Tenant wins partial rent deposit refund; court rejects procedural fees and provisional execution requests.

Répertoire No. 3204/24

L-BAIL-373/23

Audience publique du 23 octobre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Anouk STREICHER, avocate, en remplacement de

Maître Marc LENTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Mélanie SCHMITT, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Cédric HIRTZBERGER, avocat à la Cour, les

deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 5 juin

2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 31 juillet 2023.

A la prédite audience publique, Maître Cédric HIRTZBERGER se présenta

pour PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

du 16 octobre 2023. Par la suite, l’affaire fut refixée à plusieurs reprises.

A l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Anouk STREICHER, en remplacement de Maître Marc LENTZ, et

Maître Mélanie SCHMITT,

en remplacement de Maître

Cédric

HIRTZBERGER, furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 5 juin 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 13.383,08.-EUR à titre de

remboursement des frais engagés pour la remise en état des lieux donnés

en location, avec les intérêts de retard au taux légal à compter des

décaissements respectifs, sinon à compter de la mise en demeure du 23

février 2020, sinon à compter de la présente demande en justice, de

s’entendre condamner au paiement d'un montant de 3.390.-EUR à titre

d'indemnité d'indisponibilité de trois mois, ce montant augmenté des

intérêts de retard au taux légal à compter des mois échus respectifs, sinon

à compter de la présente demande en justice.

PERSONNE1.) sollicite encore une indemnité de procédure de 1.500.-EUR

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Prétentions et moyens des parties

La requérante expose que suivant contrat de bail conclu en date du 9

octobre 2006, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE2.), avec

effet au 1er décembre 2006, une maison d'habitation sise à L-ADRESSE3.),

pour un loyer mensuel de 1.000.-EUR, payable d'avance le premier jour de

chaque mois.

Elle précise qu’une caution locative de 3.000.-EUR a été versée par la

partie défenderesse.

À la suite du décès de PERSONNE3.) en date du 13 décembre 2013, tous

les biens dépendant de la communauté universelle ayant existé entre ce

dernier et son épouse PERSONNE1.) appartiennent désormais à cette

dernière, dont l’immeuble précité.

Par jugement n°676/19 rendu en date du 26 février 2019 par le Juge de

paix de et à Luxembourg, la résiliation du contrat de bail existant entre les

parties a été prononcée et la partie défenderesse a été condamnée à

déguerpir des lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la

notification du jugement.

La requérante fait valoir qu’après avoir obtenu deux sursis au

déguerpissement de la part du juge de paix, la partie défenderesse et sa

famille ont finalement quitté les lieux loués en date du 19 octobre 2019.

PERSONNE1.) fait plaider factuellement que la partie défenderesse lui a

remis la maison en question dans un état déplorable et insalubre.

A ce titre, elle fait valoir qu’un état des lieux de sortie a été dressé entre

parties en date du 19 octobre 2019, et qu’il ressort de celui-ci que la partie

défenderesse a causé les dégâts suivants :



Installations électriques défectueuses/abîmées ;



Cadres de portes abîmés ;



État désastreux des revêtements des murs et sol dans l’ensemble

de la maison ;



Plaque de travail gonflée dans la cuisine,



Boîte de rangement cassée dans le frigo



Cordons des volets abîmés ;



Absence de clés sur les portes à l'intérieur ;



Absence de révision de la chaudière ;



Absence de nettoyage de la cheminée ;



Dysfonctionnement de la porte du garage ;



État désastreux des installations sanitaires, lave-vaisselle et

plaque de cuisson.

La requérante expose avoir été contrainte de débourser le montant total

de 16.383,08.- EUR, afin de remettre les lieux en leur pristin état et verse

à ce titre les factures suivantes :

1. Facture de la société SOCIETE1.) du 31 décembre 2019 (révision

chaudière) d’un montant de 486,72.-EUR

2. Facture de la société SOCIETE2.) du 10 novembre 2019 (nettoyage

de la cheminée) d’un montant de 89,00.-EUR

3. Facture de la société

SOCIETE3.)

du 16 décembre 2019

(Recouvrement murs et sols, réparation des volets) d’un montant de

11.987,64.-EUR (UR

4. Facture de la société

SOCIETE4.)

du 27 novembre 2019

Remplacement et réparations des installations électriques) d’un

montant de 1.180,34.-EUR ;

5. Facture de

la société

SOCIETE5.)

du 23 décembre 2019

(Remplacement et réparation de la plaque de travail et des

installations électriques) d’un montant de 1.591 ,24.-EUR

6. Facture de la société SOCIETE6.) du 27 novembre 2019 (Révision

de la porte du garage) d’un montant de 51,48.-EUR

7. Facture de la société SOCIETE7.) du 30 janvier 2021(nettoyage de

la maison) d’un montant de 988,43.- EUR

8. Factures SOCIETE8.) du 30 janvier 2020 (recyclage) d’un montant

de 8,23.- EUR ;

En droit, elle base sa demande en remboursement des frais engagés sur

les articles 1728 et 1732 du Code civil.

La partie requérante fait en outre valoir qu’en l’absence d’un état des lieux

d’entrée, il est de jurisprudence que les lieux ont été donné dans un bon

état et qu’ils doivent être restitués de la sorte, ce qui constituerait une

obligation de résultat dans le chef du locataire.

En outre, il serait prévu au point 4 de l’ordre intérieur afférant au contrat de

bail que le locataire doit entretenir les peintures et tapisseries.

En second lieu, la partie requérante sollicite une indemnité d’indisponibilité

pour la période allant du 1er novembre 2019 au 1er février 2020 en raison

de la durée des travaux de réfection précités, étant donné qu’elle n’a pas

eu la jouissance de son bien pendant cette période.

Elle estime dès lors avoir droit en tout à une indemnité à hauteur de trois

mois de loyer s’élevant à la somme de 3.900.-EUR.

PERSONNE1.) conclut au rejet des attestations testimoniales versées par

la partie défenderesse pour ne pas comporter la mention de l’article 402

du Code civil. Concernant les photos et vidéos versées par la partie

défenderesse, celles-ci ne seraient ni datées ni répertoriées et dès lors

également à rejeter. En outre, la porte d’entrée aurait été remplacée en l’an

2018, contrairement aux affirmations de la partie défenderesse.

PERSONNE2.)

A l’audience du 25 septembre 2024,

PERSONNE2.) conteste les

demandes de la requérante tant dans leur principe que leur quantum, alors

qu’il n’y aurait pas de dégâts locatifs lui imputables, étant donné que la

maison donnée en location était particulièrement vétuste et qu’une

rénovation de fond en comble s’imposait, ces frais n’étant dès lors pas à

mettre à sa charge.

Factuellement, il fait plaider qu’il n’aurait pas eu d’usage anormal du bien

donné en location de sa part, mais que bien au contraire il aurait à plusieurs

reprises informé le propriétaire de divers désordres affectant le bien en

question en raison de sa vétusté.

A ce titre, il a fait projeter plusieurs vidéos à l’audience, dont il ressort entre

autres que l’air passait à travers la porte d’entrée à tel point que s’il allumait

un briquet devant celle-ci la flamme s’éteignait à cause du vent. Il appert

également du visionnage précité que les sangles des volets descendent

d’elles-mêmes.

Étant donné que sans les rénovations rendues nécessaires par la vétusté

des lieux, l’habitation n’aurait en aucun cas pu être relouée, il ne serait

également pas redevable d’une indemnité d’indisponibilité.

La partie défenderesse met en outre en cause la valeur probante de l’état

des lieux de sortie établi par PERSONNE4.), qui serait le fils de la

requérante, et sur lequel celle-ci s’appuie pour faire valoir ses prétentions,

pour avoir été dressé a posteriori. D’ailleurs, il n’aurait jamais signé le

document en question qui ne lui aurait en outre jamais été soumis à cette

fin.

Plus particulièrement concernant les factures relatives à la révision de la

chaudière et du nettoyage de la cheminée, il fait valoir qu’en l’espèce la

preuve n’est pas rapportée que celle-ci ait été nécessaire, tout en ajoutant

avoir procédé à la révision systématique de la première.

Concernant la facture de la société SOCIETE4.), il fait valoir que les

installations électriques de l’immeuble n’étaient plus aux normes, de sorte

qu’il ne lui appartiendrait également pas de supporter ces frais de mise en

conformité.

Il fait encore relever que le nettoyage effectué par la société SOCIETE7.)

a eu lieu en date du 8 janvier 2020, donc bien après les travaux de

rénovation entamés par la bailleresse, de sorte que ces frais ne pourraient

pas être mis à sa charge.

Selon PERSONNE2.), la bailleresse refuserait, de façon injustifiée, de lui

restituer la garantie locative de 3.000.-EUR dont il sollicite à titre

reconventionnel le remboursement avec les intérêts à partir du 19 octobre

2019.

En outre, la partie défenderesse demande la condamnation de la

requérante à lui payer une indemnité de procédure de 2.500.- EUR.

Appréciation

La requête introduite par PERSONNE1.), d’ailleurs non autrement

querellée, est recevable pour avoir été déposée dans les forme et délai de

la loi. Il en va de même de la demande reconventionnelle formulée par

PERSONNE2.).

Il convient de se prononcer en premier lieu sur l’existence et l’importance

des dégradations dont fait état PERSONNE1.) avant de pouvoir se

prononcer sur la demande principale de PERSONNE2.) tendant à la

restitution de la garantie locative et à la régularisation des charges.

quant aux dégradations et dégâts locatifs

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux

entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a

reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté

ou force majeure.

Selon l’article 1732 du même Code, (le preneur) répond des dégradations

ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 1732 précité du Code civil, il suffit partant au

bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d'une usure normale. Par le fait même

de cette preuve, il y a une présomption d'inexécution fautive à charge du

preneur.

Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver que la dégradation ou la

perte est imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la

jouissance, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale.

Le preneur n'est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa

vétusté. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt

aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure,

tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans

une certaine mesure. Il n'est donc pas obligé de procéder à une remise à

neuf des lieux à la fin du bail, même si l'immeuble lui avait été délivré dans

un état impeccable, entièrement rénové, respectivement dans un état neuf.

Il est encore de principe que les lieux loués doivent être remis au bailleur

dans un état propre.

Il convient encore de rappeler qu’aux termes de l’article 58 du Nouveau

Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il

incombe à chacune des parties d’établir le bien-fondé de sa demande.

Suivant les pièces soumises à l’appréciation du tribunal, le document établi

par PERSONNE4.), auquel la partie requérante se réfère à titre d’état des

lieux de sortie, énumère diverses réfections à faire, respectivement qui ont

ou seront déjà réalisées par différents corps de métiers, certains désordres

étant illustrés par des clichés. Ledit document ne comporte cependant

aucune date ni signature. Il n’est également ni établi ni allégué qu’une partie

aurait refusé de signer le document en question, de sorte qu’il ne constitue

pas un état des lieux contradictoire et qu’il n’y a alors pas lieu d’en tenir

compte (cf. TA 30 janvier 2009, n° 119325).

S’il n’y a pas de constat des lieux de sortie écrit, l’état des lieux au moment

du départ du locataire pourra être prouvé par tout moyen de preuve

légalement admissible. Le plus souvent, la preuve est alors administrée

par l’audition de témoins ou par la production de photos ou

d’enregistrement vidéo (cf. TA 21 octobre 2014, n° 160810).

Tant la partie défenderesse que la requérante tentent de prouver leurs

prétentions à l’aide d’attestations testimoniales.

PERSONNE1.)

conclut au rejet de l’ensemble des attestations

testimoniales versées par PERSONNE2.), au motif que la mention que

celles-ci peuvent être produites en justice et que l’auteur s’expose à des

sanctions pénales en cas de fausses déclarations fait défaut.

Il convient de rappeler que même si la mention indiquant que l’auteur de

l’attestation a connaissance des conséquences d’une fausse attestation

n’a pas été reproduite manuscritement (l’attestation ne remplit donc pas

les critères de forme de l’article 402 du Nouveau Code de procédure civile),

il importe de rappeler que la loi ne prévoit aucune sanction pour ce cas et

il appartient aux juges d’apprécier si l’attestation présente néanmoins des

garanties suffisantes pour emporter leur conviction sur les éléments de fait

qu’il s’agit de prouver (TAL, 123/2003, 4 novembre 2003, n°77453 du rôle).

Dès lors, le tribunal admet les attestations rédigées par PERSONNE5.),

PERSONNE6.), PERSONNE7.), PERSONNE8.) et PERSONNE9.).

Concernant le contenu des attestations précitées, le tribunal relève que

PERSONNE5.), PERSONNE6.), PERSONNE7.) et PERSONNE9.), qui,

entre autres, ont déclaré dans les grandes lignes avoir aidé la partie

défenderesse à déménager, n’ont pas constaté de dommage en particulier,

mais s’accordent pour dire que les lieux étaient vétustes. Aucun d’entre

eux n’a su se prononcer quant à l’état de l’immeuble au moment de

l’emménagement de la partie défenderesse.

Le tribunal relève que l’attestation de PERSONNE8.) rejoint dans son

contenu les précédentes, tout en ajoutant qu’un échafaudage avait déjà

été érigé et que du matériel de construction était stocké dans la buanderie.

Quant à l’attestation testimoniale rédigée par PERSONNE10.), il ressort de

celle-ci que cette dernière a ensemble avec son mari PERSONNE4.)

procédé à une visite des lieux en date du 17 octobre 2019 en l’absence

des locataires. Elle confirme les éléments figurant dans le document

qualifié « d’état des lieux » par la requérante. Le tribunal relève que le

témoin a également concernant les frais de remise en état indiqué

« wir/meine Schwiegermutter haben diese Kosten selbst bezahlt ».

Le tribunal se trouve dès lors confronté à deux versions des faits qui

s’opposent.

Cependant,

les

attestations

versées

par

la

partie

défenderesses sont plutôt vagues et n’excluent pas la présence de

dommages locatifs.

Celle de PERSONNE10.) énumère les dégâts constatés, sans les détailler

cependant avec précision se contentant par exemple de dire « die

Fussböden, die Kücheninstallation und Sanitäranlagen waren alle in einem

dreckigen und desolaten Zustand ». Toutefois, elle n’apporte aucune

information quant à l’état initial de la maison. Il est également indéniable

qu’un intérêt personnel à l'issue du procès ne peut être exclu dans son

chef, cette circonstance est dès lors à prendre en considération dans

l'appréciation de son témoignage.

Il y a dès lors lieu de se référer principalement sur les éléments objectifs

figurant aux dossiers.

Le tribunal relève encore qu’aucune demande chiffrée en relation avec la

réparation des volets et le remplacement des clés des portes n’a été faite

de sorte que le la juridiction de céans n’analysera pas ces postes.

Mise en peinture et ponçage du parquet

Il est de principe que l’usure, le défraîchissement ou l’altération d’une

peinture, pour autant qu’ils soient normaux, ne sont pas à supporter par le

preneur. Il en va de même pour le parquet.

D’emblée, le tribunal entend tenir compte non seulement du fait que la

maison n’avait pas été louée à l’état neuf, les parties s’accordant à

l’audience pour dire qu’il s’agit d’une maison ancienne datant des années

50 ou 60, de sorte qu’elle accusait nécessairement déjà une certaine

vétusté avant la prise d’effet du bail, mais également de l’usure normale

due à près de 13 ans de location.

Concernant les photos versées par la partie défenderesse et les vidéos

produites à l’audience, celles-ci ont nécessairement dû être prises à un

moment où le locataire était en possession des lieux. Le tribunal a pu se

convaincre que les lieux loués n’ont fait l’objet d’aucune rénovation récente

et accusent une importante vétusté.

Il y a encore lieu de remarquer que les photos annexées au document

qualifié « d’état des lieux de sortie » par la partie défenderesse ne sont pas

très concluantes dans la mesure où elles sont en noir et blanc.

Sur les clichés en question, le parquet dénote deux taches visibles et la

peinture est éclatée à quelques endroits sur le cadre des portes.

Ces éléments à eux seuls ne sont pas de nature à établir que les traces et

taches relevées dépassent l’usure normale des lieux pendant une période

de près de treize ans tout en sachant que la maison n’avait pas été repeinte

au moment où la partie défenderesse a pris possession des lieux.

Le bailleur auquel il appartient de rapporter la preuve des dégâts et des

dégradations qui dépassent l’usure normale et pour lesquels il peut

réclamer un dédommagement, reste en l’espèce en défaut de produire

celle-ci.

Certes l’article 4 du règlement intérieur faisant partie du contrat de bail

signé entre parties prévoit que le locataire supporte les frais d’entretien

courants « l’entretien des peintures et des papiers peints ainsi que les

recouvrements des murs et sols ».

Néanmoins, cette clause ne saurait être interprétée dans le sens fait par la

requérante que le locataire est obligé de restituer les murs et le parquet à

l’état neuf et partant de facto contraint à procéder à leur remise en état en

fin de bail.

En effet, l’article 5 (3) alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation dispose que le locataire ne supporte que les frais en

relation avec les menues réparations.

D’autres frais que ceux énumérés par la loi ne sont pas à payer par le

locataire, même s’ils étaient prévus dans le contrat de bail. En effet, la loi

précise que le bailleur ne peut réclamer d’autres frais au locataire et les

dispositions de la loi relatives aux charges sont d’ordre public. (Le contrat

de bail en droit luxembourgeois, Lex Thielen, édition 2020 p. 255)

Il en découle que toute clause venant déroger aux dispositions précitées

est à déclarer nulle.

Au vu de l’ensemble des éléments qui ont précédé, il y a lieu de débouter

la requérante en ce qui concerne le remboursement de la facture établie

par la société SOCIETE3.) relative à la repeinte des murs.

Frais de nettoyage

De prime abord, le tribunal relève que la facture établie par la société

SOCIETE7.) d’un montant de 988,43.- EUR mentionne comme date de

réalisation du nettoyage le 8 janvier 2020.

Etant donné qu’il est constant en cause que le locataire a quitté les lieux en

date du 19 octobre 2019 et que les travaux des différents corps de métier

ont été réalisés avant le nettoyage, - à titre d’exemple la facture de la

société SOCIETE3.) date du 16 décembre 2019 - , le nettoyage des lieux

est dès lors surtout à mettre au compte des différents travaux réalisés au

sein de l’immeuble en question et ne saurait dès lors être mis à la charge

de la partie défenderesse.

Quant à la facture de la société SOCIETE8.) du 30 janvier 2020 en relation

avec l’enlèvement de déchets encombrants effectué le jour même, le

tribunal ignore à quels dommages locatifs avancés par la requérante elle

aurait trait, de sorte que le remboursement de celle-ci est également à

rejeter.

Entretien chaudière, porte du garage et nettoyage cheminée :

PERSONNE1.) réclame du chef de ces postes, factures à l’appui, les

montants de 486,72.- EUR, 51,48.- EUR et de 89.-EUR respectifs.

Tant l’entretien de la chaudière, la révision de la porte du garage que le

ramonage sont à considérer en tant que menu entretien et appartiennent

au locataire, partant à la partie défenderesse.

En effet, le preneur a la jouissance exclusive du chauffage central, le

preneur doit protéger celui-ci. Le locataire en assure l’entretien général.

Mais le bailleur doit transmettre au preneur toutes les informations utiles à

la bonne conduite et à l’entretien de l’installation ; il lui fournit également,

en début d’occupation, la preuve que l’entretien de l’installation et le

ramonage des conduits de fumées ont été effectués antérieurement. Le

locataire assure l’entretien général, il confie à une firme spécialisée le

contrôle et l’entretien des brûleurs, il veille à l’étanchéité des raccords et

doit assurer l’entretien régulier de la chaudière et de ses accessoires. Le

remplacement de la chaudière et du brûleur ainsi que les grosses

réparations incombent en principe au bailleur (Marcel LA HAYE & Joseph

VANKERCKHOVE : Le louage de choses, les baux en général, n° 905).

En l’espèce, la partie défenderesse n’a pas été en mesure de produire ne

serait-ce qu’une seule facture relative quant à l’entretien de la chaudière,

du garage ou le nettoyage de la cheminée.

En outre, il appert des clichés versés au dossier que la fiche de prestations

apposée sur ladite chaudière montre qu’une seule révision a été effectuée

en l’an 2012 par la société SOCIETE9.).

Étant donné que la partie défenderesse n’a pas rapporté la preuve qu’elle

est libérée de ces obligations, elle doit supporter l’ensemble de ces frais.

Remplacement et réparations des installations électriques

Le tribunal constate qu’il ressort des clichés versés par la partie

défenderesse

que

trois

prises

électriques

sont

endommagées,

respectivement arrachées et que la couverture en verre d’une lampe

manque.

Ces éléments sont de façon précise repris par PERSONNE10.) dans son

attestation testimoniale.

Ces dégradations ne sont pas afférentes à la vétusté des lieux et dans la

mesure où en l’absence d’état des lieux d’entrée, il est admis que les

installations électriques étaient dans un bon état, le locataire doit répondre

de ces dégradations.

Toutefois, la facture émise par la société SOCIETE4.) du 27 novembre

2019 d’un montant 1.180,34.-EUR englobe des travaux de remise en état

du réseau électrique de plus grande envergure, dont il ne ressort pas qu’ils

ont été effectués afin de remédier aux désordres locatifs précités.

En tenant compte de la vétusté des installations, le tribunal évalue ex

aequo et bono les frais de remise en état des dégâts susmentionnés à

200.-EUR.

Remplacement et réparation de la plaque de travail et des appareils

électriques ménagers

Il y a lieu de relever que les clichés versés par la partie requérante sont de

piètre qualité en noir et blanc. En outre, il ressort uniquement de façon

précise de l’attestation testimoniale de PERSONNE10.) que le bac de

rangement du frigo est cassé, les autres postes de dégâts, notamment

ceux relatifs aux appareils électroménagers prétendument endommagés,

sont énumérés de façon vague « miserablen Zustand ».

Etant donné que le tribunal ne peut dès lors pas apprécier l’étendue des

dégâts et notamment déterminer si les dégradations sont dues à un usage

anormal du locataire et non pas à l’ancienneté des appareils en question

ainsi que du plan de travail, il y a uniquement lui de faire droit à la demande

de remboursement du bac de frigo cassé à hauteur de 53,62.-EUR.

Pour le surplus, la partie défenderesse est à débouter de sa demande en

remboursement de la facture de la société SOCIETE5.) du 23 décembre

2019 d’un montant de 1.591,24.-EUR.

Indemnité d’indisponibilité

Concernant l’indemnité d’indisponibilité réclamée par le bailleur, il est

admis que la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n’est pas

nécessairement exclusive de la notion d’indisponibilité des lieux. Il en est

notamment ainsi lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état

par le locataire et que des travaux sont nécessaires afin de réparer les

lieux. L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur

du fait de la perte de jouissance des lieux. L’indemnité est due pendant la

durée nécessaire à la constatation des dégâts et pendant la durée des

travaux de remise en état (M. HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu de

jurisprudence, P. 31, n° 2/2001, n° 192).

Subsiste cependant également l’obligation pour la victime de modérer son

préjudice, cette obligation impose à la victime de réagir positivement face

à la défaillance du débiteur de manière à prendre toutes les mesures

raisonnables pouvant limiter l’étendue du préjudice qu’elle subit. Cette

obligation interdit au créancier de laisser s’aggraver inutilement le

dommage, sous peine pour lui de ne pas obtenir l’entière réparation de son

préjudice. Il incombe à l’auteur du dommage, qui fait état que la victime a

la possibilité raisonnable de minimiser son dommage, de le prouver (G.

Ravarani, La responsabilité civile des personnes privées et publiques,

3ème éd., n° 1213).

En l’espèce, le tribunal a retenu que les travaux d’envergure, notamment

de peinture des murs et de ponçage du parquet, tout comme la remise en

état du système électrique, ne sont pas à charge de la partie défenderesse.

Les menus entretiens et le remplacement de trois prises électriques ainsi

que du bac du frigo ne constituent pas des travaux de nature à entraîner

une perte de jouissance des lieux dans le chef du bailleur.

La demande en paiement d’une indemnité d’indisponibilité est dès lors à

déclarer non fondée.

Remboursement de la garantie locative

PERSONNE2.) a à titre reconventionnel sollicité le remboursement de la

garantie locative de 3.000.- EUR.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se

faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire

au contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution

fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001,

n° 65).

Au vu des développements qui ont précédé, le tribunal a retenu que la

partie défenderesse est uniquement redevable de la somme de (486,72+

51,48 + 89 + 200 +53,62) 880,82.- EUR.

La garantie locative étant de 3.000.-EUR, il y a lieu d’ordonner une

compensation judiciaire entre ces montants, de sorte que PERSONNE1.)

devra payer à PERSONNE2.) la somme de (3.000 - 880,82) 2.119,18.-

EUR.

Etant donné que la partie a formulé pour la première fois une demande de

restitution de la garantie bancaire à l’audience, il y a lieu de fixer le point

de départ des intérêts légaux à cette date, à savoir le 25 septembre 2024,

jusqu’à solde.

Quant aux indemnités de procédure :

La requérante et le défendeur réclament encore respectivement la somme

de 1.500.-EUR et 2.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de Procédure Civile.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e

chambre, 10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172 )

En l’occurrence au vu de l’issue du litige, ces demandes respectives sont

à déclarer non fondées.

L’exécution provisoire

La partie demanderesse a sollicité l'exécution provisoire du présent

jugement.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de Procédure Civile «

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans caution.

»

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

(Trib. d'Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu de faire masse des frais et dépens

de l’instance et de les imposer pour moitié à chacune des parties.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

déclare la demande de PERSONNE1.) recevable ;

la déclare fondée à concurrence de la somme de 880,82.- EUR et en

déboute pour le surplus ;

déclare la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) recevable ;

dit que PERSONNE2.) dispose d’une créance de 3.000.- EUR au titre de

restitution de la garantie locative ;

ordonne la compensation judiciaire entre ces montants ;

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme

de 2.119,18.-EUR avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice, à savoir le 25 septembre 2024, jusqu’à solde ;

dit non fondées les demandes réciproques de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement

nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à

chacune des parties.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière