Landlord wins eviction and arrears; relocation claim reserved; procedural costs awarded to landlord.

No.1265/2024

du 31.10.2024

Audience publique du jeudi, 31 octobre 2024

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

3) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

parties demanderesses, les trois comparant par Maître Daniel CRAVATTE,

avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse, comparant par Maître Joël DECKER, en remplacement

de Maître Michael WOLFSTELLER, les deux avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch.

FAITS

Suivant une requête déposée en date du 18 juin 2024 au greffe de la Justice

de paix de Diekirch, les parties ont été convoquées à comparaître à l'audience

publique du lundi, 29 juillet 2024 à 09.00 heures à la Justice de paix de

Diekirch, « bei der aler Kiirch », salle 1, pour y voir statuer sur le mérite des

causes énoncées dans la requête.

À l'appel de la cause à l'audience publique du vendredi, 29 juillet 2024,

l’affaire a été fixée pour plaidoiries au jeudi, 26 septembre 2024 à 14.30

heures.

Pour des raisons de composition, l’affaire a ensuite été fixée pour plaidoiries

au 3 octobre 2024 à 14.30 heures.

L’affaire a paru utilement à l’audience publique du 3 octobre 2024, où les

débats ont eu lieu comme suit :

Maître Daniel CRAVATTE, représentant PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), a exposé le sujet de l’affaire et a été entendu en ses moyens

et revendications.

Maître

Joël

DECKER,

en

remplacement

de

Maître

Michael

WOLFSTELLER, représentant PERSONNE4.), a été entendu en ses

explications et moyens de défense.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré, et a rendu à l'audience de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été refixé le

JUGEMENT

qui suit:

Par requête déposée le 18 juin 2024 au greffe de la Justice de paix de

Diekirch, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont demandé à

voir convoquer PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch aux fins de :

-

voir prononcer la résiliation du contrat de bail des parties du 14

octobre 2023,

-

voir ordonner le déguerpissement de PERSONNE4.) des lieux loués,

-

voir condamner PERSONNE4.) au paiement du montant de 8.000.-

euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec les

intérêts légaux à partir du jour du dépôt de la demande en justice

jusqu’à solde,

-

voir condamner PERSONNE4.) au paiement d’une indemnité de

relocation à concurrence de 2.400.- euros, avec les intérêts légaux à

partir du jour du dépôt de la demande en justice jusqu’à solde,

-

se voir donner acte qu’ils se réservent le droit de réclamer le paiement

des loyers à échoir,

-

se voir donner acte qu’ils se réservent le droit de réclamer le paiement

de dommages et intérêts à titre de réparation d’éventuels dégâts

locatifs,

-

voir condamner PERSONNE4.) au paiement d’une indemnité de

procédure de 950.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce

qui concerne la condamnation pécuniaire, nonobstant toute voie de

recours,

-

voir condamner PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

À l’audience, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

augmenté leur demande en condamnation de PERSONNE4.) du chef

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges au montant de 9.500.- euros, et

ont demandé à voir réserver leur demande en obtention d’une indemnité de

relocation.

PERSONNE4.) quant à lui, n’a pas contesté redevoir des arriérés de loyers

et d’avances sur charges à hauteur de 9.500.- euros, mais s’est opposé à voir

résilier le contrat de bail litigieux.

Dans ce contexte, PERSONNE4.) a expliqué qu’avant sa faillite personnelle,

il était propriétaire des lieux loués et que ce ne serait qu’en raison de

circonstances indépendantes de sa volonté, à savoir la procédure de faillite

qui n’aurait pris fin qu’au mois de mai de cette année, et en raison d’une

saisie-arrêt pratiquée à son préjudice, qu’il n’aurait pas été en mesure de

s’acquitter du paiement des loyers et des charges convenus entre parties.

En sus, PERSONNE4.) a avancé qu’il serait titulaire d’une créance de 5.000.-

euros « aus Holland », dont le paiement lui parviendra sous peu, de sorte

qu’il disposera bientôt de nouvelles liquidités. En raison de ce paiement

estimé, il conviendrait de postposer le prononcé du présent jugement à la fin

du mois de novembre 2024.

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ce sont formellement

opposés à voir retarder le jugement de la présente affaire et ont répliqué que

les dires de PERSONNE4.) seraient contredits par les pièces versées en

cause, desquelles résulterait que PERSONNE4.) disposait au mois de juillet

2024 d’un montant de 4.797,27 euros sur un compte d’épargne, de sorte qu’il

aurait eu la faculté d’apurer sa dette au moins en partie.

Appréciation

La demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) est à

déclarer recevable pour avoir été introduite dans les formes et délai de la loi.

Il est constant en cause, qu’en vertu d’un contrat de bail signé entre parties

en date du 14 octobre 2023,

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE4.) à des fins

d’habitation, une chambre avec une cuisine équipée dans un immeuble sis à

L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800.- euros et

d’une avance mensuelle sur charges de 200.- euros.

D’après l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations

principales, dont la deuxième consiste dans le paiement du prix du bail aux

termes convenus.

Il en découle que le loyer doit être payé à la date convenue et qu’un paiement

tardif constitue une faute dans le chef du locataire. Ainsi, le bailleur ne saurait

être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Le simple retard dans le paiement du loyer constitue une faute justifiant la

résiliation du bail dès lors que ce retard est d’une certaine importance et que

les circonstances ne révèlent pas une acceptation tacite par le bailleur du

report de la date de paiement (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit

luxembourgeois, éd. Larcier 2020, p. 102, n° 122 ; TAL, 1er mars 2016, n°

168/951).

En l’espèce, PERSONNE4.) a admis de ne pas avoir réglé les loyers et

avances sur charges depuis le mois de novembre 2023, à l’exception d’un

paiement effectué en date du 3 juillet 2024.

Il convient partant, de constater que PERSONNE4.) a manqué gravement à

ses obligations découlant de l’article 1728 du Code civil, ses arguments tirés

de ses difficultés financières ne pouvant servir de justification valable (cf.

sub., p. 103, n° 122), de sorte qu’il n’y a pas non plus lieu de reporter le

prononcé de présent jugement.

Le manquement grave de PERSONNE4.) justifie la résiliation du bail des

parties du 14 octobre 2023 à ses torts exclusifs et sa condamnation au

déguerpissement, sauf à lui accorder à cette fin un délai de deux mois à partir

de la notification du présent jugement.

En plus, PERSONNE4.) n’ayant pas contesté le quantum du montant de

9.500.- euros tel que réclamé par la partie adverse, il convient de le

condamner à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

sous le bénéfice de l’exécution provisoire en application de l’article 115 du

Nouveau Code de procédure civile, le montant de 9.500.- euros à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir

du jour du dépôt de la demande en justice jusqu’à solde.

En dernier lieu, conformément à la demande formulée en ce sens par

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à l’audience, il y a lieu

de réserver leur demande en obtention d’une indemnité de relocation, et de

déclarer fondée leur demande en obtention d’une indemnité de procédure sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile à hauteur de 500.-

euros, dans la mesure où il serait inéquitable de laisser les frais non compris

dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits en justice

à leur charge.

Il échet donc, de condamner PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 500.-

euros.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement, et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

déclare la demande en paiement des arriérés de loyers et d’avances sur

charges fondée à hauteur de 9.500.- euros,

partant,

condamne

PERSONNE4.)

à

payer

à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le montant de 9.500.- euros avec les

intérêts légaux à partir du 18 juin 2024 jusqu’à solde,

ordonne l’exécution provisoire de la précédente condamnation, nonobstant

appel et sans caution,

déclare la demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

fondée,

partant, déclare résilié aux torts de PERSONNE4.) le contrat de bail des

parties du 14 octobre 2023 portant sur une chambre avec une cuisine équipée

dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.),

condamne PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du

présent jugement,

sinon et faute par lui de ce faire dans le délai imparti, autorise d’ores et déjà

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

à faire expulser

PERSONNE4.) et tous ceux qui occupent les lieux de son chef par la force

publique et dans la forme légale, le tout aux frais de PERSONNE4.), ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

réserve la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

en obtention d’une indemnité de relocation et la refixe sine die,

déclare la demande basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile fondée à concurrence de 500.- euros,

partant,

condamne

PERSONNE4.)

à

payer

à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 500.-

euros,

condamne PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix, assistée

du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.