Landlord wins eviction and arrears case; tenant loses lawyer fee claim due to lack of proof.

No.1356/2024

du 14.11.2024

Audience publique du jeudi, 14 novembre 2024

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch,

Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

la société en commandite par actions SOCIETE1.) s.c.a., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son organe dûment habilité,

partie demanderesse, comparant par Maître Dilara CELIK, avocat, en

remplacement de Maître Perrine LAURICELLA, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.) et

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, les deux comparant en personne.

FAITS

Suivant une requête déposée en date du 6 août 2024 au greffe de la Justice de

paix de Diekirch, les parties ont été convoquées à comparaître à l'audience

de vacation du 3 septembre 2024 à 09.00 heures, à la Justice de paix de

Diekirch, « bei der aler Kiirch », salle 1, pour y voir statuer sur le mérite des

causes énoncées dans la requête.

À l'appel de la cause à l'audience de vacation du 3 septembre 2024, l’affaire

a été fixée pour plaidoiries à l’audience publique du jeudi, 17 octobre 2024 à

14.30 heures.

L’affaire a paru utilement à l’audience publique du jeudi, 17 octobre 2024,

où les débats ont eu lieu comme suit :

Maître Dilara CELIK, en remplacement de Maître Perrine LAURICELLA,

comparant pour la société en commandite par actions SOCIETE1.) SCA (ci-

après la société SOCIETE1.)), a exposé le sujet de l’affaire et a été entendue

en ses moyens et revendications.

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

(ci-après

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)), comparant en personne, ont été entendus en leurs

explications et moyens de défense.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré, et a rendu à l'audience de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit :

Par requête déposée le 6 août 2024 au greffe de la Justice de paix de Diekirch,

la société SOCIETE1.) a demandé à voir convoquer PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Diekirch aux fins

de :

-

voir prononcer la résiliation du contrat de bail des parties du 30 mars

2022,

-

voir

ordonner

le

déguerpissement

d’PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) des lieux loués,

-

voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) au paiement du

montant de 10.961,75 euros à titre d’arriérés de loyers et de frais

d’électricité, avec les intérêts légaux à partir de chaque échéance

jusqu’à solde,

-

voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) au paiement du

montant de 1.582,92 euros à titre de frais et honoraires d’avocat

exposés, avec les intérêts légaux à partir du jour du décaissement

jusqu’à solde,

-

voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) au paiement d’une

indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de

l’instance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire sans caution du jugement à

intervenir concernant les condamnations pécuniaires.

À l’audience, la société SOCIETE1.) a, sur base d’un décompte actualisé

versé en cause, réduit sa demande en condamnation d’PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) du chef d’arriérés de loyers et de frais d’électricité au

montant de 7.290.- euros (= 5.200.- euros + 2.090.- euros).

Par ailleurs, la société SOCIETE1.) a indiqué qu’elle versera en cours de

délibéré une preuve de paiement relative aux frais et honoraires qu’elle a

exposés dans le cadre de la présente instance, ce qu’elle est cependant, restée

en défaut de faire.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) quant à eux, n’ont pas contesté redevoir

des arriérés de loyers, mais se sont opposés à voir résilier le contrat de bail

litigieux.

Ils se sont engagés à régler les loyers redûs dans les meilleurs délais et ont

fait valoir que le paiement des factures d’électricité ne leur incomberait pas,

le contrat de bail des parties étant muet à cet égard et les factures en question

n’étant pas établies à leur nom.

Appréciation

La demande d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) est à déclarer recevable

pour avoir été introduite dans les formes et délai de la loi.

Il est constant en cause, qu’en vertu d’un contrat de bail signé entre parties

en date du 30 mars 2022, la société SOCIETE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à des fins d’habitation, une maison sise à

L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.300.- euros.

D’après l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations

principales, dont la deuxième consiste dans le paiement du prix du bail aux

termes convenus.

Il en découle que le loyer doit être payé à la date convenue et qu’un paiement

tardif constitue une faute dans le chef du locataire. Ainsi, le bailleur ne saurait

être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Le simple retard dans le paiement du loyer constitue une faute justifiant la

résiliation du bail dès lors que ce retard est d’une certaine importance et que

les circonstances ne révèlent pas une acceptation tacite par le bailleur du

report de la date de paiement (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit

luxembourgeois, éd. Larcier 2020, p. 102, n° 122 ; TAL, 1er mars 2016, n°

168/951).

En l’espèce, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont admis avoir réglé

tardivement plusieurs loyers et redevoir actuellement encore les loyers des

mois de juin, juillet, septembre et octobre 2024.

Il convient partant, de constater qu’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont

manqué gravement à une partie de leurs obligations découlant de l’article

1728 du Code civil.

Le manquement grave d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) justifie la

résiliation du bail des parties du 30 mars 2022 à leurs torts exclusifs et leur

condamnation au déguerpissement, sauf à leur accorder à cette fin un délai

de deux mois à partir de la notification du présent jugement.

En plus, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) n’ayant pas contesté le quantum

du montant de 5.200.- euros tel que réclamé par la partie adverse du chef

d’arriérés de loyers, il convient de les condamner à payer à la société

SOCIETE1.), sous le bénéfice de l’exécution provisoire en application de

l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, le montant de 5.200.-

euros à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir de chaque

échéance, à savoir le quinzième jour du mois en question, jusqu’à solde.

Concernant les frais d’électricité dont la société SOCIETE1.) réclame le

paiement d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.), il échet de constater qu’ils se

rapportent à des factures émises par le fournisseur SOCIETE2.) dont elle

s’est acquittée pour le compte d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.).

Conformément à l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation, les frais exposés pour la consommation d’énergie

sont à charge du locataire.

Il n’est pas nécessaire de prévoir expressément dans le contrat de bail que le

locataire doit supporter les frais mentionnés ci-avant. Ils sont dus de plein

droit par le locataire au bailleur, de par la loi (cf. Lex THIELEN, Le contrat

de bail en droit luxembourgeois, éd. Larcier 2020, p. 255, n° 309).

Il en découle que nonobstant le fait que le contrat de bail des parties ne

comporte pas de stipulation relative au paiement des frais d’électricité et que

les factures d’électricité aient été établies au nom de la société SOCIETE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) doivent prendre en charge l’électricité

consommée au courant de leur location de la maison d’habitation sise à L-

ADRESSE2.).

La demande de la société SOCIETE1.) en condamnation d’PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) du chef de frais d’électricité au montant de 2.090.- euros

est partant, également à déclarer fondée, l’exactitude dudit montant n’ayant

pas en tant que telle été remise en cause.

Il y a dès lors, lieu de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer

à la société SOCIETE1.) le montant de 2.090.- euros.

En revanche, par rapport aux frais et honoraires d’avocat dont se prévaut la

société SOCIETE1.), il échet de noter qu’elle est restée en défaut de verser

une preuve de paiement y relative, de sorte que sa créance alléguée à ce titre

laisse d’être établie.

La demande de la société SOCIETE1.) en condamnation d’PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) au paiement du montant de 1.582,92 euros du chef de frais

et honoraires d’avocat est partant, à déclarer non fondée.

En dernier lieu, il échet de déclarer fondée la demande de la société

SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 500.- euros, dans la

mesure où il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais non compris

dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en justice.

Il convient donc, de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à

la société SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 500.- euros.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement, et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

déclare la demande en paiement des arriérés de loyers et d’avances sur

charges fondée à hauteur de 5.200.- euros,

partant, condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à la société en

commandite par actions SOCIETE1.) SCA le montant de 5.200.- euros avec

les intérêts légaux à partir des dates d’échéance respectives, jusqu’à solde,

ordonne l’exécution provisoire de la précédente condamnation, nonobstant

appel et sans caution,

déclare la demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

fondée,

partant, déclare résilié aux torts d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) le

contrat de bail des parties du 30 mars 2022 portant sur une maison

d’habitation sise à L-ADRESSE2.),

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 2 mois à partir

de la notification du présent jugement,

sinon et faute par lui de ce faire dans le délai imparti, autorise d’ores et déjà

la société en commandite par actions SOCIETE1.) SCA à faire expulser

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) et tous ceux qui occupent les lieux de son

chef par la force publique et dans la forme légale, le tout aux frais

d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.), ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

déclare non fondée la demande en remboursement de frais et honoraires

d’avocat,

déclare la demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile fondée à concurrence de 500.- euros,

partant, condamne d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à la société

en commandite par actions SOCIETE1.) SCA une indemnité de procédure

de 500.- euros,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix, assistée

du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.