Tenant eviction granted for breach of lease; relocation claim dismissed; procedural costs denied.

Répertoire n° 2079/2024

E-BAIL-110/24

Audience publique du 11 octobre 2024

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE1.), avocat à

Luxembourg,

et :

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., actuellement en faillite,

établie et ayant eu son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son curateur

Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), demeurant professionnellement à L-

ADRESSE3.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), avocat à

Luxembourg,

2)

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE4.),

- partie défenderesse - comparant par Maître PERSONNE DE JUSTICE3.), en

remplacement de Maître PERSONNE DE JUSTICE4.), avocats à Luxembourg.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 29 février 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 20 mars

2024. Après trois refixations à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du 25 septembre 2024.

A cette audience,

les

mandataires

des

parties

demanderesse

et défenderesse

PERSONNE1.) et Maître PERSONNE DE JUSTICE2.) furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en date du 8 août

2019, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après la SOCIETE1.)) a donné en location

à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., déclarée en état de faillite par

jugement du 26 janvier 2024, représentée par son curateur Maître PERSONNE DE

JUSTICE2.) et à PERSONNE1.), intervenant à titre personnel, solidairement et

indivisiblement avec la société SOCIETE2.) s.àr.l. en faillite, un immeuble à usage de

café connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » sis à ADRESSE5.).

Il est précisé que la surface affectée à l’activité commerciale représente 84,43 % de la

surface de l’immeuble et que la surface non commerciale représente 15,57 % de la surface

de l’immeuble. Le bail a été consenti moyennant paiement d’un loyer de mensuel de base

de 347,28 € pour la surface affectée à l’habitation et un loyer mensuel de base de

2.203,30 € TTC (soit 1.883,16 € HTVA) pour la surface servant à l’exploitation du débit

de boisson, soit le loyer mensuel total de 2.550,58 € TTC. Le loyer est augmenté de 30 €

par mois pour l’entretien des conduites de bière de l’installation de débit mise à

disposition et d’une redevance pour la licence de cabaretage d’un montant de 175,50 €

TTC.

Par requête déposée le 29 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la SOCIETE1.) fait convoquer Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), pris en sa qualité de

curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., déclarée

en état de faillite par jugement commercial du 26 janvier 2024, et PERSONNE1.) à

comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail pour :

-

voir déclarer la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée

pour la somme de 17.227,45 € pour la période de janvier 2023 au 26 janvier 2024,

-

voir condamner PERSONNE1.) à payer à la SOCIETE1.) la somme de 17.227,45 € à

titre d’arriérés de loyer et de charges impayées pour la période de janvier 2023 à

janvier 2024 avec les intérêts de retard à partir de la mise en demeure du 11 décembre

2023, sinon à partir du dépôt de la requête jusqu’au 26 janvier 2024, date du jugement

déclaratif de la faillite,

-

voir fixer la créance de la SOCIETE1.) à l’encontre de la masse de la faillite de la

société SOCIETE2.) S.àr.l. à hauteur de 17.227,45 € à titre d’arriérés de loyer et de

charges impayées pour la période de janvier 2023 à janvier 2024, le prononcé de la

faillite arrêtant le cours des intérêts vis-à-vis de la masse,

-

voir déclarer la demande fondée pour la somme de 3.576,66 € à titre d’indemnité

d’occupation pour le mois de février 2024,

-

voir condamner solidairement sinon in solidum Maître PERSONNE DE JUSTICE2.),

pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l., et PERSONNE1.) à lui payer le montant de 3.576,66 € à titre

d’arriéré de loyer et d’avances sur charges, sinon à titre d’indemnité d’occupation

pour le mois de février 2024 avec les intérêts à partir du 11 décembre 2023, date de

la mise en demeure jusqu’à solde,

-

sinon, voir fixer la créance de la SOCIETE1.) à l’encontre de la masse de la faillite

de la société SOCIETE2.) S.àr.l. à hauteur de 3.576,66 € à titre d’arriéré de loyer et

d’avances sur charges, sinon à titre d’indemnité d’occupation pour le mois de février

2024,

-

voir déclarer résilié l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu

en date du 8 août 2019 aux torts des locataires,

-

voir condamner Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), pris en sa qualité de curateur

de la faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., et

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués sis à ADRESSE5.),

-

voir condamner solidairement sinon in solidum Maître PERSONNE DE JUSTICE2.),

pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l., et PERSONNE1.) à lui payer le montant de 17.586,96 € à titre

d’indemnité de relocation correspondant à 6 mois de loyer,

-

sinon voir fixer la créance de la SOCIETE1.) à l’encontre de la masse de la faillite de

la société SOCIETE2.) S.àr.l. à hauteur de 17.586,96 € à titre d’indemnité de

relocation,

-

entendre condamner solidairement sinon in solidum sinon chacun pour sa part Maître

PERSONNE DE JUSTICE2.), pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société

à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., et PERSONNE1.) à lui payer le montant

de 2.000 € à titre d’indemnité de procédure,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire,

-

voir condamner solidairement sinon in solidum Maître PERSONNE DE JUSTICE2.),

pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l., et PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance,

-

-voir réserver à la SOCIETE1.) tous autres droits, dus, moyens et actions., notamment

le droit d’augmenter sa demande en cours d’instance pour les loyers et charges à

échoir.

La SOCIETE1.) fait d’abord valoir que c’est « déjà la deuxième affaire entre elle et les

locataires » et verse, à titre de pièce, le jugement du 16 décembre 2021 émanant du

tribunal de céans « s’étant déclaré incompétent pour connaître de la demande dirigée

contre PERSONNE2.),

ayant reçu la demande en la forme,

ayant dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant de

5.367,19 € à titre d’arriérés de loyers et de charges jusqu’en novembre 2021 inclus, y

inclus un décompte des charges 2018-2019 pour un montant de 1.980,33 € et un décompte

des charges 2019-2020 pour un montant de 615,39 €,

ayant condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. et PERSONNE1.)

solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 5.367,19 €

avec les intérêts légaux sur la somme de 2.595,72 € à partir du 6 novembre 2020 et sur

la somme de 2.771,47 € à partir du 26 novembre 2021, date des demandes en justice,

jusqu’à solde, ayant prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux

torts exclusifs de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. et de

PERSONNE1.),

ayant condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. et PERSONNE1.)

à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard 1

mois après la notification du présent jugement,

ayant dit partiellement fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en

allocation d’une indemnité de relocation,

et ayant condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. et

PERSONNE1.) solidairement à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme

de 7.651,74 €, avec les intérêts légaux à partir du 6 novembre 2020, jusqu’à solde. »

La SOCIETE1.) explique à l’audience des plaidoiries ne pas avoir exécuté le prédit

jugement et que la relation du bail a continué en 2022 et 2023, mais que des problèmes

d’arriérés de loyer sont apparus en 2023.

Dans sa requête introductive d’instance, la SOCIETE1.) demande à voir « déclarer résilié

l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en date du 8 août 2019 ».

La SOCIETE1.) soutient que la société SOCIETE2.) serait toujours dans le local, que le

contrat de bail serait toujours en cours et elle réclame la somme réduite de 2.853,43 € à

titre d’arriéré du mois de septembre 2024. La SOCIETE1.) explique qu’une remise des

clefs n’a pas encore eu lieu, mais admet que Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), pris

en sa qualité de curateur de la société SOCIETE2.) S.àr.l., en faillite, a résilié le contrat

de bail fin mars 2024. La SOCIETE1.) déclare « accepter la résiliation si les sous-

locataires sont expulsés ». Elle explique en outre que le loyer est payé par une tierce

personne, PERSONNE2.), ayant signé le contrat de bail du 8 août 2019 en tant que

caution. La SOCIETE1.) demande finalement une confirmation de la résiliation.

Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), pris en sa qualité de curateur de la société

SOCIETE2.) s.àr.l., en faillite, explique avoir, « à toutes fins utiles…résilié avec effet au

jour du prononcé de la faillite l’ensemble des contrats conclus avec la faillie et plus

particulièrement celui relatif à un immeuble à usage de café connu sous l’enseigne

« ENSEIGNE1.) » sis à ADRESSE5.), pour autant qu’un contrat de bail y relatif

existerait. »

Il ressort des développements qui précèdent et des demandes des parties en cause, qu’il y

a lieu de constater la résiliation du contrat de bail et de fixer un délai de déguerpissement

de 15 jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

Les arriérés:

Dans la requête introductive d’instance la SOCIETE1.) fait valoir que, quant à la créance

née postérieurement au jugement déclaratif de faillite du 26 janvier 2024, elle demande

la condamnation solidaire, sinon in solidum de Maître PERSONNE DE JUSTICE2.), en

sa qualité de curateur de la faillite de la société SOCIETE2.) S.àr.l. et de PERSONNE1.)

à lui payer la somme de 3.576,66 € à titre d’indemnité d’occupation pour le mois de

février 2024.

A l’audience des plaidoiries, la SOCIETE1.) réduit sa demande et réclame la somme de

2.853,43 €, tel que cela résulte du dernier décompte établi en date du 19 septembre 2024.

En ce qui concerne la demande dirigée contre PERSONNE1.), il y a lieu de retenir qu’il

est tenu personnellement, solidairement et indivisiblement des engagements pris par le

contrat conclu entre parties.

PERSONNE1.) est partant à condamner à payer à la SOCIETE1.) la somme de 2.853,43

€ à titre d’indemnité pour le mois de septembre 2024.

En qui concerne la société SOCIETE2.) S.àr.l., en faillite, le Tribunal rappelle que

l’article 452 du Code de commerce, qui prévoit la suspension des poursuites

individuelles dès le prononcé de la faillite, s’oppose à l’introduction d’actions

patrimoniales contre le curateur de la faillite.

Il en découle que même si le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est en

principe compétent pour connaître d’une action en paiement d’arriérés de loyers et de

charges, dont l’origine remonte antérieurement au jugement déclaratif de faillite, le

bailleur, jouissant d’un privilège général et, de ce fait, faisant partie des créanciers de la

masse de la faillite, ne peut pas judiciairement faire établir ses créances en saisissant le

tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, d’une demande contre la société en

faillite, respectivement contre son curateur, mais doit obligatoirement suivre la procédure

de la déclaration et de la vérification des créances.

Conformément à l’article 504, alinéa 2, du Code de commerce, les contestations qui ne

seront pas de la compétence du tribunal d’arrondissement, siégeant en matière

commerciale, seront alors renvoyées devant le juge compétent.

Ainsi, il y a lieu de fixer la créance de la SOCIETE1.) à l’encontre de la société

SOCIETE2.) S.àr.l., en faillite, au montant de 2.853,43 € à titre d’indemnité pour le mois

de septembre 2024.

L’indemnité de relocation

En vertu de l’article 1760 du Code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences d’une ou plusieurs

obligations et de fixer conventionnellement l’indemnité de relocation. L’indemnité

conventionnelle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son but est

précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter toute

discussion en cas de manquement.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet seulement au juge de modérer ou augmenter

la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties ont convenu dans les conditions générales de l’accord de sous-

bail et d’approvisionnement en boissons que « En cas de résiliation du présent contrat

pour faute du locataire, celui-ci est tenu, conformément à l’article 1760 du Code civil de

payer la bailleresse, à titre d’indemnité de relocation, une somme forfaitaire et

irréductible égale à six mois de loyer, tel qu’il est en vigueur au moment de la résiliation,

sans préjudice aux dommages et intérêts qui peuvent résulter de l’abus.. ».

Eu égard que le contrat de bail conclu entre parties n’a pas été résilié aux torts des

locataires, la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à se voir allouer une

indemnité de relocation est à rejeter.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il ne paraît pas justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p.

47).

A défaut de toute iniquité requise, la demande de la SOCIETE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

constate la résiliation du contrat de bail conclu entre parties ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., déclarée en état de

faillite, représentée par son curateur Maître

PERSONNE DE JUSTICE2.)

et

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef

au plus tard quinze jours après la notification du présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser les parties défenderesses dans la forme

légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de la diminution de sa demande

pécuniaire ;

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. pour le montant réclamé

de 2.853,43 € à titre d’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024 ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de

2.853,43 € à titre à titre d’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024 ;

fixe la créance de la SOCIETE1.) à l’encontre de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l., déclarée en état de faillite, représentée par son curateur Maître

PERSONNE DE JUSTICE2.) à hauteur de 2.853,43 € à titre d’indemnité d’occupation

pour le mois de septembre 2024 ;

rejette la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en allocation d’une

indemnité de relocation ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention d’une

indemnité de procédure ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., déclarée en état de

faillite, représentée par son curateur Maître

PERSONNE DE JUSTICE2.)

et

PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par PERSONNE DE

JUSTICE6.), juge de paix, assistée du greffier PERSONNE DE JUSTICE5.), qui ont signé

le présent jugement.