Tenant eviction granted for personal need; landlord wins despite procedural delay in termination notice.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) par décision du délégué du bâtonnier du 26 janvier 2024 Répertoire n° 2366/2024 E-BAIL-345/24 Audience publique du 8 novembre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.), -partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à Luxembourg, et : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à Differdange.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 9 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Esch-sur-Alzette. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 27 septembre 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 11 octobre 2024. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, le jugement

qui suit : PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués, pour dire que le contrat de bail est résilié, pour dire la demande en déguerpissement fondée, pour voir condamner la partie défenderesse à quitter les lieux dans un délai de 40 jours à partir de la notification du jugement à intervenir et pour se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000 €. PERSONNE2.) fait valoir que par contrat de bail signé le 27 novembre 2017, SOCIETE1.) S.A. a donné en location un appartement sis à ADRESSE3.), ce dernier étant occupé par la locataire. Suivant lettre recommandée du 9 octobre 2023, elle a résilié le contrat de bail pour le 31 mai 2024. Elle estime avoir respecté les dispositions de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. La défenderesse conteste la résiliation pour ne pas avoir été envoyée dans le délai. Elle fait valoir que PERSONNE2.) aurait dû envoyer son courrier de résiliation en juin 2024 avec effet au 30 novembre 2024. N’ayant pas respecté le délai, la procédure serait à déclarer nulle. Subsidiairement PERSONNE1.) demande un délai de déguerpissement de 3 mois et fait valoir avoir entamé des recherches en vue de trouver un nouveau logement. PERSONNE1.) réplique que, si la résiliation était fixée au 30 novembre 2024, elle serait d’accord avec un délai de déguerpissement de 2 mois. Par contrat de bail signé le 27 novembre 2017 SOCIETE1.) S.A. a donné en location un appartement sis à ADRESSE3.). Par courrier recommandé du 9 octobre 2023 PERSONNE2.) a résilié le prédit bail avec effet au 31 mai 2024 sur base des dispositions de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. La lettre de résiliation du 9 octobre 2023 pour besoin personnel se réfère à l’article 12(2)

a) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Cet article prévoit la prorogation du bail à usage d’habitation à moins que le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3ème degré inclusivement. L’article 12(3) précise que par dérogation à l’article 1736 du code civil le délai de résiliation dans les cas prévus paragraphe 2 point a est de six mois. Quant au point de départ du délai de résiliation non précisé par l’article 12(3) la jurisprudence admet que le préavis à respecter se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. En d’autres termes le délai de résiliation de six mois devant être observé par le bailleur en vertu de l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006 dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe nécessairement par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée de ce bail, qui est à respecter

(Tribunal de paix de Luxembourg, 28 mai 2008, rép.fisc. n° 1995/08 et 15.7.2010, rép. fisc. n° 3036/10). Le congé donné prématurément n’est cependant pas nul mais il y a lieu de reporter ses effets à la date pour laquelle il pouvait être donné (La Haye et Vankerckhove, le louage des choses, tome 1, n° 328). C’est dès lors à tort que le bailleur conclut à nullité de la procédure suite à la lettre de résiliation du 9 octobre 2023. Il y a lieu de considérer que le contrat de bail ayant pris cours le 1er décembre 2017 a été valablement résilié avec effet au 30 novembre 2024 par courrier du 9 octobre 2023.

Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas contredite par les éléments de la cause. Cette appréciation doit se faire « in concreto » par rapport au besoin invoqué par le bailleur dans le chef d'un descendant déterminé et sur base des indications fournies par le bailleur (cf. Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

Il résulte des travaux préparatoires de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (commentaire des articles page 26, doc. parl. n° 5216) que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du fond. La jurisprudence qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite par un élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi. Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du dossier, l'existence ou l'absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5 avril 1973, P. 22, 247).

En l’espèce, le tribunal constate qu’aucun élément du dossier ne permet de douter de la véracité de l’affirmation de PERSONNE2.) quant à la réalité du besoin invoqué. Faute par le preneur d’avoir établi des éléments concrets permettant de mettre en cause les affirmations de la bailleresse il y a lieu de retenir que le besoin personnel invoqué constitue un motif valable. L’article 12(3) permet au locataire de demander dans les trois mois de l’avis de réception de la poste, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de déguerpissement.

En l’absence de cette demande le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. Le preneur n’ayant pas sollicité de prolongation du délai de déguerpissement dans le délai de forclusion prévu par la loi il y a lieu de faire droit à la demande à voir constater la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de la requérante et à la demande en déguerpissement de la locataire sauf à lui accorder un délai de déguerpissement jusqu’au 31 janvier 2025.

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de PERSONNE2.) renonce à sa demande en octroi d’une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal de paix de et à Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, reçoit la demande en la forme ; constate la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de PERSONNE2.) avec effet au 30 novembre 2024 ; condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef jusqu’au 31 janvier 2025, sinon et faute par elle de ce faire ; et pour autant que de besoin, autorise PERSONNE2.) à l’en faire expulser dans la forme légale et aux frais de PERSONNE1.) ; donne acte à PERSONNE2.) qu’elle renonce à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.