Landlord wins commercial lease dispute for arrears, relocation, eviction, and procedural costs.

Répertoire n° 2529/2024

E-BAIL-92/24

Audience publique du 22 novembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat à

Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 21 février 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 8 mars

2024, date à laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 26 avril 2024, puis à

l’audience publique du 16 octobre 2024, puis à l’audience publique du 8 novembre 2024,

date à laquelle l’affaire fut utilement retenue.

Les mandataires de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et de PERSONNE1.) furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 12 janvier 2022, la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

(ci-après la société SOCIETE1.)) a donné en location à PERSONNE1.), un immeuble

d’habitation et de commerce,

situé

à

ADRESSE3.),

connu sous l’enseigne

« ENSEIGNE1.) » moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 2.662,52 €,

augmenté de 200 € à partir du 1er février 2023.

Par requête déposée le 21 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la société SOCIETE1.) fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de

paix siégeant en matière de bail commercial pour l’entendre condamner à lui payer le

montant de 10.624,20 € à titre d’arriérés de loyer et le montant de 2.796 € à titre de

charges, la somme totale avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail

existant entre parties aux torts du locataire, et ce au plus tard le 16e jour après la

notification du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) demande encore à voir condamner la partie défenderesse à lui

payer le montant de 10.318,02 € à titre d’indemnité de relocation avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice jusqu’à solde, elle sollicite l’exécution provisoire du

jugement à intervenir, la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité

de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la majoration

du taux d’intérêt et elle se réserve le droit d’augmenter sa demande pécuniaire en cours

d’instance.

Arriérés de loyer et charges

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) augmente sa demande pécuniaire au

montant de 17.778,26 €, à titre d’arriérés jusqu’au mois de novembre 2024 inclus et

renonce à sa demande au paiement du montant de 2.796 € à titre de charges, ce montant

étant réglé.

PERSONNE1.) ne conteste pas la somme réclamée à titre d’arriérés de loyer.

La demande de la société SOCIETE1.) est, au vu des pièces versées en cause, des

renseignements fournis à l’audience et en l’absence de contestations, à déclarer fondée

pour le montant réclamé de 17.778,26 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de

novembre 2024 inclus, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement :

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, au vu du des considérations qui précèdent, au vu du fait que le locataire ne

paie pas ses dettes, l’agissement du locataire constitue une violation grave de ses

obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif de ce dernier, sauf

à lui accorder un délai de 15 jours à partir de la notification du présent jugement pour

libérer les lieux.

L’indemnité de relocation

En l’espèce, la société SOCIETE1.) requiert la somme de 10.318,02 € à titre d’indemnité

de relocation correspondant à trois mois de loyer.

PERSONNE1.) conteste la demande en condamnation d’une indemnité de relocation.

L’article 1760 du code civil dispose: «En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.»

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur. Le temps

nécessaire à la relocation est déterminé par le juge selon l’état du marché locatif au

moment de la rupture du bail (Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences d’une ou plusieurs

obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. L’indemnité

conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet seulement au juge de modérer ou augmenter

la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties ont convenu à l’article XII in fine du contrat de bail qu’«en cas

de rupture anticipative, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de relocation dont

le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans préjudice

quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».

Une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer n’est pas excessive, de

sorte que la demande en allocation d’une indemnité de relocation est à déclarer fondée

pour le montant réclamé de 10.318,02 € et il convient de l’assortir des intérêts légaux à

partir du jour de la demande en justice.

Majoration du taux d’intérêt

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt légal, la partie

demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de justifier le

recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution. »

Au vu de l’importance de la somme due, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du

présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

Au vu des éléments du dossier, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

de la société SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 500 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail,

statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 17.778,26 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de novembre 2024 inclus ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

17.778,26 €, avec les intérêts légaux sur le montant de 10.624,20 € à partir du 21 février

2024 et sur la somme de 7.154,06 € à partir du 8 novembre 2024, dates des demandes

respectives, jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 10.318,02 € à titre d’indemnité de relocation ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de

10.318,02 €, avec les intérêts légaux à partir du 21 février 2024, jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de

son chef au plus tard 15 jours après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser le défendeur dans la forme légale et aux

frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de

500 € à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont signé

le présent jugement.