Tenant granted 5% rent reduction for disturbances; landlord ordered to vacate premises within 40 days.

Répertoire No. 3414/24

L-BAIL-12/23

L-BAIL-27/24

Audience publique extraordinaire du 7 novembre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

-I-

la société à responsabilité limitée L E B R O C É L I A N D E SARL, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son(ses)

gérant(s) actuellement en fonctions,

partie demanderesse

comparant par Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

et

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

sub 1) comparant initialement par Maître Roland ASSA, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, comparant en personne par la suite aux audiences du 19

septembre 2024 et du 18 octobre 2024

sub 2) comparant par Maître Roland ASSA, avocat à la Cour et Maître Rosanna

MONGELLI, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

-II-

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

sub 1) comparant initialement par Maître Roland ASSA, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, comparant en personne par la suite aux audiences du 19

septembre 2024 et du 18 octobre 2024

sub 2) comparant par Maître Roland ASSA, avocat à la Cour et Maître Rosanna

MONGELLI, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

et

la société à responsabilité limitée L E B R O C É L I A N D E SARL, établie

et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son(ses)

gérant(s) actuellement en fonctions,

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Alex PENNING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

F a i t s

Les faits et rétroactes de l’affaire L-BAIL-12/23 résultent à suffisance de droit des

qualités, considérants et motifs d’un jugement du 1er juin 2023 (1565/23) rendu

par le tribunal de paix, et des ordonnances du 16 février 2023 (540/23) et du 8 juin

2023 (1675/23).

Suite au dernier jugement, l’affaire fut refixée pour plaidoiries aux 19 octobre

2023, 18 janvier 2024 et puis au 21 mars 2024.

L’affaire L-BAIL-27/24 fut introduite par requête – annexée au présent jugement

– déposé au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 19 janvier 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

9 février 2024.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée au 21 mars 2024, ensemble avec

le rôle L-BAIL-12/23.

Lors de la prédite audience, les deux affaires furent refixées aux fins de plaidoiries

à l’audience du 11 juillet 2024, puis refixées au 19 septembre 2024.

L’affaire L-BAIL-27/24 a été refixée pour plaidoiries au 10 octobre 2024, puis au

18 octobre 2024.

Lors des dernières audiences du 19 septembre 2024 et du 18 octobre 2024, Maître

Alex PENNING et Maître Roland ASSA, furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

L-BAIL-12/23

Par un jugement numéro 1565/23 rendu en date du 1er juin 2023 par le Tribunal de

céans, de l’accord des parties, l’expert judiciaire Steve E. MOLITOR a été nommé

avec la mission plus amplement détaillée dans ledit jugement.

Suite à l’indisponibilité de Steve E. MOLITOR et par une ordonnance 1675/23 du

8 juin 2023, l’expert judiciaire Fernand ZEUTZIUS a été nommé en son

remplacement.

L’expertise judiciaire en question a été déposée au greffe de la Justice de Paix en

date du 19 octobre 2023.

Pour mémoire, par une requête déposée le 9 janvier 2023 au greffe de la Justice de

Paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) SARL a sollicité la convocation de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en

matière de bail commercial pour :

-

voir ordonner aux parties défenderesses de mettre un terme aux troubles

de jouissance subis dans le local commercial pris en location à L-

ADRESSE1.), au niveau de la climatisation, de l’extraction/hotte, de la

porte d’entrée et de la fenêtre ainsi qu’au niveau de la partie du sol

intérieur longeant l’entrée principale,

-

voir dire que les travaux doivent être achevés dans le mois de la

notification du jugement à intervenir et voir fixer une astreinte de 250

euros par jour de retard,

-

voir dire que les parties défenderesses doivent prendre en charge les frais

de réparation des dégâts locatifs subis par le preneur,

-

voir autoriser, au jour du dépôt de la requête, le preneur à effectuer les

travaux nécessaires concernant les dommages en cause,

-

voir condamner les parties défenderesses à la somme de 10.000 euros à

titre de provision relative aux charges diverses exposées par elle et ce

jusqu’à l’établissement du décompte de charges,

-

voir condamner les parties défenderesses à la somme de 100.000 euros à

titre d’indemnité matérielle correspondant à la perte du chiffre d’affaires

annuel due aux troubles de jouissance, ensemble les frais de réparation

déjà avancés par le locataire,

-

voir condamner les parties défenderesses à une indemnité de procédure de

2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure

Civile,

-

voir donner acte à la partie demanderesse de son moyen tiré de l’exception

d’inexécution conformément à l’article 1184 du Code civil,

-

voir suspendre l’obligation de payer les loyers et ceci avec effet rétroactif

au 1er septembre 2022, sinon de voir réduire le loyer de 50 % en attendant

les travaux de remise en état à charge des parties défenderesses,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par une note de plaidoiries déposée et lue à l’audience du Tribunal du 11 mai 2023,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont formulé la demande reconventionnelle

suivante :

« donner acte aux parties défenderesses de leurs réserves et contestations, les dire

fondées et justifiées, partant, sur demande reconventionnelle des bailleurs,

l. A titre principal, condamner de la société SOCIETE1.) à :

1.1. à payer les loyers et adaptations indiciaires en souffrance à concurrence du

montant total de 86.376,46 + 20.000,00 = 106.376,46 euros,

1.2. remettre en état les parties louées abîmées par ses corps de métier, endéans

un délai non supérieur à un mois à compter de la signification de la décision à

intervenir,

1.3. donner acte à la partie défenderesse qu'elle offre de prouver par toutes voies

de droit et notamment par voie d'expertise comptable que le montant de 86.376,46

euros + 20.000,00 euros reste dû au titre des arriérés de loyers, de charges, et

d'adaptations indiciaires,

l .4. dire cette offre de preuve pertinente et concluante, partant l'admettre et

nommer un expert avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon

dans un rapport écrit motivé et détaillé à réaliser notamment sur base de

l'ensemble des pièces du dossier des constats de déterminer la créance en arriérés

de loyers, frais et charges et adaptations indiciaires revenant aux bailleurs

demandeurs sur reconvention,

2. En tout état de cause, écarter le rapport d'expertise unilatéral du preneur par

le cabinet Expertises VDC Sàrl,

3. En tout état de cause encore, constater et dire que la présente procédure

judiciaire introduite par SOCIETE1.) est infondée au regard de l'inexécution

fautive par SOCIETE1.) de ses obligations contractuelles, partant, débouter

SOCIETE1.) purement et simplement de l'ensemble de ses demandes,

4. Constater et dire que la poursuite de la relation locative est rendue impossible

par le seul comportement fautif et de mauvaise foi de SOCIETE1.), partant

prononcer la résiliation judiciaire avec effet immédiat du contrat de bail conclu

en date du 19 mars 2020, aux torts exclusifs du preneur ;

5. Condamner SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués endéans les huit jours de

la notification de la décision à intervenir avec tous qui occuperaient les lieux de

son chef,

6. Autoriser d'ores et déjà les défendeurs à faire expulser la société SOCIETE1.)

des lieux tous ceux qui y seraient trouvés de son chef à l'expiration du délai sub

(5) ci-dessus, au besoin à l'aide de la force publique, tous frais en résultant

récupérables sur simple présentation des quittances des huissier et corps de métier

affectés à la tâche,

7. Condamner la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l'instance ;

8. Condamner la société SOCIETE1.) à une indemnité de procédure de deux mille

cinq cent euros 2.500,00 € sinon à tout autre montant, même supérieur à arrêter

par le Tribunal, au vœu de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile

destiné à couvrir une partie des sommes exposées par les défendeurs au principal,

demandeurs sur reconvention non compris dans les dépens qu'il serait injuste de

laisser à leur unique charge ;

9. Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel

ou opposition, avant enregistrement et sans caution. »

Il y a lieu de donner acte de cette demande reconventionnelle.

Il est à noter que Maître Roland ASSA a déposé mandat pour le compte de

PERSONNE1.) après la formulation de cette demande reconventionnelle laquelle

n’a pas été rétractée, de sorte à ce qu’elle subsiste en l’état.

Quant à la recevabilité de la requête du 9 janvier 2023

A l’audience du Tribunal, le mandataire de PERSONNE2.) a conclu à

l’irrecevabilité de la requête du 9 janvier 2023, de sorte à ce qu’il y a lieu

d’analyser d’abord ce point pour aborder, le cas échéant le fond du litige dans une

deuxième phase.

Les prises de position quant au fond de l’affaire et la demande reconventionnelle

de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont réputées avoir été faites en ordre

subsidiaire.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE2.)

PERSONNE2.) a conclu à l’irrecevabilité de la requête du 9 janvier 2023 alors que

deux contrats de bail auraient été signés en l’espèce, à savoir en date 1er octobre

2015 et en date du 19 mars 2020.

Plus particulièrement, le contrat de bail du 19 mars 2020 porterait la mention « Ce

contrat annule et remplace le contrat signé en date du 1er octobre 2015 ». Le

deuxième contrat ne serait ainsi pas à qualifier d’avenant au premier contrat.

La demande de la société SOCIETE1.) SARL, laquelle se baserait exclusivement

sur le contrat du 1er octobre 2015, annulé et remplacé et partant sans effets

juridiques, serait ainsi à qualifier d’irrecevable par application de la théorie du

contrat judiciaire.

En effet un avenant devrait « se greffer » sur une situation préexistante. Or en

l’espèce, il aurait été la volonté des parties de mettre en terme le premier contrat

de 2015 en prévoyant expressis verbis qu’il soit « annulé et remplacé ».

La prise de position de la société SOCIETE1.) SARL

La société SOCIETE1.) SARL conclut à voir déclarer sa demande recevable alors

que le contrat du 19 mars 2020 ne serait qu’un simple avenant au contrat du 1er

octobre 2015.

En effet, il appartiendrait aux juges d’interpréter les contrats dans l’esprit et dans

l’intention des parties.

En l’espèce, les parties auraient été liées par une relation de bailleur-locataire par

le contrat de bail de 2015 concernant un local commercial sis à ADRESSE1.) et la

convention de 2020 n’aurait eu pour objet que de modifier certaines dispositions

dans le cadre de l’exécution de cette relation. Le principe de l’existence d’un

contrat de bail entre parties n’aurait jamais été mis en question, laquelle relation

contractuelle existant encore aujourd’hui au sujet du même local commercial.

L’intention des parties aurait partant été de faire perdurer la relation contractuelle

en signant l’avenant du 19 mars 2020.

Par conséquent, sa demande serait à qualifier de recevable, le contrat de bail du 1er

octobre 2015 sortant toujours tous ses effets.

Appréciation

En ce qui concerne la recevabilité de la demande de la société SOCIETE1.) SARL,

il est rappelé que le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans l’acte

introductif d’instance.

Aux termes de l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile « L'objet du litige

est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont

fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois

l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se

rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

C’est le principe de l’immutabilité du litige.

Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu’à la condition que le principe

de la demande reste le même ; les demandes nouvelles prohibées sont celles qui

diffèrent de la demande originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet,

par leur cause ou par la qualité des parties.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas

déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif

d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses

éléments constitutifs, à savoir, les parties, l’objet et la cause. Toute demande

présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de

ces trois éléments est par conséquent irrecevable.

La réserve de style insérée à la fin de la requête selon laquelle il y aurait lieu de

réserver aux requérants « de se réserver tous autres droits, dus, moyens et actions

(…) » ne saurait, en aucun cas, remédier à une indication inexacte de l’objet des

demandes.

Il est constant en cause que la requête déposée en date du 9 janvier 2023 est muette

quant à l’existence-même d’un contrat signé entre parties le 19 mars 2020. En effet,

la société SOCIETE1.) SARL ne mentionne que le contrat de bail signé le 1er

octobre 2015.

Tant l’exposé des motifs, la partie « en droit » que le dispositif de cette requête

font abstraction de la convention du 19 mars 2020.

Afin de pouvoir apprécier si la requête englobe effectivement, comme le prétend

la société SOCIETE1.) SARL, les dispositions des contrats de bail du 1er octobre

2015 et du 19 mars 2020, il y a lieu d’analyser la portée de ce dernier contrat.

Il ressort des pièces versées en cause et des explications fournies que deux contrats

de bail ont été signés entre parties, lesquels ont la teneur suivante :

« (fichier) »

« (fichier) »

A la lecture du contrat signé entre parties le 19 mars 2020, il y a lieu de relever

qu’il porte la mention « Ce contrat annule et remplace le contrat signé en date du

1er octobre 2015 ».

Ensuite, il est prévu que le contrat de bail nouvellement formé est consenti pour

une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2020, une nouvelle échéance au 31 mars

2029 étant fixée.

Il est à relever que la partie « Révision du loyer » du contrat de bail du 19 mars

2020 reste identique à celui « fixé lors de la signature du premier bail en date du

1er octobre 2015 ».

La garantie bancaire fournie le 2 décembre 2015, soit dans le cadre de l’exécution

du contrat de bail du 1er octobre 2015 est maintenue, des impayés pour les loyers

de février et de mars 2018 étant déduits de la garantie initiale.

L’intention des parties ressort des deux contrats signés en cause : à savoir

l’exécution d’une relation entre bailleur et locataire au sujet d’un même local

commercial sis à ADRESSE1.).

Les éléments essentiels de cette relation contractuelle restent inchangés entre la

signature du premier et du deuxième contrat : parties, lieux loués, loyer à payer,

établissement d’une garantie bancaire, durée, etc.

Ensuite, il y a lieu de souligner que l’irrecevabilité de la requête du 9 janvier 2023

a été soulevée pour la première fois en date du 18 janvier 2024.

En effet, dans une note de plaidoiries déposée et lue à l’audience du 11 mai 2023,

soit au moment où les parties discutaient de l’opportunité de nommer un expert

judiciaire, le mandataire de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) a fait état de ce qui

suit :

« (fichier) »

Maître Roland ASSA avait, au plus tard à ce moment, connaissance des deux

contrats successifs conclus entre parties et de la tenue de la requête actuellement

discutée. Néanmoins, il n’a pas tiré de conséquence juridique de l’existence des

deux contrats et n’a pas à ce moment conclu à l’irrecevabilité de l’acte introductif

du 9 janvier 2023.

Au contraire, le mandataire des bailleurs a assisté aux opérations d’expertise y

inclus une lecture dans les bureaux de l’expert et plusieurs audiences ont été fixées

entre parties avant que le mandataire de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ne

soulève une première fois son moyen d’irrecevabilité.

Il s’ensuit que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont pu valablement préparer leur

défense et qu’ils avaient parfaitement connaissance de la circonstance que leurs

relations avec la société SOCIETE1.) SARL étaient régies par le contrat de bail du

1er octobre 2015 et de son avenant du 9 mars 2020.

Ainsi, la requête de la société SOCIETE1.) SARL déposée en date du 9 janvier

2023 est à déclarer recevable en la forme.

L-BAIL-27/24

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date

du 19 janvier 2024, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont fait convoquer la société

SOCIETE1.) SARL devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail

commercial pour :

« (fichier) »

Dans le cadre de cette procédure, la société SOCIETE1.) SARL a formulé la

demande reconventionnelle suivante :

« (fichier) »

Il y a lieu de donner acte de cette demande reconventionnelle.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la

jonction des affaires introduits sous les numéros de rôle L-BAIL-12/23 et L-BAIL-

27/24 et de statuer par un seul et unique jugement.

A l’audience du 19 septembre 2024, Maître Roland ASSA a conclu au rejet de la

note de plaidoiries versée à l’audience par Maître Alex PENNING pour défaut de

communication auparavant.

Ladite note de plaidoiries ne constitue cependant pas une pièce probante mais un

simple support intellectuel pour les plaidoiries d’un mandataire. En l’espèce, il a

été donné lecture de cette note de plaidoiries, de sorte à ce qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à la demande de Maître Roland ASSA tendant au rejet de cette note.

Les moyens et prétentions des parties

La société SOCIETE1.) SARL

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SARL fait valoir que

« quasiment » dès le début du contrat de bail plusieurs troubles affectaient sa

jouissance paisible des lieux. Plus particulièrement, la pompe de relevage aurait

présenté des défectuosités depuis 2019 et des infiltrations seraient apparues au

premier étage de l’immeuble dès 2022 suite à un sinistre dûment déclaré aux

assurances.

Si des travaux de remise en état auraient certes été effectués, les frais de ceux-ci,

soit 8.000 euros auraient été avancés par la société SOCIETE1.) SARL alors même

que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) auraient été indemnisés par leur assureur

pour ces mêmes dégâts.

Le système de chauffage et de climatisation des lieux seraient défectueux, ce qui

rendrait impossible l’exploitation d’une partie des lieux loués par période de grand

froid ou de grosses chaleurs.

Depuis le mois de juillet 2022, la porte vitrée principale présenterait encore une

défectuosité telle que, par l’effet d’une inétanchéité, l’exploitation du restaurant

dans les lieux s’avèrerait impossible.

En date du 11 octobre 2022, constat d’huissier à l’appui, il aurait été constaté que

le sol intérieur en carrelage longeant l’entrée principale aurait été enlevé par les

soins des bailleurs et remplacés par de simples planches en bois, de sorte que

l’inétanchéité de la porte d’entrée se serait empirée.

Ensuite, la société SOCIETE1.) SARL se plaint de disfonctionnements au niveau

de la hotte et de l’extraction d’air dont les frais de remise en état auraient été pris

en charge par elle-même, alors qu’ils auraient incombé à PERSONNE2.) et

PERSONNE1.).

Les défauts de jouissance susmentionnés auraient été dénoncés à de nombreuses

reprises à PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sans que ceux-ci n’y auraient

remédié.

En ce qui concerne l’expertise Fernand ZEUTZIUS, la société SOCIETE1.) SARL

fait siennes de la majeure partie des conclusions de ceux-ci alors que celles-ci

seraient encore confirmées par des expertises unilatérales de l’expert en bâtiments

Vincent DE CIA.

La société SOCIETE1.) SARL formule en effet deux réserves « majeures » en

relation avec l’expertise judiciaire, à savoir :

- que le séparateur de graisses a été régulièrement entretenu, notamment en date

du 31 décembre 2015, du 8 au 12 janvier 2026, du 20 janvier 2016, du 17 octobre

2016, du 10 février 2017, du 29 mars 2017, du 12 juin 2017, du 25 août 2017, du

6 novembre 2017, du 9 avril 2018, du 3 juillet 2018, du 26 septembre 2018, du 1er

octobre 2018, du 6 octobre 2018, du 7 janvier 2019, du 15 avril 2019, du 1er juillet

2019, du 23 juillet 2019, du 28 octobre 2019, du 13 janvier 2020, du 7 septembre

2020, du 12 août 2021, du 26 avril 2022, du 27 octobre 2022, du 10 au 30 mars

2023, du 26 juillet 2023, du 21 novembre 2023 et du 18 mars 2024.

- la moins-value de 15 % du loyer retenue par l’expert était trop faible par rapport

à l’importance des vices et malfaçons relevés et de la perte d’exploitation et des

autres tracas subis par la locataire.

Le principe des conclusions de l’expert judiciaire serait cependant à retenir alors

que la société SOCIETE1.) SARL souligne que les juridictions ne devaient

s’écarter de telles conclusions qu’avec une grande prudence.

Or en l’espèce, aucun moyen ne serait fourni par

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) obligeant le Tribunal de céans de s’écarter de l’expertise

ZEUTZIUS laquelle respecterait encore le principe du contradictoire.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SARL a notamment versé un

rapport d’expertise unilatéral daté du 1er mars 2024 dressé par l’expert Vincent DE

CIA relative à une visite des lieux du 25 février 2023 dont il ressort que plusieurs

défauts auraient été constatés sur les lieux : mauvais état de la chaudière et de la

cheminée, mauvais fonctionnement des pompes de relevage, vétusté du séparateur

de graisses, défaut d’étanchéité des baies vitrées donnant sur la terrasse, non-

conformités des sorties de secours et des chemins de fuite, infiltrations d’eau,

vétusté de l’installation de climatisation et inconforts thermiques dus à une

ventilation non-conforme.

La société SOCIETE1.) SARL a également versé un compte-rendu d’une réunion

qui s’est tenue en date du 4 avril 2024 en présence de toutes les parties, laquelle

sera analysée plus en détail ci-dessous.

Finalement un compte-rendu de visite unilatérale réalisée le 22 mai 2024 est versé

en cause. Il ressort des remarques de l’expert DE CIA que les difficultés à ouvrir

la porte-fenêtre et l’humidité des murs à l’arrière de la salle de restauration

persistaient.

Pour chiffrer sa demande indemnitaire à titre de perte de chiffre d’affaires, la

société SOCIETE1.) SARL a versé un rapport d’expertise comptable unilatéral

établi par une société SOCIETE2.) ainsi qu’un complément.

En ce qui concerne plus particulièrement la problématique dans la salle de

restauration arrière, la société SOCIETE1.) SARL a versé un procès-verbal dressé

par l’huissier de justice Christine KOVELTER en date du 19 décembre 2023 dont

il ressort : « Des gouttes d’eau tombent sans discontinuer depuis un trou dans le

plafond. (…) La structure visible par le trou rectangulaire au plafond est

endommagée et se délite. Des auréoles brunâtres se distinguent sur la structure.

La laine de roche est apparente et affiche un aspect gorgé d’eau. »

Pour l’ensemble de ces motifs, conclut à une réduction de loyer de 50 % en raison

des troubles de jouissance constatés et d’être déchargé de l’ensemble du loyer,

sinon de la moitié, pour exception d’inexécution dans le chef des bailleurs.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

tendant à la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL au paiement d’arriérés

de loyers, cette dernière conclut à la prescription des demandes pécuniaires

adverses par application du délai de prescription quinquennal.

Les demandes reconventionnelles de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont pour

le surplus contestées dans leur principe et dans leur quantum.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

Il est à noter que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) étaient tous les deux au cours

de la procédure pendante représentées par Maître Roland ASSA, ce dernier ayant

cependant déposé mandat pour PERSONNE1.).

PERSONNE1.) s’est cependant rapporté aux conclusions formulées par Maître

Roland ASSA, de sorte à ce que le Tribunal retient que tous les moyens et

demandes formulées par ce dernier ont également été faites pour le compte de

PERSONNE1.).

Outre les développements relatifs à la relation contractuelle entre parties et quant

au fond du litige, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) concluent à la nullité de

l’expertise judiciaire sinon au rejet de celui-ci et de l’écartement des débats pour

non-respect du principe du contradictoire de la violation de la mission et de la

violation de la loi.

En effet, les bailleurs font valoir que l’expert judiciaire n’aurait pas pris le soin de

noter les contestations exprimées par les parties alors même que la mission

d’expertise telle que prévue par le Tribunal l’y aurait obligé. Par ce fait, l’expert

Fernand ZEUTZIUS ne serait pas seulement en défaut de respecter la mission

judiciairement confiée mais également dans le non-respect de l’article 472 du

Nouveau Code de Procédure civile.

L’expert se serait encore écarté de la mission d’expertise qui se limiterait aux

parties de l’immeuble pris en location par la société SOCIETE1.) SARL, à savoir

le local commercial du rez-de-chaussée et le sous-sol. En s’intéressant à la façade

et aux balcons des étages supérieures, Fernand ZEUTZIUS se serait prononcé au-

delà de la mission judicaire dans une mesure telle que l’intégralité du rapport

d’expertise ne saurait asseoir la moindre décision du Tribunal.

Les causes et origines retenues des défauts notés par l’expert judicaire seraient

encore repris de façon tellement sommaire et superficielle qu’elles demeureraient

approximatives, de sorte à ce que le Tribunal ne saurait s’y référer.

Les opérations techniques n’auraient pas été transparentes et soumises au respect

du contradictoire alors que l’expert judiciaire aurait refusé de transmettre ses

sources quant à ses conclusions.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) reprochent encore à l’expert judiciaire de ne pas

avoir souhaité prendre position quant à des questions posées en vue de la lecture

du rapport d’expertise.

Il y a d’emblée lieu d’écarter ces moyens et prétentions des débats alors que le

Tribunal avait pris le soin d’inviter les parties ainsi que l’expert dans ses locaux

afin de procéder à la lecture du rapport d’expertise tout en permettant de poser des

questions. Face au refus du mandataire des bailleurs d’honorer une telle

proposition, les conclusions tirées par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) quant à

l’absence d’une lecture du rapport au dépit du débat contradictoire, sont à écarter

des débats.

En ce qui concerne les difficultés constatées par l’expert concernant l’ouverture de

la porte d’entrée et la porte coulissante au niveau de la terrasse, celles-ci n’étaient

pas dues à la pose de planches en bois par les bailleurs (ce qui n’est pas contesté)

mais du fait que la société SOCIETE1.) SARL n’aurait pas respecté les

dispositions du contrat de bail du 19 mars 2020 dans lequel celle-ci s’était engagée

à remplacer le carrelage du local de restauration. La société SOCIETE1.) SARL

n’aurait en effet pas remplacé le revêtement mais aurait tout simplement collé un

niveau carrelage sur l’existant, de sorte à ce que les niveaux ne seraient pas

respectés, entravant ainsi une ouverture et fermeture correcte.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) soulèvent encore le manque d’entretien par la

société SOCIETE1.) SARL des Kältefeinde installés au niveau desdites

ouvertures.

Le type et le matériel de la porte coulissante accédant à la terrasse seraient encore

parfaitement adaptés en cause, preuve en serait l’équipement identique du

restaurant voisin où cette porte coulissante fonctionnerait sans la moindre réserve.

Dans leur note de plaidoiries lue à l’audience du 10 octobre 2024, PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) concluent comme suit : « Le nouveau carrelage PERSONNE3.)

se retrouve en toute hypothèse et dans tous les cas en surélévation dommageable

conséquente et causalement déterminante au niveau du seuil d’accès du restaurant

existant, et par conséquent des éléments mobiles de porte et de devanture en place,

quelle que soit l’approche. »

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) offrent en preuve par tout moyen que « le

revêtement originaire n’a pas été enlevé par la société SOCIETE1.) SARL, mais

qu’un nouveau carrelage a été simplement collé sur l’existant et laissant une

situation en exhaussement par rapport au seuil d’accès du restaurant, empêchant

le bon fonctionnement des porte et portière, et cela en les endommageant à

l’usage. »

Un quelconque défaut au niveau de la ventilation et de climatisation des lieux loués

serait encore dû au manque d’entretien par la société SOCIETE1.) SARL des

installations en question, ce qui aurait été récemment confirmé par la société

SOCIETE3.) intervenue sur réquisition de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) au

cours de l’été de 2024, soit bien après le dépôt de l’expertise ZEUTZIUS.

En ce qui concerne les infiltrations constatées par l’expertise judiciaire, celles-ci

seraient dues à un projet de hotte d’extraction respectivement de ventilation

envisagée par la société SOCIETE1.) SARL mais finalement abandonné.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) critiquent encore l’expert pour avoir conclu à

ce que l’origine de ces infiltrations était à rechercher dans une ouverture mal

fermée au niveau de la dalle-toiture. En effet, l’étanchéité située en-dessous de

cette ouverture resterait en place et fonctionnelle.

Les équipements techniques mis en cause par l’expert ne seraient certainement pas

neufs mais parfaitement fonctionnels, de sorte à ce qu’aucun défaut de jouissance

en résultant ne saurait être décelé à ce niveau.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) font encore valoir que le tableau électrique

aurait fait l’objet d’une révision par la société SOCIETE4.) conformément aux

stipulations en ce sens dans le contrat de bail du 19 mars 2020.

En ce qui concerne le dégraisseur, tout défaut relevé serait dû à un manque

d’entretien, ce dernier incombant au locataire. En témoignerait que, suite au

passage de la société SOCIETE5.) aux fins de nettoyage au cours du mois d’août

2023, cette installation aurait été parfaitement fonctionnelle.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) critiquent ensuite les frais de remise en état,

surfaits selon eux, repris par l’expert Fernand ZEUTZIUS lequel se serait intéressé

à une « cure de juvence » de tout l’immeuble en question et ne serait partant pas

limité aux locaux pris en location par la société SOCIETE1.) SARL.

En tout état de cause, tant le contrat de bail du 1er octobre 2015 que le contrat de

bail du 19 mars 2020 stipuleraient que les lieux auraient été pris en location en bon

état connu par la locataire.

En fin de compte, tous les défauts constatés en cause seraient liés à un défaut

d’entretien de la part de la locataire : climatisation pas entretenue, Kältefeind pas

entretenu, pompe de relevage et dégraisseur pas entretenus.

A l’appui de leur demande, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) versent un rapport

d’expertise unilatéral réalisé par Patrick COUNOTTE en date du 28 août 2024.

Il ressort de ce document versé en tant que pièce 135 par les bailleurs que l’expert

unilatéral s’est rendu sur les lieux en question à deux reprises et qu’il a constaté

les désordres suivants :

-

la porte vitrée pliante a été condamnée provisoirement par la mise en place

de mousse polyuréthane, de façon qu’elle ne saurait de ce fait plus s’ouvrir

correctement. Un calfeutrage provisoire a également été réalisé au niveau

vitré supérieur,

-

la porte d’entrée ne s’ouvre pas en raison d’un niveau trop élevé du

carrelage actuellement en place. Aucun « Kältefeind » n’a pu être décelé

au niveau de cette porte d’entrée.

-

Au niveau de la salle arrière du restaurant, des traces d’humidié ont été

constatées sur le mur droit au plafond directement sous la terrasse

extérieure du +1. Aux termes de cette expertise unilatérale, les infiltrations

sont dues à des relevés d’étanchéité mal installés et fixés. Plusieurs autres

hypothèses sont encore énoncées par l’expert COUNOTTE avec diverses

recommandations quant à la marche à suivre pour y remédier.

L’expert COUNOTTE prend enfin position sur l’expertise judiciaire réalisée par

Fernand ZEUTZIUS en critiquant certains éléments et conclusion de celle-ci.

Il est à noter que l’expert COUNOTTE n’a pas pris position quant aux diverses

installations techniques dont sont équipés les lieux loués et dont divers

disfonctionnements ont été relevés par la société SOCIETE1.) SARL.

Toutes les demandes adverses sont contestées dans leur principe et dans leur

quantum.

La visite des lieux du Tribunal

En date du 17 février 2023, de l’accord des parties, le Tribunal a procédé à une

visite des lieux.

Par la suite, le procès-verbal suivant a été dressé par le greffier présent sur les

lieux :

« Concerne: Visite des lieux ordonnée par ordonnance précitée du 16.02.2023

concernant les lieux sis à L-ADRESSE1.), en présence de : Paul LAMBERT, juge

de Paix de et à Luxembourg, Michel BLOCK, greffier, Maître Alex PENNING,

avocat à la Cour, Ricky LIPPERT (syndic de copropriété), PERSONNE4.) et

Maître Tuce ISIK, avocat

Il a été constaté ce qui suit :

La porte fenêtre permettant l’accès à la terrasse ferme correctement. La partie

supérieure ne laisse pas rentrer d’air, par contre un courant d’air se laisse sentir

au niveau du plancher en bois. L’ouverture en accordéon n’est pas possible.

À l’entrée du restaurant côté ADRESSE1.), le sol en carrelage est inexistant. Il a

été remplacé sur une largeur de 80-100 cm par de simples planches en bois non-

traitées.

La porte principale ne s’ouvre que difficilement et pas sur l’entièreté.

Au moment de la visite des lieux, tous les chauffages, climatisations inclus, sont

éteints. Il fait une température ambiante correcte.

Dans la salle de restauration arrière, on constate in thermostat de la marque LG,

prévu pour changer la température et la vitesse du ventilateur de la climatisation.

Toutes les manipulations restent sans effet. Dans la même salle, des traces de

moisissures sont visibles dans deux coins, niveau plafond.

Dans la cave côté réserve, local technique, le tribunal constate que les deux

pompes de relevages semblent fonctionner correctement.

Dans la cuisine au sous-sol se trouve l’interrupteur principal de la climatisation.

Après l’avoir mis sur marche, une lampe verte s’est allumée. Un fort courant d’air

sort des bouches de climatisation dans la salle.

Dactylographié et copie conforme à l’annexe signé en commun accord entre les

parties. »

L’expertise Fernand ZEUTZIUS

Par une ordonnance N° 1675/23 du 8 juin 2023, l’expert Fernand ZEUTZIUS a été

nommé en remplacement de l’expert Steve E. MOLITOR (nommé par un jugement

numéro 1565/23 rendu en date du 1er juin 2023) avec la mission d’expertise

judiciaire suivante :

1)

prendre note des contestations exprimées par les parties de part et d’autre

au sujet de l’objet pris en location par la société SOCIETE1.) SARL, sis

ADRESSE1.) à Luxembourg,

2)

dresser un état détaillé des lieux loués, photos à l’appui,

3)

se prononcer sur tous désordres éventuellement constatés, et d’en décrire les

causes et origines,

4)

proposer les mesures, respectivement, s’il y a lieu, les travaux propres à y

remédier, et d’en évaluer le coût,

5)

se prononcer sur toute question qui serait pertinemment soulevée en cours

d’expertise par les parties, et relevant de ses compétences.

6)

déterminer à partir des contrats de bail des 1er octobre 2015 et 19 mars 2020

les adaptations indiciaires à charge de la locataire,

7)

déterminer, à partir des mêmes contrats, et compte tenu des mises à jour

indiciaires les loyers et les charges restés impayés la part de la locataire,

8)

déterminer l’éventuelle moins-value du loyer à payer en relation avec les

éventuels désordres constatés par rapport aux points 1) à 5) de la présente

mission. »

En date du 19 octobre 2023, l’expert a déposé son rapport d’expertise au greffe du

Tribunal de Paix de céans.

Il ressort de l’expertise judiciaire que les lieux pris en location présentent plusieurs

désordres :

-

une fissure est visible sur une partie des pierres à l’entrée du restaurant,

-

la porte d’entrée principale du restaurant ainsi que porte pliante de la

terrasse ne s’ouvrent pas correctement en raison de la pose par les parties

PERSONNE5.) de planches en bois après l’enlèvement d’une bande de

carrelage. Ces planches ont été posées unilatéralement par les bailleurs en

vue de l’installation d’un système de chauffage. Selon l’expert, le type de

porte pliante n’est pas adaptée au climat luxembourgeois,

-

une plinthe près du châssis de la porte pliante est manquante,

-

le bouche de ventilation au-dessus du bar présente un manque d’entretien,

-

une auréole provoquée par des infiltrations est présente au niveau du mur

au fond de la salle de restaurant, le taux d’humidité relevé étant de 15 %.

L’infiltration en question est causée par des surfaces carrelée vétustes au

niveau du socle de la coupole en forme pyramidale au niveau extérieur

ainsi que par un jointage défectueux et l’inappropriation du système de

drainage,

-

l’expert recommande le remplacement des parties techniques de la cuisine,

de la ventilation et de climatisation sans cependant indiquer que ces

installations présentaient des défectuosités dans leur utilisation,

-

l’expert relève encore des défectuosités au niveau des balcons et de la

façade arrière de l’immeuble. Alors que ces parties de l’immeuble ne sont

pas partie du contrat de bail conclu entre parties, le Tribunal ne s’y

attardera pas.

-

le séparateur de graisses semble présenter un défaut d’entretien régulier.

La page 3 de l’expertise a la teneur suivante en ce qui concerne le point de

l’expertise relative aux causes et origines des désordres constatés par l’expert :

« Les désordres sont décrits. Il reste à dissocier les causes et origines. L’expert

soussigné est d’avis que la base des contrats entre parties est connue et qu’il n’y

avait pas de vices cachés lors de la reprise des locaux désignés dans les contrats

de bail, sauf l’infiltration provenant de la terrasse-balcon à partir du premier

étage, cf. les pages 14-18 ci-devant. Les origines sont à rechercher dans cet

immeuble dans l’âge du bâtiment et dans les réfections nécessaires non-exécutées,

comme principalement aux endroits des portes vitrées (cf. pages 6-10 ci-devant)

côté ADRESSE1.) et dans l’état de la terrasse-balcon postérieure au premier

étage, sans oublier subsidiairement le mauvais état des autres balcons supérieurs.

Il va de soi que les travaux … toujours en cours pour la modification du réseau de

chauffage près des portes vitrées ne sont pas favorables pour offrir un immeuble

étanche à l’air et à l’eau.

Puis, il y a lieu de remplacer d’urgence la vieille installation de ventilation –

climatisation – extractions d’air viciée et ceci à l’aide d’équipements techniques

d’une nouvelle génération.

Toutefois, il n’y a pas lieu de dédouaner la partie SOCIETE1.) qui aurait pu

s’occuper davantage au sujet de l’entretien des séparateurs et des conduites. En

effet, un bon de prestation de la firme SOCIETE6.) S.A. du 31.08.2023 renseigne

que le dégraisseur a dû être nettoyé et qu’il y avait des obturations à cause de

graisse dans la conduite du dégraisseur. L’entreprise SOCIETE6.) S.A. a dû

également déboucher l’évier de la plonge. La partie PERSONNE5.) était obligée

d’organiser ces travaux d’entretien. L’expert soussigné est d’avis que l’exploitant

du restaurant y aurait pu agir en temps utile comme bon père de famille.

Les frais de remise en état ont été chiffrée par l’expert à un montant de 209.300

euros HTVA. »

Ensuite, l’expert a procédé à divers calculs concernant l’adaptation indiciaire du

loyer redû, le Tribunal analysera ces calculs ci-dessous.

Enfin, en ce qui concerne une éventuelle moins-value en relation avec les désordres

constatés par l’expert, Monsieur ZEUTZIUS a retenu ce qui suit :

« L’expert soussigné est d’avis qu’il y a lieu d’attribuer une moins-value sur le

loyer de 15% en relation avec les désordres constatés et ceci notamment au vu des

problèmes de menuiserie extérieure, du chauffage, de l’état des installations

techniques constaté sur la terrasse-balcon postérieure au niveau +1 entraînant

des infiltrations, Puis, il ne faut pas perdre de vue que les tribulations d’un futur

chantier, absolument nécessaire pour la cure de jouvence conseillée sur

l’immeuble – investissement à réaliser par les propriétaires - , auront un impact

non-négligeable sur les activités commerciales. »

Appréciation

D’une façon générale, il y a lieu de rappeler que l’immeuble en question est ancien

et situé dans la zone piétonne de ADRESSE1.).

La dernière rénovation des lieux date de l’année 1995, soit 20 ans avant la prise

d’effet du bail en question et une trentaine d’années avant le présent jugement.

Faute de toute autre indication à cet égard, il est à retenir que l’intégralité des

installations extérieures et intérieures/techniques datent de cette époque.

L’immeuble en question est occupé, outre par la société SOCIETE1.) SARL pour

le rez-de-chaussée et le sous-sol, par d’autres occupants installés dans les parties

supérieures.

Enfin, il y a lieu de souligner la clause suivante insérée dans le contrat de bail

conclu entre parties le 19 mars 2020 :

« Le preneur s’engage à remplacer à ses frais le revêtement du sol du restaurant

par un nouveau carrelage et de remplacer les appareils sanitaires et les 4 portes

au sous-sol.

Le bailleur s’engage à remettre à ses frais l’installation d’électricité en rapport

avec l’offre du 19.09.2019 présentée à l’adresse de PERSONNE1.) par

SOCIETE7.) SARL de Wasserbillig pour le restaurant et la cuisine en conformité

suivant la loi en vigueur. »

La demande de la société SOCIETE1.) SARL basée sur les troubles de jouissance

et la demande afférente en réduction du loyer

La société SOCIETE1.) SARL conclut à une réduction de loyer de 50 % en tant

qu’indemnisation des troubles de jouissance subis dans la relation contractuelle.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur doit assurer la jouissance

paisible au preneur pendant la durée du bail.

La garantie des vices est une application de la garantie de la jouissance paisible. Il

y a vice, si le trouble de jouissance résulte du fait même de la chose par opposition

au trouble provoqué par le fait de l’homme (M. LA HAYE et J.

VANKERCKHOVE, Le louage de choses, Les Novelles, Les baux en général, t.

I, éd 2000, n° 660 et 661).

L’article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les

vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le

bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts

quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il y a vice donnant lieu à garantie « chaque fois que le trouble résulte du fait même

de la chose » par opposition au trouble provoqué directement par le fait de

l’homme, bailleur ou tiers (M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, op cit, n°

661).

La garantie du bailleur ne joue cependant pas si le locataire a négligé de l’avertir

de l’existence du vice et que le dommage, résultant du vice, aurait pu être évité si

le locataire avait fait connaître le vice au bailleur. La responsabilité du bailleur ne

peut dès lors être engagée que si, informée de la survenance du vice, le bailleur n’a

pris aucune disposition pour y remédier (M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE,

op cit, n° 668).

Aux termes de l’article 1719 précité du code civil, le bailleur doit en outre

entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur doit faire, pendant la durée du

bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Par réparations nécessaires, il faut entendre tous travaux et réparations qui

s’imposent pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la

chose louée.

Le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée. Cette

obligation découle directement du contrat de bail dont l’objet est précisément la

jouissance de la chose.

Suivant les dispositions légales précitées, l’obligation de la délivrance implique

que le bailleur est tenu de remettre à la disposition du locataire un bien tel que ce

dernier puisse en jouir conformément au contrat et que l’objet réponde aux

prescriptions légales en vigueur.

Le bailleur doit, par conséquent, s’abstenir de tout acte qui compromet le droit du

preneur à avoir la jouissance paisible des lieux loués. Il s’en résulte que le bailleur,

qui prive le preneur d’une partie du confort lui assuré par le contrat de bail, trouble

sa jouissance. Tenu de délivrer le bien en bon état, le bailleur est également obligé

de l’entretenir pendant la durée du louage. Il doit entretenir la chose louée en l’état

de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il appartient au locataire d’établir le bien-fondé des doléances qu’il invoque.

Il y a ensuite lieu de rappeler que les conclusions des experts judiciaires n’ont

qu’une valeur consultative, et que les juges sont libres de ne pas suivre l’avis des

experts, si leur conscience s’y oppose. Toutefois, les juges ne doivent s’écarter de

l’avis des experts judiciaires qu’avec une grande prudence et lorsqu’ils ont de

justes motifs d’admettre que les experts judiciaires se sont trompés, ou lorsque

l’erreur de ceux-ci résulte dès à présent, soit du rapport, soit d’autres éléments

acquis en cause.

Ainsi, le Tribunal ne suivra pas l’avis des experts judiciaires s’il résulte d’éléments

de preuve objectifs produits par les parties que les experts n’ont pas rempli leur

mission avec diligence, impartialité et dans le respect du principe du

contradictoire, respectivement que leurs conclusions sont erronées.

En l’espèce, les parties formulent divers reproches en relation avec le rapport

d’expertise Fernand ZEUTZIUS.

Il ressort effectivement de l’analyse de ce rapport que l’expert est resté en défaut

d’énumérer avec précision les doléances formulées par les parties en renvoyant

simplement aux pièces et aux courriers qui lui ont été versés de part et d’autre.

Cette façon de procéder ne préjudicie cependant pas l’exécution de la mission

d’expertise proprement dite alors que l’ensemble des doléances des parties ont été

considérées par l’expert.

Ensuite, l’expert judiciaire s’est intéressé à des parties de l’immeuble qui ne font

pas partie du contrat de bail liant les parties, à savoir plus précisément des fissures

présentes sur la façade arrière et l’état des balcons des étages supérieures.

Il y a d’emblée lieu d’écarter des débats ces parties de l’expertise alors qu’elles ne

concernent pas les lieux loués.

Il n’en reste pas moins que les parties au litige restent en défaut de prouver pour

quels motifs le Tribunal ne devrait pas pouvoir se baser sur l’expertise judiciaire

pour prendre sa décision.

En effet, il ressort des pièces versées en cause et des explications fournies à

l’audience, notamment sur base des expertises unilatérales DE CIA et

COUNOTTE que les parties s’accordent sur l’existence de certains différends

quant à l’état des lieux loués.

Si les causes et origines de ces défauts portent à discussion, leur existence n’est

pas contestée. Le Tribunal passera en revue ces différents points, à savoir : l’état

et l’étanchéité de la baie vitrée et de la porte d’entrée, les infiltrations à l’arrière de

la salle de restauration et l’état des installations techniques.

- l’état et l’étanchéité de la baie vitrée et de la porte d’entrée

Une grande partie des désagréments invoqués par la société SOCIETE1.) SARL

est constituée par la partie avant des lieux pris en location, à savoir la porte d’entrée

principale et la baie vitrée permettant un accès à la terrasse située en pleine rue

piétonne.

En ce qui concerne la porte d’entrée, il est invoqué qu’elle ne s’ouvre que

difficilement. Cette problématique est confirmée par la visite des lieux du

Tribunal, par l’expertise judiciaire ainsi que par les expertises unilatérales

COUNOTTE et DE CIA.

Les difficultés d’ouverture sont dues à un frottement de la porte contre le

revêtement du sol en carrelage.

Il ressort du contrat de bail/avenant signé entre parties en date du 19 mars 2020 ce

qui suit dans sa clause 18 : « Le preneur s’engage à remplacer à ses frais le

revêtement du sol du restaurant par un nouveau carrelage et de remplacer les

appareils sanitaires. »

La société SOCIETE1.) SARL fait valoir qu’elle a procédé à ces travaux et se

réfère à ses pièces 47 et suivantes, à savoir un devis et deux factures de la société

SOCIETE8.).

S’il ressort certes du devis dressé du 30 juin 2022 qu’un poste 4 concerne: «Dépose

parquet 92 m2 mis en déchèterie », ce devis n’est pas signé. Ensuite, les deux

factures des 19 juillet 2022 (acompte) et du 19 septembre 2022 ne font plus état de

ces travaux.

L’objet de ces deux factures mentionne « Travaux plâtrerie, peinture, démolition,

dépose parquet et pose carrelage », mais les travaux repris sous « désignation »

ne font plus état des travaux de dépose mais uniquement de fourniture et de pose

de carrelage ainsi que d’une pose d’un faux plafond et sa mise en peinture.

Ensuite, il ressort des opérations d’expertise réalisées de part et d’autre et plus

précisément de la visite des lieux réalisée le 22 mai 2024 par la locataire elle-même

en présence des experts DE CIA et ZEUTZIUS (déchargé de sa mission judiciaire)

que le carrelage actuellement présent dans les lieux a été posé par la société

SOCIETE1.)

SARL au-dessus d’un revêtement préexistant.

Les mêmes

constatations ressortent du compte-rendu d’une réunion du 4 avril 2024 en

présence des experts DE CIA et COUNOTTE.

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) SARL n’a pas respecté les clauses du contrat

de bail liant les parties en collant un nouveau revêtement sur un préexistant et en

ne remplaçant pas ce revêtement.

De ce fait, le niveau du sol a été modifié, de sorte à ce que la porte d’entrée ne

s’ouvre plus correctement.

Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude et alors qu’il ressort de ce qui

précède de la société SOCIETE1.) SARL a elle-même causé une situation dont elle

se plaint actuellement, aucun vice ou malfaçon à relevant la responsabilité des

bailleurs ne saurait être retenue.

Ensuite, en ce qui concerne la baie vitrée des lieux loués en location, il échet de

constater que la structure de cet élément en soi ne présente aucun défaut. Malgré

les remarques de l’expert ZEUTZIUS dans son rapport d’expertise quant à la (non-

) adaptation du profil et du vitrage en question aux conditions climatiques

luxembourgeoises, aucun défaut structurel de cette baie vitrée n’a pu être relevé.

Les parties s’accordent ensuite pour dire que la partie du carrelage existant (et posé

par la société SOCIETE1.) SARL) sur toute la longueur de la baie vitrée et sur une

largeur de 80 à 100 cm a été enlevée par les bailleurs.

Aux termes des explications de ces derniers à l’audience, il aurait été projeté

d’installer des convecteurs de chauffage pour pallier à un éventuel manque

d’isolation permettant une meilleure exploitation des places assises du restaurant

à cet endroit.

De ce fait, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) admettent l’existence de défauts

d’isolation thermique dans cette partie du restaurant même avant que la partie du

carrelage ait été enlevée.

Ensuite, il ressort des éléments du dossier ainsi que de la visite des lieux organisée

par le Tribunal que du fait de l’enlèvement du carrelage par le bailleur, des courants

d’air passent par la partie basse de la porte vitrée, causant ainsi un certain

désagrément thermique.

L’expert COUNOTTE a constaté que dès le mois de janvier 2024, de la mousse

polyuréthane avait été appliquée sur la partie basse (à bas le sol) de la porte

coulissante.

Outre cette considération thermique, il y a lieu de retenir que le fait qu’une partie

du sol en carrelage soit remplacée par de simples planches en bois non traité,

constitue, pour un restaurant, un désagrément esthétique.

Aux termes des plaidoiries à l’audience du Tribunal du 10 octobre 2024, la partie

du carrelage provisoirement remplacée par des planches en bois, a de nouveau été

mise en place.

A l’audience du Tribunal du 18 octobre 2024, PERSONNE3.), le gérant de la

société SOCIETE1.) SARL, a confirmé qu’il a fait poser à nouveau le carrelage,

en cours de procédure judiciaire et sans en référer ni aux bailleurs ni au Tribunal

(en introduisant par exemple une requête en référé), en l’apposant au même niveau

que celui qui préexistait avant que les planches en bois soient apposées suite aux

travaux de PERSONNE1.) en vue de l’installation d’une installation de chauffage.

Au vu de ce qui précède, le Tribunal retient que la société SOCIETE1.) SARL a

néanmoins rapporté à suffisance la preuve d’un défaut de jouissance affectant la

porte vitrée donnant accès à la terrasse du restaurant, ce qui lui permet de prétendre

à une indemnisation.

- les infiltrations à l’arrière de la salle de restauration

Les parties s’accordent pour dire qu’une partie d’un mur à l’arrière de la salle du

restaurant présente des dégâts liés à des infiltrations d’eau. Cette problématique

est confirmée par la visite des lieux du Tribunal, par l’expertise judiciaire ainsi que

par les expertises unilatérales COUNOTTE et DE CIA.

Les causes et origine de ces infiltrations sont à situer au niveau de la terrasse se

situant au-dessus des locaux pris en location.

Les experts judiciaire et unilatéraux s’accordent sur ce point, à savoir qu’une partie

au moins de l’étanchéité respectivement des raccords des évacuations des eaux

pluviales situées sur la terrasse au-dessus de cette partie du restaurant sont à

l’origine de ces infiltrations.

Aux termes du procès-verbal dressé par l’huissier de justice Christine

KOVELTER, les infiltrations persistent et présentent une certaine ampleur.

Les expertises ZEUTZIUS, DE CIA et COUNOTTE sont encore constantes sur ce

point : des infiltrations sont toujours visibles au courant de l’année 2024 au niveau

de la partie supérieure du mur droit en-dessous de la terrasse extérieure du +1.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) soutiennent qu’à une date non autrement

spécifiée, la société SOCIETE1.) SARL aurait sollicité le percement de la dalle à

l’arrière de la salle de restauration, au même endroit où les infiltrations sont

actuellement visibles.

Il aurait en effet été envisagé d’installer un extracteur d’air à cet endroit du

restaurant. Le percement aurait été réalisé, sur demande de la société SOCIETE1.)

SARL, par des ouvriers mandatés par PERSONNE1.).

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) soutiennent encore que l’étanchéité installée au

niveau de ce percement n’avait été que provisoire et qu’entretemps le projet de

l’extracteur d’air a été abandonné par la société SOCIETE1.) SARL.

La société SOCIETE1.) SARL conteste cette version des faits.

Le Tribunal constate qu’hormis les plaidoiries des bailleurs à l’audience et des

écrits émanant de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) eux-mêmes quant à cette

version des faits, aucun élément ne permet de déterminer l’existence ou l’époque

des travaux susmentionnés.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) restent en défaut de démontrer, pièce à l’appui,

leur allégation de percement sur demande de la société SOCIETE1.) SARL.

Des travaux réalisés au cours du mois de décembre 2023 par les bailleurs pour

remédier aux infiltrations sont restées sans succès (voir les échanges entre parties

versées en tant que pièce 39 par Maître ASSA). Une société SOCIETE9.) ne

semble en effet pas avoir réussi à remettre en état l’étanchéité (pièce 119 de Maître

ASSA).

Il ne ressort cependant pas de ces pièces qu’il y aurait eu un percement de la dalle

sur demande de la société SOCIETE1.) SARL.

Au contraire, il ressort des trois expertises versées en cause que l’étanchéité du +1

au niveau de la terrasse est défectueuse, divers travaux étant en cours à l’heure

actuelle comme en témoignent notamment les rapports COUNOTTE et DE CIA.

Il s’agit partant d’un problème structurel, respectivement concernant le fermant de

l’immeuble, de sorte à ce que le locataire ne saurait y remédier. Toute réparation

et tout remède est à charge des bailleurs.

Au vu de ce qui précède, le Tribunal retient que la société SOCIETE1.) SARL a

rapporté à suffisance la preuve d’un vice causé par des infiltrations affectant un

mur à l’arrière de la salle de restauration.

Il est encore établi qu’une partie de ces infiltrations ont été causées par une

défectuosité de l’étanchéité à charge de PERSONNE2.) et PERSONNE1.), de

sorte à ce que la société SOCIETE1.) SARL peut prétendre à une indemnisation

pour défaut de jouissance.

- l’état des installations techniques

Le séparateur de graisses

Les parties s’accordent pour dire que le dégraisseur de l’immeuble présente des

défauts de fonctionnement. Cette problématique est confirmée par la visite des

lieux du Tribunal et par l’expertise judiciaire.

Il ressort de l’article 2 des deux contrats de bail signés en cause ce qui suit :

« L’entretien régulier (vidange) du séparateur de graisse dans le sous-sol est

obligatoire et doit être assuré par le preneur. »

La société SOCIETE1.) SARL a versé en tant que pièce 36 une trentaine de

factures (la dernière datant du 26 mars 2024) établies par la société SOCIETE10.)

et ayant comme objet la désobstruction respectivement le vidange et le nettoyage

du séparateur de graisses.

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) SARL a régulièrement (soit environ tous les

4 à 5 mois) procédé à l’entretien par vidange de ladite installation, conformément

aux dispositions du contrat de bail.

Si ledit dégraisseur persiste dans ses disfonctionnements, malgré un entretien

régulier par la locataire, il aurait appartenu aux bailleurs de procéder à son

remplacement ou sa réparation dans les règles de l’art.

A ces fins, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont versé une pièce 117, à savoir un

bon de prestation de la société SOCIETE6.) du 31 août 2023 concernant des

travaux de vidange dudit dégraisseur par aspiration et nettoyage.

Malgré cette intervention (qui ne constitue pas en une réparation ou un

remplacement mais en elle-même un entretien), le séparateur de graisses est resté

défectueux.

Au vu de ce qui précède, le Tribunal retient que la société SOCIETE1.) SARL a

rapporté à suffisance la preuve d’un défaut de jouissance affectant le séparateur de

graisses, ce qui lui permet de prétendre à une indemnisation.

Les pompes de relevage

Le seul élément du dossier soumis à l’appréciation du Tribunal en relation avec les

pompes de relevage ressort de l’expertise unilatérale DE CIA dont il ressort que :

« J’ai testé le fonctionnement des 2 pompes en place et une seule des 2 pompes

évacue effectivement l’eau. L’installation est vétuste et n’est pas dotée d’une

alarme signalant un niveau d’anormalement élevé. D’après M. PERSONNE6.), les

conduites sont régulièrement bouchées. »

Contrairement à ce qui a été exposé ci-dessus en ce qui concerne le séparateur de

graisses, les parties n’ont pas spécialement prévu d’obligation d’entretien des

pompes de relevage et aucune intervention d’une société externe pour l’entretien

ou le débouchage n’est établie.

Alors qu’il s’agit d’une installation technique qui ne fait pas partie du fermant de

l’immeuble, l’entretien et la remise en état des pompes de relevage incombe à la

locataire qui a déclaré en 2015 et en 2020 avoir eu connaissance des lieux pris en

location.

La société SOCIETE1.) SARL reste partant en défaut de prouver une quelconque

faute dans le chef de PERSONNE2.) et PERSONNE1.), aucun vice ou malfaçon

relevant de la responsabilité des bailleurs ne saurait être retenue de sorte à ce que

la demande tendant à une indemnisation est à déclarer non-fondée.

La climatisation

Le seul élément du dossier soumis à l’appréciation du Tribunal en relation avec le

fonctionnement de la climatisation ressort de l’expertise unilatérale DE CIA dont

il ressort que : « Cependant, l’installation ne fonctionne pas, ni en production de

froid, ni en production de chaud. L’installation semble vétuste et les boites de

connexion électriques sont gorgées d’eau. »

Alors qu’il s’agit d’une installation technique qui ne fait pas partie du fermant de

l’immeuble, l’entretien et la remise en état de la climatisation incombe à la

locataire qui a déclaré en 2015 et en 2020 avoir eu connaissance des lieux pris en

location.

Il ressort de la pièce 134 versée par PERSONNE2.) et PERSONNE1.), à savoir un

rapport d’intervention de la société SOCIETE3.) du 8 juillet 2024 que l’installation

« tourne mais manque de gaz constaté ».

Dès lors, il existe un manque d’entretien, lequel incombait à la société

SOCIETE1.) SARL.

D’un autre côté, un trou a été constaté dans l’une des « batteries » extérieures, un

défaut de fonctionnement de clapets de compensation, une deuxième « batterie »

extérieure qui ne s’allume pas du tout, et seulement 3 sur 5 bouches de soufflerie

intérieure qui fonctionnent.

Ces constats sont à mettre en relation avec les constatations de l’expert judiciaire

ZEUTZIUS qui a relevé la vétusté de l’installation en question.

Outre un manque d’entretien, le Tribunal retient ainsi la nécessité de mise en

conformité de l’installation de climatisation à charge de PERSONNE2.) et

PERSONNE1.).

Au vu de ce qui précède, le Tribunal retient que la société SOCIETE1.) SARL a

rapporté à suffisance la preuve d’un vice causé par un défaut de fonctionnement

de la climatisation. Ce problème relève de la responsabilité des bailleurs.

Ce défaut de fonctionnement a cependant été causé en partie par le défaut

d’entretien de l’installation par la société SOCIETE1.) SARL elle-même, de sorte

que la responsabilité de ce défaut est à partager entre les parties au litige.

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) SARL peut néanmoins prétendre à une

indemnisation de son préjudice pour défaut de jouissance.

- Conclusion

L’expert judiciaire a conclu à une réduction du loyer forfaitaire de 15 % en

précisant ce qui suit :

« L’expert soussigné est d’avis qu’il y a lieu d’attribuer une moins-value sur le

loyer de 15% en relation avec les désordres constatés et ceci notamment au vu des

problèmes de menuiserie extérieure, du chauffage, de l’état des installations

techniques constaté sur la terrasse-balcon postérieure au niveau +1 entraînant

des infiltrations, Puis, il ne faut pas perdre de vue que les tribulations d’un futur

chantier, absolument nécessaire pour la cure de jouvence conseillée sur

l’immeuble – investissement à réaliser par les propriétaires - , auront un impact

non-négligeable sur les activités commerciales. »

Cette conclusion est cependant basée sur certains défauts constatés sur des parties

du bâtiment non comprises dans la relation contractuelle entre parties, comme par

exemple l’état du carrelage sur une partie des terrasses ou encore l’état des balcons

des étages supérieures. L’expert judiciaire ZEUTZIUS s’est en effet basé sur un

projet de réfection de l’ensemble de l’immeuble en question dont la dernière

rénovation date d’une trentaine d’années.

Au regard des développements qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande

de la société SOCIETE1.) SARL à titre de réparation du préjudice tiré des troubles

de jouissance et de chiffrer l’indemnisation à allouer à celle-ci à une moins-value

locative de 5 % par mois du loyer redû.

Cette moins-value est à appliquer sur les loyers dus à partir du mois de septembre

2022, date de la première dénonciation des défauts susmentionnés par la société

SOCIETE1.) SARL à PERSONNE2.) et PERSONNE1.).

Le moyen tiré par la société SOCIETE1.) SARL de l’exception d’inexécution

Pour justifier la retenue de loyer opérée, la société SOCIETE1.) SARL se prévaut

de l’exception d’inexécution.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

Le bailleur, de son côté, est obligé de délivrer au preneur la chose louée,

d’entretenir celle-ci en état de servir pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir

paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il doit également garantire au

preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage,

quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du

contrat de bail.

L’exception d’inexécution, prévue par l’article 1134-2 du code civil, est le droit

qu'a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son

obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due.

L'exception d'inexécution donne lieu, entre les parties, à une situation d'attente.

L'excipiens ne se trouve pas définitivement relevé de ses obligations, mais est

simplement autorisé à en suspendre l'exécution tant que l'autre partie ne s'est pas

elle-même exécutée ou n'a pas offert de le faire. L'exception d'inexécution est en

effet destinée à obtenir du cocontractant qu'il exécute son obligation, et elle ne peut

être utilisée que de manière limitée dans le temps. Ainsi, le preneur ne doit user de

ce moyen de se faire justice à soi-même que s'il n'a pas à sa disposition d’autres

moyens pour arriver à ses fins.

Le locataire ne peut, en effet, se prévaloir en principe de l'exception d'inexécution

pour justifier le non-paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le

bailleur reste en défaut d'assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le

manquement du bailleur est avéré indiscutable et incontestable (TAL 5 février

2013, numéro 146898 du rôle).

Pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une véritable

inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut d’exécution

prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués. L’inexécution

justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un équilibre

entre les obligations réciproques inexécutées (TAL, 18 décembre 1997, numéro

59818 du rôle). Il en est autrement lorsque le preneur reste en possession de la

chose louée, lorsqu’il en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. Marianne

Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, T. 31, No. 2/2001)

Le non-paiement intégral du loyer ne se justifie partant qu’au seul cas où la

jouissance des lieux serait totalement impossible. A défaut, la première précaution

à prendre par le preneur est de n’appliquer qu’une réduction partielle des loyers en

proportion des locaux prétendument indisponibles (Les Novelles, Le louage des

choses, I, Les Baux en Général, 2ème édition, 2000, p.258).

L'inexécution par le bailleur d'une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable.

Il faut en outre que le preneur ait averti le bailleur du trouble dont il est victime ou

de la nécessité des réparations à effectuer ; s'il ne l'a pas fait, il ne peut retarder le

paiement du loyer en alléguant l'inexécution des obligations du bailleur (Yvette

Merchiers, Le bail en général, Edition 1989 n° 180, 244). Toute rétention de loyer

doit dès lors être précédée d'une dénonciation par le locataire des griefs au bailleur

afin que celui-ci ait la possibilité d'y remédier.

Les parties s’accordent pour dire que les différents vices et malfaçons alléguées

par la société SOCIETE1.) SARL ont été dénoncées aux bailleurs PERSONNE2.)

et PERSONNE1.).

Il ressort des développements qui précèdent ci-dessus que certes, le local pris en

location présente certains

défauts et certains vices qui affectent plus

particulièrement le type de commerce exploité par la société SOCIETE1.) SARL,

à savoir une crêperie et puis un restaurant proposant une cuisine française plus

traditionnelle et enfin un concept de cuisine méditerranéenne.

En effet, la situation de l’immeuble en question, ADRESSE1.), en plein centre

ville de Luxembourg et dans une zone piétonne, présente une certaine visibilité,

notamment en raison de la présence de la grande baie vitrée donnant sur la terrasse

du local.

La circonstance que des planches en bois au niveau de cette porte vitrée donnant

l’apparence d’un certain « bricolage » n’est certainement pas favorable à l’accueil

d’une clientèle de passage.

Ensuite, comme il a été retenu ci-dessus, l’existence d’infiltrations dans la zone

arrière du restaurant est indéniable et d’ailleurs non-contestée par PERSONNE2.)

et PERSONNE1.). Il n’en reste pas moins que seule une infime partie du local de

restauration est concernée et n’empêche pas l’exploitation d’un restaurant dans les

lieux loués.

Ces deux défauts sont en effet à qualifier, pour ce qui est de l’exploitation du

commerce de restauration, de simple manque de confort : esthétique et thermique.

L’état des installations techniques qui sont sans aucune doute loin d’être en état

parfait et peu modernes mais néanmoins fonctionnels, n’entravent encore pas une

jouissance des lieux par la société SOCIETE1.) SARL en vue d’y exploiter un

restaurant.

Elles ne privent partant pas la société SOCIETE1.) SARL de la jouissance des

lieux.

Il ressort de l’ensemble des développements qui précèdent qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à la demande de la société SOCIETE1.) SARL basée sur l’exception

d’inexécution, celle-ci étant à déclarer non-fondée.

Les demandes de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) au titre d’arriérés de loyers, à

la résiliation du contrat de bail et tendant au déguerpissement

- Le moyen de la société SOCIETE1.) SARL tiré de la prescription quinquennale

Aux termes de l’article 2277 du Code Civil, les actions en paiement des loyers se

prescrivent par cinq ans.

Au regard de la jonction des deux rôles L-BAIL-12/23 et L-BAIL-27/24, il y a lieu

de se référer au premier acte introductif saisissant le Tribunal pour la computation

de la prescription quinquennale invoquée par la société SOCIETE1.) SARL, à

savoir la requête du 9 janvier 2023.

Il s’ensuit que, sauf acte interruptif, les demandes de PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) à titre de condamnation de la société SOCIETE1.) SARL pour des

arriérés de loyers et des avances sur charges trouvant leur origine avant le 8 janvier

2018 sont prescrites.

Or, il résulte de la pièce comptable (numéro 142) versée par les bailleurs que la

première demande indemnitaire concerne le mois de février 2018.

Par conséquent, les demandes de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) tendant à la

condamnation de la société SOCIETE1.) SARL aux arriérés de loyers et d’avances

sur charges ne sont pas prescrites.

- Quant au fond de ces demandes

En vertu de l’article 1728 du code civil, le paiement régulier du loyer aux

échéances fixées dans le contrat de bail constitue l’obligation principale du

locataire. En vertu de la disposition précitée, un non-paiement du loyer peut, selon

les circonstances, constituer un motif grave justifiant la résiliation du contrat de

bail.

Le juge a toutefois la faculté d’apprécier, d’après les circonstances de l’équité, si

l’inexécution des obligations du preneur, et notamment le non-paiement des loyers,

est suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat de bail. Le rôle du

juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

Les juges du fond ont le pouvoir souverain d’apprécier si une résiliation du contrat

de bail est justifiée lorsque la partie en faute a mis fin à ses abus. Le juge peut ainsi

tenir compte dans son appréciation de faits survenus en cours d’instance, tel un

règlement d’arriérés de loyers (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Le

louage de choses, Les Novelles, Les baux en général, t. I, n° 390).

La société SOCIETE1.) SARL admet encore ne pas s’être acquittée de l’ensemble

des loyers redûs au moins au moment de la dénonciation des défauts invoqués et

analysés ci-dessus à savoir le mois de septembre 2022.

Il ressort des développements qui précèdent que le moyen tiré de l’exception

d’inexécution dans le chef des bailleurs a été déclaré non-fondé, de sorte à ce que

la société SOCIETE1.) SARL a été et demeure dans l’obligation de s’acquitter des

loyers pour le local pris en location auprès de PERSONNE2.) et PERSONNE1.).

La société SOCIETE1.) SARL a en effet fait le choix de réduire considérablement

le paiement des loyers redûs.

Le quantum des loyers redûs est évalué par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à

l’audience du 10 octobre 2024 au montant de 165.038,31 euros.

En ordre subsidiaire, le calcul de ce montant est offert en preuve par voie

d’expertise.

Cette offre de preuve est formulée comme suit :

« En cas d’institution d’une expertise aux fins de la détermination de l’impayé au

préjudice des copropriétaires en matière de loyers et avances sur charge redues

de la part de SOCIETE1.),

a) Sur la période non prescrite du 19 janvier 2019 au 31 mars 2020,

b) Sur la période du 01.04.2020 à ce jour

La partie de Me Assa propose la mission d’expert suivant :

« Concilier les parties si faire se peut, sinon de déterminer dans un rapport écrit,

détaillé et motivé le montant complet des loyers et avances sur charges pour

lesquels il n’y pas de la part de la partie débitrice production des preuves

bancaires de virement suivi d’inscription au crédit d’un compte bancaire de la

partie bailleresse »

Réserver pour le surplus à la partie bailleresse tous autres droits, moyens, dus et

actions, y compris celui de demander des dommages et intérêts et de majorer la

demande. »

Il est à noter que la société SOCIETE1.) SARL n’a pas émis de réserves quant à

l’institution d’une expertise comptable en ordre subsidiaire.

A l’audience du Tribunal, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont encore conclu à

l’application de la jurisprudence constante en matière de COVID-19, dans le sens

où il y aurait lieu de prendre en considération les subsides alloués au secteur de la

restauration pendant la pandémie.

Faute de toute autre explication et de tout élément à la base de leur prétention, la

demande en ce sens de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) est à déclarer non-

fondée.

Le montant réclamé est certes contesté en son quantum par la société SOCIETE1.)

SARL, cette dernière restant cependant en défaut de fournir des preuves quant aux

loyers réclamés au niveau des décomptes versés en cause par les bailleurs.

Il ressort en effet des décomptes versés en cause qu’entre février 2018 et mars

2020, les adaptations indiciaires n’ont pas été payées.

Ensuite, entre mars 2020 et décembre 2020, certains impayés sont accrus dont une

partie a été compensée avec la garantie locative fournie dans le cadre du contrat de

bail du 1er octobre 2015.

Ensuite, dès le mois d’avril 2022, des impayés sont à nouveau à déplorer tandis

qu’à compter du mois d’octobre 2022, ceux-ci augmentent considérablement.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) tendant à la

condamnation de la société SOCIETE1.) SARL aux arriérés de loyers est fondée

dans son principe.

Quant au quantum de cette demande et au vu de la moins-value locative retenue

ci-dessus par le Tribunal, à savoir 5 % par mois de location, il y a lieu d’inviter la

partie créancière PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à fournir un décompte

permettant d’établir les sommes redues par la société SOCIETE1.) SARL.

Il y a lieu d’inclure dans les calculs la période de février 2018 (toute demande

antérieure étant prescrite) jusqu’à ce jour sur base des contrats de bail des 1er

octobre 2015 et 19 mars 2020 concernant le local de commerce sis à ADRESSE1.),

en tenant compte d’une minoration de 5 % par mois sur le loyer redû dès le mois

de septembre 2022 et de la clause d’indexation.

Il n’y a pas lieu d’avoir recours à une expertise judiciaire afin d’éviter

l’engagement de frais supplémentaires.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales

pesant sur le preneur étant donné que le prix constitue la contrepartie de la

jouissance locative. Le défaut de payer le loyer et l’avance sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

qui est susceptible de justifier à elle seule la résiliation du bail aux torts exclusifs

du locataire.

L’importance des arriérés, ne furent-ils pas déterminables avec précision à ce stade

de la procédure, sont néanmoins d’ores-et-déjà d’une importance telle qu’elles sont

à qualifier de faute grave de la société SOCIETE1.) SARL dans l’exécution de la

relation contractuelle entre parties.

Compte tenu de l’importance des arriérés de loyers redus, il y a lieu de retenir que

la société SOCIETE1.) SARL a gravement manqué à ses obligations de la locataire

et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et sa condamnation

à déguerpir des lieux loués, sauf à leur accorder un délai de déguerpissement de

quarante jours, la requérante ne justifiant en effet pas d’une urgence particulière.

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont largement insisté sur leur demande tendant

à l’exécution provisoire quant à la décision de résiliation du bail et au

déguerpissement forcé.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonné même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonné avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’est pas opportun d’assortir le présent jugement de l’exécution

provisoire, cette demande étant à réserver.

Les autres demandes de PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) concluent encore au moment de la remise en

état du sol des lieux loués par l’enlèvement du carrelage installé par la société

SOCIETE1.) SARL à concurrence de 33.000 euros. Subsidiairement, l’évaluation

des coûts est offerte en preuve par voie d’expertise.

Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit

rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été

dégradé par vétusté ou force majeure.

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans

le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la

dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article

1732 du Code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la

dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la

jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure

normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution

fautive à charge du preneur (Marianne HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu

de jurisprudence, n° 114, p. 343, Pas. 31).

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées

locatives n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la

vétusté ou la force majeure.

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui

résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en

découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose,

même normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La

Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980).

En l’occurrence, la demande de remise en état de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) est prématurée alors que la société SOCIETE1.) SARL demeure

toujours dans les lieux loués.

Il y a donc lieu de déclarer la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à titre

de remise en état non-fondée car prématurée.

Les autres demandes de la société SOCIETE1.) SARL

Au vu de la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la société

SOCIETE1.) SARL, ses demandes relatives à la remise en état des lieux sous peine

d’astreinte, l’allocation d’une provision à titre de charges exposées,

l’indemnisation de son chiffre d’affaires et des frais de réparation sont à déclarer

non-fondées.

Les demandes accessoires

Les demandes accessoires de la société SOCIETE1.) SARL d’une part et

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) de l’autre, à savoir les demandes en allocation

d’une indemnité de procédure, tendant à l’exécution provisoire du présent

jugement et à la condamnation aux et dépens de l’instance sont réservées en

attendant la suite des débats quant au quantum des arriérés redûs.

P a r c e s m o t i f s :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement entre toutes les parties et en premier ressort,

statuant en continuation du jugement numéro 1565/23 rendu en date du 1er juin

2023 par le Tribunal de céans dans l’affaire portant le numéro de rôle L-BAIL-

12/23 ;

déclare recevable la requête du 9 janvier 2023 dans l’affaire portant le numéro de

rôle L-BAIL-12/23 ;

ordonne la jonction des affaires introduites sous les numéros de rôle L-BAIL-

12/23 et L-BAIL-27/24 pour statuer par un seul et unique jugement ;

donne acte aux parties de leurs demandes reconventionnelles respectives ;

fait droit à la demande la société SOCIETE1.) SARL tendant à voir fixer une

réduction du loyer en tant qu’indemnisation des troubles de jouissance dûment

établis ;

fixe la réduction du loyer mensuel à payer par la société SOCIETE1.) SARL à

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à 5 % du loyer convenu entre parties pour la

période de septembre 2022 jusqu’à la remise en état ou jusqu’au déguerpissement

de la société SOCIETE1.) SARL ;

la déclare non-fondée pour le surplus ;

déclare non-fondé le moyen de la société SOCIETE1.) SARL tiré de l’exception

d’inexécution ;

partant déclare résilié le contrat de bail entre parties aux torts exclusifs de la

société SOCIETE1.) SARL ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à faire expulser la société

SOCIETE1.) SARL dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

déclare non-fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) tendant à la

remise en état pour être prématurée ;

déclare non-fondées les demandes de la société SOCIETE1.) SARL relatives à la

remise en état des lieux sous peine d’astreinte, l’allocation d’une provision à titre

de charges exposées, l’indemnisation de son chiffre d’affaires et des frais de

réparations ;

déclare non-fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) relative à

l’application de la jurisprudence relative à la pandémie du COVID-19 ;

déclare la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) tendant à la

condamnation de la société SOCIETE1.) SARL aux arriérés de loyers fondée dans

son principe ;

invitons PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à fournir au Tribunal un décompte

permettant le calcul de leur créance par rapport à la société SOCIETE1.) SARL à

titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges dans les termes suivants :

« calculer le loyer redû par la société SOCIETE1.) SARL pour la période de

septembre 2018 jusqu’à ce jour sur base des contrats de bail des 1er octobre 2015

et 19 mars 2020 concernant le local de commerce sis à ADRESSE1.), en tenant

compte d’une minoration de 5 % par mois sur le loyer redû dès le mois de

septembre 2022 et de la clause d’indexation, le tout en tenant compte des

paiements opérés par la locataire. »

réserve les demandes en allocation d’une indemnité de procédure, tendant à

l’exécution provisoire du présent jugement et à la condamnation aux frais et dépens

de l’instance ;

fixe la continuation des débats à l’audience du 16 janvier 2025, 9.00 heures, salle

JP 0.15.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière