Landlord's eviction and rent arrears claim dismissed due to lack of disturbance proof and procedural failure.

Répertoire n° 2718/2024 E-BAIL-311/24 Audience publique du 13 décembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg, et : PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat à Rodange.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le

21 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 25 septembre 2024, lors de laquelle elle fut fixée contradictoirement à l’audience publique du 20 novembre 2024 pour plaidoiries. Après une nouvelle remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 22 novembre 2024, date à laquelle les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 1er juillet 2022, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une chambre meublée sise dans un immeuble situé à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 650 € et des charges locatives de 50 €. Par requête déposée le 21 juin 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 506,69 € à titre de solde de charges redues pour l’année 2023 et le montant de 200 € à titre d’avances sur charges impayées depuis le 1er février 2024, avec les intérêts légaux à partir de la présente demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts de la locataire, et ce endéans la quinzaine de la notification du jugement à intervenir. PERSONNE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne la condamnation pécuniaire et la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de 350 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et. Prétentions des parties : A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose que la locataire n’a pas payé 506,69 € à titre de solde de charges redues pour l’année 2023 et le montant de 200 € à titre d’avances sur charges impayées pour les mois de février 2024 à juin 2024 inclus. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande réclame le montant de

400 € à titre d’avances sur charges impayées pour la période de février 2024 à novembre 2024 inclus. Le bailleur expose que, par lettre recommandée du 22 janvier 2024, il a demandé le payement des charges et a augmenté « les avances sur charges mensuelles à 90 € ». Une relance a été adressée le 23 février 2024. Il fait encore valoir que la locataire « n’use pas des locaux en bon père de famille et conformément à l’usage et la destination des lieux. Que la propreté et l’hygiène des parties communes sont extrêmement dégradées et que le propriétaire a reçu des plaintes écrites des colocataires qui sont mécontents de l’attitude de la locataire et déclarent être troublés dans leur jouissance des lieux communs du chef de ses agissements. Ainsi sont dénoncés l’envahissement des parties communes et par ses effets personnels, la saleté et le manque d’hygiène dans la cuisine et la salle de bains, l’interdiction faite aux autres locataires de mettre de la viande porcine et de la charcuterie dans le frigo commun. » PERSONNE1.) fait encore valoir que « le contrat de bail conclu entre parties fait obligation à la locataire de contracter une assurance locative et d’en envoyer une copie au bailleur. Que la locataire, bien que sommée de produire ce contrat, reste en défaut de le communiquer. » PERSONNE2.) conteste la demande adverse. Elle fait valoir avoir toujours payé le loyer et les charges fixes. La locataire conteste les charges, aucun décompte de charges ne lui a jamais été adressée et les charges ont été fixées à un forfait de 50 €, tel qu’il ressort clairement du contrat de bail signé entre parties.

PERSONNE2.) explique que, dès août 2023, un an après la conclusion du contrat de bail, le bailleur a voulu augmenter le loyer et a informé la locataire que « le loyer passera à 800 € à partir de juillet 2023 ». A partir du moment où elle a refusé de payer 800 €, « tout a basculé ». PERSONNE2.) conteste les attestations versées en cause. Elle explique que l’immeuble dispose de 3 chambres, dont une est louées par elle-même, une par PERSONNE3.) et la troisième par PERSONNE4.). PERSONNE2.) affirme que PERSONNE5.) n’est pas locataire dans cet immeuble et partant, inconnu par la défenderesse. PERSONNE2.) explique ensuite que le propriétaire lui avait déclaré au début du bail, qu’elle n’avait pas besoin d’une assurance, que le contrat de bail serait un contrat-type et que les autres colocataires n’ont pas non plus remis d’assurance. Elle s’oppose fermement à la demande en résiliation du contrat de bail et à la demande en déguerpissement en faisant valoir qu’elle a toujours payé le loyer et les charges conformément aux stipulations du contrat de bail. Sur question spéciale du tribunal, le mandataire de PERSONNE1.) fait valoir que la locataire avait « une assurance au début du bail ». Quant aux charges, PERSONNE1.) fait valoir que « à la lecture du contrat de bail, ce sont des charges fixes ». Le mandataire précise encore à l’audience des plaidoiries, « se tenir au décompte de PERSONNE1.) repris dans sa lettre du

22 janvier 2024 » et ne sait pas si un « décompte des charges a été fait dès le début du contrat de bail. » PERSONNE1.) maintient ses demandes en résiliation du contrat de bail existant entre parties et en déguerpissement. En l’espèce, il ressort clairement du contrat de bail et des déclarations faites à l’audience par les deux parties, que les charges locatives sont fixes et que le montant des charges a été fixé forfaitairement au montant de 50 €. La demande tendant au paiement d’un solde de charges et au payement d’arriérés d’avances sur charges, est partant à déclarer non fondée, aucune avance sur charge n’étant payable.

A défaut de toute avance sur charges due, elle ne peut pas être augmentée et aucun décompte de charges ne peut être présentée à la locataire. Le preneur a cependant encore l’obligation de jouir des lieux loués en bon père de famille. Il appartient au locataire d’user de la chose en bon père de famille. Il doit donc occuper paisiblement les lieux et respecter la substance de la chose, sur laquelle il est dépourvu de droit réel. Les attestations testimoniales, toutes rédigées en date du 14 mai 2024, sont à rejeter pour être ni précises, ni pertinentes.

Le tribunal considère que le bailleur n’a pas rapporté la preuve que PERSONNE2.) ne jouit pas paisiblement des lieux loués en causant des troubles aux colocataires. Le contrat de bail prévoit l’obligation de « s’assurer contre le risque locatif et faire assurer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués auprès d’une compagnie d’assurance agrée au Grand-Duché de Luxembourg. Les contrats d’assurance doivent être conclus pour toute la durée du bail et copie doit en être remise au propriétaire. » Il ressort des déclarations faites à l’audience par le propriétaire, qu’une assurance lui a été remise au début du bail par la locataire.

A défaut de production de l’état des lieux, « constituant le descriptif précis de l’état du logement et de son contenu » et au vu du fait que le propriétaire a déclaré avoir reçu une assurance au début du bail, le tribunal considère que la locataire a respecté l’obligation lui incombant. Au vu des considérations qui précèdent, il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande en résiliation judiciaire du bail et en déguerpissement de la locataire. L’exécution provisoire : Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi. Au vu de l’issue du litige, la demande en exécution provisoire du présent jugement est sans objet. L’indemnité de procédure : L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

PERSONNE1.) succombant dans sa demande, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en condamnation de PERSONNE6.) en paiement d’un solde de charges et d’avances sur charges ; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE2.) ; dit que la demande en exécution provisoire du présent jugement est sans objet ; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont signé le présent jugement.