Tenant loses commercial lease arrears claim; court awards landlord charges and procedural costs.

Répertoire No. 3599/24

L-BAIL-256/24

Audience publique du 18 novembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme de droit luxembourgeois,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son

conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Ludovic MATHIEU, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Sanem

et

la société SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse

représentée par la société à responsabilité limitée E2M SARL, inscrite au

barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2419

LUXEMBOURG, 2, rue du Fort Rheinsheim, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B210821,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Max MAILLIET,

avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Max MAILLIET, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 9 avril

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 3 juin 2024.

Lors de la prédite audience, la société à responsabilité limitée E2M SARL

se présenta pour la société SOCIETE2.) SA et l’affaire fut fixée aux fins de

plaidoiries à l’audience du 16 septembre 2024, puis refixée au 21 octobre

2024.

Lors de la dernière audience, Maître Ludovic MATHIEU, en remplacement

de Maître Nicolas BAUER, et Maître Max MAILLIET, en représentation de

la société E2M SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 9 avril 2024,la société SOCIETE1.) SA a

fait convoquer la société SOCIETE2.) SA à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins

de s’entendre condamner à lui payer la somme de 310.968,89.- EUR à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges avec les intérêts légaux au

taux commercial tels que prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de l’échéance de

chaque loyer, sinon à compter de la mise en demeure, sinon à compter de

la présente demande en justice jusqu’à solde, de voir prononcer la

résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs pour non-paiement du

loyer et s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai

d’un mois à partir de la notification du jugement à intervenir.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

3.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Faits, prétentions et moyens des parties

SOCIETE1.) SA

La requérante expose dans sa requête que suivant contrat de bail

commercial conclu en date du 20 septembre 2018 avec la société

SOCIETE2.) SA, elle a donné en location à cette dernière plusieurs cellules

commerciales au sein du complexe immobilier dit « ADRESSE3.) » sis au

ADRESSE4.).

L’objet loué en question est défini de la façon suivante : « de +/- 2100 m2

de locaux commerciaux, administratifs et de stockage au rez-de-chaussée,

au 1er étage et au 2ème étage du bâtiment A du complexe ainsi que +/- 900

m2 de surfaces de stockage et locaux techniques au niveau -1 du

complexe. À cela s’ajoute 10 places de parking à l’intérieur du complexe. »

Ledit contrat de bail prévoirait que le montant du loyer indexé s’élève à

24.961.- EUR, hors TVA, avec des hausses de loyer de 15% prévues pour

le 1er octobre 2024, le 1er octobre 2025 ainsi que le 1er octobre 2026. Les

avances sur charges mensuelles auraient été fixées à la somme de 7.300.-

EUR à la date de la signature du contrat en question.

A la date du dépôt de la requête, le loyer s’élèverait à la somme de

28.893,80.- EUR HTVA et les avances sur charges locatives à la somme

de 7.673.34.-EUR HTVA.

Depuis le début de l’année 2024, le locataire ne règlerait plus les loyers et

aurait déjà cessé au courant de l’année 2023 de régler les avances sur

charges.

La requérante a encore fait état que la société SOCIETE2.) SA ne se serait

également pas acquittée des arriérés de charges locatives tels qu’ils

ressortent des décomptes annuels.

Suivant décompte versé en cause, les montants redus au jour du dépôt de

la requête s’élèveraient comme suit :

Période

Montants dus

Montants payés

Loyer

TTC

Avances sur

charges

TTC

Loyer

Avances sur

charges

Janvier 2023

32.322,88

8.901,08

- 32.322,88

- 8.579,10

Février 2023

32.322,88

8.901,08

- 32.601,52

- 8.579,10

Mars 2023

32.322,88

8.901,07

- 32.601,52

- 8.579,10

Avril 2023

32.322,88

8.901,07

- 32.601,52

- 8.579,10

Mai 2023

32.322,88

8.901,07

- 32.601,52

- 8.579,10

Juin 2023

32.322,88

8.901,07

- 32.601,52

- 8.579,10

Juillet 2023

32.322,88

8.901,07

- 32.601,52

- 8.579,10

Août 2023

32.322,88

8.901,07

- 32.601,52

0,00

Septembre 2023

32.322,88

8.901,07

- 32.601,52

0,00

Octobre 2023

33.516,81

8.901,07

- 33.516,81

0,00

Novembre 2023

33.516,81

8.901,07

- 33.516,81

0,00

Décembre 2023

33.516,81

8.901,07

- 33.516,81

0,00

Janvier 2024

33.516,81

8.901,07

0,00

0,00

Février 2024

33.805,75

8.977,80

0,00

0,00

Mars 2024

33.805,75

8.977,80

0,00

0,00

Avril 2024

33.805,75

8.977,80

0,00

0,00

Sous-total 1

526.390,41

142.647,33

- 393.685,47

- 60.053,70

669.037,74

- 453.739,17

Solde 1 en faveur du bailleur (loyers et avances sur charges)

215.298,57

Période

Décomptes de charges (régularisation des années précédentes

2018

15.960,65

2019

39.380,00

2020

(10.123,45 + 3.827,956) 13.951,40

2021

8.311,73

2022

18.066,54

2023

p.m.

Solde 2 en faveur du bailleur (décomptes de charges)

95.670,32

TOTAL en faveur du bailleur

310.968,89

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) SA a déclaré renoncer

à sa demande en paiement d’arriérés de loyer et d’avances sur charges,

alors qu’entretemps tout a été réglé par la partie défenderesse dans le

cadre d’un accord intervenu entre parties.

De même, la demande en résiliation du bail et en déguerpissement des

lieux de la partie défenderesse serait devenue sans objet, étant donné que

cette dernière a quitté les lieux en date du 30 septembre 2024.

Seuls, les décomptes de charges pour les exercices 2018 à 2023, dont le

montant total s’élèverait à 122.655,25.-EUR seraient actuellement encore

redus et à ce titre la requérante augmente sa demande pour y inclure

l’exercice 2023 qui ne figurait pas dans la requête initiale. SOCIETE1.) SA

a encore augmenté sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure pour la porter à 5.000.- EUR.

Il convient de donner acte à la demanderesse de sa renonciation aux

demandes en paiement d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, de

résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en déguerpissement de la partie

défenderesse des lieux et de l’augmentation de sa demande à titre de

paiement des décomptes charges et d’indemnité de procédure.

Factuellement, SOCIETE1.) SA a fait plaider que suite aux loyers et

arriérés restés en souffrance, elle a procédé à une saisie-gagerie à

l’encontre de la partie défenderesse et a obtenu autorisation à pratiquer

celle-ci suivant ordonnance du 16 avril 2024 pour un montant de

310.968,89.-EUR.

Elle indique avoir également tiré la garantie bancaire à première demande

d’un montant de 219.030.- EUR.

La saisie-gagerie précitée aurait finalement conduit à ce qu’elle et la société

SOCIETE2.) SA trouvent un arrangement, cette dernière réglant les loyers

et avances sur charges en souffrance en contrepartie de la levée de la

saisie-gagerie.

Actuellement, le litige porterait essentiellement sur les primes de puissance

(chaud/froid), qui représenterait près de 90 % des frais contestés par la

partie défenderesse dans les décomptes annuels de charges locatives

redus.

La requérante a expliqué que lesdites primes sont refacturées aux

différents locataires et que ce serait à tort que la partie défenderesse

affirmerait dans sa note de plaidoiries que «…SOCIETE2.) SA doit

supporter ses propres frais d’eau, de gaz, d’électricité, SOCIETE2.)

dispose de ses propres contrats de fourniture d’énergie, respectivement

reçoit ses propres factures. » pour dire qu’elle est libérée de payer les

primes en question.

A ce titre, elle a renvoyé aux dispositions du contrat de bail qui prévoit en

son article 4 point 1. qu’: « En date du 10.03.2008, le Bailleur a conclu un

contrat de fourniture de chaleur et de froid avec la société SOCIETE3.)

S.A., copie de ce contrat est joint au présent contrat de bail pour en faire

partie intégrante (annexe 2).

Le Locataire déclare par les présentes, pour ce qui le concerne, adhérer à

ce contrat.

Les fournitures de chaleur et de froid seront donc facturées par

SOCIETE3.) S.A. directement au Locataire selon les dispositions du

contrat.

En ce qui concerne les primes de puissance de chaleur et de froid, le

Bailleur facturera au Locataire la partie correspondante à l’entretien

courant de l’installation, telle que cette charge serait normalement facturée

au Locataire. »

Ainsi, en vertu des dispositions précitées, SOCIETE2.) SA recevrait

directement de la part du fournisseur SOCIETE3.) SA les factures relatives

à sa consommation réelle d’énergie (chaud + froid). Cependant, les primes

de puissance de chaleur et de froid, qui constituent une taxe d’abonnement

pour l’utilisation de l’infrastructure du réseau, seraient refacturées en

fonction des tantièmes, de sorte qu’il n’y aurait pas de double facturation

tell que prétendu à tort par la société SOCIETE2.) SA.

Plus particulièrement concernant la clé de répartition des charges, la

requérante a déclaré que celle-ci se fait en fonction des millièmes.

Certes, si le « ADRESSE3.) » est un complexe immobilier se composant

de trois bâtiments accolés les uns aux autres, d’un parking commun et d’un

sous-sol commun, il ne constituerait sur le plan juridique qu’un seul

immeuble, de sorte qu’il ne serait pas anormal que la requérante se voie

refacturer certains frais pour les parties communes aux trois bâtiments. Elle

a précisé que les charges seraient réparties exactement de la même

manière pour les autres lots occupés par les différents magasins et

restaurants. A ce titre, elle a versé les décomptes de charges d’autres

locataires afin de prouver que depuis toujours la répartition des charges

s’effectuait en fonction des millièmes.

Elle a encore fait valoir que le complexe immobilier « ADRESSE3.) » ne

serait pas soumis au statut de la copropriété de sorte qu’en l’absence « de

règle fixe s’agissant de la répartition des charges, et le bailleur devra

convenir du mode de répartition avec ses locataires. Une répartition

proportionnelle aux mètres carrés loués semble la plus juste, mais une

répartition par unité est courante aussi. En fait le plus souvent, ces

conditions sont fixées par le propriétaire avant que les locataires ne signent

leur contrat de bail, de façon que le locataire sait d’avance quelle est la

répartition prévue, et il lui appartient d’accepter ces conditions, ou de

renoncer à louer. Lex THIELEN, le Contrat de bail en droit luxembourgeois,

éd. LARCIER, page 258 paragraphe 315.»

Quant aux places de parking, les affirmations de la défenderesse seraient

également fausses, alors que les frais auraient été répartis suivant un ratio

de 10/84, étant donné que SOCIETE2.) dispose de 10 places de parkings

sur

84. La

requérante

admet

que

les

gestionnaires

SOCIETE4.)/SOCIETE5.) avaient commis des erreurs dans les calculs,

mais que le nouveau gestionnaire du site, à savoir la société SOCIETE6.)

SA, aurait revu tous les décomptes et redressé les erreurs, dont notamment

le ratio appliqué aux places de parking loués par SOCIETE2.) SA.

Il serait également faux que la société SOCIETE2.) SA n’aurait pas obtenu

tous les renseignements souhaités, alors que l’ensemble des classeurs

contenant les pièces justificatives lui ont été communiqués.

SOCIETE1.) SA s’est encore opposé à la nomination d’un expert au motif

que l’ensemble des calculs seraient exacts et que la partie défenderesse

n’aurait pas remis en cause de façon précise tel ou tel poste des

décomptes en question. La mesure d’instruction ne saurait suppléer à la

carence de la preuve de la partie défenderesse.

Finalement, elle a estimé que le litige ne trouve pas sa véritable origine

dans des contestations quant aux montants des charges, mais dans le fait

que la partie défenderesse serait au bord de la cessation de paiements,

alors qu’elle ne paierait plus ses loyers auprès de bailleurs d’autres sites

commerciaux qu’elle exploite. La mesure d’expertise sollicitée n’aurait

uniquement vocation à gagner encore du temps.

Sur question du tribunal, la requérante a indiqué que tout au long du contrat

de bail, SOCIETE2.) SA ne lui avait adressé aucune demande de

modification de la clé de répartition des charges.

SOCIETE2.) SA

La partie défenderesse pour sa part a, dans sa note de plaidoiries qui en

grande partie n’est qu’une compilation d’extraits de courriers qu’elle a

adressés à la requérante et aux sociétés gestionnaires du complexe

commercial « ADRESSE3.) », contesté le montant des charges lui

réclamé.

SOCIETE2.) SA a fait valoir qu’elle occupe un bâtiment indépendant des

deux autres et met de façon générale en doute tant les calculs des charges

locatives que leur répartition effectuée par la requérante dans ses

décomptes annuels des charges locatives.

Elle a estimé qu’aux termes de l’article 4 du contrat de bail elle doit

supporter ses propres frais d’eau, de gaz, d’électricité, d’enlèvement des

ordures ménagères, la gestion des ordures ménagères ainsi que l’entretien

de l’ascenseur situé au niveau -1 qui lui est propre et dispose de ses

propres contrats de fourniture d’énergie, respectivement reçoit ses propres

factures.

Toutefois, la prime de puissance aurait été mise à tort à sa charge étant

donné que le contrat de bail prévoirait expressément en son article 4.1 que

celle-ci serait à charge du propriétaire et non pas du locataire.

A d’itératives reprises, elle aurait d’ailleurs demandé des précisions sur les

décomptes de charges à la requérante, respectivement aux sociétés

gérant le complexe commercial pour le compte de cette dernière.

Pour cette raison, elle se serait abstenue de payer les avances sur charges

et les loyers « dans le seul et unique but d’obtenir enfin les informations

requises ».

En date du 6 décembre 2023, elle aurait d’ailleurs adressé à SOCIETE6.)

SA, qui gérait à l’époque le site « ADRESSE3.) », un courrier dont la teneur

serait la suivante :

« Suite à vos nombreuses relances, et suite aux nombreux échanges et

réunions qu’il y a eu à ce sujet depuis 2021 entre SOCIETE4.),

SOCIETE5.), SOCIETE6.) et moi-même, je vous envoie ci-joint copie des

mails les plus importants.

La société SOCIETE2.) SA conteste formellement la répartition desdites

charges et ne paiera plus d’avances jusqu’à ce qu’un décompte clair et

correct ne lui soit soumis.».

SOCIETE2.) SA a encore plaidé qu’on lui a refacturé à tort à hauteur de

34% des frais énergétiques

incombant aux

autres bâtiments du

« ADRESSE3.) », malgré le fait qu’elle paie directement ses propres frais

aux différents fournisseurs. Les principaux postes de charges qui seraient

erronés concerneraient le chauffage et la climatisation, les ascenseurs, les

parkings et certains frais pour les parties communes ainsi que la

facturation de travaux d’intérêt général.

En tout, la société SOCIETE2.) SA a estimé s’être vu refacturer à tort un

montant qu’elle estime à 350.000.- EUR.

Plus particulièrement concernant la clé de répartition des charges, la partie

défenderesse fait valoir qu’en tant qu’entreprise exploitant un magasin de

meubles sur le site, elle n’est certainement pas aussi gourmande en

énergie, notamment froide, tel qu’un supermarché ou un restaurant. La

partie défenderesse a estimé qu’en ce qui concerne la prime de puissance,

la question se poserait si le contrat conclu entre SOCIETE1.) SA et

SOCIETE3.) ne prévoyait pas trop de puissance pour le site et en tout état

cause, la répartition devrait se faire selon les besoins réels des différents

locataires et non pas selon les millièmes. D’ailleurs, le contrat de bail ne

prévoirait pas de clé de répartition en fonction des millièmes et serait muet

quant au calcul de ladite clé.

En outre, SOCIETE2.) SA aurait dû supporter des frais pour des parties

communes auxquelles elle n’aurait point accès. En ce qui concerne les 10

emplacements de parking loués elle se serait vu calculer les charges en

relation avec 28 unités. De même pour les ascenseurs, la partie

défenderesse indique qu’on lui a refacturé à tort la quote-part des charges

pour les autres ascenseurs du complexe bien qu’elle dispose de son

propre ascenseur, tout comme les frais d’électricité pour les parties

communes

du

complexe

dont

certaines

sont

internes

aux

numérosNUMERO3.) et NUMERO3.) de l’immeuble.

Au vu de l’ensemble des développements précités, SOCIETE2.) SA

conclut au rejet de la demande de la requérante et à l’instauration d’une

expertise avec la mission de :

1. Contrôler si les décomptes de charges émis par SOCIETE1.) S.A. pour

les années 2018 à 2023 inclus envers SOCIETE2.) S.A. sont conformes

et, le cas échéant, calculer le montant des charges redues par

SOCIETE2.) S.A. pour la période susvisée sinon surfacturé par

SOCIETE1.) S.A.,

2. Vérifier si la prime de puissance chaud et froid souscrite auprès de

SOCIETE3.) est adéquate pour le site et non exagérée,

3. Vérifier la répartition des millièmes des charges, notamment en ce qui

concerne la prime de puissance SOCIETE3.) en prenant en compte le fait

que certains commerces sont plus gourmands en énergie, notamment le

froid, que d’autres

4. Déterminer les millièmes afin de répartir les charges en fonction des

différents postes et en prenant en considération les besoins effectifs des

différents types d’occupants en fonction des affectations données aux

locaux

5. Vérifier les décomptes de charges et le cas échéant, procéder à une

nouvelle répartition

6. Faire le décompte entre parties. »

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

L’augmentation de la demande de la requérante à titre d’arriérés de

décompte charges locatives pour l’année 2023 et d’indemnité de procédure

sont à qualifier de demandes additionnelles qui doivent présenter un lien

suffisant avec les prétentions originaires, ce qui est le cas en l’espèce, de

sorte qu’elles sont à déclarer recevables.

Quant au fond, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 58 du

Nouveau Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il

incombe à chacune des parties d’établir le bien-fondé de sa demande.

En ce qui concerne la refacturation de la prime de puissance par le bailleur

au locataire, le tribunal constate que l’article 4 du contrat de bail stipule

entre autres ce qui suit « En ce qui concerne les primes de puissance de

chaleur et de froid, le Bailleur facturera au Locataire la partie

correspondante a l’entretien courant de l’installation, telle que cette charge

serait normalement facturée au Locataire. »

Il est également constant en cause que SOCIETE2.) SA a adhéré au

contrat de fourniture de chaleur et de froid conclu en date du 10 mars 2008

entre SOCIETE1.) SA et la société SOCIETE3.) S.A.

L’article 2 du contrat de fourniture de chaleur et de froid conclu en date du

10 mars 2008 dispose que : « Le fournisseur est propriétaire de la centrale

qui se compose des équipements nécessaires à la production de chaleur

et froid, à savoir :

La production de chaleur comprenant les chaudières avec tous les

équipements accessoires et périphériques nécessaires et les

conduites de chauffage jusqu’au collecteur principal inclus ;

La production de froid comprenant les machines frigorifiques à

compression, les tours de refroidissement avec tous les

équipements accessoires et conduites d’eau glacée jusqu’au

collecteur principal inclus.

Suivant les schémas de principe en annexe 2. Les équipements seront

installés dans les locaux techniques prévus à cet effet.»

Les puissances de froid et de chaud sont en outre définies dans ledit

contrat comme étant la puissance déterminée et demandée par le client,

et que celles-ci sont facturées mensuellement à ce dernier.

Suivant l’article 3 dudit contrat « Le fournisseur s’engage à assurer

l’approvisionnement en chaleur et en froid de l’ensemble immobilier décrit

à l’article 1 et assure la conduite, la surveillance, l’entretien et la garantie

des équipements décrits à l’article 2. »

Finalement,

l’article

intitulé

« facturation »

prévoit

que

les

consommations de chaud et de froid sont directement facturées aux

différents locataires tandis que les factures relatives aux primes de

puissances sont adressées au client (SOCIETE1.) SA).

Il ressort de la lecture combinée des différents dispositions contractuelles

précitées que la société SOCIETE3.) S.A. base sa facturation sur deux

éléments à savoir la consommation effective de chaud et de froid ainsi que

la prime de puissance.

Il est également constant en cause que le contrat de bail prévoit que le

bailleur refacture au locataire la prime de puissance en fonction de la

quote-part de ce dernier.

Si le contrat de bail indique que le bailleur facturera au locataire la partie

correspondante à « l’entretien courant de l’installation », la société

SOCIETE2.) SA n’a pu se méprendre qu’il s’agissait, au vu des

dispositions contractuelles précitées auxquelles elle a adhéré, de la

rémunération pour l’utilisation de l’infrastructure du réseau et des

installations de production de chaud et de froid de SOCIETE3.) SA.

En effet, le contrat SOCIETE3.) ne prévoit pas de frais d’entretien à facturer

au client, étant donné qu’il s’agit d’un contrat tout inclus et que le locataire

n’a pas à s’occuper de la maintenance des installations.

D’ailleurs, la partie défenderesse n’a commencé à émettre des

contestations quant aux charges locatives qu’au courant de l’année 2022

et s’est acquittée desdites primes en l’an 2020 et 2021 sans y émettre

d’objection.

Cela est d’autant plus étonnant que la requérante a indiqué que la société

ayant géré le site avait oublié de lui refacturer lesdites primes de puissance

pour les années 2018 et 2019.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, le tribunal retient

que c’est à bon droit que la requérante a refacturé les primes de puissance

en fonction des tantièmes à SOCIETE2.) SA.

Concernant la facturation des emplacements de parking, le tribunal

constate que la requérante a fait droit aux critiques de la partie

défenderesse en ne prenant en compte que 10 emplacements de parking

dans l’établissement des décomptes effectués par SOCIETE6.) SA, de

sorte que cette contestation est sans objet.

Quant à la question de savoir quelle clé de répartition appliquer, le tribunal

relève que les millièmes en soi ne sont pas contestés par la partie

défenderesse, de sorte qu’il y a lieu d’admettre que SOCIETE2.) SA

occupe une surface équivalente à 34% du site.

La partie défenderesse remet en cause l’application de cette clé et fait

valoir que celle-ci devrait être adaptée en fonction de la consommation

effective de chaud et de froid des différents locataires. Elle émet encore

des critiques à l’égard de diverses charges locatives, comme les

ascenseurs des bâtiments auxNUMERO3.) et NUMERO3.) qu’elle doit

supporter sans avoir aucun accès à ces derniers.

Il n’est pas contesté que les immeubles n° ADRESSE5.) et ADRESSE6.)

appartiennent à la seule société anonyme SOCIETE1.) SA et qu’il ressort

du contrat de bail que la requérante est propriétaire de trois parcelles

cadastrales constituant le complexe « ADRESSE3.) », de sorte qu’il y a

lieu de retenir que le complexe commercial n’est pas soumis au statut de

la copropriété.

Quant à la répartition des frais et charges entre le locataire et le bailleur, le

tribunal rappelle que « Les parties peuvent en principe librement prévoir

dans le contrat de bail la question de savoir quelles charges sont à

supporter par le locataire, y compris les impôts et taxes, sauf les

restrictions apportées par la loi du 21 septembre 2006 concernant les

charges devant être payées par le locataire d’un bail à usage d’habitation…

» (Lex THIELEN, Le contrat de bail, n° 56).

Si les parties peuvent librement convenir des frais et charges à supporter

par le preneur et du montant des avances à payer par ce dernier à ce titre,

en revanche, leur réclamation effective est soumise à une triple obligation

dans le chef du bailleur :

Les charges doivent correspondre à des dépenses réelles.

Un décompte intelligible doit être établi par le bailleur.



Le bailleur doit fournir des documents justificatifs.

Le bailleur ne peut en effet réclamer au locataire que ce qu’il a déboursé

lui-même.

C’est la raison pour laquelle, un décompte détaillé, accompagné de

documents justifiant les sommes réclamées par le propriétaire, doit être

soumis au locataire.

Il est constant en cause qu’en l’espèce, les parties n’ont convenu d’aucune

clé de répartition.

A défaut de précisions dans les conventions signées entre parties, la

répartition des frais communs doit s’opérer en tenant compte des usages

dans le règlement des conflits. (les novelles de droit civil, tome IV : le

louage des choses n° 1180).

Tel que l’a rappelé la partie requérante, selon les usages en matière

commerciaux, une répartition proportionnelle aux mètres carrés loués

semble la plus juste, mais une répartition par unité est courante aussi.

En l’occurrence, une clé de répartition en fonction des millièmes a été

appliquée de manière constante, tel que l’atteste les décomptes de

charges d’autres locataires versés en cause.

Ce fait a d’ailleurs été reconnu par SOCIETE2.) SA dans un courrier du 19

mars 2024 adressé à SOCIETE1.) SA « Pour des raisons historiques

certainement (SOCIETE2.) ayant eu le même copropriétaire que le

ADRESSE3.)), le décompte annuel des frais avait prévu d'attribuer 34% de

tous les frais communs du centre à SOCIETE2.), même des frais absurdes

comme le nettoyage des tapis d'entrée duNUMERO3.) et du NUMERO3.),

ADRESSE6.), p.ex… »

Dans la mesure où rien ne s’oppose à ce que le propriétaire procède de

cette manière du moment que rien d’autre n’a été prévu dans le contrat de

bail, il y a lieu retenir que c’est à bon droit que la requérante a appliqué à

l’ensemble des charges incombant à SOCIETE2.) SA une clé de répartition

en fonction des millièmes occupés.

Le tribunal relève en outre qu’aucune demande n’a été effectuée tout au

cours du bail afin de modifier la clé de répartition des charges locatives.

Quant aux calculs réalisés et aux décomptes rectificatifs versés par la

requérante,

la

partie

défenderesse

se

contente

d’émettre

des

contestations générales des documents précités en affirmant que les

calculs tout comme la clé de répartition seraient douteux, sans chiffrer

précisément le montant et les postes des charges réclamés à tort dans un

décompte détaillé.

Il est en outre constant en cause que contrairement à ce qu’elle affirme, la

partie défenderesse a disposé de l’ensemble des pièces justificatives.

Toutefois, aucune facture n’est querellée en particulier.

S’y ajoute, qu’il est plus qu’étonnant que SOCIETE2.) SA, qui prétend

s’être vu refacturer à tort un montant qu’elle estime à 350.000.- EUR, ne

formule aucune demande en répétition de l’indu à l’égard de la requérante

pour ce montant conséquent.

Au vu des développements qui précèdent et dans la mesure où la partie

défenderesse ne formule pas de contestations précises et sérieuses à

l’égard des différents postes repris dans les décomptes versés par la

requérante, la demande en instauration d’une mesure d’expertise afin de

procéder aux vérifications de ceux-ci est à rejeter.

La demande de la société SOCIETE1.) à titre de paiement des décomptes

charges locatives pour les années 2018 à 2023 est partant à déclarer

fondée pour la somme escomptée de 122.655,25.- EUR, le tout avec les

intérêts légaux au taux commercial tel que prévus par la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard à partir de la

demande en justice, à savoir le 9 avril 2024 sur la somme de 95.670,32.-

EUR et à partir du 21 octobre 2024 sur la somme de 26.984,93.-EUR, le

tout jusqu’à solde.

En effet, les décomptes ont fait l’objet de rectificatifs et le tribunal ignore à

quelle date les décomptes rectifiés ont été soumis à la partie défenderesse,

de sorte qu’il n’y pas lieu de faire courir les intérêts à partir de leur échéance

ni à partir d’une éventuelle mise en demeure, étant donné qu’aucune date

n’est indiquée dans le dispositif de la requête à laquelle la partie

défenderesse aurait été sommée de payer les décomptes en souffrance.

Eu égard à l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens,

de sorte qu’il y a lieu de lui allouer, sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, une indemnité de procédure de 1.000.- EUR.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice

de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation

précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres

cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est

obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse succombant au litige est condamnée aux frais et

dépens de l’instance.

P a r

c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier

ressort,

déclare la demande recevable ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa

demande à titre de paiement du décompte de charges locatives pour

l’année 2023 et de sa demande en allocation d’une indemnité de

procédure ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA qu’elle renonce à ses

demandes en paiement d’arriérés de loyer et d’avances sur charges ainsi

qu’en résiliation judiciaire du contrat de bail et en déguerpissement des

lieux de la partie défenderesse ;

déclare la demande à titre de paiement de charges locatives pour les

années 2018 à 2023 fondée pour la somme escomptée de 122.655,25.-

EUR ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA la somme de 122.655,25.-EUR avec les intérêts

légaux au taux commercial tels que prévus par la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard à partir de la

demande en justice, à savoir le 9 avril 2024 sur la somme de 95.670,32.-

EUR et à partir du 21 octobre 2024 sur la somme de 26.984,93.-EUR, le

tout jusqu’à solde.

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en

allocation d’une indemnité de procédure à concurrence du montant de

1.000.-EUR ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 1.000.-EUR ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution

provisoire ;

condamne la société anonyme SOCIETE2.) SA aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière