Landlord wins commercial sublease arrears claim; procedural costs denied; provisional execution ordered.

Répertoire n° 2252/2024

E-BAIL-263/24

Audience publique du 25 octobre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

SOCIETE1.) s.a., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocats à Luxembourg,

et :

SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

représentée par gérant actuellement en fonctions,

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), avocat à

Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 24 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 19

juin 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 27 septembre 2024.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties

demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail commercial de sous-location signé le 13 février 2020,

SOCIETE1.) s.a. a donné en location à SOCIETE2.) s.àr.l. une surface commerciale

sise à ADRESSE3.).

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 24

mai 2024, SOCIETE1.) s.a. a fait convoquer SOCIETE2.) s.àr.l. aux fins de la voir

condamner au paiement de la somme de 28.000 € avec les intérêts de retard au taux de

5 % par an sur la première échéance de 2.000 € à partir du 7 janvier 2024 sinon à

compter de l’introduction de la présente action, sinon à compter du jugement à

intervenir et aux taux de 5 % sur le reliquat de 26.000 € à partir du 7 février 2024 sinon

à compter de l’introduction de la présente action, sinon à compter du jugement à

intervenir.

SOCIETE1.) s.a. requiert encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la

condamnation de SOCIETE2.) s.àr.l. à lui payer une indemnité de 1.000 € sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile et elle se réserve tous autres droits,

moyens et actions.

La partie requérante fait valoir que le locataire et le bailleur étaient liés par un contrat

de bail commercial de sous-location conclu le 13 février 2020 et que le locataire a

quitté les lieux en date du 31 janvier 2023. Les discussions entre parties au sujet

d’arriérés de plus de 200.000 € ont conduit à la signature d’un accord transactionnel

signé en date du 3 juillet 2023, respectivement 7 juillet 2023, dans lequel SOCIETE2.)

s.àr.l. s’était engagée à payer une indemnité de 40.000 € à SOCIETE1.) s.a..

Aux termes de l’article 3 de la transaction, le paiement devait s’effectuer dans les

conditions suivantes :

« Sans reconnaissance préjudiciable, le locataire accepte de payer la somme de

quarante mille euros (40.000 €) en 20 mensualités de 2.000 €, la première le 7 juillet

2023 et ensuite chaque 7ième jour du mois, jusqu’à la dernière qui interviendra le 7

juillet 2025. »

Les mensualités des mois de juillet à décembre 2023 ont été versées par le locataire,

mais aucun paiement n’est intervenu depuis le 12 décembre 2023.

Aux termes de son article 4, la convention « vaut transaction au sens des articles 2044

et suivants du Code civil. Les parties reconnaissent que les dispositions de la

transaction sont le résultat de concessions réciproques. »

SOCIETE1.) s.a. fait grief à SOCIETE2.) s.àr.l. de ne pas avoir exécuté la transaction

conclue par les parties.

Elle demande au tribunal de condamner SOCIETE2.) s.àr.l. à payer le montant de

28.000 €.

A l’audience des plaidoires, SOCIETE1.) s.a. conteste la compétence ratione materiae

de la demande. Le montant réclamé ne serait pas réclamé à titre de loyers. Le litige ne

porterait pas sur un contrat de bail, mais sur une transaction.

Par ordonnance du 2 mai 2024, le Vice-président, en remplacement du Président du

Tribunal d’Arrondissement de et à Luxembourg, s’est déclaré incompétent pour

connaître d’une « requête en obtention d’une ordonnance conditionnelle de paiement

déposée par la société SOCIETE1.) S.A. à l’encontre de la société SOCIETE2.) S.àr.l.

et tendant au paiement d’une provision à hauteur de 28.000 € du chef de l’accord

transactionnel signé entre les parties en date du 7 juillet 2023 et portant sur des

arriérés de loyer non payés », tout en rappelant que « même si les prestations

réclamées trouvent leur cause dans une transaction mais que le litige soumis au

Tribunal est relatif à une contestation entre bailleur et preneur et que l’objet de la

demande porte sur la condamnation à des arriérés de loyers et d’avances sur charge,

le Tribunal d’arrondissement est incompétent ratione materiae pour connaître de cette

demande. (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 2 décembre 2011, nos

139895 et 197/2011 du rôle). »

Ce jugement civil du 2 décembre 2011 se lit comme suit :

« En l’occurrence, les parties étaient liées par un contrat de bail. Ils ont ….. conclu

une transaction et la demanderesse conclut actuellement à l’exécution de cette

transaction.

La transaction est un contrat synallagmatique par lequel les contractants terminent

une contestation née ou à naître en se consentant des concessions réciproques.

En l’espèce, les parties ont convenu ce qui suit :

« […] 1. le contrat de bail …..est résilié d’un commun accord avec effet immédiat…. »

».

[…]

4. Le preneur reconnaît devoir au bailleur les loyers et avances sur charges dus

jusqu’au …….

Ces loyers et avances sur charges s’élèvent à la somme de …..€ ;

Le preneur s’engage à faire ses meilleurs efforts pour payer cette somme totale …

avec application des intérêts de retard conventionnels sinon légaux dus à partir de

leurs date d’échéances respectives.

[…] »

Cet arrangement est à qualifier de transaction. En effet, la société bailleresse renonce

à l’exécution du contrat … et en contrepartie, la société locatrice s’engage à régler

encore les loyers ainsi que les avances sur charges dus…

La partie demanderesse conclut à la compétence du tribunal d’arrondissement pour

connaître de la demande au motif que la demande en condamnation prendrait sa

source dans la transaction conclue entre parties et non pas dans le contrat de bail et

que les parties n’auraient plus les qualités ni de bailleur, ni de preneur.

Or, aux termes de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, toutes les

contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des

baux d’immeubles relèvent de la compétence des tribunaux de paix.

Bien qu’en l’espèce, les prestations réclamées trouvent leur cause dans la transaction,

le litige soumis au tribunal est relatif à une contestation entre bailleur et preneur et

l’objet de la demande porte sur la condamnation à des arriérés de loyers et d’avances

sur charge.

Il s’ensuit par conséquent que le tribunal d’arrondissement est incompétent ratione

materiae pour connaître de cette demande. »

Aux termes de l’article 3-3 du nouveau code de procédure civile, toutes les

contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux

d’immeubles relèvent de la compétence des tribunaux de paix.

En l’espèce, même si les montants réclamés trouvent trouvent leur cause dans une

transaction, le litige soumis au Tribunal est relatif à une contestation entre bailleur et

preneur et l’objet de la demande porte entre autres sur des loyers impayés.

Il s’ensuit par conséquent que le juge de paix siégeant en matière de bail, est compétent

ratione materiae pour connaître de cette demande.

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) s.a. maintient sa demande pécuniaire au

montant de 28.000 € à augmenter des intérêts de retard.

SOCIETE2.) s.àr.l. ne conteste pas autrement la somme réclamée, mais verse plusieurs

certificats d’incapacité de travail du gérant qui est en arrêt de maladie depuis de le 12

juin 2024. La partie défenderesse demande des délais de paiement sur le fondement de

l’article 1244 du Code civil en faisant état de sa situation personnelle et financière

difficile et propose de régler la somme par des paiements mensuels de 1.000 €.

SOCIETE1.) s.a. s’oppose à tout délai de paiement et maintient l’intégralité de ses

demandes.

La demande de SOCIETE1.) s.a. est au vu des pièces versées en cause et des

renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant réclamé de

28.000 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

L’article 1244, al.2, du Code civil dispose que le juge peut, en considération de la

position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des

délais modérés pour le paiement et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes choses

demeurant en l’état.

Or, le bénéfice de l’article 1244, al.2, du Code civil suppose que le débiteur soit de

bonne foi et dans un état de nécessité.

En l’espèce, SOCIETE2.) s.àr.l. ne fournit pas de pièce probante quant à sa situation

patrimoniale d’ensemble, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier sa

situation de trésorerie exacte. (cf. TAL, 7 janvier 2003, n° 74.773 du rôle). De plus, la

partie demanderesse s’oppose à un remboursement échelonné de la dette.

Il s’ensuit que la demande en obtention de délais de paiement n’est pas justifiée.

Intérêts

En ce qui concerne les « Paiements », l’accord prévoit que : « A défaut de paiement de

chaque échéance endéans le délai prévu au premier paragraphe, des intérêts de retard

courront de plein droit à charge du locataire au taux de 5% p.a., jusqu’à solde, le seul

dépassement du délai d’une échéance valant mise en demeure et faisant courir les

intérêts sur l’échéance concernée.

Dans l’hypothèse où une échéance restait impayée pendant une durée de plus de 30

jours, le locataire sera immédiatement redevable de l’intégralité du solde restant dû,

des intérêts de retard courront de plein droit à charge du locataire au taux de 5% p.a.,

jusqu’à solde. »

SOCIETE1.) s.a. fait valoir que « dans ces conditions, SOCIETE2.) est également

redevable des sommes correspondant aux intérêts de retard au taux de 5% p.a. applicales

à la première mensualité de 2.000 € impayée depuis le 7 janvier 2024 et au même taux

de 5% p.a. pour le reliquat de 26.000 €, mais à compter du 7 février 2024 (30 jours après

le constat du premier impayé). »

Il ressort de ce qui précède que la somme de 28.000 € est due avec les intérêts de retard

au taux de 5 % par an sur la première échéance de 2.000 € à partir du 7 janvier 2024 et

au taux de 5 % par an sur le reliquat de 26.000 € à partir du 7 février 2024.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

Il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

A défaut de toute iniquité requise, la demande de SOCIETE1.) s.a. en allocation d’une

indemnité de procédure est déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de SOCIETE1.) s.a. pour le montant réclamé de 28.000 € ;

condamne SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à SOCIETE1.) s.a. la somme de 28.000 €, avec

les intérêts de retard au taux de 5 % par an sur le montant de 2.000 € à partir du 7 janvier

2024 et au taux de 5 % par an sur la somme de 26.000 € à partir du 7 février 2024,

jusqu’à solde ;

dit non fondée la demande de SOCIETE2.) s.àr.l. en obtention de délais de paiement et

la rejette ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire ;

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) s.a. en allocation d’une indemnité de

procédure ;

condamne SOCIETE2.) s.àr.l. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE

DE JUSTICE5.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE4.), qui ont

signé le présent jugement.