Landlord's claim for future occupation rent rejected; tenant ordered to vacate within one month.

Répertoire n° 2708/2024 E-BAIL-348/24 Audience publique du 13 décembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à Esch-sur-Alzette, en remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à Luxembourg et : PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 9 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Esch-sur-Alzette. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 27 septembre 2024. Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 22 novembre 2024. A cette audience, le mandataire de la partie demanderesse et la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, le jugement qui suit :

Par requête déposée le 9 juillet 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) pour : A titre principal, voir constater la résiliation du contrat de bail sur base du courrier du 12 décembre 2023 avec effet au 13 juin 2024, sinon avec effet au 25 juin 2024, sinon voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre parties avec effet au 13 juin 2024, sinon au 25 juin 2024 ; Dire que le locataire est occupant sans droit ni titre ; Voir fixer l’indemnité d’occupation à 1.450 € par mois ; Ordonner le locataire à déguerpir des lieux loués dans un délai de 8 jours à partir de la notification du jugement à intervenir ; Condamner le locataire à payer au bailleur la somme de 1.450 € à titre d’arriérés de loyer, sous réserve d’autres loyers à échoir en cours d’instance, ainsi qu’au remboursement du montant de 754,93 € à titre d’arriérés de charges pour 2023 et la somme mensuelle de 1.450 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du prononcé du jugement jusqu’au complet déguerpissement, sinon toute autre somme évaluée ex aequo et bono, le tout augmenté des intérêts à partir de leur échéance sinon à partir de la présente demande en justice jusqu’à solde ; A titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du contrat de bail susmentionné avec effet immédiat pour cause de faute grave dans le chef du locataire ; Voir condamner le locataire à payer au bailleur au paiement des arriérés de loyer à hauteur de 1.450 €, sous réserve d’autres loyers à échoir en cours d’instance, ainsi qu’au remboursement à la différence, soit au montant de 754,93 € à titre d’arriérés de charges pour 2023, le tout augmenté des intérêts de retard à partir de la présente demande jusqu’à solde ; En tout état de cause, condamner le locataire à payer au bailleur la somme de 2.000 € à titre de dédommagement des frais et honoraires d’avocat subis sur base du contrat de bail, sinon sur base de la responsabilité délictuelle telle qu’édictée aux article 1382 et 1383 du Code civil… Condamner le locataire à payer au bailleur la somme de 1.500 € au titre de l’article

240 du nouveau code de procédure civile ; Condamner le locataire à tous les frais et dépens de l’instance ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; Voir réserver au bailleur tous autres droits, dus et actions… ; Par contrat de bail signé le 1er août 2022, PERSONNE1.) a loué à PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer de 1.300 € et des avances sur charges de 150 €. PERSONNE1.) fait valoir avoir, par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 décembre 2023, notifié au locataire son intention de résilier le contrat de bail pour motif personnel conformément à l’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006. Le bailleur explique « avoir laissé un préavis de 6 mois aux locataires afin de prendre leurs dispositions et de quitter les lieux jusqu’au 13 juin 2024 ». Par courrier daté du

17 juin 2024, le mandataire du bailleur a « mis le locataire en demeure de quitter les lieux avec effet immédiat et pour le 25 juin 2024 au plus tard. Aucun état des lieux ni remise des clefs n’ont été effectués. »

Motifs de la décision La demande est recevable pour avoir été présentée dans les formes et délais prévus par la loi. Par contrat de bail signé le 1er août 2022 PERSONNE1.) a loué à PERSONNE2.) un appartement sis à sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer de 1.300 € et des avances sur charges de 150 €. Par courrier recommandé du 12 décembre 2023, PERSONNE1.) a résilié le prédit bail avec effet au 13 juin 2024 sur base des dispositions de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

La lettre de résiliation du 12 décembre 2023 pour besoin personnel se réfère à l’article 12(2) a) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Cet article prévoit la prorogation du bail à usage d’habitation à moins que le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3ème degré inclusivement. L’article 12(3) précise que par dérogation à l’article 1736 du code civil le délai de résiliation dans les cas prévus paragraphe 2 point a est de six mois.

Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments de la cause. Cette appréciation doit se faire « in concreto » par rapport au besoin invoqué par le bailleur dans le chef d'un descendant déterminé et sur base des indications fournies par le bailleur (cf. Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

Il résulte des travaux préparatoires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (commentaire des articles page 26, doc. parl. n° 5216) que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du fond. La jurisprudence qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite par un élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi. Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du dossier, l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247).

Le tribunal constate qu’aucun élément du dossier ne permet de douter de la véracité de l’affirmation du bailleur quant à la réalité du besoin invoqué. L’article 12(3) permet au locataire de demander dans les trois mois de l’avis de réception de la poste, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de déguerpissement. En l’absence de cette demande le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

Le preneur n’ayant pas sollicité de prolongation du délai de déguerpissement dans le délai de forclusion prévu par la loi il y a lieu de faire droit à la demande à voir constater la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef du requérant et à la demande en déguerpissement du preneur sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de 1 mois. L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur par le fait du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail.

Cette prestation constitue une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur. Cette indemnité est calculée sur base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être égale à l’ancien loyer. (M. PERSONNE3.), le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31, n° 189). Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n° 85606). En l’espèce, en l’absence de renseignements quant à la valeur locative réelle de l’immeuble, l’ancien loyer convenu entre parties constitue le seul élément de référence dont le tribunal dispose, de sorte que l’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au montant de 1.450 €.

Les charges impayées A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) renonce à sa demande quant à l’arriéré de loyer, mais maintient sa demande pécuniaire quant au montant de 754,93 € à titre de charges pour l’année 2023. La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause, des renseignements fournis à l’audience et à défaut de contestations, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 754,93 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit. La demande à voir condamner PERSONNE2.), au paiement de 1.450 € par mois jusqu’au complet déguerpissement, est à rejeter pour constituer une demande future.

Frais d’avocat Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014, n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411). Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire. Le tribunal considère dès lors que le choix du requérant de faire gérer le litige l’opposant à la partie défenderesse, par une tierce personne qu’il rémunère, ne saurait lui être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont le requérant doit seul supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

Exécution provisoire Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas remplies en l’espèce. L’indemnité de procédure L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à concurrence de 300 €.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, reçoit la demande en la forme ; constate la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de PERSONNE1.) ; condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef dans le mois au plus tard de la notification du présent jugement, sinon et faute par lui de ce faire, et pour autant que de besoin, autorise PERSONNE1.) à l’en faire expulser dans la forme légale et aux frais de PERSONNE2.), fixe l’indemnité d’occupation à 1.450 € par mois ; dit fondée la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) au paiement du montant de 754,93 € à titre de charges pour l’année 2023 ; condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 754,93 € avec les intérêts à partir du 9 juillet 2024, date de la demande en justice jusqu’à solde ; rejette la demande de PERSONNE1.) en condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme mensuelle de 1.450 € jusqu’au complet déguerpissement ; rejette la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) au remboursement des frais et honoraires d’avocat ; dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 300 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ; condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.