Tenant eviction and occupation rent awarded; procedural costs partially allocated to landlord.

Répertoire 3206/24

L-BAIL-308/24

Audience publique du 23 octobre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu

le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

SOCIETE1.), établi à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions

partie demanderesse

comparant par Maître Maxime FLORIMOND, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Steve HELMINGER, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses

comparant par Maître Parina MASKEEN, avocate, en remplacement de

Maître Frank WIES, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 29 avril

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 17 juin 2024.

Lors de la prédite audience, Maître Frank WIES se présenta pour

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries

à l’audience du 7 octobre 2024.

Lors de la dernière

audience, Maître

Maxime FLORIMOND, en

remplacement de Maître Steve HELMINGER, et Maître Parina MASKEEN,

en remplacement de Maître Frank WIES, furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 29 avril 2024, l’SOCIETE1.) a fait

convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, aux fins de :

l’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés dans la

quinzaine de la notification du présent jugement ;

voir constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre ;

l’entendre condamner à lui payer une indemnité d’occupation de

2.000.- euros par mois d’occupation à partir du 31 octobre 2023,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde.

Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa requête, l’SOCIETE1.) expose avoir, suivant contrat de

mise à disposition conclu le 30 janvier 2023, pour une durée du 1er février

2023 au 31 juillet 2023, sans possibilité de reconduction, ni prolongation

ou renouvellement, mis à disposition de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

un hébergement d’urgence, à savoir un studio de 32,67 m2 situé au rez-

de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.).

Par décisions successives des 6 juillet 2023 et 23 octobre 2023,

l’SOCIETE1.) aurait à chaque fois prolongé le contrat de mise à disposition

de mois en mois jusqu’au 31 janvier 2024.

L’SOCIETE1.) aurait, par courrier du 21 décembre 2023, informé les

parties défenderesses de la fin de leur contrat de mise à disposition avec

effet au 31 janvier 2024 pour ne plus répondre à leur situation familiale,

néanmoins ces derniers occuperaient toujours les lieux à ce jour.

Il y aurait partant lieu de constater que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2024 et d’ordonner

leur déguerpissement.

Il y aurait également lieu de les condamner à lui payer une indemnité

d’occupation mensuelle de 2.000.- EUR jusqu’à la libération des lieux.

A l’audience des plaidoiries du 7 octobre 2024, l’SOCIETE1.) a réitéré ses

demandes.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont soutenu que malgré

leurs

démarches actives, ils n’auraient pas réussi à se reloger. Ils demandent un

délai le plus long possible quant au déguerpissement et font valoir qu’ils

ont toujours payé les indemnités d’occupation à la requérante et qu’ils n’ont

aucune dette à son égard.

Plus particulièrement concernant l’indemnité d’occupation, les parties

défenderesses demandent à ce qu’elle soit réduite bien en deçà de la

somme de 2.000.- EUR sollicitée qui serait près du double du montant payé

auparavant. Ils font encore valoir qu’ils n’avaient pas la jouissance totale

des lieux, alors qu’ils avaient, photo à l’appui, subi un dégât des eaux

important.

Finalement, les parties défenderesses demandent le rejet de l’indemnité

de procédure de 2.000.- EUR sollicitée, étant donné que la procédure

devant le juge de paix est gratuite et qu’aucun recours à un avocat n’est

nécessaire.

La partie requérante conteste l’existence d’un trouble de jouissance

affectant les lieux mis à disposition, étant donné que la preuve d’un dégât

des eaux ne serait pas rapportée par les clichés versés en cause et que

de surcroît les défendeurs n’ont jamais informé l’SOCIETE1.) du prétendu

problème.

Motifs de la décision

Le tribunal, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, est

compétent pour connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été

déposée dans la forme de la loi.

Au vu des explications fournies par l’SOCIETE1.)

et des pièces

justificatives versés à l’appui, il y a lieu de constater que le contrat de mise

à disposition conclu entre parties a valablement été résilié par courrier du

21 décembre 2023 avec effet au 31 janvier 2024 et que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) sont partant occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’SOCIETE1.) peut dès lors valablement requérir le déguerpissement des

défendeurs.

Les parties défenderesses ne versent pas de pièces attestant d’un effort

réel et sérieux pour trouver un nouveau logement, et compte tenu encore

de la pénurie de logements pour les demandeurs de protection

internationale, il ne paraît pas justifié de leur accorder un délai de

déguerpissement supérieur à deux mois à partir de la notification du

présent jugement.

Il est de principe que si le locataire continue d’occuper les lieux après la

résolution du bail ou d’un contrat de mise à disposition, il est redevable

d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue pas un loyer,

mais une indemnité d’occupation en raison de la privation de la jouissance

subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice

résultant pour le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des

lieux. L’indemnité due du chef d’une occupation précaire ou sans droit ni

titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause; l’occupant

s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étant occupants sans droit ni titre depuis

le 31 janvier 2024, l’SOCIETE1.) peut valablement prétendre au paiement

d’une indemnité d’occupation à partir de cette date jusqu’à la date du

déguerpissement.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève

en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette

indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative

réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur.

En l’espèce, la requérante ne verse pas de pièces justificatives permettant

d’établir la valeur locative réelle du logement mis à disposition des parties

défenderesses.

Le tribunal ne peut également pas à partir du cliché versé par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) constater la réalité du dégât des eaux

avancé par ces derniers, alors qu’à première vue, il semble s’agir d’un évier

bouché qui a débordé.

Toutefois, il ressort du contrat de mise à disposition que sur les 1.200.-

EUR versés mensuellement par les parties défenderesses à la requérante,

seule la somme de 590.65- EUR devait couvrir l’indemnité d’occupation

pour la mise à disposition des lieux, le reste couvrant les charges et servant

d’épargne à un projet de relogement futur. La partie requérante ne saurait

dès lors prétendre à une indemnité d’occupation dont le montant équivaut

presque au quadruple de celle qui avait été fixée contractuellement.

Au vu de ce qui précède, le tribunal fixe ex aequo et bono l’indemnité

d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au

montant de 500.- EUR.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017,

n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

l’SOCIETE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer, tout en tenant compte de la situation financière

précaire des parties défenderesses, une indemnité de procédure 200.-

EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de

faire droit à cette demande.

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à

condamner aux frais et dépens de l’instance conformément à l’article 238

du Nouveau Code de procédure civile.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation

sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande recevable ;

dit que depuis le 31 janvier 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont

occupants sans droit ni titre du studio situé au rez-de-chaussée d’un

immeuble sis à L-ADRESSE2.) ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux

occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de deux

mois à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise l’SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) et

PERSONNE2.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

l’SOCIETE1.) une indemnité d’occupation de 500.- EUR euros par mois

d’occupation à partir du 31 janvier 2024 jusqu’au déguerpissement ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

l’SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 200.- EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière