Landlord partially awarded repair costs but rejected security deposit return and procedural fees due to lack of fault and urgency.

Rép. n° 3325/24

du 04.11.2024

Dossier n° L-BAIL-213/24

Audience publique du quatre novembre deux mille vingt-quatre

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit :

dans la cause entre

PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse au principal,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Mathilde BONINSEGNA, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Thibault CHEVRIER, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse au principal,

partie demanderesse sur reconvention,

comparant par Maître Vãnia FERNANDES, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 22 mars 2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du

lundi, 6 mai 2024 à 15 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 30

septembre 2024 à 15 heures, salle JP 0.15.

La partie demanderesse au principal et défenderesse sur reconvention,

PERSONNE1.), comparut par Maître Mathilde BONINSEGNA, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Thibault CHEVRIER, avocat à la Cour, tandis que la partie

défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, PERSONNE2.),

comparut par Maître Vãnia FERNANDES, avocat à la Cour.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Faits

Par contrat de bail professionnel du 10 novembre 2016 avec effet au 15 décembre

2016, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) l’appartement n° A.02 de

la Résidence ALIAS1.), sise à L-ADRESSE3.), pour une durée ferme de 7 ans aux fins

de l’exploitation d’un cabinet dentaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception de son mandataire, PERSONNE1.)

a mis fin au contrat de bail pour le 14 décembre 2023 avec une sortie du locataire

avant le 31 novembre 2023.

Un état contradictoire de sortie des lieux fut établi le 29 novembre 2023.

Procédure, prétentions et moyens

Par requête déposée le 22 mars 2024 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sans caution

du jugement à intervenir :

-

le voir condamner à lui payer le montant de 7.457,49 euros au titre du

remboursement des frais engagés pour les travaux de réparation, de remise à

neuf et de nettoyage de l’appartement - ce montant tenant compte de la

garantie locative de 3.750.- euros -, avec les intérêts légaux à partir de la mise

en demeure du 21 février 2024, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde ;

-

le voir condamner à lui payer le montant de 1.000.- euros au titre d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

-

le voir condamner à lui payer le montant de 1.000.- euros au titre des frais

d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil ; et

-

le voir condamner au frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) explique que l’état des lieux de sortie du 29

novembre 2023 aurait mis en lumière de nombreux dégâts affectant l’appartement

donné en location.

Il demande l’indemnisation des frais de remise en état de l’appartement et de

nettoyage pour un montant total de 11.207,49 euros, se composant comme suit :

-

facture de la société SOCIETE1.) d’un montant de 82,50.- euros,

-

facture de la société SOCIETE2.) d’un montant de 9.924,99 euros, et

-

facture de la société SOCIETE3.) d’un montant de 1.200.- euros.

Compte tenu de la libération de la garantie locative émise par la société SOCIETE4.)

le 8 mars 2024 pour le montant de 3.750.- euros, PERSONNE1.) sollicite la

condamnation d’PERSONNE2.) au paiement de la somme de 7.457,49 euros

(11.207,49 - 3.750).

A l’audience des plaidoiries du 30 septembre 2024, PERSONNE2.) conteste

l’ensemble des demandes adverses tant en leur principe qu’en leur quantum.

Il sollicite reconventionnellement la restitution de la garantie locative d’un montant de

3.750.- euros.

Il convient de lui donner acte de sa demande reconventionnelle.

PERSONNE1.) conclut au rejet de la demande en restitution de la garantie locative.

Appréciation

Les demandes principales et reconventionnelle, introduites dans les formes et délais

de la loi, sont à déclarer recevables.

1. Demandes principales

1.1.

Indemnisation des frais de remise en état

PERSONNE1.) réclame indemnisation du montant total de 7.457,49 euros à titre

d’indemnisation des frais de remise en état et de nettoyage de l’appartement

correspondant au total des trois factures ci-après reprises (9.924,99 + 82,50 + 1.200),

dont à déduire la garantie locative de 3.750.- euros.



selon facture de la société SOCIETE2.) du 5 février 2024 d’un montant total de

9.924,99 euros TTC

les postes divers suivants :

-

pos. 020 : le montant de 95.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement de l’étagère dans le living et sa mise au rebut,

-

pos. 030 : le montant de 199.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le

remplacement de la courroie du volet roulant dans la cuisine,

-

pos. 040 : le montant de 198.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le

remplacement de la lampe à poser en acier inoxydable de la terrasse,

-

pos. 060 : le montant de 75.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la fixation

de l’ouverture arrachée de la boîte à fusibles,

-

pos. 070 : le montant de 19.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le

remplacement de l’ampoule de la lampe murale extérieure,

-

pos. 090 : le montant de 325.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement et le renouvellement des joints de silicone dans la douche et le sol de

la salle de bains,

-

pos. 100 : le montant de 125.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement et la mise au rebut du châssis de la porte à deux battants du living,

-

pos. 110 : le montant de 1.695.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la

livraison et la pose d’un nouveau châssis de porte à deux battants,

-

pos. 120 : le montant de 145.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement et la mise au rebut de tous les plafonniers,

-

pos. 130 : le montant de 90.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la

fourniture et la fixation de six douilles aux plafonds y compris les ampoules,

les postes relatifs aux travaux de peinture de l’appartement suivants :

-

pos. 010 : le montant de 125.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour les

travaux de protection de collage avant mise en peinture,

-

pos 050 : le montant de 145.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement des interrupteurs et leur refixation après peinture,

-

pos. 080 : le montant de 295.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement de toutes les agrafes aux emplacements de stationnement n° 11 et

12 et de la cave, le rebouchage des trous et mise en peinture,

-

pos. 140 : le montant de 1.672.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement du Scandatex déchiré et endommagé, le masticage, le ponçage, la

fourniture et collage de nouveau Scandatex en raison de gros trous de chevilles

(40 m2 à 41,80 euros unitaire),

-

pos. 150 : le montant de 1.124,80 euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la

mise en peinture des plafonds en double couche (76 m2 à 14,80 euros unitaire),

-

pos. 160 : le montant de 2.073,50 euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la

mise en peinture des murs en double couche Latex (145 m2 à 14,30 euros unitaire),

-

pos. 170 : le montant de 81,60 euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le

supplément couleur pour la cuisine (6,80 m2 à 6,80 euros unitaire) ;



selon facture de la société SOCIETE1.) du 9 février 2024 d’un montant de 82,50

euros TTC pour le réglage de la face du meuble carrousel de la cuisine ;



selon facture de la société SOCIETE3.) du 31 janvier 2024 pour le montant de

1.200.- euros TTC pour le nettoyage à fond de l’appartement.

Afin d’étayer ses prétentions, PERSONNE1.) se base sur les trois prédites factures,

sur les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que sur le contrat de bail.

PERSONNE2.) conteste les revendications adverses au motif que tout aurait été en

bon état et que les quelques traces et griffes n’auraient pas dépassé une usure

normale après une occupation de 7 ans.

Il se prévaut des clauses particulières du contrat de bail figurant à la page 9 du contrat

de bail selon lesquelles le bailleur se serait contractuellement engagé à supporter les

frais de repeinture. Pour le surplus, l’enlèvement du papier peint, la repose de nouveau

papier peint ainsi que les travaux de peinture proprement dits ne seraient que le

résultat d’une usure normale à l’issue d’un bail de 7 ans. Il argue encore que les

stipulations contractuelles à la page 7 lui auraient permis de percer des trous.

Il fait valoir que l’éclairage de la terrasse était renseigné dans l’état des lieux d’entrée

comme ne fonctionnant pas.

PERSONNE2.) conteste la facture de la société SOCIETE3.) laquelle ne serait pas en

relation causale, d’un point de vue du temps écoulé, avec l’occupation des lieux par le

locataire mais ferait suite aux travaux notamment de repeinture lesquels seraient à

charge du bailleur en vertu de l’engagement contractuel de ce dernier renfermé à la

page 9 du contrat de bail.

Il conteste encore l’état de saleté de la salle de bains, explique ne jamais s’être servi

du four de la cuisine et ne pas être responsable du prétendu caoutchouc du four

endommagé. Il donne à considérer que l’état de la cuisine n’était d’ailleurs pas englobé

dans le constat d’état des lieux d’entrée.

Il réfute la facture de SOCIETE1.) au motif que le meuble carrousel n’était pas cassé.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée

en bon père de famille.

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur de

prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle

résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL, 5 février 1987, rôle n° 35.323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. Marianne Harles,

Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve

de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou

dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. Marianne Harles, op. cit., p. 344).

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état

qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. Trib. d’arr. Lux., 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle).

Le locataire ne peut pas se contenter d’une preuve indirecte. Le fait d’avoir disposé du

bien avec toute la prudence voulue, et dès lors l’absence de faute de sa part

démontrée, ne suffirait pas pour l’affranchir. Le locataire est tenu de prouver la cause

étrangère ou la vétusté de manière positive.

En vertu des articles 55 et 58 du Nouveau Code de procédure civile, les parties ont la

charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il

appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au

succès de sa prétention.

Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient

donc aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions.

Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que

les parties lui soumettent.

L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent

nécessairement être retenus au détriment de celui qui avait la charge de la preuve. Il

n’est pas suffisant de retenir la vraisemblance d’un fait pour le tenir pour établi. Un

jugement ne peut donc être fondé sur des preuves qui laissent subsister une

incertitude (cf. CA, 21 décembre 2011, n° 31.982 du rôle ; cf. Cass. belge, 19

décembre 1963 ; cf. Cass. fr., ch. soc., 31 janvier 1962, et Cass. fr., ch. soc., 15 octobre

1964, cités dans Patrick Kinsch, Probabilité et certitude dans la preuve en justice, JTL,

2009, p. 42 et s., n° 18 et s.).

En présence d’états des lieux d’entrée et de sortie, l’obligation de restitution des lieux

dans le chef du locataire s’apprécie suivant l’état comparatif des lieux, à son entrée et

à sa sortie.

En l’espèce, des états des lieux d’entrée contradictoire et de sortie ont été dressés.

Il y a lieu d’examiner point par point les revendications formulées.

Frais d’enlèvement du papier peint, pose de nouveau papier peint et mise en

peinture de la facture de la société SOCIETE2.) du 5 février 2024

Le défraîchissement de la peinture, dont il n’apparaît pas qu’il présente un caractère

anormal, ne saurait être mis à charge du locataire. On considère souvent que les

peintures s’amortiraient normalement en neuf années, quelle que soit leur nature. En

réalité, leur durée, en état satisfaisant, dépend de nombreux éléments, comme leur

nature et leur qualité intrinsèque, les caractéristiques du support, la qualité de la mise

en œuvre, aussi la destination des locaux loués et peints. Si la peinture n’est point

considérée comme amortie et doit dès lors être refaite par suite d’un manque de soin

ou d’une faute du preneur, celui-ci supporte une partie du coût des travaux de remise

en état, au prorata de la durée de son occupation par rapport à la durée normale. On

ne peut cependant généraliser quant à la durée de l’amortissement. Si le critère de

neuf années peut être considéré valable en principe, la durée de la conservation en

bon père de famille varie ; elle peut être inférieure ou supérieure selon le cas. Même

si la peinture est par hypothèse considérée comme amortie, le preneur reste tenu de

réparer localement les petites dégradations à l’enduit, attribuables notamment à la

pose d’accessoires de tapisserie, de chevilles, de clous ou de crampons ; et il procède,

après ponçage, à une retouche localisée, en utilisant une peinture de même ton que

celle qui est en place. D’autre part, même amortie, la peinture doit être rendue propre

à la sortie des lieux (cf. Marcel La Haye & Joseph Vankerckhove, Les Novelles, n°

945).

Concernant les papiers de tapisserie, si le preneur a causé des dégâts, il peut être

tenu au moment de la sortie d’une intervention dans le coût du renouvellement du

papier, du détapissage et éventuellement de la réparation des enduits. Il faudra

naturellement tenir compte de l’amortissement éventuel (cf. Marcel La Haye & Joseph

Vankerckhove, Les Novelles, n° 941).

Se pose en l’espèce la question quant au prétendu engagement contractuel du bailleur

à pourvoir à supporter les frais de repeinture figurant à la page 9 du contrat de bail

sous l’intitulé « Clauses particulières » :

« En cas de résiliation de bail avant le 1er terme de 2 ans pour quelque cause que ce

soit, le propriétaire procédera aux frais du locataire à la remise en parfait état neuf de

la peinture de l’appartement se chiffrant forfaitairement à 2.300. € (deux mille trois

cents euros). La remise ne peinture s’effectuera la semaine précédant la remise des

clés et/ou le départ du locataire.

Il a été convenu entre le locataire et le propriétaire qu’à la fin du bail, le locataire

s’engage à libérer les lieux loués, au moins quinze jours avant la fin du bail afin de

permettre au propriétaire d’entreprendre des travaux de rafraîchissement / peintures

et d’éventuelles petites réparations et avant la remise des clés du locataire suivant.

Faute de libération des lieux en ces termes, le locataire donne son accord au

propriétaire d’utiliser son dépôt de garantie (garantie bancaire) afin de couvrir une

éventuelle perte locative ».

Il ressort de la lecture combinée de ces deux paragraphes que les parties ont

considéré qu’à la fin du bail, soit à l’expiration d’un délai de 7 ans, la peinture est

amortie, de sorte que les frais de repeinture incombent exclusivement au bailleur.

Quant aux trous dans les murs, le contrat de bail stipule à la page 7 que « Le

propriétaire permet au locataire d’installer son cabinet dentiste et de percer 2 trous

(living →salle de bains et salle de bains →garage emplacement 12) afin de permettre

le passage des tuyaux d’eaux usés, air comprimé et câble électrique du compresseur

et de l’aspiration qui sera installé dans son cocon d’’isolation au sol de l’emplacement

12. (…). L’alimentation d’électricité et d’eau se fera par l’appartement à travers les

trous percés. Le locataire remet l’appartement en état à la fin du bail. »

Il ressort de ce passage qu’PERSONNE2.) a été expressément autorisé à percer deux

trous sous condition de remettre l’appartement en état à la fin du bail.

En l’espèce, il ressort de la partie écrite de l’état des lieux de sortie que les murs du

living, de la chambre 1 et de la cave présentent des traces et que le plafond de la cave

présente des traces. Il ressort des photos jointes à l’état de sortie que quelques trous

parsèment les murs du living, de la chambre 1 et de la cuisine, que l’enduit du plafond

dans le living est très localement dégradé, et que le Scandatex dans la chambre 1 est

abîmé à plusieurs endroits à proximité de la plinthe ainsi que sur une ligne verticale.

Compte tenu de la doctrine ci-avant reprise et des stipulations contractuelles

spécifiques, le tribunal retient que le bailleur est tenu des travaux de mise en peinture

proprement dite (pos. 010, 050, 150, 160 et 170), tandis qu’PERSONNE2.) n’est tenu

que de réparer localement les dégradations à l’enduit des plafonds, au détapissage du

Scandatex, au masticage et ponçage et au renouvellement du Scandatex, en prenant

en considération l’amortissement du Scandatex. De même pour la cave et les

emplacements de stationnement, le preneur doit assumer le coût de l’enlèvement des

agrafes ainsi que le rebouchage des trous.

Dès lors, la pos. 080 est à mettre en compte au preneur pour les seuls travaux

d’enlèvement des agrafes et rebouchage des trous évalués à 50.- euros TTC et la pos.

140 est à lui mettre en compte, en tenant en considération l’amortissement du

Scandatex, à concurrence du montant de 1.450.- euros TTC.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande en indemnisation pour les frais relatifs

au papier peint et la peinture évaluée ex aequo et bono au montant de 1.500.- euros

TTC (1.450 + 50).

les autres postes de la facture de la société SOCIETE2.) du 5 février 2024

-

pos. 020 : le montant de 95.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement de l’étagère dans le living et sa mise au rebut. Les traces sur les

étagères du living n’excèdent pas une usure normale, de sorte que ce montant

n’est pas à retenir.

-

pos 030 : le montant de 199.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le

remplacement de la courroie du volet roulant dans la cuisine. Il ressort de l’état ses

lieux de sortie que le volet de la cuisine ne s’ouvre pas, de sorte que ce montant

est à retenir.

-

pos 040 : le montant de 198.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le

remplacement de la lampe à poser en acier inoxydable de la terrasse. Il ressort de

l’état des lieux de sortie que l’éclairage de la terrasse est endommagé et une photo

montre qu’une lampe de sol en acier inoxydable est cassée. Contrairement à

l’allégation du preneur, l’état des lieux d’entrée n’indiquait pas son non-

fonctionnement, mais se contentait de retenir « fonctionne, mais pas lampe

initiale ». Le montant de 198.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) est dès lors

à retenir.

-

pos. 060 : le montant de 75.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la fixation

de l’ouverture arrachée de la boîte à fusibles. Il ressort des photos annexées à

l’état des lieux de sortie que le cadre de la boîte à fusibles a été arraché,

nécessitant sa refixation. Le montant de 75.- euros (à augmenter de la TVA à 17%)

est partant à retenir.

-

pos. 070 : le montant de 19.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour le

remplacement de l’ampoule de la lampe murale extérieure. L’état des lieux de

sortie ne fait pas état d’une ampoule d’une lampe murale extérieure défectueuse,

de sorte que ce poste n’est pas à retenir.

-

pos. 090 : le montant de 325.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement et le renouvellement des joints de silicone dans la douche et le sol de

la salle de bains. Il ressort des photos annexées à l’état des lieux de sortie que les

joints en silicone dans la salle de bains sont noircis, de sorte que le montant de

325.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) est partant à retenir.

-

pos. 100 : le montant de 125.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement et la mise au rebut du châssis de la porte à deux battants du living et

le pos. 110 : le montant de 1.695.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la

livraison et la pose d’un nouveau châssis de porte à deux battants. Il ressort de

l’état des lieux de sortie que la porte du living est abîmée et présente des trous.

Les photos y jointes montrent clairement des trous dans le châssis de la porte. Dès

lors, les postes 100 et 110 pour les montants indiqués dans la facture sont à retenir,

soit le montant total de 1.820.- euros.

-

pos. 120 : le montant de 145.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour

l’enlèvement et la mise au rebut de tous les plafonniers et pos. 130 : le montant de

90.- euros (à augmenter de la TVA à 17%) pour la fourniture et la fixation de six

douilles aux plafonds y compris les ampoules. L’état des lieux ne faisant mention

d’aucun plafonnier abîmé, les postes 120 et 130 ne sont pas à retenir.



réglage de la face du meuble carrousel de la cuisine selon facture de la société

SOCIETE1.) du 9 février 2024

L’état des lieux de sortie indique qu’au niveau de la cuisine, les placards dont en bon

état avec la mention manuscrite « porte armoire casserole » sans autre indication. Les

photos produites ne permettent pas de se prononcer sur la nécessité d’un réglage de

la face de ce meuble, de sorte que ce poste n’est pas à retenir.



Nettoyage de l’appartement suivant facture de la société SOCIETE3.) du 31

janvier 2024

La facture SOCIETE3.) d’un montant de 1.200.- euros TTC pour un nettoyage à fond

de l’appartement n’englobant pas - selon les indications fournies lors des plaidoiries

par le mandataire du bailleur - la terrasse, nettoyage à effectuer le 9 février 2024, soit

plus de deux mois après la sortie du locataire et dont le devis à la base n’est pas

produit, semble s’apparenter à des frais de nettoyage après remise en peinture de

l’appartement.

Dans la mesure toutefois où l’état des lieux de sortie indique la mention « à nettoyer »

pour le sol et les fenêtres du living, pour le WC, pour le sol de l’emplacement de la

salle de bains et qu’une photo montre l’état de saleté du four de la cuisine, le tribunal

fait droit à la demande en indemnisation pour les frais relatifs au nettoyage à

concurrence du montant de 300.- euros TTC.

Au vu des développements qui précèdent, l’indemnisation des dégâts locatifs et frais

de nettoyage est fondée à concurrence du montant de 4.861,89 euros [(199 + 198 +

75 + 325 + 125 + 1.695 à augmenter de la TVA à 17 %) + 1.500 + 300].

Déduction faite de la garantie locative de 3.750.- euros tirée par le bailleur le 8 mars

2024, la demande de PERSONNE1.) est fondée à hauteur de 1.111,89 euros et il y a

lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.111,89

euros, avec les intérêts légaux à partir du présent jugement, jusqu’à solde.

1.2.

Remboursement des frais d’avocat

Par arrêt du 9 février 2012 (n° 5/12), la Cour de cassation a condamné la solution de

droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent pas un

préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. Suivant cette décision, les frais

et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à indemnisation sur base de la

responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. La Cour

a, en effet, retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les

honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour

d’appel, 20 novembre 2014, n° 39.462).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire. Le tribunal considère dès lors

que le choix de PERSONNE1.) de faire gérer le litige l’opposant à la partie

défenderesse, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne saurait être opposable à

la partie défenderesse, dans la mesure où il ne s’agit pas d’un préjudice imputable à

une faute de la partie adverse, mais d’un choix délibéré dont PERSONNE1.) doit seul

supporter les conséquences.

2. Demande reconventionnelle

Le tribunal est saisi d’une demande en restitution de la garantie locative pour le

montant de 3.750.- euros.

Dans la mesure où les dégâts dépassent le montant de la garantie locative de 3.750.-

euros, la demande en remboursement de la garantie locative encourt le rejet.

3. Indemnité de procédure

PERSONNE1.) sollicite encore une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Le requérant est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

4. Exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il

n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte qu’elle est à rejeter.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens

de l’instance conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile.

Par ces motifs

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la requête en la forme ;

donne acte à PERSONNE2.) de sa demande reconventionnelle ;

dit les demandes principales et reconventionnelle recevables ;

dit la demande principale en indemnisation des dégâts locatifs - déduction faite de la

garantie locative de 3.750.- euros - fondée à concurrence du montant de 1.111,89

euros et en déboute pour le surplus ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.111,89 euros,

avec les intérêts légaux à partir du présent jugement, jusqu’à solde ;

dit la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative non fondée et

en déboute ;

dit la demande en remboursement des frais d’avocat à hauteur de 1.000.- euros non

fondée et en déboute ;

dit la demande en obtention d’une indemnité de procédure non fondée et en déboute ;

rejette la demande en exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg,

par Katia FABECK, juge de paix, assistée du greffier Tom BAUER, avec lequel le

présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Katia FABECK

Juge de paix

Tom BAUER

Greffier