Landlord appeal allowed; tenants evicted for disturbances and breach of good family conduct obligations.

Jugement N° 2024TADCOMM/0439

Audience publique du mercredi, vingt novembre deux mille vingt-quatre

Numéro du rôle : TAD-2024-01062

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Patricia FONSECA,

juge des tutelles,

Anne MOUSEL,

juge,

Christiane BRITZ,

greffier.

Entre:

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés sous le numéro

NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonction,

partie appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Georges WEBER,

demeurant à Diekirch, en date du 16 août 2024,

comparant par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS WEILER &

BILTGEN s.àr.l., établie à Diekirch, représentée aux fins de la présente procédure par

Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, en l’étude de

laquelle domicile est élu,

et:

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

comparant par Maître Michael WOLFSTELLER, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

parties intimées aux fins du prédit exploit WEBER.

________________________________________________________

Le Tribunal :

Faits:

Par exploit du ministère de l’huissier de justice Georges WEBER, demeurant à

Diekirch, en date du 16 août 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de

commerce et des sociétés sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant

actuellement en fonction, a fait signifier à 1) PERSONNE1.), sans état connu,

demeurant à L-ADRESSE2.), et 2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE2.), qu’elle relève formellement appel du jugement n° 946/24 rendu

contradictoirement et en premier ressort par le Tribunal de paix de Diekirch, siégeant

en matière de bail à loyer, en son audience publique en date du 29 juillet 2024.

Par même exploit WEBER, elle a fait donner assignation à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître à l’audience publique du mercredi, 18 septembre 2024

à 10.00 heures du matin, devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en

matière d’appel de bail à loyer, pour y voir statuer sur le mérite des conclusions du

dispositif de l'assignation reproduite ci-après par procédé de photocopie :

Cette affaire fut mise au rôle par les soins de la partie appelante et inscrite au rôle

sous le numéro TAD-2024-01062.

A l'appel de la cause à l'audience publique du 18 septembre 2024, l’affaire fut fixée à

l’audience du 9 octobre 2024. A cette dernière audience, l’affaire fut utilement retenue

et tant Maître Christian BILTGEN que Maître Michael WOLFSTELLER furent entendus

en leurs moyens et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour le

jugement

qui suit:

Par jugement du 29 juillet 2024, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a déclaré la

demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. recevable en la

forme, a donné acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leurs demandes

reconventionnelles et a déclaré les demandes reconventionnelles recevables en la

forme.

Le juge de paix s’est déclaré incompétent ratione materiae pour connaître de la

demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en indemnisation de ses

préjudices financier et moral et s’est déclaré compétent pour le surplus.

Tant les demandes de la société SOCIETE1.) en résiliation du bail et en

déguerpissement des locataires que les demandes reconventionnelles de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en réduction du loyer ont été déclarées non

fondées.

La société SOCIETE1.) a été condamnée aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 16 août 2024.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande au tribunal de valider la

résiliation extrajudiciaire du bail survenu le 22 décembre 2023 avec effet au 31 mars

2024, sinon de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, de condamner les

intimés à déguerpir des lieux loués endéans la huitaine de la notification du jugement

à intervenir et de les condamner aux « frais d’expulsion/déguerpissement ».

La société appelante réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.500 euros ainsi que la condamnation des intimés aux frais et dépens de l’instance.

La société SOCIETE1.) fait valoir que ce serait à tort que le premier juge a déclaré

ses demandes non fondées. Elle soutient qu’il résulterait des attestations versées en

cause que les agissements des locataires PERSONNE1.) et PERSONNE2.) rendent

le quotidien des habitants de l’immeuble insoutenable, anxiogène et nocif pour la

jouissance paisible des lieux et constitueraient des faits graves de harcèlement, de

xénophobie et d’atteinte à la vie privée. A l’appui de son appel, elle remet au tribunal

plusieurs attestations testimoniales établies par les autres locataires de l’immeuble

occupé par les intimés.

A l’audience du 9 octobre 2024, les intimés PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

demandent au tribunal de déclarer l’appel non fondés. Ils reprochent au juge de paix

d’avoir déclaré la demande en résiliation du bail recevable bien qu’au dispositif de la

requête introductive d’instance seule le déguerpissement des locataires aurait été

réclamé. Comme en première instance aucune demande en résiliation n’aurait été

présentée, la demande de la société SOCIETE1.) présentée en instance d’appel pour

voir valider la résiliation, sinon pour voir prononcer la résiliation du bail, serait une

demande nouvelle interdite en appel par application des dispositions de l’article 592

du nouveau code de procédure civile.

Le tribunal constate en premier lieu que c’est à juste titre que le juge de paix a retenu

qu’en réclamant le déguerpissement de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) des lieux

loués, la société SOCIETE1.) a implicitement mais nécessairement demandé la

résiliation du bail conclu entre parties, la société SOCIETE1.) a en effet motivé sa

requête introductive d’instance sur les comportements inadéquats des locataires et la

résiliation du bail.

Dans la mesure où le premier juge a statué sur la demande en résiliation, la demande

de la partie SOCIETE1.) en instance d’appel à voir constater sinon prononcer la

résiliation du bail ne constitue pas une demande nouvelle en instance d’appel, la règle

du double degré de juridiction étant respectée.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent encore les faits leur reprochés par la

société

appelante.

Quant aux prétendues

menaces

dirigées à l’égard

de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), ils font valoir qu’une enquête pénale serait en

cours, de sorte qu’en application du principe « le pénal tient le civil en l’état » le tribunal

ne pourra pas prendre en considération les déclarations à cet égard sinon qu’il y aurait

lieu de sursoir à statuer en attendant l’issue de la procédure pénale. Les observations

faites lors de la visite de l’appartement ne pourraient pas justifier la résiliation étant

donné qu’elles correspondraient à la réalité. Les attestations des autres locataires

seraient à rejeter pour manque de précision et de pertinence.

En tout état de cause, ils concluent à la confirmation du jugement entrepris et avancent

que les faits leur reprochés ne seraient pas suffisamment graves pour justifier la

résiliation du bail. A titre subsidiaire, ils réclament un long délai de déguerpissement.

Il convient de noter que pour que la règle « le criminel tient le civil en état » joue, il faut

que les deux actions soient relatives aux mêmes faits ou, selon une autre formulation,

que la décision à intervenir sur l’action publique puisse influer sur celle qui sera rendue

par la juridiction civile.

Ainsi, le sursis à statuer doit être ordonné par la juridiction civile dès lors que la

décision à intervenir sur l’action publique est susceptible d’influer sur la décision qui

sera rendue par la juridiction civile.

Cette règle n’est toutefois applicable qu’à la condition que l’action publique soit

réellement intentée.

L’action doit avoir été réellement mise en mouvement, soit devant une juridiction

d’instruction, soit devant une juridiction de jugement. Elle peut être mise en

mouvement à l’initiative du Ministère Public moyennant un réquisitoire introductif

marquant la volonté du Parquet d’engager des poursuites pénales, sans qu’un acte

d’inculpation d’un individu ne soit d’ailleurs nécessaire, un réquisitoire contre inconnu

étant suffisant, ou à l’initiative de la partie civile qui peut soit déposer une plainte entre

les mains du juge d’instruction avec constitution de partie civile, soit lancer une citation

directe. En revanche, ni une plainte entre les mains du procureur d’Etat, ni même une

plainte entre les mains du procureur d’Etat avec constitution de partie civile ne sont

de nature à mettre en mouvement l’action publique. Il appartient à la partie qui requiert

la surséance de rapporter la preuve que l’action publique a été réellement déclenchée

(Georges RAVARANI, La responsabilité civile des personnes publiques et privées, éd.

2014, n° 1394 p. 1300).

En l’occurrence, cette preuve de mise en mouvement de l’action publique n’est pas

rapportée, la seule plainte faite auprès de la police ou l’audition d’un témoin par la

police n’étant pas de nature à prouver que l’action publique ait été réellement

déclenchée.

Le principe « le criminel tient le civil en état » n’est partant pas applicable en l’espèce.

Il y a lieu de relever qu’en vertu de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu

d’user des lieux loués en bon père de famille.

Plus spécialement, le preneur est tenu d’occuper paisiblement les lieux et, de ce fait,

doit s’abstenir de tout comportement préjudiciable non seulement à l’égard du bailleur

mais encore à l’égard des autres locataires.

Le preneur, à l’égard des autres locataires et du voisinage, doit s’abstenir de tout

comportement préjudiciable, éviter les inconvénients anormaux et, de manière

générale, tout abus de jouissance (cf. Les Novelles, tome I, le louage des choses, nos

793 et 798)

Il est en effet interdit au locataire d’user de la chose louée d’une manière gênante pour

les colocataires et les autres habitants. Il ne doit rien faire qui puisse nuire aux autres

occupants ou les gêner à l’excès.

En l’occurrence, le tribunal constate qu’il résulte des pièces du dossier, et plus

particulièrement des attestations testimoniales versées en cause, que le bailleur a

rapporté la preuve que

PERSONNE1.) et

PERSONNE2.)

ne jouissent pas

paisiblement des lieux loués et causent des troubles aux colocataires. Ainsi,

l’attestation testimoniale de PERSONNE4.), l’attestation de PERSONNE6.) et celle de

PERSONNE7.), attestation de laquelle il résulte notamment par le récit de l’incident

du 14 avril 2024 que les faits exposés concernent PERSONNE1.), constituent des

attestations suffisamment précises et circonstanciées quant aux reproches que

PERSONNE1.) aurait filmé les locataires de l’immeuble et proféré des injures à leurs

égards.

Ces comportements anormaux et préjudiciables pour les autres occupants de

l’immeuble établis à l’égard de PERSONNE1.), notamment le non-respect de la vie

privée et les injures, amènent le tribunal à constater que les époux PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont failli à leurs obligations contractuelles d’user des lieux loués en

bon père de famille.

Les déclarations faites le 25 février 2024 par la dame PERSONNE8.) devant la police

font encore état d’un comportement dangereux à l’égard du bailleur.

Le tribunal

retient

que

les agissements de

PERSONNE1.)

constituent des

comportements inacceptables qui sont suffisamment graves pour justifier la résiliation

du contrat de bail.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de déclarer résilié aux torts

de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) le bail conclu entre parties.

Au vu des circonstances de l’espèce, notamment des problèmes de santé de

PERSONNE1.), de l’enfant en bas âge et de la période hivernale, il y a lieu de fixer le

délai de déguerpissement à six mois à partir de la signification du présent jugement

aux parties intimées.

A l’appréciation du tribunal les faits de la cause ne justifient pas la condamnation des

intimés au paiement d’une indemnité de procédure, la condition de l’iniquité requise

par la loi n’étant pas remplie.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer et en

instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel fondé,

par réformation du jugement entrepris,

déclare la demande en résiliation du bail fondée,

déclare résilié aux torts de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) le bail portant sur un

appartement sis à L-ADRESSE2.),

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de six (6) mois à partir de la date de

la signification du présent jugement aux parties intimées,

au besoin, autorise la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à faire

expulser PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

dit la demande en paiement d’une indemnité de procédure non fondée,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens des deux instances.

Ainsi prononcé en audience publique au Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch,

par Nous Chantal GLOD, vice-président près le tribunal d’arrondissement, assistée du

greffier Christiane BRITZ.

Le greffier

Le vice-président