Landlord's claim for rent arrears and damages partially allowed; tenant's relocation claim dismissed; witness testimony admitted.

No.1264/2024

du 31.10.2024

Audience publique du jeudi, 31 octobre 2024

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit

dans la cause entre

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

parties demanderesses, les trois comparant par Maître Gilbert REUTER,

avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.),

partie défenderesse, comparant par Maître Yannick BONDO, avocat, en

remplacement de Maître Luca GOMES, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg.

FAITS

Suivant une requête déposée en date du 28 février 2024 au greffe de la Justice

de paix de Diekirch, les parties ont été convoquées à comparaître à l'audience

publique du vendredi, 10 mai 2024 à 09.30 heures à la Justice de paix de

Diekirch, « bei der aler Kiirch », salle 2, pour y voir statuer sur le mérite des

causes énoncées dans la requête.

À l'appel de la cause à l'audience publique du vendredi, 10 mai 2024 à 09.30

heures, l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience publique du jeudi,

30 mai 2024 à 14.30 heures.

L’affaire a été plaidée et prise en délibéré à l’audience publique du jeudi, 30

mai 2024, et le prononcé a été fixé au 13 juin 2024, puis reporté au 29 juillet

2024.

Le 29 juillet 2024, le juge de paix directeur a ordonné la rupture du délibéré

pour « permettre à Maître Gilbert REUTER de prendre position quant à la

demande en paiement de la somme de 13.622,38 euros à titre de frais de

peinture et réparations aux portes, au vu des constatations consignées dans

l’état des lieux de sortie signé par PERSONNE5.) », et l’affaire a été fixée

pour continuation des débats et reprise en délibéré à l’audience de vacation

du mardi, 3 septembre 2024 à 09.00 heures, où elle a été fixée à l’audience

publique du jeudi, 3 octobre 2024 à 14.30 heures.

À l'appel de la cause à l'audience publique du jeudi, 3 octobre 2024, l’affaire

a finalement paru utilement et les débats ont eu lieu comme suit :

Maître Gilbert REUTER, représentant PERSONNE3.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), a exposé le sujet de l’affaire et a été entendu en ses moyens

et revendications.

Maître Yannick BONDO, en remplacement de Maître Luca GOMES,

représentant PERSONNE4.), a été entendu en ses explications et moyens de

défense.

Sur ce, le tribunal a pris l'affaire en délibéré, et a rendu à l'audience de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été refixé le

JUGEMENT

qui suit :

Par requête déposée le 28 février 2024 au greffe de la Justice de paix de

Diekirch, PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont demandé à

voir convoquer PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Diekirch aux fins de :

-

principalement, voir condamner PERSONNE4.) au paiement du

montant de 18.970,67 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges,

d’indemnité de préavis conventionnel et de réparation de dégâts

locatifs, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde,

-

se voir réserver le droit d’augmenter leur demande en cours

d’instance,

-

subsidiairement, voir condamner PERSONNE4.) ex aequo et bono

aux frais de remise en état,

-

voir condamner PERSONNE4.) au paiement d’une indemnité de

procédure de 1.850.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

nonobstant toute voie de recours, sans caution et avant enregistrement.

À l’audience, Maître Gilbert REUTER a expliqué que l’attestation

testimoniale établie par l’agent immobilier PERSONNE5.) le 3 janvier 2024,

fournirait des précisions importantes relatives à l’état des lieux de sortie

dressé le 30 mai 2022.

Dans le cas où le tribunal ne devrait pas considérer l’attestation testimoniale

de l’agent immobilier du 3 janvier 2024 comme concluante, Maître Gilbert

REUTER a offert de prouver les faits relatés dans l’attestation testimoniale

du 3 janvier 2024 par l’audition du témoin PERSONNE5.).

En plus, Maître Gilbert REUTER a réduit la demande de PERSONNE3.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de 18.970,67 euros à 18.172,43 euros, le

montant de 798,24 euros réclamé à titre d’arriérés de charges locatives ayant,

d’ores et déjà, été « anerwäerts facturéiert ».

Le mandataire de PERSONNE4.) quant à lui, a fait valoir que le contrat de

bail des parties du 26 avril 2008 aurait été résilié d’un commun accord des

parties, de sorte qu’aucune indemnité de préavis conventionnel ne serait due.

Par ailleurs, Maître Yannick BONDO a critiqué l’état des lieux de sortie

dressé par l’agent immobilier PERSONNE5.) dans la mesure où il aurait été

établi de manière unilatérale, hors la présence de son mandant, de manière

partiale, et serait antidaté et en contradiction avec les photos des lieux loués

que PERSONNE4.) a prises au mois de mai 2022, de sorte qu’il conviendrait

de l’écarter des débats.

En outre, Maître Yannick BONDO a plaidé que le loyer du mois de mai 2022

aurait été payé au mois de juin 2022 et qu’il conviendrait de déduire du

montant lui mis en compte par les parties adverses le montant de la garantie

locative.

De surcroît, Maître Yannick BONDO a formellement contesté l’existence

des dégâts locatifs avancés par

PERSONNE3.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) et a souligné qu’aucune indemnité de procédure ne serait

due, alors que les parties adverses n’auraient pas été tenues de recourir aux

services d’un avocat pour la défense de leurs intérêts.

Sur ce, Maître Gilbert REUTER a répliqué que suivant le contrat de bail des

parties du 26 avril 2008, PERSONNE4.) aurait pris les lieux loués dans un

état impeccable et avait l’obligation de les restituer dans le même état. Il a

contesté les dires adverses suivant lesquels le contrat de bail litigieux aurait

été résilié d’un commun accord des parties et a indiqué qu’il ne disposerait

pas d’informations relatives au prétendu paiement du loyer du mois de mai

2022, par PERSONNE4.) au mois de juin 2022, ni relatives au versement

d’une garantie locative.

Finalement, concernant les photos dont PERSONNE4.) s’est prévalu, Maître

Gilbert REUTER a relevé qu’elles ne seraient pas datées et partant,

impertinentes pour la solution du présent litige.

Appréciation

La demande de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à

déclarer recevable pour avoir été introduite dans les formes et délai de la loi.

Il est constant en cause, qu’en vertu d’un contrat de bail signé entre parties

en date du 26 avril 2008, PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE6.)

(entretemps décédée, représentée dans le cadre de la présente instance par ses

héritiers PERSONNE1.) et PERSONNE2.)) ont donné en location à

PERSONNE4.) à des fins d’habitation, un appartement situé au 1er étage d’un

immeuble sis à L-ADRESSE5.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

880.- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 145.- euros.

-

Quant à l’arriéré de loyer

D’après l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations

principales, dont la deuxième consiste dans le paiement du prix du bail aux

termes convenus.

En l’espèce, PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont soutenu

que PERSONNE4.) n’aurait pas réglé le dernier loyer du mois de mai 2022,

tandis que PERSONNE4.) a invoqué avoir procédé au paiement dudit loyer

au mois de juin 2022.

À l’audience, le mandataire de

PERSONNE3.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) a indiqué ne pas savoir si le loyer du mois de mai 2022 a

effectivement été réglé, mais qu’il fournirait des informations quant à ce sujet

en cours de délibéré, ce qu’il a cependant omis de faire.

Par conséquent, la demande de

PERSONNE3.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) en paiement du loyer du mois de mai 2022 est à réserver.

-

Quant à l’« indemnité de préavis conventionnel »

Au cas où le locataire ne respecte pas le préavis, il doit payer au bailleur,

conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil, le prix du bail

pendant le temps nécessaire à la relocation.

Le montant de l’indemnité correspond donc, au montant du loyer, y non

compris les avance sur charges, qui ne font pas partie intégrante du loyer (cf.

TAL, 27 mai 1922, n° 46113 du rôle).

Afin d’éviter un prolongement abusif de cette période de relocation, la

jurisprudence limite la durée du « temps nécessaire » à la relocation au délai

de préavis (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois,

éd. Larcier 2020, p. 329, n° 416).

En l’occurrence, eu égard à la formulation assez maladroite du courrier de

PERSONNE4.) du 28 avril 2022, et au vu de l’absence de tout autre élément

figurant au dossier quant à ce sujet, il laisse d’être établi que le bail des parties

a effectivement été résilié de la seule initiative de PERSONNE4.). Il n’est

pas non plus établi que le délai de préavis de trois mois, tel que stipulé dans

le contrat de bail litigieux n’ait pas été respecté.

La demande de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de relocation de 1.760.- euros est donc, à déclarer

non fondée.

-

Quant aux dégâts locatifs

En vertu de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux

d’entrée, tel qu’en l’espèce, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état

de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

L’obligation de restituer la chose en bon état en fin de bail est une obligation

de résultat dans le chef du locataire. Le bailleur n’a donc, rien à prouver sauf

le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le locataire étant responsable

par le seul fait de la dégradation ou de la perte qui n’existait pas à la

conclusion du bail.

De plus, en application de l’article 1732 du Code civil, le locataire répond

des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il

ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil

n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de

faute. Cette preuve est rapportée, si le locataire établit que les dégradations

sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée ou que les

pertes ou dégâts existaient lors de la délivrance de bien loué sauf, s’il a

reconnu que les lieux se trouvaient en bon état.

En l’espèce, il n’est pas contesté par PERSONNE4.) qu’il a reçu les lieux

loués dans un bon état, le contrat de bail du 26 avril 2008 stipulant d’ailleurs,

que les lieux ont été pris par le locataire dans un état « impeccable ».

Concernant l’état des lieux en fin de bail, les positions des parties sont

cependant diamétralement opposées.

Par rapport à l’état des lieux de sortie établi par l’agent immobilier

PERSONNE5.) le 30 mai 2022, il échet de noter que c’est à juste titre que

PERSONNE4.) a relevé qu’il a été dressé de manière unilatérale, et qu’il ne

comporte pas la bonne date.

S’y ajoute que l’état « désastreux » des lieux en fin de bail tel qu’invoqué par

PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et relaté par l’agent

immobilier dans son attestation testimoniale du 3 janvier 2024, n’en ressort

aucunement.

En effet, les constations figurant dans l’état des lieux de sortie tel qu’établi

par PERSONNE5.) se trouvent en flagrante contradiction avec les

déclarations qu’il a faites dans son attestation testimoniale.

Le fait matériel des dégradations reprochées à PERSONNE4.) laisse dès lors,

d’être établi avec le degré de certitude requis.

Il convient partant, d’admettre avant tout autre progrès en cause, l’offre de

preuve telle que formulée par

PERSONNE3.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) et reprise au dispositif du présent jugement, celle-ci étant

pertinente et concluante pour la solution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail d’habitation,

statuant contradictoirement, et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

la forme,

réserve la demande en paiement d’un arriéré de loyer dans l’attente de plus

amples informations de la part de Maître Gilbert REUTER,

déclare la demande en obtention d’une indemnité de relocation de 1.760.-

euros non fondée,

avant tout autre progrès en cause :

admet PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à établir par

l’audition du témoin PERSONNE5.) les faits suivants :

« afin de dresser un état des lieux de sortie, le sieur PERSONNE5.) s’est

rendu en date du 30 mai 2022, sans préjudice quant à la date exacte, dans

l’appartement au 1er étage pris en location par le sieur PERSONNE7.) qui

avait résilié son bail pour la fin du mois de mai 2022 ;

que le sieur PERSONNE5.) a trouvé le logement dans un état désastreux avec

un état de saleté extrême, avec des portes griffées et abîmées, avec des

éléments manquant au niveau des appareils électro-ménagers, avec une

cabine de douche cassée, un pommeau et tuyau de douche à remplacer, un

plan de travail à réparer, de même qu’un robinet d’évacuation d’eau à

remplacer dans la cuisine, des accessoires de four manquants et il a constaté

la nécessité absolue d’une remise en peinture avec préalablement un

nettoyage à fond avec un dégraissage intégral ;

que le sieur PERSONNE5.), en sa qualité d’agent immobilier, n’avait jamais

vu un état tellement déplorable d’un logement à la fin d’un bail ;

qu’il est d’avis que le bien était indigne à être reloué sans des travaux de

grande envergure à investir et exécuter »,

fixe jour et heure pour l’enquête au jeudi, 12 décembre 2024 à 10.00 heures

devant ce tribunal à Diekirch, « bei der aler Kiirch », en la salle des

audiences 2, au rez-de-chaussée,

fixe jour et heure pour la contre-enquête au jeudi, 16 janvier 2025 à 10.00

heures devant ce tribunal à Diekirch, « bei der aler Kiirch », en la salle des

audiences 2, au rez-de-chaussée,

dit que PERSONNE4.) doit déposer au greffe de la Justice de paix au plus

tard pour le 31 décembre 2024 la liste des témoins qu’il désire faire entendre

lors de la contre-enquête,

fixe jour et heure pour la continuation des débats à l’audience publique du

jeudi, 6 février 2025 à 14.30 heures, salle 1,

sursoit à statuer quant au surplus de l’affaire, et réserve les frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Anne SCHMIT, juge de paix, assistée

du greffier en chef Alex KREMER, en notre audience publique en la salle

des audiences de la Justice de paix de Diekirch, « bei der aler Kiirch », date

qu'en tête et avons signé avec le greffier.