Tenant eviction allowed for June rent but relocation damages rejected due to mutual termination.

No. 1179/24

du 14 octobre 2024

Audience publique du lundi, quatorze octobre deux mille vingt-quatre

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et

Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu

l’ordonnance qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

représentée par Maître Claude SPEICHER, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

e t :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par son/ses gérant(s) actuellement en

fonction, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

partie défenderesse,

représentée par Maître Chahrazed HAYA, avocat, demeurant à Luxembourg.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 14 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix

de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal de

paix de Diekirch, à l'audience publique de vacation du mardi, 16 juillet 2024,

pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

L’affaire fut utilement retenue à cette audience.

Le représentant de la partie demanderesse, Maître Claude SPEICHER, donna

lecture de la requête introductive de l’instance et exposa l’affaire.

La partie défenderesse ne comparut pas à l’audience.

Sur quoi le tribunal prit l'affaire en délibéré dont il ordonna la rupture en date

du 22 juillet 2024 et l’affaire fut refixée à l’audience publique du lundi, 30

septembre 2024 lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Maître Claude SPEICHER, représentant de la partie demanderesse, réexposa le

sujet de l'affaire et conclut à l’adjudication de sa demande.

La représentante de la partie défenderesse, Maître Chahrazed HAYA, fut

entendue en ses moyens et explications.

Sur ce le tribunal reprit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été refixé

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch le 14 juin 2024,

PERSONNE1.) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

à comparaître devant le tribunal de paix de et à Diekirch, siégeant en matière de

bail commercial, pour voir dire qu’elle a fautivement rompu le contrat de bail

du 17 février 2022 sinon prononcer la résiliation aux torts du locataire, la voir

condamner au paiement de la somme de 29.177,36.- euros à titre d’arriérés

d’adaptations indiciaires de loyer, de loyers respectivement d’indemnités

d’occupation pour les mois de mai et juin 2024 et d’indemnité de relocation

équivalant à trois mois de loyer. Il a encore requis la condamnation de la partie

défenderesse à enlever les deux containers se trouvant sur les lieux sous peine

d’une astreinte de 3.000.- euros par jour de retard et par container et

l’autorisation à enlever lui-même ces deux containers aux frais de la

défenderesse. Pour autant que de besoin il a demandé le déguerpissement de la

défenderesse des lieux loués ainsi que l’autorisation de la faire expulser par la

force publique. Il requiert finalement encore la condamnation de la SOCIETE1.)

au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500.- euros.

A l’audience du 30 septembre 2024, le requérant a déclaré avoir reçu en date du

19 septembre 2024, paiement de la somme de 1.582,46.- euros réclamée à titre

d’arriérés d’adaptions indiciaires du loyer. Il a donc déclaré réduire sa demande

au montant de 27.594,90.- euros.

Il y a lieu de lui en donner acte.

Il a encore précisé que lors de l’état des lieux de sortie du 21 mai 2024, les deux

containers se trouvaient encore sur place. Ils n’auraient été enlevés que le 28

juin 2024 de sorte que l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2024 serait

également due. La demande relative au déguerpissement serait devenue sans

objet. Il a tenu à souligner que le bail n’aurait pas été résilié d’un commun

accord. Malgré tous les efforts déployés en vue de trouver un nouveau locataire,

l’objet en question n’aurait toujours pas pu être reloué.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) y réplique en donnant tout

d’abord à considérer qu’elle aurait pendant toute la durée du bail payé le loyer

aux échéances convenues. Comme une clause résolutoire figurerait dans le

contrat de bail et que la partie bailleresse aurait menacé de résilier le bail, la

SOCIETE1.) aurait marqué son accord avec un départ au 28 avril 2024, date à

laquelle tant le procès-verbal de sortie que la remise des clés devraient se faire.

L’accord aurait donc porté sur une sortie anticipée au 28 avril 2024. En date du

28 avril 2024, la défenderesse aurait été présente sur les lieux, mais

PERSONNE1.) ne se serait pas présenté. Il aurait ainsi tout fait pour retarder

l’état des lieux qui n’aurait finalement eu lieu que le 21 mai 2024. Son

mandataire n’aurait à aucun moment fait état d’une rupture abusive du contrat

et encore moins d’une indemnité de relocation. La défenderesse fait encore état

de déclarations de PERSONNE1.) qui seraient en contradiction avec celles de

son mandataire. Ainsi, il aurait été convenu avec PERSONNE1.) que le mois de

mai ne serait à payer qu’au prorata temporis et qu’il serait d’accord avec la sortie

anticipée. S’agissant de l’indemnité de relocation, la partie bailleresse aurait

elle-même déclaré le 21 mai 2024 qu’elle aurait reçu une promesse de

relocation. Par ailleurs il lui incomberait de prouver qu’elle a fait les démarches

nécessaires pour trouver un repreneur.

Pour autant que de besoin, la SOCIETE1.) a offert de prouver par voie

d’audition d’un témoin les faits suivants : « Monsieur PERSONNE1.) a bien

précisé lors d’un échange verbal avec Monsieur PERSONNE2.) qu’il avait déjà

une promesse de location faite par une société de réparation mécanique

automobile. Monsieur PERSONNE1.) a indiqué également oralement n’avoir

aucune difficulté à relouer le bâtiment en l’état dans lequel il a été restitué. ».

Concernant les deux containers, il serait incontestable que ceux-ci n’auraient

gêné personne et qu’ils auraient été enlevés le plus rapidement possible. Elle

aurait constaté que lesdits containers auraient été remplis de détritus y jetés par

les voisins. Le requérant serait dès lors à débouter de ses demandes. Elle a à son

tour requis l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

PERSONNE1.) estime qu’il n’aurait jamais marqué son accord avec une

résiliation et une sortie du preneur au 28 avril 2024. Son accord aurait été assorti

de conditions strictes, le paiement des adaptations indiciaires et des mois de

mars et avril 2024 avant la date litigieuse, conditions qui n’auraient en

l’occurrence pas été respectées. Il y aurait eu rupture du bail à l’initiative du

locataire et celui-ci devrait régler le loyer respectivement l’indemnité

d’occupation pour chaque mois d’occupation entamé et donc également le mois

de juin 2024. À aucun moment, il n’aurait été informé de l’heure exacte à

laquelle devrait avoir lieu la remise des clés et l’état des lieux de sortie.

Concernant les containers, il soutient qu’il serait impossible de louer un terrain

avec une construction où se trouvent des containers remplis de déchets.

La SOCIETE1.) a encore précisé que le loyer pour les mois de mars et avril

2024 aurait été payé le 3 juin 2024. Aucun loyer ou indemnité d’occupation ne

serait dû pour le mois de mai 2024. Le courriel du mandataire de PERSONNE1.)

du 22 mai 2024 serait à interpréter dans le sens d’une renonciation à toute

indemnité de relocation.

La demande est recevable, non critiquée à cet égard, pour avoir été introduite

dans les forme et délai de la loi.

Il résulte des pièces versées en cause et des explications fournies par les parties

que la SOCIETE1.) a pris en location auprès de PERSONNE1.) un immeuble

de commerce sis à ADRESSE3.), suivant contrat de bail du 17 février 2022,

ayant pris effet au 1er janvier 2022. Le prix du loyer mensuel a été fixé à 5.000.-

euros et a été adapté à l’indice officiel des prix à la consommation. La durée du

bail a été fixée à 5 ans avec possibilité pour le bailleur de dénoncer le bail avec

un préavis de 6 mois avant l’expiration du terme. Le contrat prévoit encore une

reconduction tacite pour une durée indéterminée et la possibilité tant pour le

bailleur que le preneur de dénoncer le bail avec un préavis de 6 mois.

Le terme du bail se trouvait donc fixé au 1er janvier 2027.

Le 22 février 2024, le mandataire de PERSONNE1.) a sommé la SOCIETE1.)

de procéder au règlement des arriérés d’adaptations indiciaires de loyer

s’élevant à 1.582,46.- euros. Par courrier du 10 avril 2024, la SOCIETE1.) a

répliqué de la manière suivante : « Après acceptation de votre courrier datant

du mois passé, nous avons pris nos dispositions et quittons votre local

professionnel, comme vous l’avez exprimé dans vos derniers échanges ». Il n’est

pas contesté que ce courrier se réfère au précédent courrier du 22 février 2024

qui, à l’appui de la sommation, contenait encore la menace du dépôt d’une

requête en résiliation du bail pour non-paiement du loyer. Par courriel du 15

avril 2024, le mandataire de PERSONNE1.) a informé la SOCIETE1.) qu’il

serait d’accord avec son départ pour le 28 avril 2024 sous condition notamment

de payer les arriérés d’adaptations de loyer ainsi que les loyers pour les mois de

mars et avril 2024. Les adaptations indiciaires n’ont été payées que le 19

septembre 2024 et les loyers pour mars et avril 2024 le 3 juin 2024.

C’est donc à juste titre que PERSONNE1.) estime que l’accord était devenu

caduc. Il ne saurait être question d’une mauvaise volonté de sa part de ne pas

avoir été présent en date du 28 avril 2024 alors que de surcroît, il n’a jamais été

informé de l’heure à laquelle l’état des lieux devrait se faire.

Il est encore constant en cause que la SOCIETE1.) a procédé à la remise des

clés en date du 21 mai 2024, l’état des lieux de sortie ayant relevé que « les 2

conteneurs restent à enlever ». Suivant facture SOCIETE2.) du 8 juillet 2024,

versée par la défenderesse, les deux containers litigieux ont été enlevés le 28

juin 2024.

Les parties sont en désaccord quant à la nature de la résiliation intervenue en

cause, PERSONNE1.) estimant qu’il s’agit d’une rupture unilatérale du bail par

le preneur et la SOCIETE1.) soutenant qu’il y a eu résiliation d’un commun

accord.

Lorsque l’une des parties conteste la résiliation d’un commun accord du bail

avant terme alléguée par l’autre partie, tel le cas en l’espèce, il appartient à la

partie qui s’en prévaut, en l’occurrence la SOCIETE1.), de rapporter la preuve

de l’accord des parties sur la résiliation du bail selon les règles de droit commun.

Cette preuve peut être déduite du consentement tacite des parties ; celui-ci peut

être inféré des circonstances de fait auxquelles il appartient au juge d’assigner

leur véritable signification (cf. Les Novelles, Le louage de choses, 2e éd. 2000,

t.1. n° 377).

La volonté commune des parties de mettre fin au contrat ne doit faire aucun

doute. La résiliation d’un commun accord doit résulter d’une manifestation non

équivoque de la volonté des parties.

A défaut d’autres éléments, la simple remise des clés ne suffit pas à établir la

volonté certaine du bailleur de voir résilier le bail.

Il en est de même du silence gardé pendant un certain temps par le bailleur après

la réception du courrier de résiliation unilatérale de la part du locataire, sauf si

ce silence ne peut s’expliquer d’aucune autre manière.

Il est toutefois admis qu’en reprenant possession des lieux vidés par le preneur

qui a déguerpi avant l’expiration du bail, le bailleur admet la résiliation.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie du 21 mai 2024 versé établit que les clés

ont été restituées au bailleur en ce jour et qu’il a accepté ces clés sous la seule

réserve de l’enlèvement des deux containers. Le tribunal en déduit qu’il

s’agissait d’une acceptation assortie du respect de cette condition. Comme ladite

condition a été remplie en date du 28 juin 2024, le tribunal admet que le bail a

été résilié d’un commun accord au 28 juin 2024.

Il est de principe que pour chaque mois commencé le locataire doit le loyer en

entier à moins qu’il ne prouve la relocation des lieux avant la fin du mois en

question (cf. Trib. d’arr. Lux. 21 février 1997, n°56.726 du rôle ; Trib. d’arr.

Lux. 5 octobre 2004, n°88.167 du rôle).

Cette preuve n’étant pas rapportée, il s’ensuit que c’est à juste titre que

PERSONNE1.) réclame paiement du loyer pour le mois de juin 2024.

Le bail n’ayant été résilié qu’au 28 juin 2024, la demande en paiement du loyer

pour le mois de mai 2024 est également à déclarer fondée.

Le montant total à allouer à titre d’arriérés de loyer est partant de 2 x 5.518,94

= 11.037,96.- euros.

Suivant l’article 1760 du Code civil « En cas de résiliation par la faute du

locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire

à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de

l’abus ».

Le contrat de bail ayant été résilié d’un commun accord des parties et ne

s’agissant donc en l’espèce pas d’une résiliation par la faute du locataire,

PERSONNE1.) ne saurait partant prétendre à l’allocation d’une indemnité de

relocation sur base de l’article 1760 du Code civil.

L’offre de preuve tendant à voir constater que le bailleur aurait trouvé un

nouveau locataire est partant sans objet.

Les parties n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à leur

charge l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’elles ont dû

exposer le cas échéant, elles sont à débouter de leurs requêtes en obtention d’une

indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande ;

déclare la demande en paiement partiellement fondée ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à

PERSONNE1.) la somme de 11.037,96.- euros avec les intérêts légaux à partir

du 14 juin 2024 jusqu’à solde ;

constate que le bail a été résilié d’un commun accord avec effet au 28 juin

2024 ;

constate que les demandes en enlèvement des deux containers et en

déguerpissement sont devenues sans objet ;

déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de

relocation ;

constate que l’offre de preuve formulée par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) est devenue sans objet ;

déboute les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité

de procédure ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch »,

date qu'en tête et avons signé avec le greffier.