Landlord wins rent arrears but loses eviction claim due to insufficient breach of contract.

Répertoire n° 2706/24

E-BAIL-494/24

Audience publique du 13 décembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse – comparant en personne,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - faisant défaut.

Faits :

L’affaire fut introduite par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette en date du 3 octobre 2024, laquelle requête demeure annexée au présent jugement.

Les parties furent convoquées par la voie du greffe à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette à l’audience publique du 20 novembre 2024, date à laquelle

l’affaire fut utilement retenue.

A cette audience, la partie demanderesse fut entendue en ses explications et conclusions.

La partie défenderesse fit défaut.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée le 3 octobre 2024 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix,

siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de la voir condamner au paiement du montant

de 200 € du chef de solde de loyer du mois de mai 2024, avec les intérêts à partir du 1er

avril 2017, date de non-paiement du premier loyer, sinon à partir de la demande en justice

jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation

du bail existant entre parties dans les 8 jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore la majoration du taux d’intérêt, l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de

500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et il se réserve tous

autres droits, moyens et actions.

La demande est recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai de la loi.

Par contrat de bail signé le 2 décembre 2021, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de

1.050 € et une avance mensuelle sur charges mensuelle de 100 €, le tout payable par

anticipation le premier de chaque mois. Par courrier recommandé adressé en date du 28

mars 2023, le bailleur a informé la locataire que « le loyer sera augmenté en raison de

l’indexation » et que le nouveau loyer sera de 1.200 € à partir du 1er avril 2023.

Arriéré

Aux termes de la requête introductive d’instance, le bailleur fait grief à PERSONNE2.)

de rester lui devoir le montant de 200 € au titre de solde du loyer du mois de mai 2024,

réglé partiellement à hauteur de 1.000 € en date du 24 mai 2024.

Eu égard aux pièces produites et aux renseignements fournis à l’audience, et en absence

de preuve de paiement du montant réclamé, la demande en paiement est fondée à

concurrence du montant de 200 € au titre de solde non payé du loyer du mois de mai 2024.

Résiliation

Le bailleur reproche encore à la locataire de payer les loyers avec un retard considérable

et précise qu’elle a payé deux loyers qu’en date des 17 juillet 2024 et 16 août 2024.

Le bailleur fait encore valoir qu’il a adressé un courrier recommandé à la locataire en date

du 26 janvier 2024, en indiquant que « le contrat stipule que le paiement du loyer aura

lieu le 1er de chaque mois. Or il s’avère que vous n’avez pas respecté l’échéance prévue

au 1er janvier 2024, de sorte que le loyer en cours reste toujours impayé à ce jour. En

outre je me permets de vous rappeler que conformément au prédit contrat de bail, vous

êtes dans l’obligation de souscrire une assurance. »

A l’audience des plaidoiries, le bailleur précise que la locataire avait souscrit une

assurance au début du bail, mais qu’elle ne lui a plus soumis une autre assurance.

Le bailleur fait également valoir que « les autres occupants de l’immeuble ont fait des

réclamations auprès du syndic sur le comportement de ma locataire qui crée des troubles

de voisinage importants portant atteint à la jouissance paisible des lieux des autres

résidents des lieux. » Il ressort du courriel du 15 mai 2023, que « …la dame qui est

locataire depuis janvier 2022 a nettoyé les escaliers seulement 2 fois…aujourd’hui….il y

avait une odeur insupportable….un autre problème est le bruit….il y a deux semaines, il

y a eu du bruit jusqu’à 3 heures du matin…ceci est un manque de respect total pour le

voisinage. »

Ce moyen est à rejeter à défaut de toute autre précision et au vu du fait que cette

information date du 15 mai 2023.

Aux termes de l'article 1184 du Code civil, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (cf., Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en

général, n° 388 bis).

En l’espèce, considérant que le contrat de bail date du 2 décembre 2021, le non-paiement

en mai 2024 d’un montant de 200 €, les paiements intervenus avec un retard sur le terme

convenu des loyers des mois de janvier 2024, juillet 2024, août 2024 et septembre 2024,

de même que le fait de ne pas lui avoir soumis une nouvelle assurance, ne constituent pas

de défaillances contractuelles suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux

torts de la locataire. Et ceci à plus forte raison qu’il ressort des pièces versées en cause

que le bailleur n’a adressé à la locataire qu’une mise en demeure en date du 26 septembre

2022 pour non-paiement du loyer du mois de septembre 2022 et une mise en demeure en

date du 26 janvier 2024 pour non-paiement du loyer du mois de janvier 2024 et de « prise

d’assurance ».

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande en résiliation judiciaire du bail et en

déguerpissement du locataire.

Majoration du taux d’intérêt

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

Exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné que les

conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure civile ne sont pas

remplies en l’espèce.

Indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 100 €.

Bien que régulièrement convoquée PERSONNE2.) n’a comparu ni en personne ni par

mandataire à l’audience publique du 20 novembre 2024 pour laquelle elle a été

régulièrement appelée. La convocation ayant été remise à sa personne il y a lieu de statuer

par jugement réputé contradictoire à son encontre en application des dispositions des

articles 79 alinéa 2 et 80 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort;

reçoit la demande en la forme ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 200 € avec les intérêts

légaux à partir du 3 octobre 2024 date de la demande en justice, jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et en

déguerpissement de PERSONNE3.) et la rejette ;

rejette la demande en majoration du taux d’intérêt ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 100

€ ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE2.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE1.), qui ont signé

le présent jugement.