Landlord wins rent arrears and eviction against tenant; procedural costs split equitably; provisional execution ordered for money.

Répertoire No. 3728/24

L-BAIL-539/23

Audience publique du 27 novembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

comparant par Maître François KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg

e t

PERSONNE4.), demeurant actuellement à L-ADRESSE4.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant

par

Maître

Marin

ANDREU

GALLEGO,

avocat,

en

remplacement de Maître Pierre GOERENS, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

F a i t s

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des

qualités, considérants et motifs d’un jugement du 21 février 2024

(Répertoire No. 656/24) ordonnant des enquêtes.

En date du 26 mars 2024, le tribunal procéda à l’enquête. La contre-

enquête n’eut pas lieu.

A l’audience publique du 30 octobre 2024 à laquelle l’affaire avait été

refixée pour la continuation des débats, Maître François KAUFFMAN et

Maître Marin ANDREU GALLEGO, en remplacement de Maître Pierre

GOERENS, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 21 août 2023, PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE4.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à leur payer la somme

de 7.320.- EUR à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour

les mois de mars à août 2023, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde, de voir prononcer la résiliation du bail

existant entre parties aux torts exclusifs du défendeur et de s’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués endéans quarante jours.

Les requérants sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure

de 1.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile et ils demandent à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A l’audience des plaidoiries du 24 janvier 2024, ils augmentent leur

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois

de septembre 2023 à janvier 2024 à la somme de 13.420.- EUR.

En résumé, les requérants exposent que suivant contrat de bail conclu en

date du 30 novembre 2016, ayant pris effet le 1er décembre 2016, ils ont

donné en location à PERSONNE4.) un appartement de quatre pièces dans

un immeuble sis à L-ADRESSE5.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel initialement fixé au montant de 970.- EUR et d’une avance sur

charges de 230.- EUR par mois, toutefois ce dernier n’aurait plus réglé

ceux-ci depuis mars 2023.

La partie défenderesse aurait en outre détourné l’objet du bail en ayant

installé dans le bien donné en location le siège social de la société

SOCIETE1.) SARL, bien que le contrat portait sur un bail à usage

d’habitation. Les fautes graves précitées justifieraient la résiliation du

contrat de bail et le déguerpissement du locataire des lieux.

PERSONNE4.) pour sa part a soulevé, in limine litis, l’exception du libellé

obscur pour défaut de ventilation de la demande entre les trois requérants,

et partant la nullité de la requête.

A titre subsidiaire, il n’a pas contesté être redevable des montants réclamés

tout en précisant que les bailleurs avaient cependant bien connaissance du

fait qu’il avait installé son agence immobilière dans les lieux loués.

A titre reconventionnel, PERSONNE4.)

a sollicité la condamnation

d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme

de 10.000.-EUR à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi,

en faisant valoir que l’un des bailleurs aurait pénétré sans autorisation dans

l’appartement. Dans le cadre de sa demande, il a formulé l’offre de preuve

suivante :

« Le 25 juin 2023, j’étais en train de dormir et j’ai entendu un bruit dans la

maison, c’était le propriétaire PERSONNE1.) qui ouvrait toutes les portes

de la maison, il m’a demandé ce que je faisais là et ensuite j’ai téléphoné à

PERSONNE4.).

Une autre fois, le 6 août 2023, il est entré et a commencé à faire des photos

et m’a demandé si je vivais là, quand il est sorti j’ai téléphoné à

PERSONNE4.).

Le 11 septembre 2023 il voulait entrer, je ne l’ai pas laissé faire et j’ai

téléphoné à PERSONNE4.) qui est allé parler avec lui.

Il n’a jamais sonné, il entrait. »

Suite aux plaidoiries à l’audience du 24 janvier 2024, le tribunal prit l’affaire

en délibéré.

Revu le jugement n°656/24 rendu par la Justice de Paix de et à

Luxembourg en date du 21 février 2024 dont le dispositif est conçu comme

suit :

« rejette le moyen de nullité de la requête tiré du libellé obscur ;

donne acte à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de

l’augmentation de leur demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges ;

donne acte à PERSONNE4.) de sa demande reconventionnelle ;

déclare la demande d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

recevable ;

déclare la demande d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée pour la somme

de 13.420 euros ;

condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) la somme de 13.420 (treize mille quatre cent vingt) euros,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir sur la

somme de 7.320 euros à partir du 21 août 2023 et sur la somme de 6.100

euros à partir du 24 janvier 2024, chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande d’PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs d’PERSONNE4.) ;

condamne PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à

faire expulser PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de ce

dernier, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

déclare la demande reconventionnelle d’PERSONNE4.) recevable ;

avant tout autre progrès en cause,

admet PERSONNE4.) à rapporter par l’audition du témoin PERSONNE5.),

la preuve des faits suivants :

« Le 25 juin 2023, j’étais en train de dormir et j’ai entendu un bruit dans la

maison, c’était le propriétaire PERSONNE1.) qui ouvrait toutes les portes

de la maison, il m’a demandé ce que je faisais là et ensuite j’ai téléphoné à

PERSONNE4.).

Une autre fois, le 6 août 2023, il est entré et a commencé à faire des photos

et m’a demandé si je vivais là, quand il est sorti j’ai téléphoné à

PERSONNE4.).

Le 11 septembre 2023 il voulait entrer, je ne l’ai pas laissé faire et j’ai

téléphoné à PERSONNE4.) qui est allé parler avec lui.

Il n’a jamais sonné, il entrait. »

fixe jour et heure de l’enquête au mardi, 26 mars 2024, à 10.00 heures,

salle JP.0.17 ;

fixe jour et heure de la contre-enquête au mardi, 23 avril 2024 à 9.00

heures, salle JP.0.17 ;

invite les parties de se charger, le cas échéant, de la convocation d’un

interprète ;

enjoint à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de déposer

au greffe de la juridiction de céans la liste contenant les noms et adresses

des personnes dont l’audition est demandée lors de la contre-enquête

jusqu’au 9 avril 2024 au plus tard ;

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du lundi, 6 mai

2024 à 9.00 heures, salle JP.0.15 ;

réserve le surplus et les frais. »

Enquête

Lors de l’enquête ayant eu lieu le 26 mars 2024, le témoin PERSONNE5.)

a, sous la foi du serment, déclaré que d’après ses souvenirs, il a séjourné

de façon discontinue au sein du logement pris en location par

PERSONNE4.) sis à L-ADRESSE5.), à partir du mois de mars ou mai 2023

pendant une période d’environ 3 mois.

Il a précisé qu’en tout, « M PERSONNE1.) » est venu à trois reprises dans

l’appartement en question.

Il a estimé que le lendemain de la fête nationale 2023 aurait été la première

fois où ce dernier a fait irruption dans ledit logement. Il a précisé qu’il

s’agissait d’un dimanche matin. Il a indiqué avoir aperçu un homme, qui ne

s’est pas présenté, en train de regarder autour de lui et qui lui a ensuite

demandé ce qu’il faisait là. Il a ajouté n’avoir pas entendu de sonnerie. Il a

immédiatement appelé PERSONNE4.) qui lui a dit qu’il devait s’agir du

propriétaire qui seul disposait des clés de l’appartement.

Environ trois semaines plus tard, il a entendu du bruit dans l’appartement

et a ensuite aperçu la même personne en train de prendre des photos

d’affaires qu’il faisait sécher sur le canapé. Il a indiqué que « M.

PERSONNE1.) » lui a alors demandé s’il habitait les lieux en question.

Un troisième épisode similaire a eu lieu un dimanche matin lorsqu’il

préparait le petit déjeuner. A un moment donné, il a entendu les clés de la

porte d’entrée et il a pensé qu’il s’agissait de son ami PERSONNE4.).

Or, il s’est avéré que c’était à nouveau l’homme en question. Il lui a alors

dit qu’il ne pouvait pas entrer et qu’il devait attendre. Par la suite,

PERSONNE4.) est venu et a eu une discussion avec l’homme en question.

Sur question, il a déclaré que la sonnette n’avait pas été désactivée.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 30 octobre 2024 où l’affaire fut appelée pour la continuation

des débats, PERSONNE4.) a réitéré sa demande reconventionnelle.

Il a fait valoir qu’il était établi au vu du témoignage recueilli que le bailleur

a, à trois reprises, pénétré sans autorisation dans les lieux loués.

Le requérant a conclu qu’il aurait dès lors eu violation de l’article 8 de la

Convention Européenne des Droits de l’Homme qui protégerait le domicile

de tout un chacun.

Subsidiairement, il a fait valoir qu’il a été troublé dans sa jouissance paisible

à laquelle il a droit en tant que locataire.

PERSONNE1.) pour sa part, sans contester être entré dans ledit logement

à trois reprises, a fait valoir que la partie défenderesse n’avait pas payé de

loyer depuis des mois et qu’il avait eu l’information que d’autres personnes

habitaient dans le logement donné en location bien que le contrat de bail

interdisait toute sous-location.

Il a précisé qu’il avait demandé à plusieurs reprises au locataire de pouvoir

faire usage de son droit de visite sans recevoir de réponse. Il a précisé avoir

toujours sonné avant d’entrer, toutefois personne ne répondait.

En tout état de cause, le locataire n’aurait subi aucun préjudice, étant donné

qu’il n’aurait

pas été présent au moment des faits. D’ailleurs,

PERSONNE4.) n’aurait pas pu être gravement troublé s’il l’avait aperçu,

alors qu’ils se connaissaient de longue date.

Il a ajouté que la partie demanderesse n’exposerait pas en quoi son

préjudice moral se compose, le préjudice mis en avant ne serait que

théorique.

Appréciation

Le tribunal entend analyser en premier lieu la demande reconventionnelle

sur base des troubles de jouissance invoqués et non pas sur base de

l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme qui a un

caractère subsidiaire.

L’obligation de faire jouir le locataire paisiblement de la chose louée

découle de la nature même du contrat de bail ainsi que des dispositions du

point 3° de l’article 1719 du Code civil. La jouissance paisible revêt trois

aspects. Le bailleur redoit ainsi la garantie du fait personnel, la garantie du

fait des tiers et la garantie des vices de la chose.

Quant à la garantie du fait personnel, le bailleur ne peut troubler la

jouissance paisible du locataire et doit s’abstenir de tout acte qui

compromet les droits du preneur. Il ne peut notamment pas commettre des

voies de fait, ni modifier la forme de la chose, ni sa destination.

Ainsi, le bailleur, même s’il est propriétaire de l’immeuble, ne peut faire

irruption chez le preneur à tout moment, de manière intempestive. Le

bailleur peut pénétrer dans le bien loué en vue d’exercer son contrôle quant

à l’exécution des obligations du preneur et pour surveiller l’état de son

immeuble, mais il doit exercer son pouvoir de manière raisonnable et ne

peut forcer la porte, que le preneur soit ou non présent, dès l’instant où

celui-ci s’oppose, éventuellement pour des raisons pertinentes, ne pouvant

évidemment être dérangé à l’improviste (cf. La Haye et Vankerckhove, Les

Novelles, Le Bail en général, n° 622, p. 448 et 449).

Le bailleur qui exerce son droit de propriété sur une partie du bien dans

des conditions qui nuisent à la jouissance du preneur ne remplit pas

l’obligation de faire jouir le locataire paisiblement des lieux loués.

L’obligation du bailleur d’assurer au locataire une jouissance paisible porte

non seulement sur le bien proprement dit, mais également sur les

accessoires qui y sont étroitement liés (cf. Marianne Harles, La bail à loyer,

Compte-rendu de jurisprudence, n° 81, p. 328).

Il n’est pas contesté qu’PERSONNE1.) a, à trois reprises, pénétré dans le

logement donné en location.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’il avait averti le locataire à

l’avance et le témoin PERSONNE5.) a rapporté le caractère inopiné

desdites visites, dont certaines ont eu lieu le dimanche au petit matin.

Il a encore été fait état qu’PERSONNE1.) est entré sans sonner, le témoin

ayant déclaré que la sonnette n’avait pas été débranchée.

Même si le locataire ne se tenait pas dans les lieux au moment où

PERSONNE1.) y a accédé, il a toutefois été perturbé dans sa tranquillité

et sa sécurité, d’autant plus que PERSONNE5.) l’a à chaque fois contacté

pour lui relater les faits.

Il résulte des développements qui précèdent qu’PERSONNE4.) a subi un

trouble de jouissance dans la location.

La partie défenderesse peut dès lors réclamer indemnisation de son

préjudice résultant de la privation de jouissance par application des

principes de la responsabilité contractuelle, en établissant un manquement

du bailleur à l’une de ses obligations (obligation de jouissance paisible) et

un dommage en relation causale avec le défaut de jouissance allégué.

Dans la mesure où l’existence d’un trouble de jouissance causé au

locataire, imputable au bailleur, est incontestable et lui a causé un

dommage, en effet tout un chacun qui apprend que son bailleur a accédé

à plusieurs reprises de façon inopinée au bien donné en location, est

troublé et perturbé dans sa tranquillité et sécurité à laquelle il peut

légitiment s’attendre, il y a lieu d’allouer à titre de dommages et intérêts

fixés ex aequo et bono le montant de 500.- EUR.

Le tribunal constate encore que la demande reconventionnelle

d’PERSONNE4.) est dirigée à l’encontre des trois requérants, bien qu’il soit

constant en cause que seul PERSONNE1.) a accédé au logement litigieux.

Toutefois, les parties requérantes PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

également représentées à l’audience n’ont pas demandé à être mis hors

cause et doivent dès lors, en tant que bailleurs, également supporter les

faits commis par PERSONNE1.).

Quant aux accessoires

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, n°

3508 du registre).

Au vu des éléments ayant conduit au présent litige et de son issue, il paraît

inéquitable de laisser une partie des frais non compris dans les dépens à

charge d’PERSONNE1.), de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.). Il y a dès

lors lieu de déclarer la demande en allocation d’une indemnité de

procédure fondée pour le montant fixé ex æquo et bono à 350.- EUR.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de

contestation, le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire prononcée à l’encontre d’PERSONNE4.) suivant jugement

n°656/24 rendu par la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 21

février 2024, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposant en

revanche en ce qui concerne la condamnation au déguerpissement.

PERSONNE4.) est encore à condamner aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

revu le jugement n°656/24 rendu par la Justice de Paix de et à Luxembourg

en date du 21 février 2024 ;

déclare la demande reconventionnelle d’PERSONNE4.) fondée pour le

montant de 500.- EUR ;

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à

PERSONNE4.) la somme de 500.- EUR ;

déclare

la

demande

d’PERSONNE1.),

de

PERSONNE2.)

et

d’PERSONNE3.) basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile fondée pour le montant de 350.- EUR ;

condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 350.- EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

à laquelle PERSONNE4.) a été condamné suivant le jugement n°656/24

rendu par la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 21 février 2024;

condamne PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière