Tenant eviction and occupation damages awarded to landlords in Luxembourg for unlawful possession.

Répertoire No. 3732/24

L-CIV-410/24

Audience publique du 27 novembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le

jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et son épouse

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Pierre GOERENS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE3.), et son épouse

2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

les deux comparant en personne

F a i t s

Par exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ du 1er juillet 2024,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) firent donner citation à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à comparaître le lundi 22 juillet 2024 à 9.00 heures devant le

tribunal de paix de et à Luxembourg pour y entendre statuer conformément à la

citation prémentionnée et annexée au présent jugement.

A l’appel de

la cause à la

prédite audience publique,

l’affaire fut

contradictoirement fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 4 novembre 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Pierre GOERENS, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE du 1er juillet 2024,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour voir résilier la

convention du 30 novembre 2023 aux torts exclusifs des défenderesses,

pour voir dire que les parties défenderesses sont occupantes sans droit ni

titre d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.), et pour les voir condamner au

déguerpissement.

Les

requérants

demandent

en outre de condamner les parties

défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part,

au paiement de la somme de 15.000.- EUR, du chef d’indemnités

d’occupation, sinon à toute autre somme même supérieure, à arbitrer par

le tribunal, avec les intérêts légaux à compter de la présente demande en

justice jusqu’à solde, (étant précisé que le paiement sera libératoire à

l’encontre des deux parties demanderesses, et ce qu’il soit fait à l’une ou

à l’autre.)

Les parties requérantes réclament une indemnité de procédure de 1.500.-

EUR, l’exécution provisoire du jugement à intervenir en son intégralité,

sinon au moins en ce qui concerne les condamnations pécuniaires non

contestées, ainsi que la condamnation des parties défenderesses aux frais

et dépens de l’instance.

Faits, prétentions et moyens des parties

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

Les parties requérantes exposent qu’elle se sont vu adjuger un immeuble

sis à L-ADRESSE2.), ayant appartenu à PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

suivant procès-verbal d’adjudication sur saisie immobilière du 24 octobre

2024.

Le 30 novembre 2023, PERSONNE1.) aurait signé une convention avec

les parties défenderesses afin de permettre à ces derniers de rester

temporairement dans l’immeuble en question dans l’attente de trouver un

nouveau logement.

Ladite convention prévoirait que les parties défenderesses « continueront

à résider pour une durée de 2 mois ayant débutée le 1er novembre 2023 et

prenant fin le 31 décembre 2023 dans l’immeuble sis à L-ADRESSE2.) »

et ce « contre paiement d’une astreinte de 7.500.-EUR payable par

virement bancaire payable sur le compte des époux REDING à la date des

présentes ».

Les parties requérantes font encore valoir qu’il a été stipulé que :

« la période d’occupation sera prolongée de 4 mois supplémentaires

maximum, à

condition que les époux

PERSONNE5.)

versent

anticipativement:



la somme de EUR 3.750 (trois mille sept cent cinquante

euros) équivalant à l’astreinte pour le mois de janvier 2024,

laquelle devra être versée au plus tard le 4 décembre 2023;



la somme de EUR 3.750 (trois mille sept cent cinquante

euros) équivalant à l’astreinte pour le mois de février 2024,

laquelle devra être versée au plus tard le 11 décembre 2023;



la somme de EUR 7.500 (sept mille cinq cents euros)

équivalant à l’astreinte pour les mois de mars et avril 2024,

laquelle devra être versée au plus tard le 31 décembre 2023 ;

Une astreinte non payée à l’échéance concordée, entrainera l’annulation

pure et simple de la présente convention. »

Les parties défenderesses n’auraient pas respecté l’échéance du 31

décembre 2023, de sorte qu’ils auraient, par courrier recommandé envoyé

en date du 22 février 2024, procédé à la résiliation de la convention du 30

novembre 2023, tout en enjoignant en outre aux occupants de libérer les

lieux pour le 29 février 2024 au plus tard.

Actuellement, les parties défenderesses qui seraient occupantes sans droit

ni titre résideraient toujours dans l’immeuble en question, de sorte qu’il y

aurait lieu à contrainte judiciaire.

Les parties requérantes sollicitent encore une indemnité d’occupation

mensuelle de 3.750.- EUR pour les mois de mars à juin 2024 écoulés.

A l’audience du 4 novembre 2024, elles ont augmenté leur demande pour

y inclure les mois de juillet à novembre 2024 pour les porter à la somme

de 33.750.-EUR.

Il échet de leur en donner acte.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

Les parties défenderesses ont déclaré se trouver actuellement dans une

situation financière difficile suite à la saisie immobilière et aux déboires

financiers qu’ils ont subis.

PERSONNE4.) a versé à titre d’information un acte d’appel contre un

jugement en interprétation en matière de saisie immobilière daté du 15

novembre 2023 visant la procédure d’adjudication. Aux termes de cette

procédure la défenderesse demande entre autres de « voir réformer le

jugement dont appel et constater que la saisie immobilière opérée par

l’huissier ENGEL ne l’a été que sur la moitié du bien immobilier et en tirer

les conséquences qui s’imposent quant à l’interprétation du jugement dont

objet ».

PERSONNE3.) pour sa part a estimé pouvoir régler ses dettes envers les

parties requérantes en vendant la maison de sa mère qu’il détient en

indivision et dont il estime pouvoir réaliser la vente aux alentours du mois

de février 2025.

Appréciation

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

En premier lieu, le tribunal relève que les parties défenderesses ne

remettent pas en cause le titre de propriété des requérants, bien que la

preuve du paiement du prix et que la signification du procès-verbal

d’adjudication aux parties défenderesses ne soient pas versées en cause.

Si le procès-verbal d’adjudication prévoit que « l’entrée en jouissance des

adjudicataires est fixée au jour auquel l’adjudication sera devenue

définitive », il peut être légitiment admis vu l’absence de contestations que

celle-ci a eu lieu avant le 1er novembre 2023, date depuis laquelle une

d’indemnité d’occupation a été réclamée aux parties défenderesses, tel

que cela ressort de la convention signée entre parties le 30 novembre

2023.

En outre, la procédure d’appel versée par PERSONNE4.) ne saurait influer

sur la présente cause, étant donné que la défenderesse n’en a tiré aucune

conséquence juridique et qu’il est de principe que les parties sont obligés

de respecter la chose jugée par la décision attaquée, aussi longtemps que

celle-ci n’a pas été annulée. Le procès doit donc être poursuivi sur la base

des décisions rendues, malgré l’aléa qui pèse sur elles (Jacques BORÉ, «

La cassation en matière civile », Paris 1988, n° 2990).

Il est constant en cause et non contesté que les parties défenderesses

n’ont pas respecté les obligations contenues dans la convention du 30

novembre 2023 mettant celle-ci à néant, de sorte que la demande en

résiliation de celle-ci est à déclarer sans objet.

Dès lors, suite à la licitation du 24 octobre 2024, les requérants sont

devenus propriétaires de l’immeuble sis à L-ADRESSE2.). Il s’en suit que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont à considérer comme occupants

sans droit ni titre à partir du 30 novembre 2023, date de la signature de la

convention d’occupation tel que cela a été retenu dans les développements

antérieurs du tribunal. Il y a partant lieu de les condamner à déguerpir les

lieux.

Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain en ce qui concerne

l’octroi d’un délai de déguerpissement.

En l’espèce, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne versent pas la moindre

pièce pour étayer qu’ils se sont mis à la recherche d’un autre logement

depuis la date de l’adjudication publique de leur maison d’habitation,

toutefois le tribunal tient compte du fait qu’ils occupent ledit bien depuis les

années

2000. Il y a partant lieu de leur accorder un délai de

déguerpissement de trois mois.

Les parties requérantes sollicitent la somme de 33.750.-EUR à titre

d’indemnité d’occupation pour les mois de mars à novembre 2024.

S’ils ne demandent pas la fixation de l’indemnité d’occupation à 3.750.-

EUR, celle-ci se dégage cependant des faits énoncés dans la requête ainsi

que du décompte versé en cause qui tend à cette fin.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les

lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le

fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non

seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la

compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre

disposition des lieux.

En l’espèce, les parties défenderesses ne contestent pas le montant

réclamé et se sont acquittées pour les mois de novembre 2023 à février

2024 de l’indemnité d’occupation mensuelle sollicitée.

Le tribunal fixe dès lors l’indemnité d’occupation mensuelle à ce montant.

Il y a dès lors lieu de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer

aux requérants la somme de 33.750.-EUR à titre d’indemnité d’occupation

pour les mois de mars à novembre 2024 avec les intérêts légaux à partir

de la demande en justice, à savoir le 1er juillet 2024 sur la somme de

15.000.- EUR et à partir du 4 novembre 2024 sur la somme de 18.750.-

EUR, le tout jusqu’à solde.

Les dettes nées du contrat de bail concernant le domicile conjugal tombent,

en tant que dette ayant pour objet l’entretien du ménage, dans le domaine

de la solidarité légale édictée par l’article 220 du Code civil.

Ce même raisonnement s’applique nécessairement pour les indemnités

d’occupation du bien servant à titre de domicile. Il y a partant lieu de

condamner les parties défenderesses solidairement à payer cette somme

aux requérants.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème

chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt

du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité

de procédure des requérantes est à déclarer fondée pour le montant de

300.- EUR.

Il y a encore lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire du

présent jugement en ce qui concerne la condamnation au paiement des

indemnités d’occupation alors que le bien-fondé de ladite créance n’est pas

contesté.

Finalement,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

ayant succombé à

l’instance, ils doivent en supporter les frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en

premier ressort,

constate que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont occupants sans droit

ni titre de l’immeuble sis à L-ADRESSE2.) ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux

occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un

délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement ;

au besoin, autorise les parties requérantes à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

déclare

la demande de paiement à titre

d’arriérés d’indemnités

d’occupation pour les mois de mars à novembre 2024 fondée pour la

somme totale de 33.750.-EUR, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice, à savoir le 1er juillet 2024 sur la somme de 15.000.-

EUR et à partir du 4 novembre 2024 sur la somme de 18.750.- EUR, le tout

jusqu’à solde.

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme totale 33.750.-EUR, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 1er juillet 2024

sur la somme de 15.000.- EUR et à partir du 4 novembre 2024 sur la

somme de 18.750.- EUR, le tout jusqu’à solde.

dit fondée et justifiée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 300.-EUR ;

partant

condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

à payer à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

la somme de 300.-EUR

à titre

d’indemnité de procédure ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière