Landlord wins eviction and rent arrears but loses procedural fee and future occupation claim.

Répertoire n° 2368/2024

E-BAIL-396/24

Audience publique du 8 novembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avovats à Luxembourg,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse – comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE4.), avocats à Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 31 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 16

octobre 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 29 septembre 2023, et prenant effet le 1er octobre 2023,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une chambre meublée sise dans

une maison, située à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800

€.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 31

juillet 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de

« -Constater et dire que le contrat de bail signé entre parties a été résilié en bonne et

due forme avec effet au 1er juillet 2024

-Partant condamner PERSONNE2.) à libérer les lieux et à en déguerpir endéans les 8

jours qui suivront la notification de la décision à intervenir et à les restituer dans le

pristin parfait état

-A défaut par le défendeur de ce faire, autoriser d’ores et déjà la requérante à l’en

déloger à l’aide de la force publique et à mettre sur le carreau tous effets trouvés dans

les lieux, et à remettre les lieux dans leur pristin état, le tout à ses frais,

-Fixer à 800 € sinon à toutre autre montant….l’indemnité d’occupation échue et à

échoir revenant à la requérante à partir du 1er juillet 2024 et pour chaque mois

d’occupation des locaux par PERSONNE2.) et cela jusqu’au parfait déguerpissement

et rétablissement des lieux dans leur pristin état

-Dire que ces montants sont à majorer des intérêts légaux à partir de la présente

demande en justice jusqu’à solde

-Le cas échéant, mais en tout état de cause dire que le taux d’intérêt légal sera majoré

de trois points à compter du quatrième mois qui suivra la notification de la décision à

intervenir

-Condamner le défendeur en tout état de cause à payer à la requérante au titre

d’arriérés de loyer le montant de 2.700 €…

-Par application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, dire encore

qu’il serait inéquitable de laisser à charge de la partie requérante l’intégralité des

frais et dépens non compris dans les frais proprement dits

-partant condamner le défendeur à payer à la requérante de ce chef le montant de

1.500 €….

-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir…. »

La bailleresse fait valoir que PERSONNE2.) a « pris la liberté de loger une tierce

personne dans la chambre louée sans en avertir la requérante et donc sans avoir son

autorisation….La violation du contrat de bail par PERSONNE2.) a pu être dévoilée

par le service logement de la Commune de ADRESSE3.) qui, suite à une visite en

juillet 2024, a rappelé à la requérante qu’aucune chambre « ne peut être occupée par

plus de deux personnes majeures ». »

La bailleresse fait en outre valoir que depuis janvier 2024, le locataire ne paie pas ses

loyers, de sorte qu’au jour de la requête un montant de 2.700 € est resté impayé.

PERSONNE3.) explique que, au vu du comportement fautif de PERSONNE2.), elle

s’est vue obligée de lui adresser en date du 26 juin 2024 un courrier recommandé avec

accusé de réception l’informant de la résiliation avec effet immédiat de son contrat de

bail. En date du 3 juillet 2024, elle a proposé un accord à PERSONNE2.), soit de

pouvoir rester jusqu’au 4 août 2024 dans le logement. En date du 4 juillet 2024, le

mandataire de PERSONNE2.) a demandé à la bailleresse un délai de préavis de 3 mois.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) verse encore une attestation testimoniale

émanant de PERSONNE4.), et fait valoir que PERSONNE2.) fume dans les couloirs,

de sorte que le système d’alarme d’incendie serait toujours déclenché.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE3.) augmente également sa demande

pécuniaire au montant de 5.100 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois d’octobre

2024 inclus.

Le mandataire de PERSONNE2.) ne conteste pas redevoir la somme réclamée, fait

valoir se trouver dans une situation financière désastreuse, admet que son épouse vit

avec lui depuis décembre 2023, ne conteste pas autrement la résiliation, demande un

délai de déguerpissement de 6 mois et conteste encore les propos contenus dans

l’attestation testimoniale.

Appréciation

Il y a lieu de préciser que la résiliation par le bailleur met fin au contrat, si le locataire

ne s’y oppose pas et quitte les lieux. Dans le cas contraire, elle reste sans effet jusqu’à

ce que le juge prononce le cas échéant la résiliation et le déguerpissement du locataire

(Lex THIELEN, op cit. no 215).

En l'espèce, il est constant en cause que le locataire s’est maintenu dans les lieux loués,

de sorte que la résiliation par la bailleresses reste sans effet.

Il ressort des pièces versées en cause que PERSONNE2.) a signé, en date du 29

septembre 2023 un contrat de bail pour une chambre meublée présisant que la chambre

« sera occupée par le seul locataire susmentionné ». Il n’est pas contesté que

PERSONNE2.), s’étant marié le DATE1.), vit avec son épouse depuis cette date dans la

chambre meublée et que leur enfant commun, né le DATE2.), vit également avec les

parents dans la chambre louée. Il ressort encore d’un courrier du Service Logement de

la Commune de ADRESSE3.) du 10 juillet 2024 que « Aucune chambre à coucher d’un

logement respectivement aucune chambre ne peut être occupée par plus de deux

personnes majeures. La surface d’une chambre ne peut être inférieure à 9m2 par

occupant, Toutes vos chambres sont des chambres simples, donc pour 1 occupant. » Il

ressort de tout ce qui précède que PERSONNE2.) n’a pas respecté cette clause du contrat

de bail signé par lui.

L’attetstaion testimoniale versée en cause ne peut pas être prise en considération pour

défaut de précision.

Quant aux arriérés de loyer, la demande de PERSONNE1.) est, au vu des pièces versées

en cause, des renseignements fournis à l’audience et à défaut de toute contestation, à

déclarer fondée pour le montant réclamé de 5.100 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments

de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 5.100 € à titre d’arriérés de loyer, ensemble

le non-respect d’une clause du contrat, constitue une violation grave des obligations du

locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail, sauf à lui accorder un délai de 1 mois

pour libérer les lieux.

Indemnité d’occupation

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de la partie demanderesse précise demander

la condamnation de PERSONNE2.) à payer les indemnités d’occupation jusqu’à son

déguerpissement.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur par le

fait du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail. Cette prestation

constitue une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur. Cette

indemnité est calculée sur base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être

égale à l’ancien loyer. (M. Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31,

n° 189).

Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n° 85606). En

l’espèce, l’ancien loyer convenu entre parties constitue le seul élément de référence dont

le tribunal dispose, de sorte que l’indemnité d’occupation mensuelle est à fixer au

montant de 800 €.

La demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) à payer l’indemnité

d’occupation jusqu’au déguerpissement est à déclarer irrecevable pour constituer une

demande future.

Remise des lieux en leur pristin état

Jusqu’à son départ, le preneur peut effectuer les réparations lui-même.

En effet, « A la sortie du preneur, que ce soit à l’expiration du bail, selon sa durée, ou

en cas de résiliation ou de résolution du louage avant terme, le preneur est tenu de

réparer les dégâts locatifs qui lui sont imputables ; ou s’il ne s’est pas exécuté en nature,

d’en payer la contre-valeur à titre d’indemnité (…) Le bailleur ne peut, au cours du bail,

imposer en principe l’exécution de réparations ou de remises en état, si ce n’est au cas

où elles s’imposent dans l’immédiat, sous peine d’en compromettre définitivement

l’exécution de manière irrémédiable, en vue d’éviter d’irréparables dommages.»

(Marcel LA HAYE, Joseph VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I,

Les baux en général, ns° 862, 983).

Il s’ensuit que cette demande est prématurée, partant irrecevable.

Majoration

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

PERSONNE3.) ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

PERSONNE1.) ne justifiant de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de

procédure civile, elle est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 5.100 € à titre

d’arriérés de loyer jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 5.100 €, avec les

intérêts légaux sur la somme de 2.700 € à partir du 31 juillet 2024 et sur la somme de

2.400 € à partir du à du 16 octobre 2024, date des demandes en justice, jusqu’à solde ;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef dans un délai de 1 mois à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser PERSONNE2.) dans la forme légale et

aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation à 800 € ;

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) à payer

l’indemnité d’occupation jusqu’au déguerpissement ;

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) en remise des lieux en leur pristin état ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE6.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE5.), qui ont

signé le présent jugement.