Court dismisses appeal against rent commission decisions as they lack judicial authority and are not subject to annulment.

Répertoire 3283/24

L-BAIL-292/24

Audience publique du 30 octobre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

sub 1 ) comparant en personne

sub 2) représentée par PERSONNE1.) en vertu d’une procuration écrite

e t

PERSONNE3.), demeurant à ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Alain LORANG, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 22 avril

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 17 juin 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Alain LORANG se présenta pour

PERSONNE3.) tandis que PERSONNE1.) comparut en personne et

représenta PERSONNE2.) en vertu d’une procuration écrite. L’affaire fut

dès lors fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 7 octobre 2024.

Lors de la dernière audience, PERSONNE1.), représentant encore

PERSONNE2.) en vertu d’une procuration écrite, et Maître Alain LORANG

furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Indications de procédure

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en

date du 22 avril 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement

fait convoquer PERSONNE3.) devant le Tribunal de ce siège pour obtenir

l’annulation des décisions de la Commission des loyers de la Ville de

Luxembourg des 20 et 28 mars 2024, notifiées le 25 mars et 4 avril de la

même année.

Aux termes de la requête il est encore fait état que « Aucun débat

contradictoire n’a pu avoir lieu, le demandeur M. PERSONNE3.) refusant

toute communication de ses pièces versées.

Dès communication de ces pièces une motivation plus ample du recours

sera déposée. Dès à présent il convient d’observer en outre que M.

PERSONNE3.) ne donne aucune explication quant à détermination du

montant du loyer initial.

Sous toutes réserves. »

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail conclu en date du 6 septembre 2021, ayant pris

effet au 1er octobre de la même année pour une durée d’une année, bail

renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE3.) a

donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un appartement

au 1er étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement

d’un loyer mensuel de 1.350.- EUR et d’une avance sur charges de 150.-

EUR.

Par requête déposée le 12 octobre 2023, PERSONNE3.) saisit la

Commission des loyers de la commune de Luxembourg en vue d’une

augmentation du loyer au montant de 1.850.- EUR et des avances sur

charges à 200.- EUR.

Par décision du 20 mars 2024, la Commission des loyers de la Ville de

Luxembourg a fixé le loyer mensuel sans charges à la somme de 1.850.-

EUR avec effet rétroactif au 1er novembre 2023 compte tenu du fait que

l’augmentation du loyer au montant précité est inférieure au loyer légal qui

pourrait être réclamé, à savoir la somme de 1.853,31.- EUR. La demande

en augmentation des avances sur charges est déclarée sans objet.

En date du 28 mars 2024, la Commission des loyers de la Ville de

Luxembourg a émis un « procès-verbal complémentaire » à la décision du

20 mars 2024 précitée. Dans sa décision, la Commission a procédé à une

fixation échelonnée du loyer déterminé dans la précédente décision en

prévoyant une augmentation du montant du loyer à 1.516,66.- EUR par

mois à partir du 1er novembre 2023, puis à 1.683,32.- EUR à partir du 1er

novembre 2024, pour finalement atteindre la somme de 1.850.- EUR à

partir du 1er novembre 2025.

Il est fait mention dans la décision du 20 mars 2024 qu’initialement seul

PERSONNE1.) avait été convoqué à la séance du 6 novembre 2023 et que

ce dernier ne s’y est pas présenté. Il a, par la suite, fait valoir ne pas avoir

reçu ladite convocation, tout en indiquant que la procédure n’était pas

régulière étant donné que PERSONNE2.), qui pourtant est également

partie au contrat de bail, n’avait pas été convoquée.

Par la suite, la procédure a été régularisée en convoquant également

PERSONNE2.) à une nouvelle date. A la séance du 4 décembre 2023

PERSONNE1.) a exigé, « avant tout développement », la communication

des pièces relatives au capital investi.

La Commission des loyers de la Ville de Luxembourg s’est opposée à cette

demande au motif qu’il n’est

pas prévu que ces pièces soient

communiquées à la partie locatrice. Là-dessus, PERSONNE1.) a quitté la

séance.

Finalement, à l’audience du 26 février 2024 où l’affaire a pu, après

plusieurs refixations, être débattue, seul PERSONNE1.) et le bailleur

étaient présents. Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre parties, la

commission a pris l’affaire en délibéré.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

A l’audience du 7 octobre 2024, PERSONNE1.), muni d’une procuration, a

déclaré représenter également PERSONNE2.) à l’instance.

Il a fait valoir que la décision de la Commission des loyers de la Ville de

Luxembourg n’avait pas respecté les règles du débat contradictoire, étant

donné qu’il n’a pas eu accès aux pièces sur lesquelles ladite commission

s’est basée pour déterminer l’augmentation du loyer. Il en conclut que les

décisions précitées encourent l’annulation pour violation des droits de la

défense.

Invité par le tribunal à préciser l’objet exact de son recours et notamment

quant à la question de savoir s’il entendait uniquement obtenir l’annulation

des décisions ou s’il souhaitait leur réformation, PERSONNE1.) a répondu

que « sans pièces je ne peux pas m’exprimer en connaissance de cause

»

A la question du tribunal de savoir si un recours en annulation était prévu

en la matière et quelle en serait in fine l’incidence sur sa recevabilité,

PERSONNE1.) a fait valoir qu’il ne faisait aucun doute que son recours soit

recevable, alors que les règles du contradictoire n’auraient pas été

respectées par la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg.

PERSONNE3.)

Le mandataire de PERSONNE3.) a fait valoir que le recours introduit par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contre les décisions de la Commission

des loyers de la Ville de Luxembourg n’était pas recevable pour manquer

de précision et ne pas viser le loyer fixé par cette dernière.

Il a encore plaidé que lors des différentes séances devant ladite

commission, il aurait été loisible aux parties requérantes de consulter les

pièces.

En outre, il a donné à considérer que le tribunal était lié par le contrat

judiciaire à savoir les demandes figurant dans le recours formulé par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à l’encontre des décisions de la

Commission des loyers de la Ville de Luxembourg. Au vu des plaidoiries à

l’audience, il a encore soulevé l’exception du libellé obscur.

Motifs de la décision

Quant au moyen de nullité tiré du libellé obscur

La partie défenderesse a soulevé à l’audience l’exception de nullité tirée

du libellé obscur en faisant valoir que la requête adverse ensemble les

plaidoiries à l’audience seraient incompréhensibles.

En vertu de l’article 10 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil,

prévoit que l’action portée devant le juge de paix à l’encontre « de la

détermination du loyer » par une commission des loyers est introduite,

instruite et jugée conformément à la procédure prévue aux articles 19 à 25

de la loi précitée.

Selon l’article 20 de la même loi modifiée, la requête introductive d’instance

doit indiquer sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande

et préciser l’objet de celle-ci.

Les dispositions légales précitées ont pour but de faire connaître, dès

l’ingrès, à la partie défenderesse les prétentions et moyens du requérant,

ceci avec suffisamment de précision pour lui permettre de préparer

utilement sa défense, au vu de la seule requête. Pour avoir un sens,

l’observation de ces exigences s'impose dans la requête, la nullité frappant

une requête insuffisamment motivée ne pouvant être couverte par des

conclusions ou développements ultérieurement pris par le requérant.

Une partie traduite en justice doit, pour pouvoir préparer sa défense, savoir

de façon précise ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels

motifs le demandeur se fonde. L’objet de la demande doit toujours être

énoncé de façon claire et complète, à la différence de l’exposé des

moyens, qui peut être sommaire.

La nullité pour libellé obscur est une nullité de forme dont la mise en œuvre

est soumise aux conditions de l’article 264 du Nouveau Code de procédure

civile. La nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si

l’inobservation de la formalité, même substantielle, a eu pour effet de porter

atteinte aux intérêts de la partie adverse.

L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de

la cause. Le grief existe chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence

de déranger le cours normal de la procédure. Ainsi, une irrégularité

dommageable peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire.

Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu’en raison de ce

libellé obscur de l’acte il a été dans l’impossibilité de savoir ce que le

demandeur lui réclame et pour quelle raison.

C’est au juge qu’il appartient d’apprécier souverainement si un libellé

donné est suffisamment précis et explicite.

Compte tenu du libellé de la requête déposée le 22 avril 2024, le tribunal

retient que le recours des parties requérantes vise uniquement l’annulation

des décisions de la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg

précitées, même s’ils se réservent le droit de préciser leur demande « dès

communication de ces pièces une motivation plus ample du recours sera

déposée. »

Les requérants avancent comme motif d’annulation le non-respect du

contradictoire.

Les termes employés sont clairs et limpides et la défense n’a pas pu se

méprendre quant à l’objet de la requête.

Il en découle que le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur

est partant à rejeter.

Quant à la recevabilité du recours

En vertu de l’article 10 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, il est ouvert, contre la détermination du loyer par la

commission, une action devant le juge de paix du lieu de la situation du

logement. Cette action devra être formée, à peine de déchéance, dans le

mois de la notification du procès-verbal de la commission. Elle sera

introduite, instruite et jugée conformément à la procédure prévue aux

articles 19 à 25 de ladite loi. La copie du procès-verbal de la Commission

sera jointe à la requête. Si aucun recours n’est introduit suite à la

notification de la décision de la Commission dans les délais fixés, il est

présumé d’une manière irréfragable que la décision de la Commission est

acceptée de part et d’autre.

Aucun élément du dossier ne permet de déterminer la date de notification

des décisions des 20 et 28 mars de la Commission des loyers de la Ville

de Luxembourg, de sorte que le délai d’un mois n’a point commencé à

courir.

Il en découle que le recours de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contre

ces décisions a été déposé endéans le délai légal et est partant recevable

à cet égard.

Dès lors, il convient d’analyser la recevabilité quant au fond du recours

dirigé par les requérants contre les décisions de la Commission des loyers

de la Ville de Luxembourg des 20 et 28 mars.

Compte tenu des développements relatifs au libellé obscur, le tribunal

analyse le recours des parties requérantes en tant que demande visant

uniquement l’annulation des décisions précitées.

En effet, il n’est pas demandé à la juridiction de céans de déterminer le

loyer en lieu et place de la Commission des loyers de la Ville de

Luxembourg.

A ce titre, le tribunal entend rappeler que les commissions des loyers ont

uniquement une mission conciliatrice. Elles ne constituent pas des

juridictions d’exception et elles n’exercent donc aucun pouvoir judiciaire,

tout en étant cependant investies d’un certain pouvoir de décision.

En effet, les prérogatives de la Commission des Loyers découlent des

articles 8 et 9 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation. Aux termes de l’article 8 de cette loi : « La partie qui se croira

fondée en vertu des dispositions de la présente loi à demander une

augmentation ou une réduction du loyer devra d'abord notifier son intention

à l'autre partie par écrit, sous peine d'irrecevabilité de la requête devant la

commission. Si un accord n'a pu être obtenu endéans un mois, le

réclamant pourra adresser une requête au collège des bourgmestre et

échevins de la commune du lieu de situation du logement. Le collège des

bourgmestre et échevins transmettra sans délai la requête à la commission

compétente. Chaque requête précisera l'objet de la demande. (…) ».

L’article 9 de la susdite loi poursuit en ces termes : « (…) (2) La commission

pourra s'entourer de tous les renseignements qu'elle jugera convenir avant

de déterminer le loyer. (…). (3) La commission s'efforcera de concilier les

parties. S'il y a conciliation, il sera dressé procès-verbal des conditions de

l'arrangement. Ce procès-verbal sera signé par les parties ou leurs fondés

de pouvoir et par le président de la commission. En cas de non-conciliation

ou de non-comparution de l'une des parties, la commission déterminera le

loyer dû et/ou les avances sur charges d'après les règles établies par les

articles 3 à 5. Le procès-verbal sera signé par les membres de la

commission et une copie sera notifiée aux parties par lettre recommandée

dans le plus bref délai avec indication des voies et du délai de recours ainsi

que de la manière dans laquelle il doit être. (4) En cas de détermination du

loyer, le procès-verbal contiendra l'évaluation du logement par rapport aux

critères légaux et réglementaires et le montant du loyer. (…) ».

S’il est vrai que la procédure devant une commission des loyers n’est pas

strictement réglementée, il n’en demeure pas moins que les principes

généraux de la procédure et en particulier le principe du contradictoire

doivent être respectés. (cf. doc. parl. n° 5216, commentaire des articles,

pages 24 et 25).

Toutefois, les décisions d’une commission des loyers, prises sur base de

critères légaux et réglementaires, n’ont pas le caractère d’une décision

judiciaire. Elles ne peuvent partant acquérir l’autorité de chose jugée. Ces

décisions ne tirent leur force obligatoire que de l’acceptation expresse ou

tacite qui en est faite par les parties. (doc. parl. n° 5216, commentaire des

articles, pages 24 et 25).

De surcroit, il convient de relever qu’en l’espèce la juridiction de céans ne

statue pas sur appel dirigé contre la décision de la Commission des loyers

de la Ville de Luxembourg, étant donné que le juge de paix statue en

premier ressort.

S’y ajoute qu’aucune disposition de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation ne confère au juge de paix le pouvoir

d’annuler une décision d’une commission des loyers, même en cas de

violation de règles procédurales élémentaires par cette dernière. Ladite loi

précise encore que le recours est formé à l’encontre « de la détermination

du loyer » par une commission des loyers, limitant ainsi la saisine de la

juridiction de céans.

Dans ce même ordre d’idées, il convient de noter que le Tribunal

d’arrondissement, dans une décision du 30 juin 2015, a retenu, en se

basant sur les travaux parlementaires relatifs à la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, que « c’est à tort que le

premier juge a dit qu’il convenait de réformer la décision de la Commission

des Loyers, alors que les Commissions des Loyers ne sont pas investies

d’un pouvoir judiciaire, mais uniquement d’une mission conciliatrice. » (cf.

jugement numéro 149/2015 du 30 juin 2015, XIV chambre, n° 167352

du rôle).

La juridiction de céans en déduit que, si elle est saisie dans le cadre d’un

recours sur base de l’article 10 de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation, elle ne peut, même si elle constate une

irrégularité procédurale, uniquement déterminer un nouveau loyer en lieu

et place de celui fixé antérieurement par une commission des loyers.

Il s’en suit que le recours visant l’annulation des décisions des 20 et 28

mars 2024 est à déclarer irrecevable.

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu d’analyser les autres moyens et

arguments avancés par les parties.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) succombant à l’instance, les frais et

dépens de celle-ci leur incombent.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et sur recours contre une décision rendue par une Commission des

loyers, statuant contradictoirement et en premier ressort,

rejette le moyen de nullité tiré de l’exception du libellé obscur ;

déclare le recours dirigé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à l’encontre

des décisions de la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg des

20 et 28 mars 2024 irrecevable ;

laisse les frais à charge de PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière