Landlord wins rent and eviction case; court denies provisional execution due to lack of urgency.

N° 1396/2024

du 21.11.2024

Audience publique du jeudi, 21 novembre 2024

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

la société civile immobilière SOCIETE1.)., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par ses gérants actuellement en

fonctions,

partie demanderesse,

comparant par Maître Nathalie BORON, en remplacement de Maître Andreas

KOMNINOS, les deux avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant en personne.

F A I T S :

Suivant une requête déposée en date du 19 juillet 2024 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch à l'audience publique de vacation du jeudi, 22 août 2024 à 9.00

heures à la Justice de paix de Diekirch, "Bei der aler Kiirch", salle 1, pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

Après une remise de l’affaire, celle-ci fut utilement retenue à l'appel de la cause à

l’audience publique du jeudi, 24 octobre 2024 et les débats eurent lieu comme suit:

La mandataire de la partie demanderesse, Maître Nathalie BORON, exposa le sujet

de l’affaire et ses moyens.

PERSONNE1.) fut entendu en ses explications et moyens.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 19 juillet 2024, la société civile immobilière

SOCIETE1.). (ci-après « la société

SOCIETE1.) ») a fait convoquer

PERSONNE1.) à se présenter devant le tribunal de paix de Diekirch pour

l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer le

montant de 8.747,56 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour

les mois de décembre 2023 et avril à juillet 2024, outre les intérêts.

Elle a demandé de constater la résiliation du contrat de bail avec effet à la date

d’introduction de la requête introductive d’instance, sinon à compter du jugement

à intervenir, sinon à toute autre date.

Elle a encore conclu au déguerpissement de son locataire.

Enfin, elle a réclamé une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

A l’audience des plaidoiries du 24 octobre 2024, la société SOCIETE1.) réduit sa

demande pécuniaire au montant de 8.737,56 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges pour les mois de mai 2023 à octobre 2024 et du décompte

charges pour l’année 2023.

Elle ne demande plus de constater la résiliation du contrat de bail avec effet à la

date d’introduction de la requête introductive d’instance, sinon à compter du

jugement à intervenir, sinon à toute autre date, mais elle demande de prononcer la

résiliation judiciaire du contrat de bail.

PERSONNE1.) conteste le montant lui réclamé.

Il demande des délais de paiement en proposant de régler, outre le loyer et l’avance

sur charges du mois courant, un montant mensuel de 500.- euros.

Motifs de la décision

Il est constant en cause que suivant contrat de bail non daté, ayant pris effet le 15

février 2023, la société SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) un

appartement dans un immeuble situé à ADRESSE3.), moyennant le paiement d’un

loyer mensuel de 1.300.- euros et d’une avance sur charges mensuelle de 290.-

euros.

1. La demande tendant à la rupture du délibéré

L’affaire a été plaidée et prise en délibéré à l’audience du 24 octobre 2024.

En cours de délibéré et par courrier du 25 novembre 2024, PERSONNE1.) sollicite

la rupture du délibéré, au motif qu’il aurait procédé à des paiements afin d’apurer

sa dette envers la société SOCIETE1.).

Une demande de rupture constitue un incident extrinsèque au fond du procès, dont

le juge apprécie souverainement l'opportunité.

Le juge peut dès lors, sans méconnaître les droits de la défense, le principe du

contradictoire ou le droit à un procès équitable, décider de ne pas accorder de

rupture.

Le tribunal actuellement saisi tient à relever que lors de l’audience des plaidoiries

du 24 octobre 2024, PERSONNE1.) a été autorisé à verser des preuves de paiement

en cours de délibéré et le tribunal lui a expliqué que lesdites preuves de paiement

seront prises en considération dans le jugement, pour autant qu’elles interviennent

avant le prononcé du présent jugement.

Au vu de ce qui précède, notamment eu égard au fait que les preuves de paiement

sont prises en compte dans le présent jugement, le tribunal considère qu’il n’y pas

lieu de faire droit à la demande de rupture formulée.

2. Les arriérés de loyers et d’avances sur charges

La société SOCIETE1.) réclame le montant de [8.737,56 (montant total réclamé)

– 2.313,56 (décompte charges pour l’année 2023) =] 6.424.- euros à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges pour les mois de mai 2023 à octobre 2024.

PERSONNE1.) conteste le montant lui réclamé en se référant aux preuves de

paiement versées en cause.

En l’occurrence, il résulte du décompte établi par la société SOCIETE1.) qu’elle a

pris en considération tous les paiements effectués par PERSONNE1.) depuis la

prise d’effet du contrat de bail, - versés en cause par ce dernier -, sauf le loyer et

l’avance sur charges payés pour le mois d’octobre 2024, qui n’ont d’ailleurs été

payés qu’en cours de délibéré.

En ce qui concerne le montant de 1.500.- euros qui a été payé par PERSONNE1.)

en date du 15 novembre 2024, le tribunal ne procédera pas à la déduction dudit

montant du montant réclamé par la société SOCIETE1.), au motif que cette

dernière n’a pas formulé de demande en paiement pour le mois de novembre 2024.

Il convient de retenir que ledit montant de 1.500.- euros correspond au simple

terme courant échu pour le mois de novembre 2024, duquel le tribunal n’est

actuellement pas saisi.

Contrairement à la position d’PERSONNE1.), tant la commission payée à l’agence

immobilière que la garantie locative ne sont pas à déduire du montant actuellement

réclamé.

Par conséquent, la demande de la société SOCIETE1.) en paiement des arriérés de

loyers et d’avances sur charges est à déclarer fondée à concurrence du montant de

[6.424.- - 1.590.- (octobre 2024) =] 4.834.- euros.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.)

le montant de 4.834.- euros, aves les intérêts au taux légal à partir du 19 juillet

2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

3. Le décompte charges pour l’année 2023

La société SOCIETE1.) réclame le montant de 2.313,56 euros à titre du décompte

charges pour l’année 2023.

PERSONNE1.) conteste le montant réclamé en soutenant que la société

SOCIETE1.) aurait procédé à un ajustement des charges.

La loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation laisse aux

parties le choix entre deux options en matière de frais. Elles peuvent soit opter pour

le décompte des frais réels, impliquant le paiement d’avances sur charges et

l’établissement d’un décompte annuel des frais réellement exposés par le bailleur

pour le compte du locataire. Il leur est également permis de prévoir une fixation

forfaitaire des charges.

Le contrat de bail stipule dans son article 5 que « Le LOCATAIRE payera une

avance mensuelle de 290 € (deux cent quatre-vingt-dix Euros) pour les coûts de

chauffage et les taxes décrits ci-avant. Cette avance est payable en même temps

que le loyer et pour la première fois le 15 février 2023 sur le compte précité.

Le LOCATAIRE recevra le décompte des frais à sa charge une fois par an. Suite

à chaque décompte annuel l’avance mensuelle pour les taxes sera adaptée. »

En l’espèce, les parties avaient dès lors opté pour le décompte des frais réels qui

implique donc dans le chef du locataire le paiement d’une avance sur charges

mensuelle. Un décompte des frais réellement exposés par le bailleur pour le compte

du locataire est par la suite établi annuellement.

Il résulte de ce décompte charges annuel établi pour l’année 2023 que les frais

réellement exposés par la société SOCIETE1.) pour le compte d’PERSONNE1.)

s’élevaient au montant de 5.503,56 euros duquel ont été déduites les avances sur

charges payées durant l’année 2023, soit le montant de 3.190.- euros.

Contrairement à la position d’PERSONNE1.), la société SOCIETE1.) n’a dès lors

pas « ajusté » le montant de l’avance sur charges mensuelle, mais elle ne fait que

réclamer le solde du décompte charges de l’année 2023, conformément aux

stipulations du contrat de bail.

Au vu de ce qui précède et à défaut de preuve de paiement, la demande de la société

SOCIETE1.) en paiement du solde du décompte charges de l’année 2023 est à

déclarer fondée.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.)

le montant de [5.503,56 (décompte charges pour l’année 2023) – 3.190 (paiement

des avances sur charges pour l’année 2023) =] 2.313,56 euros, avec les intérêts au

taux légal à partir du 19 juillet 2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

4. Les délais de paiement

PERSONNE1.) demande des délais de paiement en proposant d’apurer sa dette par

des mensualités de 500.- euros.

La société SOCIETE1.) n’a pas pris position quant à ladite demande.

En vertu de l’article 1244 alinéa 2 du Code civil, le juge peut, en considération de

la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder

des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes

choses demeurant en état.

Le juge doit avoir égard à la situation des parties et peut octroyer les délais de grâce

au débiteur malheureux et de bonne foi. Le débiteur malheureux est celui qui

éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements

immédiatement sans que ces difficultés relèvent de la force majeure, ou qui subirait

un préjudice sérieux à le faire pour des raisons plus ou moins indépendantes de sa

volonté.

Ainsi, ce délai de grâce n’est à accorder que s’il apparaît comme vraisemblable,

qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra s’acquitter

intégralement de sa dette, ce qui présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie

une projection approximative de l’évolution future de sa situation financière et, en

fonction de cette projection, indique la durée requise du terme de grâce sollicité.

Tel n’est pas le cas lorsque les débiteurs ne donnent ni d’indications précises sur

l’ensemble de leur situation financière actuelle, ni sur l’évolution future de cette

situation, mais se contentent uniquement d’affirmer que leur situation financière

est catastrophique et qu’ils sont actuellement en train de faire des démarches pour

recouvrer des créances, sans fournir de pièces à cet égard (cf. TAL, 4 mars 2011,

n° 134954 ; TAL, 24 juin 2005, n° 93884).

En l’occurrence, PERSONNE1.) verse ses fiches de salaire des mois d’août et

septembre 2024 desquelles il résulte qu’il perçoit un revenu brut entre 2.000 et

3.000 euros.

Il ne donne cependant aucune indication quant à l’évolution future de sa situation

financière.

En s’engageant à payer un montant mensuel de 500.- euros afin d’apurer sa dette,

PERSONNE1.) prendra plus de 14 mois pour apurer les arriérés de loyers et

d’avances sur charges ainsi que le solde du décompte charges de l’année 2023.

Par ailleurs, il n’est pas établi qu’PERSONNE1.) serait effectivement en mesure

d’apurer sa dette par des mensualités de 500.- euros, au motif qu’il ressent, selon

ses propres déclarations à l’audience, déjà des difficultés à payer le montant

mensuel de 1.590.- euros à titre de loyer et d’avance sur charges eu égard à son

salaire.

Au vu de tous les développements qui précèdent, le tribunal décide de ne pas faire

droit à la demande d’PERSONNE1.) en obtention des délais de paiement.

5. La résiliation judiciaire du contrat de bail

La société SOCIETE1.) sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour

faute grave dans le chef de son locataire consistant dans le non-paiement du loyer

et de l’avance sur charges aux termes convenus.

PERSONNE1.) conclut au rejet de ladite demande.

Il fait valoir qu’au moment de la conclusion du contrat de bail, il aurait perçu un

salaire net de 3.500.- euros. Entretemps, il aurait changé de travail et percevrait

désormais un salaire plus faible.

Son épouse aurait commencé à travailler il y a trois mois, de sorte qu’il serait de

nouveau en mesure de régler le loyer et l’avance sur charges de façon régulière.

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail

aux termes convenus.

Il convient de relever que même si PERSONNE1.) perçoit actuellement un salaire

inférieur à celui au moment de la conclusion du contrat de bail, ledit fait n’est pas

imputable au bailleur qui est en droit de pouvoir compter sur une rentrée régulière

d’argent aux échéances convenues.

Par ailleurs, il y a lieu de constater qu’PERSONNE1.) a proposé, à l’audience des

plaidoiries du 24 octobre 2024, d’apurer sa dette par des mensualités de 500.-

euros, mais qu’au moment du paiement du loyer et de l’avance sur charges en date

du 25 octobre 2024 du mois courant, il s’est contenté à payer seulement le montant

de 1.590.- euros tel que prévu dans le contrat de bail.

Il résulte des éléments du dossier, dont notamment d’un courrier adressé par

PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.) en date du 25 juin 2023, soit il y a un an,

que le locataire a proposé d’apurer sa dette par des mensualités de 300.- euros. Or,

PERSONNE1.) n’a jamais procédé à un quelconque apurement de sa dette.

Le moyen selon lequel son épouse aurait commencé à travailler, de sorte que le

paiement du loyer et de l’avance sur charges serait désormais garanti, laisse

également d’être fondé, au motif que dans son courrier du 15 novembre 2024,

PERSONNE1.) informe le tribunal que son épouse se trouverait actuellement au

chômage.

Au vu de ce qui précède et eu égard à l’importance des arriérés de loyers,

correspondant à trois mensualités, il y a lieu de retenir qu’PERSONNE1.) a

gravement manqué à ses obligations contractuelles et que ces manquements

justifient la résiliation du contrat de bail.

Il y a partant lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et de

condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués. Le tribunal actuellement

saisi décide de lui accorder un délai de déguerpissement de 2 mois.

6. Les demandes accessoires

La société SOCIETE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît

inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non

comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le

montant qu’il détermine.

Le tribunal considère qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à la charge de la société SOCIETE1.). Il convient partant

de lui allouer une indemnité de procédure de 250.- euros.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile « l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être ordonnée

avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation

de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l'exécution provisoire du

jugement.

Il convient par ailleurs de noter que les dispositions d’ordre public sur le sursis

s’opposent à l’exécution provisoire du jugement pour ce qui est de la

condamnation au déguerpissement.

Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de

condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la requête en la forme;

rejette la demande tendant à la rupture du délibéré,

déclare recevable et fondée la demande de la société civile immobilière

SOCIETE1.). en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les

mois de mai 2023 à octobre 2024, à concurrence du montant de 4.834.- euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.). le

montant de 4.834.- euros, aves les intérêts au taux légal à partir du 19 juillet 2024,

date de la demande en justice, jusqu’à solde,

déclare recevable et fondée la demande de la société civile immobilière

SOCIETE1.). en paiement du solde du décompte charges pour l’année 2023,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.). le

montant de 2.313,56 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 19 juillet

2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

déclare recevable, mais non fondée la demande d’PERSONNE1.) en obtention de

délais de paiement,

prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties,

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à compter de la notification du présent

jugement,

au besoin, autorise la société civile immobilière SOCIETE1.). à faire expulser

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

déclare recevable et fondée la demande de la société civile immobilière

SOCIETE1.). en allocation d’une indemnité de procédure, à concurrence du

montant de 250.- euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière SOCIETE1.). le

montant de 250.- euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne-Laure SEDRANI, juge de paix à

Diekirch, assistée du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique

en la salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der aler Kiirch »,

date qu'en tête et avons signé avec le greffier.