Tenant eviction for personal need granted; 2-month notice set; occupation damages fixed at 250 euros monthly.

Répertoire n° 2707/2024

E-BAIL-398/24

Audience publique du 13 décembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.),

avocat à Esch-sur-Alzette, en remplacement de Maître PERSONNE DE

JUSTICE2.), avocat à Luxembourg,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE4.), avocats à Esch-sur-

Alzette.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 31 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 16

octobre 2024. Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du 20 novembre 2024 et les mandataires des parties demanderesse et

défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce

jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée en date du 31 juillet 2024 au greffe du tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le

juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour voir constater la résiliation

du contrat de bail sur base du courrier du bailleur du 6 mars 2024 avec effet au 6

septembre 2024, sinon au 6 octobre 2024, dire que le locataire est occupant sans

droit

ni

titre,

voir

fixer

l’indemnité

d’occupation

à

250 € par mois, voir condamner la locataire à déguerpir des lieux loués dans un

délai de 8 jours de la notification du jugement à intervenir, pour voir condamner

PERSONNE2.) à payer le montant de 1.500 € à titre d’indemnité de procédure,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir et pour se voir réserver

tous autres droits, moyens et actions.

Par contrat de bail signé le 7 octobre 2022, avec prise d’effet le 6 octobre 2022,

PERSONNE1.) a loué à PERSONNE2.) un appartement sis dans la cave d’une

maison unifamiliale située à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer de

250 €.

Par courrier recommandé du 6 mars 2024, PERSONNE1.) a résilié le prédit bail

avec effet au 6 septembre 2024 sur base des dispositions de l’article 12 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

La lettre de résiliation du 6 mars 2024 pour besoin personnel se réfère à l’article

12(2) a) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Cet article prévoit la prorogation du bail à usage d’habitation à moins que le

bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même ou pour les faire

occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3ème degré

inclusivement.

L’article 12(3) précise que par dérogation à l’article 1736 du code civil le délai

de résiliation dans les cas prévus paragraphe 2 point a est de six mois.

Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être exigée

stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant

une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue

par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa

déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas

contredite par les éléments de la cause. Cette appréciation doit se faire « in

concreto » par rapport au besoin invoqué par le bailleur dans le chef d'un

descendant déterminé et sur base des indications fournies par le bailleur (cf. Lux.

27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

En date du 17 juillet 2024, le locataire adressa un courrier de contestation et de

refus de quitter les lieux. Il fait valoir que les bailleurs « demeurant au sein du

même logement, y disposent de toutes commodités, de sorte qu’il est pour le

moins étrange d’affirmer désormais souhaiter occuper la petite partie louée, à

savoir la cave, eux-mêmes. »

Les bailleurs font valoir que, par courrier du 8 février 2024, PERSONNE3.),

épouse du bailleur, a déjà informé le locataire que, ladite cave, occupée par lui,

serait nécessitée par elle et son mari. En effet, PERSONNE3.) explique dans son

courrier que

« Mon mari, PERSONNE1.), souffre d’une sclérose en plaques, et sa condition

s’est malheureusement détériorée, le privant de la capacité de se déplacer de

manière autonome.

Actuellement, la chambre que vous occupez dans la cave dispose d’une cuisine,

d’une salle de bain et un hall d’entrée offrant ainsi une opportunité unique

d’améliorer la qualité de vie de mon mari. La présence d’escaliers est devenue

un obstacle majeur, et nous sommes confrontés à des défis d’espace, en

particulier en ce qui concerne le stockage des équipements médicaux nécessaires

à son bien-être, tels que les changes et les sondages. »

Au vu du besoin personnel invoqué dans le chef du requérant, il y a lieu de

considérer que le contrat de bail du 7 octobre 2022 a été valablement résilié par

courrier du 6 mars 2024 avec effet au 6 octobre 2024.

L’article 12(3) permet au locataire de demander dans les trois mois de l’avis de

réception de la poste, sous peine de forclusion, une prolongation du délai de

déguerpissement. En l’absence de cette demande le bailleur peut demander au

juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après

l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

La locataire n’ayant pas sollicité de prolongation du délai de déguerpissement

dans le délai de forclusion prévu par la loi il y a lieu de faire droit à la demande à

voir constater la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef

du requérant et à la demande en déguerpissement du locataire et de lui accorder

un délai de déguerpissement de 2 mois.

Indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur

par le fait du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail. Cette

prestation constitue une indemnisation de la privation de jouissance subie par le

bailleur. Cette indemnité est calculée sur base de la valeur locative réelle de

l’immeuble qui peut être égale à l’ancien loyer. (M. Harles, le bail à loyer, compte

rendu de jurisprudence P. 31, n° 189).

Conformément aux conclusions du requérant et en l’absence de contestation de la

part du preneur, il y a lieu de fixer la valeur locative de l’appartement loué au

montant du loyer convenu entre parties.

Le montant de l’indemnité d’occupation est dès lors fixé au montant de 250 € par

mois.

Exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné

que les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure

civile ne sont pas remplies en l’espèce.

Indemnité de procédure

PERSONNE1.) ayant dû engager des frais non compris dans les dépens dans le

seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice, sa demande en octroi d’une

indemnité de procédure est fondée à concurrence de la somme de 400 € au regard

des éléments du dossier.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

constate la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de

PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans les 2 mois au plus tard de la notification du présent

jugement, sinon et faute par lui de ce faire ;

et pour autant que de besoin, autorise PERSONNE1.) à l’en faire expulser dans

la forme légale et aux frais de PERSONNE2.),

fixe l’indemnité d’occupation à 250 € par mois ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 400 € sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE6.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE5.), qui ont signé le présent jugement.