Tenant wins partial security deposit refund; landlord rejected damage claims due to lack of evidence.

Répertoire n° 2717/2024 E-BAIL-395/24 Audience publique du 13 décembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : 1) PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties demanderesses - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Esch-sur-Alzette, et : PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 30 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 16 octobre 2024. A la demande de la partie défenderesse, l’affaire fut refixée à l’audience publique du 20 novembre 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue. Le mandataire des parties demanderesses et la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit :

Par requête déposée le 30 juillet 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à leur payer le montant de 1.500 € à titre de remboursement de la garantie locative avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 12 janvier 2024, sinon du 24 janvier 2024, sinon du 21 mars 2024, sinon de la demande en justice jusqu’à solde. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) requièrent encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de la partie défenderesse à leur payer une indemnité de procédure de 1.000 € et ils se réservent tous droits, dus et actions.

A l’appui de leur demande PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que suivant contrat de bail du 23 septembre 2021, ils ont loué un appartement sis à ADRESSE3.), à PERSONNE3.) et qu’ils ont versé à titre de garantie locative la somme de 3.750 € entre les mains du bailleur. Le 1er décembre 2023, un « inventaire (mobilier et équipement électronique) » a été effectué entre parties. Le 8 décembre 2023, le même « inventaire (mobilier et équipement électronique » a été complété, afin de permettre la levée des réserves émises le 1er décembre 2023.

Le bail a pris fin suite au départ des parties requérantes et à la remise des clefs. Par courriel du 12 janvier 2024, les parties demanderesses ont sollicité le remboursement de la caution. Un second courriel fut envoyé le 24 janvier 2024, également sans réponse. Après plusieurs tentatives pour faire réagir le bailleur, les parties demanderesses ont pu obtenir un remboursement partiel d’un montant de 2.250 € en date du 29 février 2024, laissant un solde de 1.500 €. Par courrier recommandé du 21 mars 2024, la partie défenderesse a été mise en demeure de rembourser le montant de 1.500 €.

En date du 30 juillet 2024, les parties requérantes ont déposé la requête afin de voir condamner l’ancien bailleur au remboursement du solde de la garantie locative. A l’audience des plaidoiries, en date du 20 novembre 2024, PERSONNE3.) remet au tribunal et au mandataire des parties défenderesses un décompte 2023-2024, l’inventaire (mobilier et équipement électronique) daté au 15 octobre 2021 et encore au 1er et 8 décembre 2023, des courriels pour la période de mars 2023 au 5 juin 2023, un devis de SOCIETE1.) du 22 janvier 2020 adressé à sa mère PERSONNE4.), de même que des photos.

Sur base de son décompte 2023-2024 quant aux dommages, réparations et frais causés, il réclame reconventionnellement le montant de (1.920 - 1.500=) 420 €, et non de 470 € comme erronément indiqué sur son décompte. PERSONNE3.) explique avoir fourni le devis par rapport au nettoyage dans la propriété de sa mère afin d’avoir pu fixer le taux horaire, qu’il réclame, à 25 €. Il fait valoir avoir « travaillé 22 heures dans l’appartement » et réclame le montant de « (22 x 25=) 550 € à titre de frais de nettoyage ». « Le garage n’était pas propre et les volets n’étaient pas nettoyés, malgré la clause du contrat de bail qui indique que « Le locataire s’engage à effectuer en fin de bail, avant la remise des clés, un nettoyage complet des lieux (y compris les vitres et les volets, ainsi que du linge, des essuis, nappes et autres draps… » ».

Il soutient encore que le canapé et le pouf étaient neufs lors de l’emménagement des locataires en 2021 et qu’il ressort de l’inventaire qu’il y a des « tâches sur le canapé et le pouf ». Il admet ne pas avoir acheté un nouveau canapé à la sortie des locataires et avoir loué l’appartement avec le canapé tâché aux nouveaux locataires, sans cependant préciser la date d’entrée des nouveaux locataires. Il ajoute encore que, lors de la sortie des locataires, il y avait un coussin sur le canapé « avec du sang ». « Les filtres et les robinets du bain, de la douche et de la cuisine n’étaient pas nettoyés. » PERSONNE3.) a ramené un robinet au tribunal pour montrer l’état de ce robinet, présentant « d’innombrables traces de calcaire.

» Il demande la somme de (120 + 60=)

180 € pour le remplacement de deux robinets. PERSONNE3.) explique qu’un tiroir dans la cuisine ne fermait plus et que les anciens locataires auraient prétendu, lors de l’état des lieux de sortie, que ce tiroir aurait été défectueux « déjà avant ». Le bailleur soutient avoir fait intervenir un technicien de SOCIETE2.) qui lui aurait facturé 100 €, sans remettre de facture. PERSONNE3.) fait ensuite valoir que le four était sale, qu’il y avait un dommage d’eau dans l’entrée hall/salon, à cause d’une plante, qu’il y avait une tâche sur le papier-peint à côté de la porte-fenêtre, qu’il y avait des tâches sur le matelas, qu’une applique manquait, qu’une chaise de salon était cassée et que le mixeur, de même que le réservoir de la machine à café Senseo faisaient défaut. Pour établir l’étendue des dommages, PERSONNE3.) verse des photos et des courriels. Le mandataire des parties demanderesses conteste l’intégralité des allégations faites par la partie adverse. Les parties demanderesses expliquent que, après les deux inventaires établis en date des 1er et 8 décembre 2024, ils n’ont plus rien entendu de l’ancien bailleur, qui n’a pas envoyé de lettre, ni réagi à leur mise en demeure du 21 mars 2024, ni après

introduction de la requête déposée en date du 30 juillet 2024. PERSONNE3.) a simplement, après le courriel du 12 janvier 2024 et le courriel du 24 janvier 2024, remboursé la somme de 2.250 €, en laissant un solde de 1.500 €, sans toute explication. Les parties demanderesses contestent les photos qui ne sont pas datées, contestent l’existence de dégâts et les montants réclamés. Ils font valoir qu’il n’y a ni une preuve d’un quelconque dégât, ni une quelconque facture ou devis qui est versé. Elles maintiennent leur demande en restitution du solde de la garantie locative à hauteur de 1.500 €. Il est constant en cause que les clés de l’appartement ont été remises au propriétaire en date du 8 décembre 2023. C’est donc à bon droit que les parties demanderesses contestent la valeur probante des photos produites en cause. En effet, la date à laquelle les photos ont été prises n’est pas établie en cause.

En présence de deux états des lieux contradictoires, en présence d’un remboursement partiel en date du 29 février 2024, en l’absence d’une quelconque explication quant à des dégâts éventuels constatés après l’état des lieux de sortie, en l’absence de toute pièce, courrier, facture, devis versé en cause, PERSONNE3.) n’a pas établi l’existence et la réalité des dégâts locatifs et des dégradations allégués. Il s’ensuit que sa demande est à rejeter. Il s’ensuit de tout ce qui précède, que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant au remboursement du solde de la garantie locative correspondant à 1.500 € est à déclarer fondée. L’exécution provisoire : Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi. Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire. L’indemnité de procédure L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est fondée jusqu'à concurrence de 400 €.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en dernier ressort ; reçoit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en la forme ; dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour le montant réclamé de 1.500 € à titre de solde de la garantie locative ; condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de1.500 € avec les intérêts légaux à partir du 12 janvier 2024, date de la mise en demeure ; dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement quant à la condamnation pécuniaire ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 400 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.