Court orders expert appraisal to assess property defects and calculate tenant's loss of use in Luxembourg rental dispute.

N° 1430/24

du 27.11.2024

Audience publique du mercredi, vingt-sept novembre deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch, Grand-Duché

de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans

la cause

e n t r e :

l’Administration communale de la Ville d’Echternach, établie à L–6460

Echternach, 2, place du Marché, représentée par son collège des bourgmestre et

échevins actuellement en fonctions, poursuites et diligences de son receveur

communal,

partie demanderesse, défenderesse sur reconvention,

comparant par PERSONNE1.), juriste, suivant procuration écrite du 15 décembre

2023,

e t :

1) PERSONNE2.) et

2) PERSONNE3.), les deux sans état connu,

demeurant actuellement à L-ADRESSE1.), et ayant auparavant demeuré à L-

ADRESSE2.),

parties défenderesses, demandeurs par reconvention,

comparant actuellement par Maître Crina NEGOITA, avocat à la Cour, demeurant à

Beckerich, ayant initialement comparu en personne.

FAITS

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit du jugement n° 87/24

du 24 janvier 2024, dont le dispositif est conçu comme suit :

« P a r c e s m o t i f s :

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme;

donne acte à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE D’ECHTERNACH

de l’augmentation de sa demande au montant total de 24.000.- €;

déclare la demande de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE

D’ECHTERNACH fondée;

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE LA VILLE D’ECHTERNACH la somme de 24.000.- € avec les

intérêts légaux sur la somme de 20.400.- € à partir du 9 novembre 2023 et sur la somme

de 3.600.- € à partir du 22 décembre 2023, chaque fois jusqu’à solde;

déclare résilié aux torts des locataires le bail portant sur une maison sise L-

ADRESSE2.);

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui les occupent de leur chef dans un délai de 40 jours à partir de la notification

du présent jugement;

au besoin,

autorise

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA

VILLE

D’ECHTERNACH à faire expulser PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et tous ceux qui

occupent les lieux de leur chef dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces

frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés;

réserve la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et en paiement de

dommages et intérêts pour dégâts locatifs;

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience du mercredi, 15 mai 2024 à

14.30 heures salle n° 1;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais de la mise à exécution

éventuelle du présent jugement;

réserve les frais pour le surplus. »

* * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du mercredi, 15 mai 2024 à 14.30 heures où elle

a été refixée à l’audience publique du mercredi, 16 octobre 2024 à 14.30 heures.

Par courrier entré au greffe le 14 octobre 2024, Maître Crina NEGOITA a informé le

tribunal de sa prise de mandat pour les parties défenderesses PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) et a demandé le report de l’affaire.

L’affaire a alors été refixée à l’audience publique du mercredi, 13 novembre 2024 à

15.30 heures, où elle a paru utilement et les débats se sont déroulés comme suit :

PERSONNE1.),

comparant pour

l’Administration communale de la Ville

d’Echternach (ci-après la COMMUNE)

a été entendue en ses

moyens

et

revendications.

Maître Crina NEGOITA, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), a été

entendue en ses explications et moyens de défense.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit :

La COMMUNE a demandé à l’audience à voir condamner PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) au paiement du montant de 28.800.- euros à titre d’arriérés de loyers,

dont un montant de 3.600.- euros du chef d’indemnité d’occupation pour les mois de

mars, avril et mai 2024.

En plus, la COMMUNE a demandé à voir condamner PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 37.745,79 euros

pour dégâts locatifs.

À l’appui de sa demande, la COMMUNE a versé un rapport d’expertise de la société

SOCIETE1.) du 14 juin 2024, ainsi que des devis de différents corps de métier.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), quant à eux, ont contesté le rapport d’expertise

SOCIETE1.) pour être unilatéral et impertinent.

Par ailleurs, ils ont invoqué que le montant redû à titre d’arriérés de loyers et

d’indemnité d’occupation pourrait tout au plus être chiffré à 12.900.- euros, alors que

les problèmes d’humidité et d’étanchéité ayant affecté les murs de l’immeuble sis à L-

ADRESSE2.), en aient empêché une jouissance paisible.

En outre, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont demandé à voir condamner la

COMMUNE à titre reconventionnel au paiement du montant de 16.000.- euros sur base

des articles 1721 et 1134 du Code civil en raison des « troubles » leurs causés pendant

et après le contrat de bail litigieux.

En sus, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont demandé à voir condamner la

COMMUNE au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

En premier lieu, il échet de rappeler que par jugement n° 87/24 du 24 janvier 2024 dont

le dispositif est repris ci-dessus, le contrat de bail des parties a été déclaré résilié et

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont été condamnés au paiement du montant de

24.000.- euros à titre d’arriérés de loyers.

Il n’y a dès lors pas lieu de revenir sur la question des loyers impayés.

Concernant le montant de 3.600.- euros réclamé par la COMMUNE à titre d’indemnité

d’occupation pour les mois de mars, avril et mai 2024, il convient de relever que le

bailleur est en droit de demander une telle indemnité si les locataires ont continué à

occuper les lieux après la résiliation du contrat de bail, tel qu’en l’espèce.

Étant donné que le bail n’existe plus, l’indemnité d’occupation n’est en principe pas

calculée sur base du loyer stipulé dans le bail expiré, mais en fonction de la valeur

locative réelle de l’immeuble, sans les charges.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la jouissance

des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du

fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux.

Si le bailleur ne fournit pas d’éléments de nature à évaluer la valeur locative de

l’immeuble comme en l’occurrence, l’indemnité d’occupation est fixée ex aequo et

bono par le tribunal ou au moyen d’une expertise.

Souvent, l’indemnité d’occupation est fixée au montant de l’ancien loyer (cf. Lex

THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd. Larcier 2020, p. 188 et 189,

n° 226 et s.).

En l’espèce, il est constant que la remise des clés par PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

à la COMMUNE a eu lieu le 4 juin 2024.

Bien que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aient invoqué avoir quitté les lieux début

mars 2024, ils n’ont pas contesté y avoir laissé des meubles et affaires leur appartenant

jusqu’au 4 juin 2024.

Il convient partant de retenir que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont bien occupé

l’immeuble sis à L-ADRESSE2.), jusqu’à début juin 2024.

Il en découle que la demande de la COMMUNE en obtention d’une indemnité

d’occupation pour les mois de mars, avril et mai 2024 est à déclarer fondée en principe.

Ensuite, par rapport aux dégâts locatifs dont la COMMUNE réclame réparation, il

convient de noter qu’en vertu de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état

des lieux d’entrée, tel qu’en l’espèce, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état

de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

L’obligation de restituer la chose en bon état en fin de bail est une obligation de résultat

dans le chef du locataire. Le bailleur n’a donc rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le locataire étant responsable par le seul fait de la

dégradation ou de la perte qui n’existait pas à la conclusion du bail.

De plus, en application de l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des

dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil n’est

qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette

preuve est rapportée, si le locataire établit que les dégradations sont dues au simple

usage normal et légitime de la chose louée ou que les pertes ou dégâts existaient lors

de la délivrance du bien loué, sauf s’il a reconnu que les lieux se trouvaient en bon état.

En l’espèce, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’ont pas reconnu que les murs de

l’immeuble loué sis à L-ADRESSE2.), se trouvaient en bon état en début de bail.

Au contraire, il ressort des pièces versées en cause par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), qu’ils ont révélé à plusieurs reprises à la COMMUNE l’existence

d’humidité et de moisissures affectant lesdits murs.

En sus, ils ont formulé à l’audience une demande reconventionnelle de ce chef.

Dans la mesure où il est constant que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’ont pas pu

faire valoir leurs observations dans le cadre des opérations d’expertise unilatérales

effectuées par la société SOCIETE1.) et qu’ils en contestent les conclusions, il

convient d’ordonner avant tout autre progrès en cause, une expertise contradictoire

avec la mission plus amplement décrite dans le dispositif du présent jugement.

Dans l’attente, il y a lieu de réserver le surplus des demandes des parties ainsi que les

frais et dépens de l’instance.

P A R C E S M O T I F S

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement, en continuation de cause et en premier ressort,

vu le jugement n° 87/24 du 24 janvier 2024,

déclare la demande de l’Administration communale de la Ville d’Echternach en

obtention d’une indemnité d’occupation fondée en principe,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande reconventionnelle,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une expertise et nomme expert Monsieur Christian ROBERT, c/o

EXPERO s.à r.l., établi à L-6793 Grevenmacher, 97, route de Trêves, avec la mission

de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé,

de :

-

vérifier si les murs de l’immeuble loué, respectivement occupé étaient affectés de

vices ou malfaçons, de problèmes d’étanchéité, d’humidité et/ou de moisissures,

-

déterminer l’origine des éventuels désordres constatés,

-

évaluer la perte de jouissance en résultant et déterminer la moins-value locative

mensuelle,

-

préconiser les mesures aptes à remédier auxdits dégâts et en chiffrer le coût,

dit que l’expert pourra s’entourer dans l’accomplissement de sa mission de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

alloue à l’expert une provision de 1.000.- euros,

ordonne à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de verser par provision à l’expert la

somme de 500.- euros pour le 20 décembre 2024 au plus tard à titre d’avance sur la

rémunération de l’expert et d’en justifier au greffe du tribunal de paix,

ordonne à l’Administration communale de la Ville d’Echternach de verser par

provision à l’expert la somme de 500.- euros pour le 20 décembre 2024 au plus tard à

titre d’avance sur la rémunération de l’expert et d’en justifier au greffe du tribunal de

paix,

dit que l’expert devra en toutes circonstances informer le tribunal de paix de la date

des opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra

avertir le juge de paix et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une

provision supplémentaire,

dit que l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles et entendre même de

tierces personnes,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal de paix pour le 1er

mars 2025 au plus tard,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mercredi, 2

avril 2025 à 16.00 heures,

réserve le surplus des demandes des parties ainsi que les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix à Diekirch, assistée

du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en la salle des audiences

de la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé

avec le greffier.