Landlord lease termination allowed; tenant ordered to vacate but rejected excessive charges and lawyer fees.

Répertoire n° 2176/2024

E-BAIL-286/24

Audience publique extraordinaire du 18 octobre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché

de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.),

avocat à Differdange,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.),

avocat à Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement -

déposée le 12 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 28

juin 2024, lors de laquelle elle fut refixée à l’audience publique du 18 septembre

2024.

A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les mandataires des parties

demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et le prononcé fut fixé au 11 octobre

2024.

En date du 11 octobre 2024 le tribunal ordonna la rupture du délibéré et la

continuation des débats fut fixée au 16 octobre 2024, date à laquelle l’affaire fut

utilement retenue.

A cette audience, les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique

extraordinaire de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée en date du 12 juin 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le juge de

paix siégeant en matière de bail à loyer pour voir prononcer la résiliation du

contrat de bail avec effet au 1er mai 2024, condamner la locataire à déguerpir des

lieux loués dans un délai de 15 jours de la notification du jugement à intervenir

sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard, dire que le taux d’intérêt sera

majoré de 3 points à partir du 3ième mois qui suit la signification du jugement à

intervenir, pour voir condamner la partie défenderesse à payer le montant de

1.786,45 € à titre de décompte de charges des années 2020, 2021, 2022 et 2023,

pour voir condamner PERSONNE2.) à payer le montant de 1.000 €, soit le

montant de 1.160 € TTC à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat,

pour voir condamner PERSONNE2.) à payer le montant de 2.000 € à titre

d’indemnité de procédure, ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir et pour se voir réserver tous autres droits, moyens et actions.

Par contrat de bail signé le 14 février 2021 PERSONNE1.) a loué à

PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE2.), moyennant paiement d’un

loyer de 850 € et des avances sur charges de 150 €.

Par courrier recommandé du 25 octobre 2023 PERSONNE1.) a résilié le prédit

bail avec effet au 1er mai 2024 sur base des dispositions de l’article 12 de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Par courrier

recommandé du 16 avril 2024, PERSONNE1.) a demandé à PERSONNE2.) de

procéder à l’état des lieux de sortie, courrier resté sans réponse.

Le mandataire de la partie défenderesse conteste « tout besoin personnel » et fait

valoir que « il n’y a aucune garantie que la lettre de résiliation soit parvenue à sa

mandante. » Il précise encore que sa mandante a commencé les recherches dès

février 2024 et ajoute qu’elle a déjà en octobre 2023, entamé des recherches en

vue de trouver un nouveau logement et remet, à l’audience des plaidoiries du 16

octobre 2024, des recherches de logement desquelles il ressort que les recherches

ont débuté le 26 octobre 2023.

Quant à la demande de rejet de pièces

En cours de délibéré, le lendemain des plaidoiries, en date du 19 septembre 2024,

le mandataire de la partie demanderesse versa 3 pièces, notamment la lettre

recommandée de résiliation avec l’accusé de réception, le relevé des services

postaux reprenant l’envoi recommandé et l’avis de réception du courrier

recommandé.

Par courriel du 10 octobre 2024, le mandataire de la partie demanderesse demanda

au tribunal « d’écarter les pièces versées. »

Sur ce, le tribunal de céans ordonna la rupture du délibéré et fixa l’affaire pour

plaidoiries au mercredi 16 octobre 2024.

En date du samedi 12 octobre 2024, le mandataire de la partie demanderesse a

encore fait parvenir au mandataire de la partie défenderesse un courrier

recommandé émanant du syndicat de PERSONNE2.), un courrier émanant du

mandataire de la partie demanderesse, adressé par télécopie et par courriel au

syndicat de PERSONNE2.) en date du 1er mars 2024.

A l’audience des plaidoiries du 16 octobre 2024, le mandataire de PERSONNE2.)

conclut encore au rejet des pièces lui adressées le 19 septembre 2024,

respectivement le 12 octobre 2024.

Aux termes de l'article 282 du nouveau code de procédure civile, le juge peut

écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

Il appartient donc au juge d'apprécier, dans chaque cas, si la communication est

intervenue « en temps utile » et d'écarter, s'il l'estime opportun, les pièces

communiquées tardivement. Il appartient au juge de tenir compte de

considérations propres à chaque espèce : ce qui importe, c'est de savoir si le

destinataire de la communication a, ou non, disposé d'un délai suffisant pour

examiner les documents communiqués et prendre position par rapport aux pièces

communiquées. Dans les procédures ne comportant pas l'ordonnance de clôture,

comme en l'espèce, le caractère tardif (ou non) de la communication doit

s'apprécier par rapport à la date de l'audience : sachant en effet que des

conclusions orales peuvent être prises devant la formation de jugement, il s'agit

de vérifier s'il a été procédé à la communication des conditions de délai permettant

la préparation de telles conclusions par la défense (voir JurisClasseur Procédure

civile; fasc. 622, n°32 et suivants).

En l’espèce, les pièces dont PERSONNE2.) demande le rejet ont été

communiquées le 19 septembre 2024, respectivement le 12 octobre 2024.

Au vu des éléments du dossier et eu égard à la nature des pièces communiquées

le 19 septembre 2024 et le 12 octobre 2024 par la partie demanderesse, le tribunal

retient que la partie défenderesse avait suffisamment de temps pour prendre

inspection des pièces lui communiquées et de prendre position par rapport à ces

pièces lors de l'audience des plaidoiries.

Il s’ensuit que la demande de PERSONNE2.) tendant à voir ordonner le rejet des

pièces, communiquées en cours de délibéré le 19 septembre 2024 et après rupture

du délibéré le 12 octobre 2024, par la partie adverse n'est pas fondée.

Appréciation

Il ressort du récapitulatif Track and Trace, du relevé des services postaux

reprenant l’envoi recommandé NUMERO1.) et de l’avis de réception du courrier

recommandé NUMERO1.), que l’envoi recommandé a été remis en date du 26

octobre 2023. Il s’ensuit que PERSONNE2.) fut informée de la résiliation pour

besoin personnel dès le 26 octobre 2023, réception du courrier recommandé.

La lettre de résiliation du 25 octobre 2023 pour besoin personnel se réfère à

l’article 12(2) a) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

Cet article prévoit la prorogation du bail à usage d’habitation à moins que le

bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même ou pour les faire

occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au 3ème degré

inclusivement.

L’article 12(3) précise que par dérogation à l’article 1736 du code civil le délai

de résiliation dans les cas prévus paragraphe 2 point a est de six mois.

Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être exigée

stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant

une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue

par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru sur parole en sa

déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n'est pas

contredite par les éléments de la cause. Cette appréciation doit se faire « in

concreto » par rapport au besoin invoqué par le bailleur dans le chef d'un

descendant déterminé et sur base des indications fournies par le bailleur (cf. Lux.

27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle).

Au vu du besoin personnel invoqué dans le chef du fils du requérant et en

l’absence de contestations circonstanciées, il y a lieu de considérer que le contrat

de bail du 14 février 2021 a été valablement résilié par courrier du 25 octobre

2023 avec effet au 1er mai 2024.

L’article 12(3) permet au locataire de demander dans les trois mois de l’avis de

réception de la poste, sous peine de forclusion, une prolongation du délai de

déguerpissement. En l’absence de cette demande le bailleur peut demander au

juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après

l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

La locataire n’ayant pas sollicité de prolongation du délai de déguerpissement

dans le délai de forclusion prévu par la loi il y a lieu de faire droit à la demande à

voir constater la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef

du requérant et à la demande en déguerpissement de la locataire et de lui accorder

un délai de déguerpissement de 2 mois.

Il n’y a pas lieu d’assortir le déguerpissement d’une astreinte alors que les

dispositions d’ordre public de l’article 16 de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation permettent également à un occupant sans droit ni titre de

solliciter un sursis au déguerpissement.

Les arriérés

A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) fait valoir réclamer de la somme de

1.786,45 € à titre de décomptes de charges des années, 2020, 2021, 2022 et 2023.

PERSONNE2.) conteste la demande et fait valoir que les charges ne sont pas

établies, à défaut de pièces justificatives versées en cause.

L’article 5 paragraphe 3 de la loi du 21 septembre 2006 prévoit que :

« Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie

avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la

consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties

communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du

logement. »

Pour satisfaire aux exigences de la loi, il a été décidé que le bailleur, qui entend

récupérer auprès de son locataire la part des frais locatifs incombant à ce dernier,

ne peut se borner à lui présenter un décompte général, même accompagné de

factures, mais est tenu de produire également les quittances relatives aux dépenses

avancées justifiant ainsi avoir déboursé ces frais pour compte de son locataire.

Dans une décision plus récente, il a été retenu que les factures versées par le

bailleur établissent à suffisance de droit la réalité des frais exposés par le bailleur

pour le compte du locataire (cf. Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

Marianne HARLES, no 59, Pas. 31).

PERSONNE1.) ne produit ni décomptes détaillés, ni factures, ni preuves de

paiement, ni répartition des charges.

Dans ces conditions, la demande est à déclarer non fondée.

Majoration

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt

légal, la partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément

susceptible de justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de

la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

Frais d’avocat

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat,

constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil (Cour d’appel,

20 novembre 2014, n°39462 cité dans TAD, 14 mars 2018, numéro du rôle 21284

et 21411).

Force est toutefois de constater que dans le cadre de la présente procédure, la

représentation par voie d’avocat n’est pas obligatoire.

Le tribunal considère dès lors que le choix du requérant de faire gérer le litige

l’opposant à la partie défenderesse, par une tierce personne qu’il rémunère, ne

saurait leur être opposable, dans la mesure où il s’agit d’un choix délibéré dont le

requérant doit seul supporter les conséquences.

La demande est partant à rejeter.

Exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en exécution provisoire étant donné

que les conditions d’application de l’article 115 du nouveau Code de procédure

civile ne sont pas remplies en l’espèce.

Indemnité de procédure

PERSONNE1.) ayant dû engager des frais non compris dans les dépens dans le

seul but de faire valoir ses droits légitimes en justice, sa demande en octroi d’une

indemnité de procédure est fondée à concurrence de la somme de 400 € au regard

des éléments du dossier.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) tendant au rejet des pièces

communiquées par la partie adverse en date des 19 septembre 2024,

respectivement 12 octobre 2024 ;

constate la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de

PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y

trouvent de son chef dans les 2 mois au plus tard de la notification du présent

jugement, sinon et faute par elle de ce faire ;

et pour autant que de besoin, autorise PERSONNE1.) à l’en faire expulser dans

la forme légale et aux frais de PERSONNE2.),

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

dit non fondée et rejette la demande de PERSONNE1.) à voir condamner

PERSONNE2.) au paiement de la somme de 1.786,45 € à titre de décomptes des

charges des années 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

rejette la demande de PERSONNE1.) à voir condamner PERSONNE2.) au

remboursement des frais et honoraires d’avocat ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 400 € sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

PERSONNE DE JUSTICE4.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE

JUSTICE3.), qui ont signé le présent jugement.