Landlord wins eviction and rent arrears case; tenant admits debt but requests payment plan.

Répertoire n° 2257/2024

E-BAIL-388/24

Audience publique du 25 octobre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant en personne,

et :

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- parties défenderesses – comparant en personne.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 29 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 11

octobre 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Les parties demanderesse et défenderesses furent entendues en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 31 mars 2021 et ayant commencé à courir à partir du

1er juin 2021, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

un appartement, sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.400

€ et des avances sur charges de 100 €, augmentés à 1.500 € et 130 €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 29

juillet 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux

fins de les voir condamner au paiement de la somme de 4.890 € du chef d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges des mois d’avril, de mai, de juin et de juillet 2024, avec

les intérêts à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour les entendre

condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties

dans les 8 jours de la décision à intervenir.

PERSONNE1.) requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de 150

€ sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous

autres droits, moyens et actions.

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) augmente sa demande pécuniaire au

montant de 9.780 € à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois

d’octobre 2024 inclus.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas redevoir la somme due. Ils

expliquent se trouver dans une situation financière difficile.

La demande de PERSONNE1.) est au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

9.780 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent au tribunal de pouvoir régler leur dette

par des paiements échelonnés de 1.630 € par mois.

L’1244 du code civil dispose ce qui suit :

« Le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une

dette, même divisible.

Les juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant

de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement,

et surseoir l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état. »

Le juge qui croit pouvoir faire usage de la faculté lui accordée par l’article 1244 du

code civil doit cependant statuer sur la demande du créancier; tout en reconnaissant

qu’il y a lieu d’accorder des délais de grâce au débiteur, il doit prononcer

condamnation à sa charge, en suspendant toutefois l’exécution des poursuites (Cour

22 mars 1901, 5, 576).

Le tribunal estime, eu égard à la proposition sérieuse faite par les défendeurs, devoir

faire droit à la demande subsidiaire de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et de leur

accorder des délais de paiement.

La demande en résiliation et en déguerpissement

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent un délai de déguerpissement de 5 mois,

afin de ne pas perturber leurs enfants âgés de 5 ans, respectivement 18 mois.

PERSONNE1.) marque son accord avec un délai de déguerpissement de 3 mois.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix

du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de

la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation

de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation

du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments

de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 9.780 € à titre d’arriérés de loyer et de

d’avances sur charges, constitue une violation grave des obligations des locataires

justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ces derniers, sauf à leur

accorder un délai de 3 mois pour libérer les lieux.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement

en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

Au vu des éléments du dossier, la demande de PERSONNE1.) est fondée jusqu'à

concurrence de 150 €.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit

fondée la demande de

PERSONNE1.)

pour le montant réclamé de

9.780 à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges jusqu’au mois d’octobre 2024

inclus ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

9.780

€,

avec

les

intérêts

légaux

sur

la

somme

de

4.890 € à partir du 29 juillet 2024 et sur la somme de 4.890 € à partir du 11 octobre

2024, date des demandes en justice, jusqu’à solde ;

dit que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pourront s’acquitter de leur dette par des

paiements mensuels de 1.630 € à régler le premier jour de chaque mois jusqu’à solde

;

dit qu’en cas de non-paiement d’une mensualité à échéance, le solde redu deviendra

immédiatement exigible ;

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux

qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 3 mois à partir de la notification du présent

jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans

la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité

de procédure de 150 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE2.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE1.), qui ont

signé le présent jugement.