Landlord wins rent arrears and eviction but loses lawyer fees and procedural indemnity claims in Luxembourg bail court.

Répertoire n° 2253/2024 E-BAIL-349/24 Audience publique du 25 octobre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg, et : PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse – comparant en personne.

FAITS L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 9 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 27 septembre 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue. Le mandataire de la partie demanderesse et la partie défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, le jugement qui suit :

Suivant contrat de bail signé le 23 juillet 2018, SOCIETE1.) S.A. a donné en location à PERSONNE1.) une maison unifamiliale sise à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.800 €, augmenté à 2.000 € à partir du mois de janvier 2023. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 9 juillet 2024, SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer PERSONNE1.) aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 10.000 € du chef d’arriérés de loyers des mois de mars, avril, mai, juin et juillet 2024, avec les intérêts à partir de la mise en demeure du 22 avril 2024, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties dans les 8 jours de la décision à intervenir.

SOCIETE1.) S.A. requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de 1.000 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer le montant de 2.500 € au titre des honoraires d’avocat exposés et elle se réserve tous autres droits, moyens et actions. Les arriérés de loyer A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) S.A. augmente sa demande pécuniaire au montant de 14.000 € à titre d’arriérés de loyer pour la période de mars 2024 au mois de septembre 2024 inclus.

PERSONNE1.) ne conteste pas redevoir la somme réclamée. Elle fait valoir se trouver dans une situation financière désastreuse depuis qu’on lui a résilié le contrat de bail pour son café. La partie défenderesse demande au tribunal de pouvoir régler sa dette par des paiements échelonnés de 400 € par mois. SOCIETE1.) S.A. s’oppose à tout délai de paiement et maintient l’intégralité de ses demandes. La demande de SOCIETE1.) S.A. est au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 14.000 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

L’article 1244, al.2, du Code civil dispose que le juge peut, en considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en l’état. Or, le bénéfice de l’article 1244, al.2, du Code civil suppose que le débiteur soit de bonne foi et dans un état de nécessité. En l’espèce, PERSONNE1.) ne fournit aucune pièce probante quant à sa situation patrimoniale d’ensemble, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier sa situation de trésorerie exacte. (cf. TAL, 7 janvier 2003, n° 74.773 du rôle).

De plus, SOCIETE1.) S.A. s’oppose à un remboursement échelonné de sa dette de loyers. Il s’ensuit que la demande en obtention de délais de paiement n’est pas justifiée. La demande en résiliation et en déguerpissement PERSONNE1.) demande un délai de déguerpissement de 6 mois. La société SOCIETE1.) S.A. marque son accord avec un délai de déguerpissement de 3 mois. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Conformément à l’article 1184 du même code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts. Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 14.000 € à titre d’arriérés de loyer, constitue une violation grave des obligations de la locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail, sauf à lui accorder un délai de 3 mois pour libérer les lieux. Frais d’avocat Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel, 20 novembre 2014, n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284 et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire. Le tribunal considère dès lors que le choix de la requérante de faire gérer le litige l’opposant à la partie défenderesse, par une tierce personne qu’elle rémunère, ne saurait lui être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont la requérante doit seule supporter les conséquences. La demande est partant à rejeter. L’exécution provisoire Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi. Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges impayées.

En ce qui concerne la demande en résiliation du bail les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent. L’indemnité de procédure L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47). A défaut de toute iniquité requise, la demande de SOCIETE1.) S.A. est à déclarer non fondée.

Par ces motifs le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort ; reçoit la demande en la forme ; dit fondée la demande de SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé de 14.000 € à titre d’arriérés de loyer jusqu’au mois de septembre 2024 inclus ; condamne PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) S.A. la somme de 14.000 €, avec les intérêts légaux sur la somme de 4.000 € à partir du 22 avril 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 6.000 € à partir du 9 juillet 2024 et sur la somme de 4.000 € à partir du 27 juillet 2024, date des demandes en justice, jusqu’à solde ; prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties; dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention de délais de paiement et la rejette ; condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 3 mois à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés, rejette la demande de SOCIETE1.) S.A. en condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 2.500 € à titre de frais et honoraires d’avocat ; dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ; dit non fondée la demande de SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une indemnité de procédure ; condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.