Tenant landlord wins default judgment for arrears and costs against absent owner in Luxembourg bail court.

Répertoire No. 3946/24

L-BAIL-516/24

Audience publique du 12 décembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société à responsabilité limité SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.), représentée par son/ses gérants actuellement en fonctions

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée F&F LEGAL S.à r.l., établie et ayant son

siège social à L-1720 Luxembourg, 6, rue Heine, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre

des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro B230842, représentée dans le cadre de la présente procédure par

Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

comparant à l’audience par Maître Mathieu AÏN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

lequel se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée F&F LEGAL S.à r.l. ;

e t

la société anonyme SOCIETE2.) SA, ayant son siège social à L-ADRESSE2.), enregistrée au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée

par ses administrateurs actuellement en fonctions

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée lors de l’audience du 17 octobre 2024 ;

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la

Justice de Paix de Luxembourg en date du 18 juillet 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 2

septembre 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut mise au rôle général.

L’affaire fut réappelée à l’audience publique du 17 octobre 2024.

A la prédite audience, Maître Mathieu AÏN, en représentation de la société F&F Legal S.à r.l.,

fut entendu en ses moyens et conclusions. La société SOCIETE2.) SA, dûment convoquée par

procès-verbal de recherche établi par l’huissier de justice Laura GEIGER, en date du 1er

octobre 2024, n’était ni présente, ni représentée lors de l’audience.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête dépose au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg en date du 18 juillet

2024, la société à responsabilité limité SOCIETE1.) SARL (ci-après la société SOCIETE1.))

a sollicité la convocation de la société anonyme SOCIETE2.) SA (ci-après la société

SOCIETE2.)), siégeant en matière de bail à loyer , afin de l’entendre condamner au paiement

des arriérés d’indemnité d’occupation sans droit ni titre et des arriérés de charges à

concurrence d’un montant de 35.177,79 euros, sous réserve d’augmentation et outre les

intérêts légaux.

A l’appui de sa requête, la société SOCIETE1.) fait valoir que suivant jugement n°917/24

rendu en date du 12 mars 2024, le contrat de bail conclu avec la société SOCIETE2.) a été

résilié, la société SOCIETE2.) a été condamnée à quitter les lieux loués endéans un délai de

deux mois et le montant de l’indemnité d’occupation a été fixé à la somme de 5.613,62 euros.

Elle explique que la société SOCIETE2.) n’a quitté les lieux que le 28 juin 2024 par le biais

d’un déguerpissement forcé et qu’elle n’a pas payé l’indemnité d’occupation redue pour les

mois de février à juin 2024. En outre, la société SOCIETE2.) serait redevable d’un montant

de 7.483,93 euros au titre d’un décompte de charges portant sur la période allant du 1er mai

2023 au 30 avril 2024.

A l’audience des plaidoiries du 17 octobre 2024, la société SOCIETE1.) a réitéré ses

demandes.

La société SOCIETE2.), bien que régulièrement convoquée par procès-verbal de recherche,

n’a pas comparu ni en personne, ni par mandataire. La convocation n’ayant dès lors pas été

remise à sa personne, il y a lieu de statuer par défaut à son égard conformément aux

dispositions de l’article 79 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

Appréciation

Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le juge qui statue par

défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il

l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le défaut de comparaître est en effet assimilé à une contestation du défendeur et oblige le juge

de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent

à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public (JCL, procédure civile, fasc. 538, mise à jour

6, 2002, N° 80, p. 9 et références y citées ; JPE, 24 octobre 2006, nos 2313 et 2315 du répertoire

et références y citées).

* * *

La demande dirigée contre la société SOCIETE2.) est régulière en la forme et partant

recevable.

Il ressort des explications de la demanderesse et des pièces versées en cause qu’aux termes

d’un jugement numéro 917/24 rendu en date du 12 mars 2024 par le Tribunal de céans

autrement composé, la résiliation du contrat de bail commercial existant entre parties

concernant un local à destination commerciale situé dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.)

et signé en date du 30 juillet 2018, a été constatée avec effet immédiat au 23 octobre 2023.

Le même jugement a condamné la société SOCIETE2.) à déguerpir des lieux loués dans un

délai de 2 mois à compter de la notification de ce jugement et a fixé l’indemnité d’occupation

à la somme de 5.613,62 euros.

Ce jugement a été signifié par voie d’huissier à la société SOCIETE2.) en date du 2 avril 2024.

Suivant certificat de non-recours daté du 14 juin 2024, aucun appel n’a été interjeté contre le

jugement du 12 mars 2024 précité. Il y a dès lors lieu de retenir qu’il a acquis autorité de chose

jugée.

Un commandement de quitter les lieux a été dressé en date du 12 juin 2024 et la société

SOCIETE2.) a effectivement quitté les lieux loués en date du 28 juin 2024.

-

Les arriérés d’indemnité d’occupation

La société SOCIETE1.) réclame actuellement la somme de 27.693,86 euros se décomposant

comme suit :

-

Indemnité d’occupation février 2024 : 5.613,62 euros,

-

Indemnité d’occupation mars 2024 : 5.613,62 euros,

-

Indemnité d’occupation avril 2024 : 5.613,62 euros,

-

Indemnité d’occupation mai 2024 : 5.613,62 euros,

-

Indemnité d’occupation juin 2024 (1-28 juin) : 5.239,38 euros.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit

la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui

a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient à la partie requérante d’établir le bien-fondé de sa

demande.

Au vu des explications fournies par la partie requérante, des pièces versées et en l’absence de

preuve de paiement concernant le montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la demande en

condamnation telle que formulée par la société SOCIETE1.) pour le montant réclamé de

27.693,86 euros.

Il y a partant lieu de condamner la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la

somme de 27.693,86 euros, avec les intérêts légaux à partir des dates d’échéance respectives

des indemnités d’occupation redues, jusqu’à solde.

-

Les charges locatives

La société SOCIETE1.) réclame actuellement la somme de 7.483,93 euros au titre d’un

décompte de charges pour la période allant du 1er mai 2023 au 30 avril 2024.

Il résulte d’un décompte versé en cause que le montant redû pour les charges durant la période

précitée s’élève à la somme de 10.904,81 euros. Ce décompte a été adressé à la société

SOCIETE2.) en date du 3 juillet 2024.

Il résulte encore des éléments de la cause, que la société SOCIETE1.) a déduit le montant des

avances sur charges payées par la société SOCIETE2.), de sorte que le montant redû s’élève

à 7.483,93 euros.

Comme la société SOCIETE2.) ne prouve pas avoir réglé le montant redû au titre des charges

locatives pour la période du 1er mai 2023 au 30 avril 2024, la demande est à déclarer fondée

et justifiée en principe pour la somme réclamée de 7.483,93 euros.

Au vu des développements qui précèdent, la demande de la société SOCIETE1.) est à déclarer

fondée pour le montant total de 35.177,79 euros, avec les intérêts légaux à partir des dates

d’échéance respectives des arriérés redus jusqu’à solde.

-

Les demandes accessoires

La société SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de 3.000 euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile en raison de la mauvaise foi manifeste de la

partie défenderesse.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Comme il paraît en l’espèce inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE1.) les

sommes exposées, et non comprises dans les dépens, il y a lieu de dire sa demande sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 500 euros.

Les frais et dépens sont à mettre à charge de la société SOCIETE2.), conformément aux

dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation

sans droit ni titre, statuant par défaut à l’égard de la société anonyme SOCIETE2.) SA et en

premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

la dit recevable et fondée ;

partant, condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société à responsabilité

limité SOCIETE1.) SARL la somme de 35.177,79 euros, avec les intérêts légaux à partir des

dates d’échéance respectives des indemnités d’occupation redues jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de la société à responsabilité limité SOCIETE1.) SARL en allocation

d’une indemnité de procédure pour un montant de 500 euros ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société à responsabilité limité

SOCIETE1.) SARL la somme de 500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Séverine LETTNER, juge de paix

à Luxembourg, assistée de la greffière Natascha CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le

présent jugement, le tout, date qu'en tête.

Séverine LETTNER,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière