Court allows payment claim against LLC for 1,976.76 euros while dismissing counterclaims and attorney conflict of interest argument.

Répertoire n° 3200/24

Rôle n° L-OPA2-11097/21

AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 OCTOBRE 2024

Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière civile et en instance de contredit

à ordonnance conditionnelle de paiement, a rendu le jugement qui suit dans

la cause

entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, prise en sa qualité de

syndic de la résidence ALIAS1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse originaire,

partie défenderesse sur contredit,

partie défenderesse sur reconvention,

comparaissant par Maître Vanessa FOBER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par sa gérante actuellement en

fonctions,

partie défenderesse originaire,

partie demanderesse sur contredit,

partie demanderesse sur reconvention,

comparaissant

par

Maître

Diab BOUDENE, avocat

à la Cour, en

remplacement de Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg.

Faits :

Les faits et rétroactes de la présente affaire résultent à suffisance de droit des

qualités, considérants et motifs d’un jugement rendu le 3 juillet 2024 sous le n°

2278/24 par le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile

et en instance de contredit à ordonnance conditionnelle de paiement, et dont le

dispositif a la teneur suivante :

« le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière civile et en instance de contredit à

ordonnance conditionnelle de paiement, statuant contradictoirement entre parties et en dernier

ressort,

reçoit le contredit en la pure forme,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL du moyen de nullité

invoqué à la barre d’audience,

le dit recevable,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne la rupture du délibéré et refixe l’affaire à l’audience du 9 octobre 2024, 15.00 heures,

salle JP.1.19, aux fins de permettre à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de

justifier du mandat lui donné par l’assemblée générale s’étant tenue en septembre 2021 pour

agir en justice contre la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL pour restitution de

paiements indûment faits,

réserve les autres demandes. »

À l’audience publique du 9 octobre 2024, après avoir entendu Maître Vanessa

FOBER, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL, prise en sa qualité de syndic de la résidence ALIAS1.), et Maître Diab

BOUDENE, se présentant en remplacement de Maître David YURTMAN pour

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, en leurs conclusions

respectives, le mandataire de la partie demanderesse originaire ayant encore

versé une pièce complémentaire au dossier, le Tribunal reprit l’affaire en

délibéré et rendit à l’audience publique du 23 octobre 2024, à laquelle le

prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Revu le jugement n° 2278/24 rendu le 3 juillet 2024.

Vu la pièce complémentaire soumise par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL, prise en sa qualité de syndic de la résidence ALIAS1.).

Vu l’accord des parties à voir reprendre le dossier en délibéré.

Il échoit de rappeler que l’instance a été introduite à la demande de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, nouveau syndic de la résidence

ALIAS1.), à l’encontre de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,

ancien syndic de cette résidence, aux fins de récupérer la somme de 1.976,76

euros du chef de frais indûment payés, demande contre laquelle celle-ci a formé

contredit.

Lors des plaidoiries à l’audience du 19 juin 2024, il fut précisé qu’il s’agit plus

spécifiquement des factures suivantes :

-

n° NUMERO1.) du 22 octobre 2018 et n° 01250/2019 du 22 octobre 2019

relatives à des travaux de nettoyage des avaloirs et syphons outre

l’enlèvement des mauvaises herbes et feuilles mortes aux alentours du

parking pour respectivement 234 euros et 292,50 euros ;

-

n° NUMERO2.) du 1er février 2021 et n° NUMERO3.) du 1er mars 2021

correspondant à deux factures d’honoraires de chaque fois 110,88 euros ;

-

n° NUMERO4.) du 15 décembre 2020 et n° NUMERO5.) du 20 mars 2021

relatives à une facture indéterminable quant à sa finalité respectivement

aux frais générés par la remise des dossiers au nouveau syndic pour

respectivement 702 euros et 526,60 euros.

Il fut relevé que ces montants auraient été indûment imputés à la copropriété et

qu’il y aurait lieu de les récupérer.

À titre principal, la partie requise souleva l’absence de preuve de l’existence d’un

mandat donné à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL par

l’assemblée des copropriétaires pour agir en justice contre l’ancien syndic.

La partie requérante originaire insista sur l’existence d’un tel mandat, mais

reconnut ne pas avoir soumis la pièce afférente, alors que cette objection n’aurait

pas été soulevée dans le contredit.

Quant au fond, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL considéra

les factures parfaitement régulières, vu que l’intérim entre les deux syndics aurait

nécessairement dû être assuré par le syndic sortant, ceci surtout au regard des

décisions judiciaires rendues, annulant puis rétablissant des assemblées

générales, laissant un flou entre le jugement du 21 avril 2022 et l’arrêt du 5 juillet

2023.

Les factures relatives au débroussaillage correspondraient à des mandats

donnés antérieurement et renouvelés d’année en année.

Les retards dans le transfert des dossiers auraient pour cause la vérification par

le syndic sortant des qualités dans le chef du nouveau syndic dont l’objet social

aurait mentionné une spécialisation en matière informatique. La société requise

aurait entendu agir dans l’intérêt des copropriétaires, s’assurant que son

successeur allait avoir les qualités requises et impératives pour reprendre ce

mandat.

L’affaire fut prise en délibéré et dans le premier jugement, le Tribunal reprit en

détail les moyens de part et d’autre pour arriver à la conclusion qu’un syndic, ne

disposant pas d’un mandat de l’assemblée des copropriétaires, peut se

régulariser en cours d’instance.

Une rupture du délibéré a été ordonnée et le dossier remis à l’audience du 9

octobre 2024 pour permettre à la partie requérante de remettre ce document.

Le mandataire de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a, lors

de cette audience, versé la pièce alléguée et montré au Tribunal un courriel

émanant de sa consœur qui n’aurait pas eu l’affaire au calepin et serait d’accord

à ce qu’elle soit prise en délibéré.

Dans le premier jugement, le Tribunal avait déjà toisé la question relative à la

recevabilité du contredit et donné acte à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL de son moyen de nullité par rapport à l’action en justice

intentée contre elle par un syndic non pourvu de mandat émanant de l’assemblée

générale des copropriétaires.

L’affaire avait été remise à la présente audience aux fins de permettre à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL de régulariser cette situation.

Lors de l’audience du 9 octobre 2024, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL a fait verser le procès-verbal des délibérations de

l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence

ALIAS1.) du 20 septembre 2021. Le mandataire de la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) SARL a, suivant courriel communiqué à son confrère,

marqué son accord à voir reprendre l’affaire en délibéré et un avocat avoué,

présent à l’audience, s’est substitué à cette partie pour conclure en ce sens.

Il résulte du prédit procès-verbal d’AGE que les différentes factures actuellement

dans les débats ont été discutées dans le cadre de cette assemblée et que la

majorité des voix a, pour chacune, donné mandat à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) SARL entre autres d’agir en justice pour recouvrer lesdits

montants [cf. point 5) a) page 5, point 5) c) page 8, point 5) g) page 12, point 5)

i) page 15, point 5) j) page 16 et point 6)].

En conséquence, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a été

dûment mandatée pour agir en justice et son action est dès lors recevable.

Le moyen de nullité émis par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL est à rejeter comme non fondé.

Quant au fond, la demande originaire concerne six factures émises par l’ancien

syndic pour différentes prestations dont le bien-fondé est mis en cause par le

nouveau syndic qui conclut au remboursement des sommes payées indûment

par la copropriété.



Les factures n° NUMERO1.) du 22 octobre 2018 et n° 01250/2019 du 22

octobre 2019 :

Il s’agit de deux factures pour respectivement 234 euros et 292,50 euros, émises

par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL qui précise avoir agi à

la demande des copropriétaires et reçu un mandat renouvelable d’année en

année. Elle fait verser à ce sujet le procès-verbal d’AGE des copropriétaires de

la résidence ALIAS1.) du 7 mars 2017 ainsi qu’une facture pour les travaux tels

que repris dans les factures contestées du 16 mai 2017, payée sans réserve.

Lors d’aucune des assemblées tenues par la suite, ce poste n’aurait donné lieu

à contestations.

Le nouveau syndic se base sur les délibérations lors de l’AGE du 20 septembre

2021 pour conclure à l’absence de mandat et surtout le défaut d’autorisation

dans le chef de l’ancien syndic de s’adonner à une activité de jardinage.

Il résulte du procès-verbal d’AG du 7 mars 2017 qu’une entreprise de jardinage

aurait dû être chargée des travaux visés et qu’un devis en ce sens a été discuté,

mandat ayant été donné au syndic de l’époque de faire revoir le devis vers le

bas.

Aucun mandat n’a par conséquent été donné au syndic de réaliser lui-même les

travaux afférents et de facturer ses services à la copropriété.

En conséquence, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL ne justifie

pas avoir été chargée personnellement de la réalisation des travaux visés et une

facture antérieure acceptée et payée, qui n’est d’ailleurs pas dans les débats, ne

saurait fournir une telle justification.

Il s’ensuit que la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL à se voir rembourser les montants de 234 euros et 292,50 euros est

partant à dire fondée et justifiée.



Les factures n° NUMERO2.) du 1er février 2021 et n° NUMERO3.) du 1er

mars 2021 :

Il s’agit de deux factures d’honoraires pour chaque fois 110,88 euros qui sont

mises en cause par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL alors

que le mandat du précédent syndic n’aurait pas été renouvelé suivant

l’assemblée générale tenue le 26 janvier 2021.

La Cour d’Appel, dans son arrêt du 5 juillet 2023, a par ailleurs déclaré la décision

de ne pas renouveler le mandat de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL régulière en la forme.

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL a argumenté qu’elle aurait

dû assurer l’intérim au regard des incertitudes régissant la copropriété par suite

de la décision de l’assemblée générale et des décisions judiciaires rendues et

qu’elle aurait agi dans le seul intérêt des copropriétaires.

Le Tribunal doit relever que le moyen relatif aux décisions judiciaires

contradictoires ne saurait justifier un tel maintien en fonction, du moment que

celles-ci ne sont intervenues que pratiquement une année après la décision de

ne plus renouveler le mandat du syndic sortant.

Aussi faut-il relever qu’il résulte tant du premier jugement du 21 avril 2022 que

de l’arrêt précité que la loi modifiée du 16 mai 1975 a, dans son article 22, pourvu

à cette situation.

Il s’ensuit qu’aucune période transitoire n’était à pourvoir par l’ancien syndic en

attendant la nomination de son successeur du moment que le conseil syndical

était investi de la gestion courante de la résidence.

En conséquence, les factures d’honoraires émises par le syndic pour la période

postérieure à l’assemblée générale du 26 janvier 2021, n’ayant plus renouvelé

son mandat, sont indues et la demande en restitution par la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à ce titre est à déclarer fondée et

justifiée pour la somme de 221,76 euros.



Les factures n° NUMERO4.) du 15 décembre 2020 et n° NUMERO5.)

du 20 mars 2021 :

La première facture a été émise pour le montant de 702 euros en vertu de :

« Honoraires / AffaireALIAS2.)

Frais générés par l’affaire et travaux supplémentaires

De mars 2020 à décembre 2020

Correspondances, emails, conseils, appels téléphoniques

etc.

Pour tous soins donnés

Forfaitaire ».

Elle est contestée par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL qui

déclare que ni les copropriétaires ni elle-même ne sauraient de quoi il s’agissait.

Dans ces circonstances, il appartient à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL de justifier du bien-fondé des prestations fournies ce qu’elle

ne fait pas. En effet, elle n’a aucunement commenté ladite facture lors des

plaidoiries, de sorte qu’elle ne justifie d’aucune façon avoir fourni des prestations

utiles et dans l’intérêt de la copropriété pour ledit montant.

La demande en remboursement du montant de 702 euros est dès lors à déclarer

fondée et justifiée.

La seconde facture pour 526,50 euros a été émise suivant le libellé à titre

d’honoraires pour

« Travaux liés à la remise des dossiers

Pour tous soins donnés ».

Force est toutefois de relever que le syndic sortant ne peut réclamer un

quelconque honoraire pour la remise des dossiers à son successeur (cf. G.

Krieger, La Copropriété, n° 117, 2e alinéa, page 147). Il dispose toutefois d’un

droit de rétention sur les pièces et documents comptables du syndicat lorsque

des honoraires ou des frais n’ont pas été payés (ibidem).

En l’espèce, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL n’a pas argué

des factures impayées mais de la qualité de son successeur, dont elle aurait

voulu s’assurer qu’il avait bien une autorisation pour agir en tant que syndic. Elle

ne s’est pas prononcée sur les frais demandés dans ladite facture.

Le Tribunal entend relever que ce qui est en discussion n’est pas le long délai

écoulé entre la nomination du nouveau syndic et la remise effective des dossiers,

mais les honoraires demandés pour celle-ci.

Comme il résulte des développements qui précèdent, une rémunération pour ce

genre de prestations n’est pas prévue et en conséquence le montant réglé à la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à ce titre n’est pas justifié.

La demande en remboursement fait par la requérante est dès lors encore à

déclarer fondée et justifiée pour le montant de 526,50 euros.

Le contredit est dès lors à déclarer non fondé et la demande en paiement

originaire fondée pour le montant de 1.976,76 euros.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a encore soulevé un

problème de conflit d’intérêts dans l’étude adverse du fait qu’une avocate,

désormais partie du cabinet, aurait représenté les intérêts de l’un des

copropriétaires au moins durant les précédentes assemblées générales.

La partie requise y a répliqué en soutenant que l’avocate en question n’avait

rejoint le cabinet que récemment et n’était aucunement impliquée dans

l’instance.

Il échoit de rappeler que les conflits d’intérêt dans la profession d’avocat ne

relèvent pas de la compétence des juridictions, mais de l’arbitrage par le

Bâtonnier de l’Ordre des Avocats.

La partie requérante n’a aucunement approfondi son moyen, de sorte qu’il est à

écarter des débats.

La

société

à

responsabilité

limitée

SOCIETE2.)

SARL

a

conclu

reconventionnellement à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.500

euros ainsi qu’une indemnité pour frais d’avocats engagés de 4.000 euros.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a contesté les demandes

adverses comme étant surfaites.

Au vu de l’issue de l’instance, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL étant la partie qui succombe, ses demandes sont à déclarer recevables

mais non fondées.

Les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, partie qui succombe.

Par ces motifs

le Tribunal de Paix de Luxembourg, siégeant en matière civile et en instance

de

contredit

à

ordonnance

conditionnelle

de

paiement,

statuant

contradictoirement entre parties et en dernier ressort,

revu le jugement n° 2278/24 du 3 juillet 2024,

vu la pièce déposée par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL,

prise en sa qualité de syndic de la résidence ALIAS1.), lors de l’audience du 9

octobre 2024,

vu l’accord des parties à voir reprendre l’affaire en délibéré,

dit le contredit non fondé et en déboute,

dit la demande originaire en paiement fondée et justifiée,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à

payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, prise en sa

qualité de syndic de la résidence ALIAS1.), le montant de 1.976,76 (mille neuf

cent soixante-seize virgule soixante-seize) euros, avec les intérêts légaux à

partir du jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement, 22

décembre 2021, et jusqu’à solde,

écarte des débats le moyen relatif à un conflit d’intérêts d’avocats dans l’étude

représentant la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL de ses

demandes reconventionnelles,

les dit recevables mais non fondées,

partant, en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal à Luxembourg,

par Nous Anne-Marie WOLFF, juge de paix, assistée du greffier Lex BRAUN,

avec lequel Nous avons signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.

Anne-Marie WOLFF

Lex BRAUN