Tenant ordered to vacate premises and pay monthly occupation indemnity after lease termination.

N° 1349/24

du 13.11.2024

Audience publique du mercredi, treize novembre deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch, Grand-Duché

de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Amel HAMMAD, avocat, en remplacement de Maître Christian

BILTGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Diekirch, venant en représentation

de la société à responsabilité limitée ÉTUDE D’AVOCATS WEILER & BILTGEN

SÀRL, établie et ayant son siège social à L-9234 Diekirch, 30, route de Gilsdorf,

e t :

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse,

comparant par Maître Bob PETESCH, avocat à la Cour, demeurant à Schieren.

FAITS

Suivant une requête déposée en date du 22 août 2024 au greffe de la Justice de paix de

Diekirch, les parties ont été convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch à l'audience publique du vendredi, 4 octobre 2024 à 09.30 heures, à la Justice

de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », salle 2, pour y voir statuer sur le mérite

des causes énoncées dans la requête.

À l’appel de la cause à l’audience publique du vendredi 4 octobre 2024, l’affaire a été

refixée à l’audience publique du mercredi, 30 octobre 2024 à 15.00 heures, où l’affaire

a été utilement retenue et les débats se sont déroulés comme suit :

Maître Amel HAMMAD, en remplacement de Maître Christian BILTGEN, comparant

pour PERSONNE1.), a exposé le sujet de l’affaire et a été entendue en ses moyens et

revendications.

Maître Bob PETESCH, comparant pour PERSONNE2.), a été entendu en ses

explications et moyens de défense.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu à l'audience de ce jour à laquelle

le prononcé avait été fixé le

JUGEMENT

qui suit :

Suivant requête déposée le 22 août 2024 au greffe de la Justice de paix de Diekirch,

PERSONNE1.) a demandé à voir convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Diekirch aux fins de :

-

voir valider la résiliation extra-judiciaire du contrat de bail des parties du 8 août

2009, sinon en voir ordonner la résolution judiciaire,

-

voir condamner PERSONNE2.) au déguerpissement des lieux occupés sans droit

ni titre,

-

voir condamner PERSONNE2.) aux frais d’expulsion,

-

voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant de 1.000.- euros par

jour, soit 33,34 euros par jour, sinon à tout autre montant à fixer ex aequo et bono

par le tribunal,

-

voir condamner PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure de

2.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi

qu’aux frais et dépens de l’instance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toute

voie de recours et sans caution.

À l’audience, PERSONNE1.) a réitéré sa demande telle qu’exposée dans sa requête.

PERSONNE2.) quant à elle, s’est rapportée à prudence de justice quant à la

recevabilité de la demande de PERSONNE1.) et quant à la régularité de la résiliation

extra-judiciaire du contrat de bail des parties du 8 août 2009.

Par rapport au fond, PERSONNE2.) a exposé que sa situation financière serait très

précaire de sorte que sa recherche d’un nouveau logement s’avérerait difficile et qu’il

conviendrait alors de lui accorder un certain délai à cette fin.

En outre, PERSONNE2.) a contesté le montant de l’indemnité d’occupation réclamée

par PERSONNE1.) et a demandé à le voir réduire au montant de 700.- euros par mois.

Appréciation

La demande de PERSONNE1.) est à déclarer recevable pour avoir été introduite dans

les formes et délai de la loi.

Il est constant en cause que par contrat de bail du 8 août 2009, PERSONNE1.) a

donné en location à PERSONNE2.) à des fins d’habitation, une maison sise à L-

ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700.- euros.

Par courrier de son mandataire du 18 décembre 2023, PERSONNE1.) a procédé à la

résiliation du contrat de bail des parties avec effet au 14 août 2024 au motif que les

lieux loués seraient « soumis à de profonds travaux de rénovation totale ».

La forme et le délai de résiliation tels que prévus au contrat de bail des parties du 8

août 2009 ayant été respectés, la résiliation de PERSONNE1.) du 18 décembre 2023

est à déclarer valable.

Il convient partant, de constater que le contrat de bail des parties du 8 août 2009 a été

valablement résilié le 18 décembre 2023 avec effet à la date du 14 août 2024.

Depuis le 14 août 2024, PERSONNE2.) occupe dès lors la maison sise à L-

ADRESSE2.), sans droit ni titre.

Par conséquent, la demande de PERSONNE1.) en condamnation au déguerpissement

de PERSONNE2.) est à déclarer fondée, sauf à lui accorder à cette fin un délai de

deux mois à partir de la notification du présent jugement.

Par rapport à la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

d’occupation, il échet de relever que le bailleur est en droit de demander une telle

indemnité si le locataire continue à occuper les lieux après la résiliation du contrat tel

qu’en l’espèce.

Étant donné que le bail n’existe plus, l’indemnité d’occupation n’est en principe pas

calculée sur base du loyer stipulé dans le bail expiré, mais en fonction de la valeur

locative réelle de l’immeuble, sans les charges.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la jouissance

des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur

du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des lieux.

Si le bailleur ne fournit pas d’éléments de nature à évaluer la valeur locative de

l’immeuble comme en l’occurrence, l’indemnité d’occupation est fixée ex aequo et

bono par le tribunal ou au moyen d’une expertise. Souvent, l’indemnité d’occupation

est fixée au montant de l’ancien loyer (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit

luxembourgeois, éd. Larcier 2020, p. 188 et 189, n° 226 et s.).

En l’espèce, eu égard aux différents éléments de la cause, le tribunal décide de fixer

l’indemnité à payer mensuellement par PERSONNE2.) à PERSONNE1.) pour

l’occupation de sa maison sise à L-ADRESSE2.), au montant de 700.- euros.

En dernier lieu, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à

déclarer fondée à hauteur de 500.- euros, dans la mesure où il serait inéquitable de

laisser à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire

valoir ses droits en justice.

Il y a donc lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une

indemnité de procédure de 500.- euros.

En revanche, il n’y a cependant pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

les conditions prévues par l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile n’étant

pas remplies.

P A R C E S M O T I F S

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

constate que le contrat de bail des parties du 8 août 2009 a été valablement résilié avec

effet à la date du 14 août 2024,

dit que depuis le 14 août 2024, PERSONNE2.) est à considérer comme occupant sans

droit ni titre,

déclare la demande en déguerpissement fondée,

partant, condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du présent

jugement,

sinon et faute par eux de ce faire dans le délai imparti, autorise d’ores et déjà

PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et tous ceux qui occupent les lieux de

son chef par la force publique et dans la forme légale, le tout aux frais de

PERSONNE2.),

fixe l’indemnité d’occupation à payer par PERSONNE2.) à PERSONNE1.), à partir

du 14 août 2024 jusqu’au déguerpissement effectif, au montant de 700.- euros par mois,

dit fondée la demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à

hauteur de 500.- euros,

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 500.- euros,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix à Diekirch, assistée

du greffier Monique GLESENER, en notre audience publique en la salle des audiences

de la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date qu'en tête et avons signé

avec le greffier.