Landlord wins lease termination for personal need; tenants ordered to vacate with occupation damages.

Répertoire No. 3510/24

L-BAIL-602/24

Audience publique du 13 novembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Yannick BONDO, avocat, en remplacement de

Maître Luca GOMES, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

comparant par Maître Edoardo TIBERI, avocat à la Cour, demeurant à

Differdange

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 20 août

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 25 septembre 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Edoardo TIBERI se présenta pour les

parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 23 octobre 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Yannick BONDO, en remplacement de Maître Luca GOMES, et

Maître Edoardo TIBERI furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 20 août 2024, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de voir constater la résiliation du bail avec effet au 7 août 2024, sinon

de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires

pour non-paiement des loyers et ceux-ci s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir de la

notification du jugement à intervenir, fixer l’indemnité d’occupation au

montant de 1.500.- EUR, et de s’entendre condamner à lui payer une

indemnité d’occupation de 1.500.- EUR par mois jusqu’à leur départ

effectif, avec les intérêts légaux à partir des dates d’échéance respectives,

sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile

ainsi que la somme de 2.000.- EUR à titre de remboursement des frais

d’avocats, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

Faits, prétentions et moyens des parties

PERSONNE1.) expose avoir suivant contrat de bail du 23 juillet 2021, avec

prise d’effet au 15 août 2021 donné en location à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) une maison avec jardin, le tout moyennant un loyer

mensuel de 1.500.- EUR, payable d’avance le deuxième jour de chaque

mois conformément au contrat de bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 6 février 2024,

elle aurait notifié aux locataires son intention de résilier le contrat de bail

susmentionné pour motif personnel moyennant un préavis de 6 mois.

Néanmoins, les locataires n’y auraient donné aucune suite, de sorte que ni

un état des lieux de sortie, ni une remise des clés n’ont pu être effectués.

Elle ajoute que les parties défenderesses n’ont jamais remis en cause la

lettre de résiliation.

Au vu de l’inertie des parties défenderesses, il y aurait lieu de procéder par

voie judiciaire à l’encontre de ces derniers.

A l’audience du 23 octobre 2024, les parties défenderesses ont déclaré ne

pas contester la résiliation et le montant de l’indemnité d’occupation

sollicitée, tout en demandant un délai de déguerpissement le plus long

possible. Elles ont cependant fait valoir que la procédure devant la justice

de paix serait gratuite et qu’aucune preuve de paiement des honoraires

d’avocats ne serait versée par la requérante, de sorte que la demande

relative à leur remboursement serait à déclarer non fondée. L’indemnité de

procédure serait également à rejeter. A titre reconventionnel, les parties

défenderesses ont sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure à hauteur

de 750.-EUR.

Appréciation



Résiliation

En date du 7 février 2024, PERSONNE1.) a adressé un courrier

recommandé aux parties défenderesses suivant lequel elle leur a annoncé

la résiliation du contrat de bail avec effet à la prochaine échéance, à savoir

le 7 août 2024 au motif qu’elle désire occuper elle-même les lieux. La lettre

de résiliation contient la reproduction des dispositions de l’article 12(3) de

la loi du 21 septembre 2006.

Les parties défenderesses ne contestent pas avoir reçu cette lettre de

résiliation et elles ne contestent pas non plus ne pas avoir introduit de

demande de prolongation du délai de résiliation.

L’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation prévoit que « par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le

délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de

six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée,

le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre

recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous

peine de nullité, le texte du présent paragraphe. »

En l’espèce, la requérante a respecté tant le délai de préavis que

l’échéance du contrat de bail et elle a par ailleurs reproduit le texte de

l’article 12 (3) précité.

Quant au besoin personnel, celui-ci n’est pas remis en cause par les

parties défenderesses.

Il convient de rappeler que le bailleur est cru sur parole quant au besoin

personnel invoqué, pour autant que son affirmation n’est pas contredite par

les éléments de la cause (Lex THIELEN, Le contrat de bail, Promoculture-

Larcier no 365, p. 288 - 297).

Il y partant lieu de déclarer que PERSONNE1.) a valablement résilié le

contrat de bail pour cause de besoin personnel, sauf à dire qu’elle est

intervenue le 15 août 2024, date anniversaire du contrat de bail.

Quant au déguerpissement

Le tribunal ayant déclaré la résiliation du contrat de bail avec effet au 15

août 2024 valide, il en découle que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont

depuis le 16 août 2024 occupants sans droit ni titre du logement donné en

location, de sorte que PERSONNE1.) peut partant valablement requérir

leur déguerpissement.

Les parties défenderesses demandent à se voir accorder un délai de

déguerpissement le plus long possible afin de leur permettre de se reloger

et elles donnent à considérer qu’elles ne disposent que de revenus

modestes.

Cette demande est à requalifier en demande en obtention d’un sursis

conformément à l’article 12 (3) précité de la loi du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation prévoyant que « En l’absence de cette

demande [demande en prolongation du délai de résiliation par le locataire],

le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le

déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de

résiliation de six mois. Toutefois, le locataire pourra encore introduire une

demande en sursis à l’exécution de la décision, conformément aux articles

16 à 18. Dans ce cas, le déguerpissement du logement par le locataire doit

impérativement avoir lieu au plus tard quinze mois après la date d’envoi de

la lettre de résiliation du bail. La décision autorisant le déguerpissement

forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel. »

Il incombe dès lors aux parties défenderesses de justifier leur demande en

obtention d’un sursis conformément aux dispositions de l’article 16 de la loi

précitée qui dispose que « Le sursis ne sera accordé que si, en raison des

circonstances, le requérant paraît mériter cette faveur et qu’il prouve avoir

effectué des démarches utiles et étendues pour trouver un nouveau

logement, à moins que le sursis ne soit incompatible avec le besoin

personnel de l’autre partie. »

Le tribunal constate que mis à part deux documents intitulés « mandat de

recherche pour location » et « certificat de recherche active d’un bien

immobilier », les parties demanderesses ne versent aucune pièce pour

prouver qu’elles ont d’ores et déjà entamé des recherches actives en vue

de se reloger.

En l’absence de pièces justificatives et au vu des dispositions précitées de

l’article 12(3), il y a lieu d’accorder aux parties défenderesses un sursis

jusqu’au 15 février 2025.

Il est partant statué en dernier ressort quant à ce qui précède.

Quant à l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère

les lieux. Elle est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le

propriétaire par le fait même du maintien. (Le louage de choses, LA HAYE

et VANKERCKHOVE, n° 406)

L’indemnité d’occupation ne saurait se confondre avec le loyer dont le

calcul est déterminé en fonction du capital investi, conformément aux

articles 3 et suivants de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation. Or, le loyer constitue un des divers éléments d’appréciation

du montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice

résultant pour le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des

lieux. L’indemnité due du chef d’une occupation sans droit ni titre trouve

son fondement dans l’enrichissement sans cause ; l’occupant s’enrichit

par la jouissance des lieux au détriment du propriétaire corrélativement

appauvri.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui

concerne son montant que ses modalités ; l’appréciation relève du

pouvoir souverain du juge du fond. (cf. Les Novelles : Le louage de

choses, Les baux en général, t.1, no 405 et suivants)

En l’occurrence, il convient de fixer l’indemnité mensuelle redue à la

somme de 1.500.-EUR (correspondant au loyer payé antérieurement) par

mois d’occupation sans droit ni titre, les parties défenderesses n’ayant

pas remis en cause le montant de l’indemnité sollicitée.

Cette indemnité est payable à compter du 1er septembre 2024, toutefois

la partie requérante n’a demandé dans sa requête de condamner les

parties défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation qu’à partir

du prononcé du jugement.

Le tribunal ne pouvant statuer

ultra petita,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) redoivent partant une indemnité d’occupation à partir du

13 novembre 2024 jusqu’à leur déguerpissement effectif.

Quant aux frais d’avocats

Quant aux frais d’avocat exposés par la partie requérante, il convient de

rappeler que le tribunal, saisi en vertu des dispositions de l’article 3-3° du

Nouveau Code de procédure civile, est compétent pour connaître de la

demande tendant à la répétition des frais et honoraires d’avocat en vue

de la récupération de créances nées du contrat de bail, pour présenter un

lien direct avec l’exécution du contrat de bail et constituer une demande

accessoire aux demandes principales (cf. Cass., 22 avril 2021, n°

66/2021, n° CAS-2020-00075 du registre).

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code

civil (cf. Cour, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Néanmoins, à défaut de produire la moindre pièce justifiant les frais

d’avocat exposés pour la défense de ses intérêts dans le cadre du présent

litige, PERSONNE1.) est à débouter de ce chef de sa demande.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure à

hauteur de 1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

Au vu de l’issue du litige et alors qu’il serait inéquitable de laisser à charge

de la requérante l’intégralité des frais par elle exposés et non compris

dans les dépens, il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.)

à concurrence de 300.-EUR.

Au vu de l’issue du litige, la demande reconventionnelle de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure est à rejeter.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

« l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans

caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est

obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à

condamner aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s

m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en dernier ressort quant à la résiliation du

contrat de bail pour besoin personnel et quant au déguerpissement,

déclare la demande de PERSONNE1.) recevable ;

déclare

la

demande

reconventionnelle

de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) recevable ;

constate que le contrat de bail existant entre parties a été valablement

résilié avec effet au 15 août 2024 pour besoin personnel dans le chef de

PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard le 15 février 2025 ;

au besoin

autorise

PERSONNE1.)

à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

fixe l’indemnité d’occupation à 1.500.- EUR par mois d’occupation sans

droit ni titre, à compter du 13 novembre 2024 jusqu’au déguerpissement

effectif ;

dit fondée et justifiée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile à hauteur de 300.-EUR ;

partant

condamne

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

à payer à

PERSONNE1.) la somme de 300.-EUR ;

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

dit la demande PERSONNE1.) en obtention d’une indemnisation pour

frais d’avocat non fondée et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière