Tenant eviction granted for unauthorized occupation; landlord's rent arrears claim dismissed; tenant awarded procedural costs.

Répertoire No. 3724/24

L-BAIL-521/24

Audience publique du 27 novembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SCI, société civile immobilière, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement

en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Sandra GIACOMETTI, avocate à la Cour, demeurant

à Foetz

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant initialement par Maître Yannick BONDO, avocat, demeurant à

Esch-sur-Alzette

comparant à l’audience du 4 novembre 2024 par Maître Rabah LARBI,

avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 19 juillet

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 9 septembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Yannick BONDO se présenta pour

PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 4

novembre 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Sandra GIACOMETTI et Maître Rabah LARBI, ce dernier en

remplacement de Maître Yannick BONDO, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en

date du 19 juillet 2024, la société SOCIETE1.) SCI a sollicité la convocation

de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, pour principalement pour voir prononcer la

résiliation judiciaire dudit contrat de bail, sinon voir constater la résiliation

du contrat de bail entre parties avec effet au 31 mars 2024 et pour voir

condamner la partie défenderesse au déguerpissement des lieux.

La requérante réclame en outre de voir déclarer le défendeur occupant

sans droit ni titre et de le condamner au paiement d’une indemnité

d’occupation sans droit ni titre d’un montant mensuel de 1.100.-EUR à

partir du 31 mars 2024 avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, sinon à partir des échéances respectives jusqu’à la libération des

lieux.

Elle sollicite finalement encore l’exécution provisoire du jugement, une

indemnité de procédure de 2.500.- EUR et la condamnation de la partie

défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

La partie requérante expose avoir loué l’immeuble dit « ADRESSE3.) »

situé à L-ADRESSE2.) lui appartenant à la société SOCIETE2.) SARL.

PERSONNE1.) serait devenu sous-locataire de la société SOCIETE2.)

SARL en prenant en location le studio meublé numéroNUMERO2.), situé

dans ledit complexe immobilier. Toutefois, PERSONNE1.) n’aurait pas

quitté les lieux à la fin du contrat de bail.

Selon la société SOCIETE1.) SCI, un contrat de bail oral se serait ensuite

formé entre elle et PERSONNE1.) et le loyer aurait été fixé à 800.- EUR

par mois.

Néanmoins, le loyer du mois de février 2023 n’aurait pas été réglé, de sorte

qu’il aurait lieu de prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat de bail aux

torts exclusifs du locataire.

Subsidiairement, il y aurait encore lieu de constater que le bail oral a été

résilié par courrier recommandé du 15 décembre 2023 avec effet au 31

mars 2024 en raison de travaux d’envergure prévus dans le logement

occupé par la partie défenderesse.

Il est précisé que les travaux suivants seraient prévus :



Travaux de plâtrage intérieur,



Démontage et remplacement de l’ensemble des installations sanitaires

(salles de bains et WC),



Travaux de carrelage dans la salle de bains et de pose de parquet dans

les autres pièces,



Remplacement des meubles de cuisine,



Travaux de peinture,



Travaux d’électricité.

A ce titre, un devis de la société SOCIETE3.) SARL est versé en cause.

Dans la mesure où le locataire n’aurait à ce jour toujours pas quitté les

lieux, PERSONNE1.) serait à qualifier d’occupant sans droit ni titre depuis

le 1er avril 2024.

La requérante sollicite dès lors le paiement d’une indemnité d’occupation

qu’il conviendrait de fixer à 1.100.- EUR correspondant au prix locatif

médian pour ce secteur et pour ce type de studio.

PERSONNE1.)

En premier lieu, PERSONNE1.), a précisé que le contrat de bail ayant

existé entre la société SOCIETE2.) SARL a été repris par la société

SOCIETE1.) SCI, et l’existence d’une relation entre bailleur et locataire ne

serait pas contestée en l’espèce.

Quant aux demandes de la requérante, la partie défenderesse a conclu au

rejet de la demande à voir constater la régularité de la résiliation

intervenue, respectivement au rejet de la demande en résiliation judiciaire.

En premier lieu, elle a fait valoir que le non-paiement du loyer de février

2023 résulterait d’une malheureuse omission de sa part qui dès qu’elle en

a eu connaissance a été régularisée.

Concernant la demande en résiliation pour travaux d’envergure, selon la

jurisprudence et dans l’optique d’une protection des locataires, celle-ci ne

serait possible que si les travaux sont nécessaires et présentent une réelle

utilité. En l’espèce, ces conditions ne seraient pas remplies, étant donné

que l’appartement serait, photos à l’appui, dans un bon état.

PERSONNE1.) a encore donné à considérer qu’il occupe ledit logement

depuis 2013 et que le devis ne comporterait que peu d’infos quant aux

travaux à effectuer.

A titre reconventionnel, il a sollicité la restitution de la somme de 600.- EUR

à titre de répétition de l’indu, étant donné qu’il a viré en guise de bonne foi

un loyer supérieur à la requérante.

Il sollicite également à titre reconventionnel sur base de l’article 1382 du

Code civil la somme de 1.500.-EUR à titre de remboursement des frais

d’avocat ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

Le tribunal constate que le contrat versé par la partie défenderesse est

intitulé contrat de mise à disposition.

Toutefois, les parties s’accordent à l’audience pour dire qu’un contrat de

bail à loyer, soumis à la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, existe entre PERSONNE1.) et la société SOCIETE1.)

SCI, de sorte que la demande a été introduite dans les formes et délais de

la loi et est dès lors à déclarer recevable.

Résiliation du contrat de bail

Etant donné que le tribunal n’est pas tenu de suivre l’ordre de subsidiarité

des demandes présentées par les parties et dans un souci de logique

juridique, la demande subsidiaire de la requérante tendant à voir constater

que le contrat de bail a été valablement résilié par courrier du 15 décembre

2023 sera analysée en premier lieu.

D’emblée, le tribunal relève que le délai de préavis de 3 mois a été respecté

en l’espèce, alors qu’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée.

Quant au motif de résiliation invoqué par la partie requérante,

PERSONNE1.), tout en reconnaissant que l’appartement pris en location

est certes ancien et qu’il l’occupe depuis plus de 11 ans, conteste

cependant la nécessité des travaux de rénovation à entreprendre.

Par ailleurs, il met en doute l’intention réelle dans le chef du bailleur

d’effectuer les travaux préconisés, dans la mesure où ce dernier ne

produirait seulement un devis. Selon la partie défenderesse, la société

SOCIETE1.) SCI procéderait de la sorte parce qu’il aurait refusé

l’augmentation du loyer souhaitée par cette dernière, d’ailleurs parmi 24

logements que comprend le complexe immobilier seul le sien sera rénové.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) soutient que le motif invoqué par le

bailleur ne serait pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du

contrat de bail, de sorte que la résiliation du bail suivant courrier du 15

décembre 2023 ne serait pas valable.

Suivant l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi, à

l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui

vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que :

a)

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement,

b)

le locataire ne remplisse pas ses obligations,

c)

il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ;

le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime.

Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif

grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir

l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement (cf. TAL, 3 mars

2015, n° 167060).

Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à

des travaux de réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef

du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour

lui d’établir tant la nécessité des travaux, que son intention d’y procéder

réellement.

Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement

avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation

de vouloir y effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit

d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par

une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de

remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne,

peuvent justifier la résiliation du bail (cf. TAL, 29 septembre 2000, n°

64134).

Dès lors qu’il est établi que les travaux de rénovation ont une utilité réelle

pour l’immeuble en lui apportant un supplément de confort et en

modernisant ses éléments d’équipement, le motif est à considérer comme

justifié. Il en est ainsi notamment d’un immeuble d’une certaine ancienneté

qui ne correspond plus aux standards modernes, dès lors qu’il est établi

que les travaux projetés constituent une amélioration effective de

l’immeuble, alors même que le locataire déclare se plaire dans les locaux

existants (cf. TAL, 3 mars 2015, n° 167060).

Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le

maintien dans les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes

de l’article 1724 du Code civil, est contraint de subir les réparations

urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture

du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de

jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux.

Si le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des

travaux de transformation, il faut qu’objectivement le maintien dans les

lieux du locataire est possible (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-

rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 163).

Pour juger si la résiliation répond aux critères prévus par la loi, le juge ne

doit pas prendre en compte les intérêts respectifs des parties, critère

subjectif non prévu par la loi, pour évaluer et comparer les intérêts du

locataire et du bailleur les uns par rapport aux autres. Il doit examiner et

apprécier objectivement si les faits invoqués par le bailleur constituent un

motif suffisamment grave et légitime pour justifier une résiliation ou non,

sans autre considération (cf. Cass., 5 avril 1990, Pas. 28, p. 4).

En l’occurrence, PERSONNE1.) verse des photos de l’appartement pris en

location afin d’établir que le logement est en bon état et que les travaux

préconisés par la requérante ne sont pas nécessaires.

Au vu des photos versées en cause, le tribunal relève que le studio donné

en location accuse un certain âge, la cuisine est vétuste et les carrelages

au-dessus de la cuisinière et dans la salle de bains sont usés et les joints

doivent être renouvelés.

Ainsi, les travaux projetés par la requérante constituent des travaux de

rénovation d’envergure qui sont utiles et justifiés dans la mesure où ils ont

trait au remplacement et à la modernisation d’éléments d’équipements et

d’installations afin de les faire correspondre aux standards modernes.

Même si les photographies versées en cause ne permettent aucunement

de conclure à un état de délabrement des lieux, il est néanmoins établi

qu’une rénovation des lieux, dont notamment de la salle de bains et la

cuisine, constituera une amélioration effective de l’appartement et

permettra donc à la bailleresse d’apporter une réelle plus-value à son

immeuble.

Les travaux projetés sont par ailleurs d’une ampleur telle qu’ils sont

incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux.

Contrairement à la position de PERSONNE1.), le fait qu’il ne s’agisse que

de devis n’est pas de nature à remettre en cause l’intention de la société

SOCIETE1.) SCI de procéder aux travaux susvisés. Il ne peut en effet être

exigé du bailleur qu’il ait déjà conclu des contrats avec les corps de métiers

intéressés par les travaux projetés au moment où l’immeuble se trouve

toujours occupé par un locataire.

Il s’ensuit des développements qui précèdent que le motif de résiliation

invoqué par la requérante dans son courrier du 15 décembre 2023,

consistant dans des travaux de rénovation de grande envergure, est

suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail conclu

entre parties.

La demande en résiliation judiciaire du contrat de bail est partant sans

objet.

Quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges

Au vu de l’ordre de virement versé en cause par la partie défenderesse,

même si la preuve de l’arrivée sur le compte bancaire de la requérante n’y

figure pas, il peut être légitiment admis qu’elle a reçu l’argent en question,

de sorte qu’elle est à déclarer non fondée.

Quant au déguerpissement et la fixation d’une indemnité d’occupation

Il est constant en cause que le défendeur a continué à occuper les lieux

après le 31 mars 2024, de sorte qu’il est à considérer comme occupant

sans droit ni titre à partir de cette date.

La demande en condamnation de la partie défenderesse au

déguerpissement des lieux est partant à déclarer fondée.

Au vu de l’ancienneté du contrat de bail, mais compte tenu également du

temps d’ores et déjà écoulé depuis la lettre de résiliation reçue, il y a lieu

d’allouer à la partie défenderesse un délai de déguerpissement de trois

mois à partir de la notification du présent jugement afin de lui permettre de

se reloger de manière satisfaisante.

Quant à l’indemnité d’occupation, il est admis que ladite indemnité est due

jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle est destinée à réparer

le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien dans les

lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice

résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des lieux.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’enrichissement

sans cause, le preneur s’enrichissant par la jouissance des lieux au

détriment du bailleur, corrélativement appauvri.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève

en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette

indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative

réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (cf. TAL, 20 février 2004, n° 85606 du

rôle).

Etant donné que la demande du requérant portant sur la résiliation du bail

est motivée par le fait qu’une rénovation est justifiée pour faire

correspondre les lieux loués aux standards modernes, le tribunal retient en

l’espèce (donc pour un appartement non rénové) que le montant de

l’indemnité d’occupation est à fixer au montant de l’ancien loyer, augmenté

de l’avance sur charges, soit au montant mensuel de 800.- EUR et non pas

celui de 1.100.-EUR sollicité.

La demande portant sur des arriérés d’indemnité d’occupation est dès lors

par voie de conséquence à rejeter, alors que la partie défenderesse s’est

toujours acquittée du montant mensuel à partir du 1er avril 2024 jusqu’à ce

jour.

Quant aux demandes reconventionnelles

Il n’est pas contesté par la requérante que la partie défenderesse a versé

de sa propre initiative entre octobre 2023 et août 2024 à la requérante des

montants dépassant le loyer en vigueur, même si la société SOCIETE1.)

SCI s’oppose à la demande en restitution desdits montants.

Il y a partant lieu de condamner la société SOCIETE1.) SCI à payer à

PERSONNE1.) la somme de 600.- EUR à titre de remboursement de l’indu.

Toutefois, la partie défenderesse qui a succombé à l’instance ne saurait

prospérer dans sa demande tendant au remboursement des frais d’avocat

pour faute dans le chef de la demanderesse, alors que la demande en

répétition de l’indu est le fruit de ses propres agissements.

Quant aux accessoires

La requérante et le défendeur réclament encore respectivement la somme

de 2.500.-EUR et 1.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure Civile.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e

chambre, 10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172 )

Au vu des circonstances de l’espèce, et notamment de la situation

financière précaire de la partie défenderesse ensemble le fait que la

procédure en la matière est gratuite, la demande de la société SOCIETE1.)

SCI en allocation d’une indemnité de procédure est à dire non fondée.

PERSONNE1.) est au vu des développements qui ont précédé relatifs aux

frais d’avocats également à débouter de sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure.

La partie demanderesse a sollicité l’exécution provisoire du présent

jugement.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile

« l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans

caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

(Trib. d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

PERSONNE1.) succombant à l’instance, il est à condamner aux frais et

dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

reçoit la demande principale en la forme,

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) recevable,

déclare la résiliation du contrat de bail opérée par la société SOCIETE1.)

SCI par courrier du 15 décembre 2023 bonne et valable avec effet au

31 mars 2024,

constate que PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre depuis le

1er avril 2024,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef dans un délai de trois mois à partir de la

notification du présent jugement,

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SCI à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 800.-

EUR jusqu’au déguerpissement définitif,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) SCI portant sur des

arriérés d’indemnité d’occupation et en déboute,

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) fondée et

justifiée pour la somme de 600.-EUR,

condamne la société SOCIETE1.) SCI à payer PERSONNE1.) la somme

de 600.-EUR,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en

remboursement des frais d’avocat,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) SCI en allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière