Tenant loses rent arrears, eviction, and procedure fee case; landlord's lawyer fee claim dismissed.

Répertoire 3207/24

- assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) -

L-BAIL-293/24

Audience publique du 23 octobre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant par Maître Luca GOMES, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 22 avril

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 17 juin 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Luca GOMES se présenta pour

PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 7

octobre 2024.

Lors de la dernière audience, Maître David YURTMAN et Maître Luca

GOMES furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 22 avril 2024, PERSONNE2.) a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 3.600.- EUR à titre d’arriérés de loyers

et d’avances sur charges pour les mois de janvier à avril 2024 avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, de voir

prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts

exclusifs du défendeur, et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux

loués dans un délai de huitaine à partir de la notification du jugement à

intervenir.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Finalement,

elle

demande encore

la condamnation de la

partie

défenderesse à lui payer la somme de 2.500.-EUR pour les frais d’avocat

exposés dans le cadre de la présente affaire.

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE2.) augmente sa demande à titre

d’arriérés de loyers pour y inclure les mois de mai à octobre de sorte que

le montant total s’élève à 9.000.-EUR.

Il échet de lui en donner acte.

PERSONNE2.) expose que suivant contrat de bail signé en date du 1er

décembre 2020, la partie défenderesse a pris en colocation un bien

comprenant une chambre personnelle et des espaces communs (cuisine,

entrée, salle à manger et sanitaires), moyennant le paiement d'un loyer de

de 825.-EUR et de charges s’élevant à 75.- EUR par mois payables le

premier de chaque mois.

Le contrat prévoyait une durée initiale de 6 mois, le bail étant par la suite

tacitement reconduit pour une durée indéterminée et il avait été convenu

que les loyers et charges devaient être versés par anticipation avant le 1er

de chaque moi.

A un moment donné, la partie défenderesse n’aurait plus respecté les

échéances contractuellement prévues, les montants payés tardivement,

parfois partiellement.

D’autres violations du contrat auraient également eu lieu, PERSONNE2.)

ayant entre autres consommé des stupéfiants et empiété sur les parties

communes. Dans un premier temps le bailleur aurait sollicité la résiliation

du bail avec effet au 2 avril 2023.

Finalement, par jugement rendu en date du 30 octobre 2023, le Tribunal

de Paix a prononcé la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du locataire,

cependant, le Tribunal d'Arrondissement, sur appel, a réformé par

jugement rendu en date du 13 février 2024 la décision entreprise en

précisant que les fautes constatées n'étaient pas suffisamment graves.

La requérante fait valoir que depuis le mois de janvier 2024, la partie

défenderesse ne s’est acquittée de plus aucun loyer. A côté du non-

paiement du loyer, elle aurait causé d’importantes dégradations au bien

donné en location et proférerait des insultes à l’encontre du bailleur.

A l’audience du 7 octobre 2024, le mandataire de la partie défenderesse a

déclaré que son mandant acceptait l’intégralité des demandes dirigées à

son encontre, sauf en ce qui concerne l’indemnité de procédure et les frais

d’avocats. Plus particulièrement concernant les frais d’avocat, il a fait valoir

que la requérante ne verse aucune preuve de paiement du montant

réclamé. Finalement, il a ajouté que son client se trouvait dans une

situation difficile, étant donné qu’il se serait actuellement en détention

préventive.

La requérante a encore conclu au rejet des pièces communiquées par le

défendeur la veille, pour non-respect du contradictoire.

Etant donné que les pièces en question renseignent uniquement que la

partie défenderesse se trouve en détention et qu’elle bénéfice de

l’assistance judiciaire, il n’y a pas lieu de les rejeter alors qu’elles ne

causent aucun préjudice aux droits de la défense de la requérante.

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE2.) et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de

PERSONNE1.) qui est en aveu de redevoir les montants réclamés, la

demande à titre d’arriérés de loyers et de charges est à déclarer fondée

pour la somme réclamée de 9.000.- EUR avec les intérêts légaux sur la

somme de 3.600.-EUR à partir de la demande en justice, à savoir le 22 avril

2024, et sur la somme de 5.400.-EUR à partir du jour de l’augmentation de

la demande, à savoir le 7 octobre 2024, chaque fois jusqu’à solde.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de

justification valable fournie par PERSONNE1.), il y a lieu de retenir qu’il a

gravement manqué à ses obligations de locataire et que ce manquement

justifie à lui seul la résiliation du bail et sa condamnation au

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement d’un

mois à partir de la notification du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge

d’PERSONNE2.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de

sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 350.- EUR

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Quant aux frais d’avocat exposés par la partie requérante, il convient de

rappeler que le tribunal, saisi en vertu des dispositions de l’article 3-3° du

Nouveau Code de procédure civile, est compétent pour connaître de la

demande tendant à la répétition des frais et honoraires d’avocat en vue de

la récupération de créances nées du contrat de bail, pour présenter un lien

direct avec l’exécution du contrat de bail et constituer une demande

accessoire aux demandes principales (cf. Cass., 22 avril 2021, n° 66/2021,

n° CAS-2020-00075 du registre).

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code

civil (cf. Cour, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Néanmoins, à défaut de produire la moindre pièce justifiant les frais

d'avocat exposés pour la défense de ses intérêts dans le cadre du présent

litige, PERSONNE2.) est à débouter de ce chef de sa demande.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de

contestation, le tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution

provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposant en

revanche en ce qui concerne la condamnation au déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

rejette la demande du mandataire d’PERSONNE2.) tendant à voir écarter

les pièces versées la veille de l’audience par le mandataire de

PERSONNE1.) pour non-respect du contradictoire;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et de charges fondée pour

la somme de 9.000.- EUR ;

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 9.000.-

EUR avec les intérêts légaux sur la somme de 3.600.-EUR à partir de la

demande en justice, à savoir le 22 avril 2024, jusqu’à solde, et sur la somme

de 5.400.-EUR à partir du jour de l’augmentation de la demande, à savoir

le 7 octobre 2024, jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent

jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans

la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la PERSONNE2.) une indemnité de

procédure de 350.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

dit la demande d’PERSONNE2.) en obtention d’une indemnisation pour

frais d’avocat non fondée et en déboute ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire

uniquement ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière