Court dismisses tenant's claim for eviction and rent due to improper service of process via petition instead of summons.

Jugement N° 2024TADCOMM/0431

Audience publique du mercredi, treize novembre deux mille vingt-

quatre

Numéro du rôle : TAD-2023-01014

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Magali GONNER,

juge,

Anne MOUSEL,

juge,

Christiane BRITZ,

greffier.

Entre:

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

parties appelantes aux termes d'un exploit de l'huissier de justice

suppléant Luana COGONI, en remplacement de l’huissier de justice

Véronique REYTER, demeurant à Esch-sur-Alzette, en date du 24

juillet 2023,

comparant par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS

WEILER & BILTGEN, établie à Diekirch, représentée aux fins de la

présente procédure par Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch, en l’étude de laquelle domicile est élu,

et:

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

comparant par Maître Aline GODART, avocat à la Cour, demeurant à

Strassen,

partie intimée aux fins du prédit exploit COGONI.

________________________________________________________

Le Tribunal :

Faits:

Par exploit du ministère de l’huissier de justice suppléant Luana

COGONI, en remplacement de l’huissier de justice Véronique REYTER,

demeurant à Esch-sur-Alzette, en date du 24 juillet 2023,

1)

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), et 2)

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ont fait

signifier à

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE2.), qu’ils relèvent formellement appel d’un jugement n°

734/23 rendu contradictoirement et en premier ressort par le tribunal de

paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, en

son audience publique en date du 14 juin 2023.

Par même exploit

COGONI, ils ont

fait donner assignation

à

PERSONNE3.) à comparaître à l’audience du mercredi, 20 septembre

2023 à 10.00 heures du matin, devant le tribunal d'arrondissement de

Diekirch, siégeant en matière d’appel de la Justice de Paix, pour y voir

statuer sur le mérite des conclusions du dispositif de l'assignation

reproduite ci-après par procédé de photocopie :

Cette affaire fut mise au rôle par les soins des parties appelantes et

inscrite au rôle sous le numéro TAD-2023-01014.

A l'appel de la cause à l'audience publique du 20 septembre 2023,

l’affaire fut fixée à l’audience du 10 janvier 2024, puis refixée à celles

des 17 avril 2024 et 9 octobre 2024. A cette dernière audience, l’affaire

fut utilement retenue et tant Maître Christian BILTGEN que Maître Aline

GODART furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé

du jugement à l'audience publique du 13 novembre 2024.

A cette audience publique le tribunal rendit le

jugement

qui suit:

Par jugement du 22 février 2023, le tribunal de paix de Diekirch,

siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre,

statuant

contradictoirement

et

en

premier

ressort,

a

donné

acte

à

PERSONNE3.) de l’augmentation de sa demande au montant de

20.900 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 15

juillet 2022 au 8 février 2023, date de la remise des clés, et il a donné

acte à PERSONNE2.) et à son épouse PERSONNE1.) de leur

demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité journalière de

100 euros à partir du 15 mai 2022 du fait du défaut d’achèvement du

mur acoustique dans leur immeuble (maison blanche) ainsi que de leur

demande en paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 euros.

Le juge de paix, avant tout autre progrès en cause et tous moyens

réservés, a ordonné la comparution personnelle des parties.

Par jugement du 14 juin 2023, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement

et en premier ressort, s’est déclaré compétent pour connaître de la

demande de PERSONNE3.) et a dit que la demande tendant au

déguerpissement de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) est devenue

sans objet.

Le premier juge a reçu la demande de PERSONNE3.) en la forme, l’a

déclarée

partiellement

fondée,

a

dit

que

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

ont occupé sans droit ni titre l’immeuble sis à

ADRESSE3.), ceci pendant la période du 15 juillet 2022 au 8 février

2023, et a condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à

PERSONNE3.)

le montant de 20.900 euros à titre d’indemnité

d’occupation, avec les intérêts légaux à partir du 11 novembre 2022 sur

le montant de 11.900 euros et à partir du 14 février 2023 sur le montant

de 9.000 euros, chaque fois jusqu’à solde.

La demande de PERSONNE3.) a été déclarée non fondée pour le

surplus.

Le juge paix s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande

reconventionnelle de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) et a déclaré

non fondée la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité

de procédure.

De ces jugements, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 24 juillet 2023.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent au tribunal de

déclarer nulle, sinon, à titre subsidiaire, de déclarer irrecevable la

demande adverse introduite par voie de requête, et à titre plus

subsidiaire, de dire et juger que c’est à tort que le premier juge s’est

déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle des

parties appelantes, partant de se déclarer compétent et de condamner

la partie intimée à payer aux appelants l’indemnité journalière de 100

euros à partir du 15 mai 2022 jusqu’au 27 juin 2023, soit 408 jours

d’indemnité, soit la somme de 40.800 euros, avec les intérêts de retard

au taux légal à partir de la demande en justice.

Les appelants sollicitent encore une majoration du taux d’intérêt légal

de trois points à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la

signification du jugement à intervenir ainsi que la condamnation de

l’intimée au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 euros.

A l’audience des plaidoiries du 9 octobre 2024, PERSONNE3.)

demande au tribunal de déclarer l’appel non fondé et de confirmer le

jugement entrepris.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir

que ce serait à tort que le premier juge a déclaré recevable la demande

de PERSONNE3.) introduite par voie de requête. Ils soutiennent que la

demande de PERSONNE3.) aurait dû être introduite par voie de

citation, mode de saisine de droit commun du juge de paix, qu’aucun

contrat de bail n’aurait été signé entre parties, que l’article 20 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à habitation ne serait pas

applicable en l’espèce et qu’aucun texte ne prévoyait une saisine du

juge de paix par voie de requête en la matière.

PERSONNE3.) soutient qu’en application de l’article 20 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et de

l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile, la saisine du juge de

paix en cas de demande en paiement d’indemnités d’occupation et en

expulsion des lieux occupés sans droit se fait par voie de requête, peu

importe que l’occupation soit ou non la suite d’une convention.

Suivant acte notarié de vente du 15 mars 2022, les époux

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont vendu à PERSONNE3.) une

maison

d’habitation

sise

à

ADRESSE3.).

L’acte

stipule

que

PERSONNE3.) « aura la jouissance effective et personnelle au plus

tard le 15 mai 2022, date jusqu’à laquelle la partie venderesse pourra

continuer à l’occuper personnellement et sans indemnité, sans qu’il

n’en résulte de contrat de bail entre parties. (...) A l’expiration du prédit

délai, la partie venderesse s’oblige à quitter les lieux vendus et à

remettre les clés à la partie acquéreuse. A défaut de remise des clefs,

la partie venderesse sera redevable d’une indemnité journalière fixée à

cent euros jusqu’à la date de remise effective des clefs ». D’un commun

accord, la date de la remise des clés a été repoussée au 15 juillet 2022.

PERSONNE3.)

soutenant

que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

malgré leur engagement à quitter les lieux pour le 15 mai 2022,

auraient continué à occuper la maison après le 15 mai 2022, a, par

requête déposée le 11 novembre 2022 au greffe de la Justice de paix

de Diekirch,

demandé

au juge de paix, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, de condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité d’occupation et de

constater que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont occupants sans

droit ni titre depuis le 15 mai 2022 de la maison d’habitation sise à

ADRESSE3.) et d’ordonner leur déguerpissement.

Le premier juge a déclaré la demande de PERSONNE3.) recevable au

motif que « l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation dispose que la demande portée devant le juge

de paix conformément à l’article 3-3 du Nouveau Code de procédure

civile sera formée par simple requête. A ce sujet, il n’y a pas lieu de

distinguer si les parties étaient initialement liées par un contrat de bail

ou non ».

L’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile dispose que le juge

de paix est compétent tant pour connaître des contestations entre

bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux

d’immeubles

que

des

demandes

en

paiement

d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit.

L’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation prévoit que :

« (…)

(2) Sous réserve des dispositions des articles 16 à 18, la présente loi

s’applique exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou

verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes physiques,

quelle que soit l’affectation stipulée dans le contrat de bail, sauf

opposition justifiée par le bailleur en cas de réaffectation par le locataire

en cours de contrat ».

Le paragraphe 2 de l’article 1er précité limite donc l’application de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 à « la location, par un contrat de bail

écrit ou verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes

physiques ».

Etant donné qu’en l’espèce, les parties n’avaient pas conclu de bail,

écrit ou verbal, la loi modifiée du 21 septembre 2006 ne s’applique à

priori pas à leur situation.

L’article 19 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation énonce que « le juge de paix est compétent, même si le

titre est contesté, pour connaître de toutes les contestations entre

bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux

d’immeubles (…) ».

L’article 20 prévoit que « la demande portée devant le juge de paix

conformément à l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile

sera formée par simple requête sur papier libre à déposer au greffe de

la justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en cause

».

Il résulte de la lecture combinée de ces articles que le juge de paix,

compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et locataires

relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles,

conformément à l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile, est

saisi « par simple requête sur papier libre ».

Il n’en est cependant pas de même des « demandes en paiement

d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit »

visées par le même article 3, 3° du nouveau code de procédure civile.

En effet, pour ces demandes, le législateur n’a pas prévu de disposition

dérogatoire prévoyant la saisine par voie de requête.

Or, à défaut d’une telle disposition dérogatoire, les « demandes en

paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés

sans droit » qui ne sont pas la suite d’un contrat de bail, doivent être

introduites par voie de citation. » (TAL 17 janvier 2023, n° du rôle TAL-

2022-05449)

Comme les demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en

expulsion de lieux occupés sans droit qui ne sont pas la suite d’une

convention, ne font pas l’objet d’une disposition dérogatoire prévoyant

la saisine par voie de requête, dérogation notamment prévue pour les

logements dans les structures d’hébergement spéciales et ceux mis à

disposition à titre d’aide sociale visés au dernier alinéa du paragraphe 3

de l’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006, la demande de

PERSONNE3.) en paiement d’une indemnité d’occupation et en

déguerpissement

des

lieux

occupés

par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) sans titre devait être introduite par voie de citation.

Il s’ensuit que la la requête introductive d’instance devant le juge de

paix déposée en date du 11 novembre 2022 au greffe du tribunal de

paix de Diekirch par PERSONNE3.) est à annuler et la demande

formulée par PERSONNE3.) par requête du 11 novembre 2022 est à

déclarer irrecevable.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel fondé,

par réformation du jugement entrepris,

déclare nulle la requête introductive d’instance du 11 novembre 2022,

partant dit la demande de PERSONNE3.) irrecevable,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens des deux instances.

Ainsi prononcé en audience publique au Tribunal d’arrondissement de

et à Diekirch, par Nous Chantal GLOD, vice-président près le tribunal

d’arrondissement, assistée du greffier Christiane BRITZ.

Le greffier

Le vice-président