Tenant's rent arrears claim dismissed; landlord waived monetary claim but failed to prove breach justifying eviction.

Répertoire n° 2367/2024 E-BAIL-168/24 Audience publique du 8 novembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à Esch-sur-Alzette, et : PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse – comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), en remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocats à Esch-sur-Alzette.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 3 avril 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 26 avril 2024. Après trois refixations à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 11 octobre 2024. A cette audience, les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement

qui suit : Suivant contrat de bail signé le 14 juin 2013, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement, sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600 € et des avances sur charges de 75 €. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 3 avril 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 4.725 € du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois d’octobre 2023 à avril 2024 inclus, avec les intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 8 jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore la majoration du taux d’intérêt, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de 750 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous autres droits, moyens et actions. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) renonce à sa demande pécuniaire et fait valoir que tous les loyers et avances sur charges sont payés, mais maintient ses demandes en résiliation du contrat de bail existant entre parties et en déguerpissement de la locataire.

PERSONNE2.) verse un courrier de la SOCIETE1.) du 6 mai 2024 se lisant comme suit : « Nous nous référons à votre récent courrier, réceptionné le 29 avril 2024 par le Service qualité en charge du traitement des réclamations et de l’insatisfaction clients, dans le cadre de la clôture, de l’ordre permanent en nos livres de votre mandante Madame PERSONNE2.). Nous comprenons tout à fait que cet ordre était destiné au règlement du loyer et des charges envers Madame PERSONNE4.) et sommes au regret de devoir préciser que suite à une erreur humaine, l’ordre permanent de Madame PERSONNE2.) a malencontreusement été clôturé en date du 10 novembre 2023….

» PERSONNE2.) demande partant de ne pas résilier le contrat de bail, aucune dette ne subsistant et le non-paiement des loyers et avances ne résultant pas de sa responsabilité ou de sa faute. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis). Aucun reproche ne peut être fait à la locataire. Tous les loyers et avances sont payés, et aucune dette ne subsiste, de sorte qu’il n’y a pas lieu de résilier du contrat de bail.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de rejeter les demandes en majoration du taux d’intérêt et en exécution provisoire du jugement. L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). PERSONNE1.) succombant dans sa demande, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; dit recevable la demande introduite par PERSONNE1.) ; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE2.); rejette la demande en majoration du taux d’intérêt ; rejette la demande en exécution provisoire du jugement ; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont signé le présent jugement.