Landlord's eviction and future rent claims dismissed due to insufficient arrears severity and future uncertainty.

Répertoire n° 2256/2024 E-BAIL-390/24 Audience publique du 25 octobre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), -partie demanderesse - comparant en personne, et : PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- parties défenderesses - comparant par PERSONNE2.).

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 30 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 11 octobre 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue. La partie demanderesse fut entendue en ses moyens et conclusions. Les parties défenderesses, représentées par Monsieur PERSONNE2.), furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 15 octobre 2024, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 €, assorti d’avances sur charges de 180 € par mois. Par requête déposée le 30 juillet 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour les entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties, et ce endéans la huitaine de la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) sollicite encore la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation des locataires à « payer au requérant d’éventuelles mensualités de loyer futures non-payées dans le délai de huitaine suivant notification du jugement » et il se réserve tous droits, dus moyens et actions. Prétentions des parties : A l’appui de sa demande PERSONNE1.) expose que, depuis le 1er janvier 2020, les locataires paient les mensualités de loyer très tardivement et irrégulièrement.

Il fait valoir que « depuis le 1er janvier 2020, 33% des mensualités ont été payées avec un retard considérable (> 1 mois), dont 24 % avec un retard extrême (entre 1,5 et 3,6 mois) ». A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) maintient ses demandes en résiliation du contrat de bail existant entre parties et en déguerpissement des locataires. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire. Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis). PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font valoir avoir mis en place un ordre permanent afin de régler les loyers le 15 du mois en cours. Ils s’opposent à une résiliation du bail, mais font valoir avoir entamé des recherches.

Le seul reproche qui peut être fait aux locataires est, de ne pas avoir payé les loyers et avances sur charges régulièrement et sans retard. A l’heure actuelle tous les loyers et avances sont payés, de sorte qu’aucune dette ne subsiste. En l’espèce, le tribunal considère que ce manquement de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail à leurs torts.

Loyers futurs La demande à voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) « d’éventuelles mensualités de loyer futures non-payées dans le délai de huitaine suivant la notification du jugement », est à rejeter pour constituer une demande future. L’indemnité de procédure : L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). PERSONNE1.) succombant dans sa demande, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; dit recevable la demande introduite par PERSONNE1.); dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ; rejette la demande de de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer « d’éventuelles mensualités de loyer futures non-payées dans le délai de huitaine suivant la notification du jugement ; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE2.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE1.), qui ont signé le présent jugement.