Tenant wins partial refund of advance charges due to lack of supporting evidence for landlord's accounts.

Répertoire No. 3511/24

L-BAIL-365/22

Audience publique du 13 novembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Didier SCHÖNBERGER, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Lila CESMEDAR, avocate, en remplacement de

Maître Jean-Georges GREMLING, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

F a i t s

Les faits et rétroactes de l'affaire résultent à suffisance de droit des

qualités, considérants et motifs d'un jugement du 13 décembre 2023

(Répertoire No. 3257/23) ayant enjoint à PERSONNE2.) de communiquer

l’ensemble des justificatifs relatifs aux décomptes des charges de différents

exercices sous peine d’astreinte.

A l’audience du 21 octobre 2024 à laquelle l’affaire avait été refixée pour la

continuation des débats, Maître Didier SCHÖNBERGER et Maître Lila

CESMEDAR, en remplacement de Maître Jean-Georges GREMLING,

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Les rétroactes :

Suivant contrat de bail conclu en date du 22 mai 2007, PERSONNE1.)

avait pris en location auprès de PERSONNE2.) jusqu’au 15 septembre

2020, un appartement dans la résidence « ADRESSE3.) » sise à L-

ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.500.- EUR et

d’une avance sur charges locatives de 210.- EUR par mois, payables le

premier de chaque mois.

Par requête déposée au greffe le 1er juillet 2022, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 18.900.-

EUR

à titre de

remboursement des avances sur charges versées pour la période du 1er

mars 2013 au 31 août 2020, avec les intérêts légaux à partir du

décaissement, sinon à partir de la mise en demeure du 4 avril 2022, sinon

à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

A l’audience du 20 novembre 2023, le requérant a soutenu que le bailleur

lui a certes fourni tous les décomptes des charges, sans toutefois lui fournir

les justificatifs à l’appui, en dépit d’une mise en demeure, de sorte à ne pas

lui permettre de vérifier l’exactitude desdits décomptes.

PERSONNE2.) s’y est opposé en argumentant entre autres que les

décomptes pour les années 2013-2014, 2014-2015, 2015-2016 auraient

dûment été établis et communiqués en temps voulu, sans faire l’objet d’une

quelconque contestation de la part du requérant et qu’il y aurait même eu

des remboursements en faveur de ce dernier.

Revu le jugement n°3257/23 rendu par la Justice de Paix de et à

Luxembourg en date du 13 décembre 2023 dont le dispositif est conçu

comme suit :

« donne acte à

PERSONNE1.)

qu’il demande à voir condamner

PERSONNE2.) à lui communiquer les justificatifs des charges sous

astreinte et, en attendant cette communication, à voir réserver sa demande

en remboursement des avances sur charges payées ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande en communication forcée fondée ;

enjoint à PERSONNE2.) de communiquer, à ses frais, à PERSONNE1.),

l’ensemble des justificatifs relatifs aux décomptes des charges des

exercices pour les années 2013-2014, 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017,

2017-2018, 2018-2019 et 2019-2020, dans un délai de deux mois à partir

de la notification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 50

(cinquante) euros par jour de retard, plafonnée à une somme de 2.000

(deux mille) euros ;

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

refixe l’affaire pour la continuation des débats à l’audience du lundi, 18

mars 2024 à 9.00 heures, salle JP.0.15. »

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 21 octobre 2024, PERSONNE1.) expose avoir entretemps

reçu de la partie défenderesse 7 classeurs contenant des pièces pêlemêle

afférentes à divers biens immobiliers appartenant à PERSONNE2.), de

sorte qu’il a lui-même effectué le tri des pièces justificatives se rapportant

aux décomptes litigieux et les recalculs pour les exercices 2012-2013

jusqu’à celui de mars à septembre 2020, qui est le dernier en date avant

qu’il ne quitte les lieux.

En prenant en compte l’intégralité des pièces justificatives versées par

PERSONNE2.), respectivement en retranchant les postes figurant dans les

décomptes de la partie défenderesse pour lesquels aucune pièce probante

n’a été fournie, il a établi des décomptes rectificatifs pour les exercices en

question.

Selon décompte dressé par ses soins, il ressortirait de l’ensemble de ses

exercices un solde positif de 9.893,07.- EUR en sa faveur dont il sollicite le

remboursement à titre d’indu.

Il a encore sollicité une indemnité de procédure de 2.000.- EUR sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Le requérant s’est encore opposé à l’instauration de la mesure d’expertise

sollicitée par la partie défenderesse à l’audience, alors que celle-ci ne

saurait palier aux carences de PERSONNE2.) de fournir des pièces

remettant en cause les décomptes rectificatifs qu’il a établis.

PERSONNE2.)

pour sa part a contesté le décompte dressé par

PERSONNE1.) et a sollicité l’instauration d’une expertise afin de vérifier

l’exactitude des calculs effectués par le requérant.

Invité par le Tribunal de préciser quelles pièces inclues dans les décomptes

de la partie requérante, respectivement quels calculs en particulier sont

contestés, la partie défenderesse n’a su y répondre.

Appréciation

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 58 du Nouveau Code de

procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la

loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il

incombe à chacune des parties d’établir le bien-fondé de sa demande.

La partie demanderesse base sa demande sur les décomptes rectificatifs

qu’elle a établis pour l’ensemble des exercices querellés à partir des pièces

justificatives que la partie défenderesse lui a versées.

De prime abord, le tribunal constate que pour les exercices 2012-2013 ainsi

que pour le dernier exercice couvrant la période de mars à septembre 2020

aucune pièce justificative n’est versée par PERSONNE2.).

La partie défenderesse qui ne conteste aucun des décomptes rectificatifs

ou calcul effectués par le requérant en particulier, demande l’instauration

d’une mesure d’expertise afin de procéder aux vérifications de ceux-ci.

Si le juge a le pouvoir discrétionnaire d’ordonner une mesure d’instruction

comme celui d’en rejeter la demande, l’article 351, alinéa 2 du Nouveau

Code de procédure civile énonce toutefois un principe de subsidiarité

suivant lequel « en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être

ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration

de la preuve », corollaire de l’article 58 du même Code d’après lequel « il

incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits

nécessaires au succès de sa prétention ».

La carence est une notion de fait laissée à l’appréciation souveraine des

juges du fond (Cass. 1re civ., 9 juill. 1985 : Bull. civ. I, n°216 – Cass. soc.,

8 nov. 1989 : JCP G 1990, II, 21445, note PERSONNE3.). La carence

réside dans l’allégation de faits qui ne sont étayés par aucun élément

sérieux ou dont est douteuse la pertinence. (JurisClasseur Procédure civile

> Fasc. 634 : Incidents de procédure.–

Mesures d’instruction.

–

Dispositions générales > II. – Mesures d’instruction ordonnées dans le

cadre d’une instance, n°27).

En l’espèce, il appartenait à la partie défenderesse de vérifier chacun des

décomptes rectificatifs établis par le requérant et de critiquer leur bien

fondé. Les décomptes en question ne sont pas des plus complexes et il

fallait simplement faire les calculs, respectivement contrôler que toutes les

pièces justificatives avaient bien étaient prises en compte lors de leur

établissement, voir le cas échéant fournir les pièces manquantes, chose

que PERSONNE2.) n’a cependant pas fait.

Il y a partant lieu de rejeter la mesure d’expertise sollicitée.

Quant au bien-fondé de la demande, il y a lieu de rappeler que l’article 5

(3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation

stipule que « Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les

montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du

locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la

consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des

parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à

l’usage du logement. (…) ».

Il appartient au propriétaire d’établir le principe et le quantum des frais

incombant au locataire moyennant la production du décompte et des pièces

justificatives afférentes, lorsque la créance affirmée de ce chef est

contestée par le locataire (cf. not B. Louveaux, Le droit du bail, régime

général, éd. De Boeck, 1993, n° 220 et s ; Les Novelles, Droit civil - tome

VI, Le louage de choses, Les baux en général, éd. Larcier, 2000, n° 1181).

Toutefois, il importe encore de relever que si le local faisant l’objet du

bail est situé, tel qu’en l’espèce, dans une copropriété, la loi prévoit une

présomption que les positions du décompte du syndic à charge du

locataire approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires sont

justifiées, le locataire étant toutefois admis à fournir la preuve contraire.

Si en l’occurrence la partie défenderesse a versé les décomptes établis

par la société SOCIETE1.) pour les exercices 2016-2017, 2017-

2018,2018-2019, 2019-2020 ainsi que pour la période allant de mars à

septembre 2020, toujours est-il qu’aucun procès-verbal de l’assemblée

général des copropriétaires approuvant lesdits décomptes ne figure au

dossier, de sorte que la partie défenderesse ne saurait bénéficier de la

présomption que les décomptes versés sont justifiés.

Au vu des développements qui précèdent et des décomptes rectificatifs

versés établis en cause ainsi qu’en l’absence de contestation sérieuse

de la part de la partie défenderesse, il y a partant lieu de faire droit à la

demande de PERSONNE1.).

PERSONNE2.) est partant condamné à payer à PERSONNE1.) la somme

de 9.893,07.- EUR avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande

en justice, à savoir le 1er juillet 2022, étant donné que le tribunal n’est

pas en mesure de déterminer les décaissements respectifs et que la

mise en demeure litigeuse ne concerne pas l’intégralité des exercices

litigieux.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

La partie demanderesse a sollicité dans sa requête initiale l'exécution

provisoire du présent jugement.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure Civile

« l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans

caution.»

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

(Trib. d'Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

PERSONNE2.) succombant à l’instance, les frais et dépens de l’instance

lui incombent.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de sa réduction de sa demande en

remboursement d’avances sur charges;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre de remboursement d’avances sur charges

fondée à concurrence de la somme de 9.893,07.- EUR, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 1er juillet 2022, jusqu’à

solde ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

9.893,07.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

à savoir à partir du 1er juillet 2022, jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière