Tenant wins partial refund of security deposit after landlord deducts unpaid rent and cleaning fees.

Rép. no. 3747/24

Dossier no. L-BAIL-525/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

28 NOVEMBRE 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant en personne,

ET

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

partie demanderesse par reconvention,

comparant en personne.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la

Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 20 juin 2024.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 12 août 2024.

Après deux remises, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 7 novembre

2024 lors de laquelle elle fut retenue.

A cette audience, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été remis,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants:

Suivant contrat de bail conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière SOCIETE1.) en

date du 9 juillet 2015, ayant pris effet au 1er août 2015 jusqu’au 31 juillet 2016, bail

renouvelable par tacite reconduction d’année en année en l’absence d’une résiliation du bail

dénoncée par courrier recommandé moyennant préavis de trois mois avant la date

d’anniversaire, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un studio dans un

immeuble sis à L-ADRESSE3.), en contrepartie d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une

avance mensuelle sur charges de 130 euros et contre fourniture d’une garantie locative de

1.600 euros.

B. La procédure et les prétentions des parties :

Par requête déposée en date du 20 juin 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de

PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, pour :

- voir condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.600 euros au titre de la

restitution de la garantie locative ;

- voir condamner la partie défenderesse à lui remettre les décomptes des charges locatives

des années 2019 à 2022 ;

- voir condamner, le cas échéant, la partie défenderesse à lui rembourser tout trop payé au

titre des charges locatives.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro L-BAIL-525/24.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) réduit sa demande à 800 euros.

PERSONNE2.) demande à titre reconventionnel à voir déduire du montant de la garantie

locative la somme de 400 euros au titre de frais de nettoyage du studio ainsi que le montant

de 400 euros au titre de la moitié du loyer demeurant impayé relative à la période du 15 juillet

2022 au 31 juillet 2022.

Il échet de leur en donner acte.

C. L’argumentaire des parties :

Sur base des faits constants ci-avant énoncés et aux termes de sa requête, la partie requérante

expose qu’à la fin du bail, elle a remis le studio à PERSONNE2.) sans dégâts locatifs. Ce

dernier refuserait néanmoins sans motif légitime à lui restituer le montant de la garantie

locative. Elle donne ensuite à considérer que le dernier décompte des charges locatives

qu’elle a reçu en date du 18 octobre 2019 se rapporte à la période du 1er février 2018 au 31

janvier 2019.

A l’audience des plaidoiries, elle précise que PERSONNE2.) lui a entretemps remis les

décomptes des charges locatives qu’elle a réclamés et qu’elle déduit le montant en résultant

de 591,56 euros à sa charge du montant de la garantie locative qu’elle réclame.

PERSONNE2.) ne lui aurait restitué que la somme de 208,46 euros au titre de la garantie

locative après déduction de frais de nettoyage d’un montant de 400 euros et de la moitié du

loyer de 400 euros, montants au paiement desquels elle s’oppose. Il subsisterait un solde en

sa faveur de 800 euros. S’agissant des frais de nettoyage, elle précise qu’au moment de la

remise des clés qui s’est déroulée en date du 15 juillet 2022, les parties n’ont convenu aucune

retenue au titre des frais de nettoyage et du loyer. Par ailleurs, l’appartement n’aurait pas été

neuf au début du bail. PERSONNE1.) donne encore à considérer qu’elle a fait installer un

accès internet lui engendrant un coût de 389,30 euros. Concernant la moitié du loyer de 400

euros, elle ajoute qu’elle a résilié le bail et libéré l’appartement au 15 juin 2015, ce que le

bailleur aurait accepté.

PERSONNE2.)

s’oppose à la demande en faisant valoir que les contestations

d’PERSONNE1.) concernant les montants qu’il a déduits de la garantie locative ne figurent

pas dans la requête et sont dès lors à déclarer irrecevables. Subsidiairement, il donne à

considérer qu’PERSONNE1.) n’a pas bien nettoyé le studio à la fin du bail, ce qui ressortirait

de l’état des lieux de sortie. Il aurait lui-même procédé au nettoyage du studio dont

notamment les sols étaient sales, constatation qu’il n’aurait pu faire qu’après l’établissement

de l’état des lieux de sortie. Les services d’une société de nettoyage auraient engendré un

coût beaucoup plus important. PERSONNE2.) estime finalement qu’PERSONNE1.) doit

régler le loyer jusqu’à la fin du bail tel que cela résulterait des stipulations contractuelles.

D. L’appréciation du Tribunal :

La demande d’PERSONNE1.) et la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) ayant été

introduite dans les délai et forme de la loi sont à dire recevables en la forme.

Dans la mesure où PERSONNE2.) a remis les décomptes de charges locatives à

PERSONNE1.) qui ont été acceptés par celle-ci, la demande d’PERSONNE1.) y afférente

est devenue sans objet.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs

demandes respectives.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu par l’intermédiaire de l’agence

immobilière SOCIETE1.) en date du 9 juillet 2015, ayant pris effet au 1er août 2015 jusqu’au

31 juillet 2016, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année en l’absence d’une

résiliation du bail dénoncée par courrier recommandé moyennant préavis de trois mois avant

la date d’anniversaire, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un studio dans

un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et

d’une avance mensuelle sur charges de 130 euros et contre fourniture d’une garantie locative

de 1.600 euros.

Par courrier du 14 mai 2022, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail liant les parties avec

effet au 15 juillet 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire en date du 15 juillet 2022.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, du défaut de

paiement de loyers ou de charges, de la résolution pour inexécution fautive, de dégradations

ou de dégâts locatifs.

Afin de pouvoir déterminer le montant auquel pourra, le cas échéant, prétendre

PERSONNE1.) au titre du remboursement de la garantie locative, il convient d’examiner en

premier lieu les divers postes invoqués par

PERSONNE2.)

pour s’opposer au

remboursement, respectivement pour revendiquer un solde en sa faveur.

1) La demande reconventionnelle

Il convient de rappeler que PERSONNE2.) s’oppose à la restitution de la garantie locative en

formulant deux prétentions relatives d’une part aux frais de nettoyage du studio, nettoyage

qu’il a accompli lui-même, et d’autre part à la moitié du loyer redû pour la période du 15

juillet 2022 au 31 juillet 2022.

Il échet de relever d’emblée que les contestations qu’PERSONNE1.) a émises suite au dépôt

de sa requête et quant aux prédits montants sont parfaitement recevables, dès lors qu’il ne

s’agit pas d’une demande nouvelle et qu’aucune disposition légale ne l’empêche d’émettre

ces contestations. Les contestations formulées dans ce contexte par PERSONNE1.) sont dès

lors prises en considération par le tribunal.

a) Quant aux frais de nettoyage

Il échet de constater qu’il résulte du contrat de bail que le locataire a pris possession des lieux

loués dans un état nettoyé et qu’il s’engage à les rendre dans le même état à la fin du bail. Il

ressort de l’état des lieux d’entrée établi en date du 31 juillet 2015 que le studio était

complètement nettoyé.

Suivant les énonciations de l’état des lieux de sortie établi de manière contradictoire en date

du 15 juillet 2022, sous toutes réserves et notamment celle du bailleur de recourir à la garantie

locative, la cuisine du studio n’a pas été correctement nettoyée et que la porte de la douche

est affectée de traces de calcaire.

Il convient de rappeler que PERSONNE2.) réclame la somme de 400 euros pour le nettoyage

de l’intégralité du studio.

Il ne ressort cependant aucunement des énonciations de l’état des lieux de sortie que le studio

n’était pas convenablement nettoyé dans son intégralité, constatation que PERSONNE2.)

aurait aisément pu faire lors de la visite des lieux loués en vue de l’établissement de l’état des

lieux de sortie.

Les contestations d’PERSONNE1.) concernant l’état vétuste du studio et l’installation d’un

accès internet à ses frais ne sont pas pertinentes, dès lors qu’elles ne se trouvent sans rapport

avec les frais de nettoyage du studio à la fin du bail.

Au vu des considérations qui précèdent et au vu des énonciations de l’état des lieux de sortie,

il échet d’allouer à PERSONNE2.) un montant de 100 euros pour le nettoyage de la cuisine

et de la douche, indemnité évaluée ex aequo et bono par le tribunal, et sa demande y afférente

est à déclarer fondée à concurrence dudit montant.

b) Quant au loyer

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de payer le prix du

bail.

Il y a lieu de rappeler que suivant contrat de bail conclu par l’intermédiaire de l’agence

immobilière SOCIETE1.) en date du 9 juillet 2015, ayant pris effet au 1er août 2015 jusqu’au

31 juillet 2016, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année en l’absence d’une

résiliation du bail dénoncée par courrier recommandés moyennant préavis de trois mois avant

la date d’anniversaire, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un studio dans

un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et

d’une avance mensuelle sur charges de 130 euros et contre fourniture d’une garantie locative

de 1.600 euros.

Par courrier du 14 mai 2022, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail liant les parties avec

effet au 15 juillet 2022.

Au vu des stipulations contractuelles précitées du contrat de bail, il échet de constater

qu’PERSONNE1.) n’a pas respecté les stipulations contractuelles du contrat de bail en

résiliant le bail par courrier du 14 mai 2022, avec effet au 15 juillet 2022.

Dans la mesure où aucune résiliation du bail d’un commun accord des parties n’a été signée

par les parties, dans la mesure où PERSONNE2.) n’a pas pu empêcher PERSONNE1.) de

quitter le studio et au vu des réserves formulées dans l’état des lieux de sortie concernant le

recours à la garantie locative en cas de violation du contrat de bail, dont la signature ne vaut

au vu de ces réserves pas acceptation de la date à laquelle PERSONNE1.) a décidé de quitter

les lieux loués, il ne saurait être retenu que PERSONNE2.) a renoncé à réclamer à

PERSONNE1.) la moitié du loyer encore redû.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE2.) en paiement de la somme de 400 euros au titre

de la moitié du loyer redû pour la période du 15 juillet 2022 au 31 juillet 2022 est fondée.

2) La demande principale

Il convient de rappeler que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue

au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître pendant la

durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés, ainsi que des

frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le locataire.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues.

Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas

justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement

doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.

Il est constant en cause qu’PERSONNE1.) a fourni une garantie locative d’un montant de

1.600 euros.

Au vu des développements qui précèdent concernant la demande reconventionnelle et au vu

du sort de cette demande, il échet de retenir que PERSONNE2.) a retenu de manière justifiée

la somme de totale de 500 euros (100 + 400) sur la garantie locative.

Après compensation et après déduction du montant de 500 euros valablement retenu par

PERSONNE2.), du montant de 591,56 euros redû par PERSONNE1.) au titre des charges

locatives, montant qui n’est pas contesté, et du montant de 208,46 euros restitué d’ores et

déjà par PERSONNE2.), la demande d’PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative

est à dire fondée à concurrence du solde de 299,98 euros (1.600 – 500 – 591,56 – 208,46).

PERSONNE2.) est dès lors condamné à payer à PERSONNE1.) la somme de 299,98 euros.

Au vu de l’issue du litige, il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de

l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en dernier ressort,

dit les demandes principale et reconventionnelle des parties recevables en la forme,

constate que la demande d’PERSONNE1.) relative à la production des décomptes de charges

locatives est devenue sans objet,

dit fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) à concurrence du montant de

500 euros,

dit que PERSONNE2.) a valablement retenu le montant de 500 euros sur la garantie locative,

après compensation et après déduction du montant de 500 euros valablement retenu par

PERSONNE2.), du montant de 591,56 euros redû par PERSONNE1.) au titre des charges

locatives et du montant de 208,46 euros restitué d’ores et déjà par PERSONNE2.), dit fondée

la demande principale d’PERSONNE1.) à concurrence du montant de 299,98 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 299,98 euros,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée du greffier William SOUSA, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

William SOUSA