Tenant's rent suit dismissed for inadmissibility as construction supervision dispute requires ordinary procedure, not bail court.

Répertoire No. 3950/24

L-BAIL-377/24

Audience publique du 12 décembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.),

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

sub 1) représenté par son époux PERSONNE2.), en vertu d’une procuration

sub 2) étant présent lors de l’audience du 21 novembre 2024

e t

1 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présent ni représenté lors de l’audience du 21 novembre 2024

2 ) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie à L-

ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 27 mai 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

11 juillet 2024, puis refixée au 21 novembre 2024.

A la prédite audience, PERSONNE2.) et Maître Laurent LIMPACH, furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27

mai 2024, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et

la société SOCIETE1.) SARL devant le Tribunal de céans siégeant en matière de

bail à loyer pour les voir condamner au paiement du montant de 71.215 euros « du

chef de notes d’honoraires non-justifiés, avec les intérêts légaux tels que de droit

à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde » et à l’allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

civile à concurrence de 870 euros.

A l’audience du 11 juillet 2024, PERSONNE3.) ne comparut pas tandis que la

société SOCIETE1.) SARL comparut par l’organe de Maître Laurent LIMPACH,

avocat à la Cour de Luxembourg.

Alors qu’il ne ressortait pas du récépissé de la Poste que PERSONNE3.) avait été

touché à personne, il fut procédé à sa reconvocation aux termes de l’article 84 du

Nouveau Code de Procédure civile.

A l’audience du 21 novembre 2024, PERSONNE3.) ne comparut pas. Au vœu de

l’article 84 du Nouveau Code de Procédure civile, il sera statué par un jugement

réputé contradictoire à son égard.

La société SOCIETE1.) SARL comparut par l’organe de son mandataire et a

soulevé in limine litis l’irrecevabilité de la requête du 27 mai 2024 alors que le

litige en question ne ressortirait pas du domaine du bail à loyer alors que le

paiement de factures relatives à la supervision de la construction et de

l’achèvement d’un appartement appartenant aux requérants était actuellement

réclamé.

En deuxième lieu, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à l’incompétence ratione

valoris du Tribunal saisi alors que la valeur du litige de 71.215 euros dépassant la

compétence du Tribunal de Paix, limitée à 15.000 euros.

Appréciation

Aux termes de la requête du 27 mai 2024, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont

fait convoquer PERSONNE3.) et la société SOCIETE1.) SARL devant le Tribunal

de céans siégeant en matière de bail à loyer pour les voir condamner au paiement

du montant de 71.215 euros « du chef de notes d’honoraires non-justifiés, avec les

intérêts légaux tels que de droit à partir du jour de la demande en justice jusqu’à

solde » lesquelles notes ayant été émises dans le cadres de la supervision de la

construction et de l’achèvement de l’appartement des époux PERSONNE4.).

Aux termes de l’article 1, paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil,

« Sous réserve des dispositions des articles 16 à 18, la présente loi s’applique

exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à

usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que soit l’affectation stipulée

dans le contrat de bail, sauf opposition justifiée par le bailleur en cas de

réaffectation par le locataire en cours de contrat. »

Aux termes de l’article 1 (3) de la loi précitée, le contrat de location portant sur un

local ne formant pas l’accessoire d’un logement se situe en dehors du champ

d’application de ladite loi.

Le mode de saisine du juge de paix relève de l’organisation judiciaire et doit être

analysé d’office par le juge saisi d’une demande.

Les formes de procédure prescrites relatives au mode de saisine des juridictions

relèvent de l’organisation judiciaire et sont de ce fait d’ordre public. Leur violation

constitue une nullité de fond, qui échappe aux dispositions de l’article 264, alinéa

2 du Nouveau Code de Procédure civile (cf. CA 28 novembre 2001, n° 25.013 du

rôle).

Il en est ainsi en particulier, comme en l’espèce, de la forme de l’acte introductif

d’instance (requête ou citation), qui constitue une formalité capitale d’une

importance telle que l’irrégularité l’affectant entraîne l’annulation de l’acte, que

cette sanction résulte d’un texte ou non (cf. Cass. 18 décembre 1997, n° 64/97).

Il y a partant lieu d’examiner si la demande aurait dû être introduite par voie de

requête ou par voie de citation.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant

certaines dispositions du Code civil s’applique, conformément à son article 1er

paragraphe (2), « exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou

verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que

soit l’affectation stipulée dans le contrat de bail, sauf opposition justifiée par le

bailleur en cas de réaffectation par le locataire en cours de contrat ».

Aux termes de l’article 1 (3) de la loi précitée, le contrat de location portant sur un

local ne formant pas l’accessoire d’un logement se situe en dehors du champ

d’application de ladite loi.

La supervision de la construction et de l’achèvement de l’appartement des

requérants ne tombe dès lors pas sous l’application de la loi modifiée précitée du

21 septembre 2006.

Comme la procédure de saisine du juge de paix par requête, dérogatoire au droit

commun, prévue par ladite loi ne trouve donc pas à s’appliquer, un litige relatif à

un garage qui ne forme, comme en l’espèce, pas l’accessoire d’un logement, est à

introduire selon la procédure ordinaire de droit commun, conformément à l’article

101 du Nouveau Code de Procédure civile, par citation.

La violation de cette règle de procédure d’ordre public relative au mode de saisine

du juge de paix est, comme il résulte des développements ci-dessus, sanctionnée

par une nullité de fond de l’acte introductif ce qui conduit à l’irrecevabilité de la

demande formulée.

La demande étant irrecevable, il n’y a pas lieu d’analyser le bien-fondé de la

demande principale, ni de la demande en allocation d’une indemnité de procédure.

A titre reconventionnel, la société SOCIETE1.) SARL a conclu à l’allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure civile à concurrence de 1.500 euros.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de faire droit à cette demande à concurrence

du montant de 500 euros.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

par un jugement réputé contradictoire à l’encontre de PERSONNE3.) et par un

jugement contradictoire à l’égard de la société SOCIETE1.) SARL et en premier

ressort,

déclare les demandes dirigées contre PERSONNE3.) et la société SOCIETE1.)

SARL irrecevable ;

déclare la demande de la société SOCIETE1.) SARL en allocation d’une

indemnité de procédure fondée et justifiée pour le montant de 500 euros ;

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à la société

SOCIETE1.) SARL le montant de 500 euros ;

laisse les frais de l’instance à charge de PERSONNE2.) et PERSONNE1.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Paul LAMBERT, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière