 2024, il y a

lieu de fixer le point de départ des intérêts légaux à cette date, jusqu’à solde.

Frais d’avocats

En ce qui concerne la demande de la requérante en remboursement des

honoraires d’avocat, il y a lieu de relever que la circonstance que l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de

l’équité, d’allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non

comprises dans les dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une

partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur

base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition d’établir les

éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice

et une relation causale entre la faute et le préjudice.

Le droit de se voir rembourser les frais d’avocat est ainsi soumis aux conditions

strictes qui doivent être remplies dans le cadre de toute demande en

responsabilité civile (tant contractuelle que délictuelle) et le juge est amené à

vérifier dans chaque cas spécifique si les conditions prévues pour l’engagement

de cette responsabilité, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale

directe entre la faute et le préjudice, sont cumulativement réunies (Cour d’appel,

17 février 2016, n°41704 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

17 octobre 2018, n°183118 du rôle).

Afin de prospérer dans sa demande tendant à voir condamner PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) à lui rembourser ses frais d’avocat, il appartient à

PERSONNE1.) de prouver une faute dans le chef des parties défenderesses,

un préjudice dans son propre chef et un lien de causalité entre les deux.

L’exercice de l’action en justice est libre. Ceci signifie qu’en principe l’exercice

de cette liberté ne constitue pas une faute en soi, même de la part de celui qui

perd le procès.

Il convient à ce titre également de tenir compte de l’article 6 de la Convention

Européenne des Droits de l’Homme qui prohibe les barrières à l’accès à la

justice.

Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en

justice ou d’y avoir résisté injustement, mais uniquement le fait d’avoir abusé de

son droit en commettant une faute indépendante du seul exercice des voies de

droit.

En l’espèce, PERSONNE1.), qui pour partie a succombé à l’instance, ne justifie

pas d’une faute dans le chef de PERSONNE2.) et PERSONNE3.), étant donné

qu’ils n’ont pas retenu la garantie locative à tort, alors qu’il a été reconnu que

les locataires ont causé des dommages locatifs et ont fautivement résilié le bail

avant l’échéance du terme.

Dans les circonstances données, il y a lieu de considérer que les conditions

d’application des articles 1382 et 1383 du Code civil ne sont pas réunies et la

demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais et honoraires d’avocat

engagés dans le cadre du présent litige, est à dire non fondée.

Quant aux accessoires

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e chambre,

10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172 )

En l’occurrence au vu de l’issue du litige, les demandes respectives des parties

en obtention d’une indemnité de procédure sont toutes à déclarer non fondées.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice de paix, s’il y

a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par

jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution

provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n’existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la prononcer.

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu de faire masse des frais et dépens de

l’instance et de les imposer pour un tiers à chacune des parties.

Au vu du rôle actif qu’a pris PERSONNE4.) au cours de la procédure, il n’y a

également pas lieu de lui déclarer le présent jugement commun.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

rejette le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur ;

rejette le moyen de nullité tiré de la violation des droits de la défense ;

déclare la demande principale recevable ;

déclare la demande incidente formulée par PERSONNE4.) recevable ;

déclare

la

demande

reconventionnelle

de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) recevable ;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

toutes causes confondues, fondées à concurrence de 5.492,87.-EUR et pour le

surplus en déboute ;

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnisation pour frais

d’avocat non fondée et en déboute ;

dit que PERSONNE1.) dispose d’une créance de 5.450.- EUR au titre de la

restitution de la garantie locative ;

dit que PERSONNE4.) dispose d’une créance de 5.450.- EUR au titre de la

restitution de la garantie locative ;

ordonne la compensation judiciaire des montants précités ;

partant, condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.)

la somme de 2.728,56.-EUR avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, à savoir le 7 décembre 2023, jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE4.) la

somme de 2.728,56.-EUR avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, à savoir le 18 novembre 2024, jusqu’à solde ;

dit non fondées l’ensemble des demandes en obtention d’une indemnité de

procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour un tiers à

chacune des parties.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric GRUHLKE,

juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec

laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière