Tenant evicted for exclusive fault; landlord wins rent arrears and immediate eviction in Luxembourg bail court.

Répertoire No. 2960/24

L-BAIL-222/24

Audience publique du 7 octobre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par sa gérance

actuellement en fonctions, enregistrée au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société LTG Affekotengesellschaft SARL, établie et

ayant son siège social à L-2418 LUXEMBOURG, 5, rue de la Reine,

inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro B275674 et sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats au

Barreau de Luxembourg, représentée aux fins des présentes par Maître

Paul BENOIT-KECHICHIAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Andrei ZAMFIROIU, avocat à la Cour,

en remplacement de Maître Paul BENOIT-KECHICHIAN, avocat à la Cour,

les deux demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 22 mars

2024.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 3 juin 2024.

Lors de la prédite audience, PERSONNE1.) comparut en personne et

l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 septembre 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Andrei ZAMFIROIU, en remplacement de Maître Paul BENOIT-

KECHICHIAN, ce dernier en représentation de la société LTG

Affekotengesellschaft SARL, ainsi que PERSONNE1.) furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 22 mars 2024, la société SOCIETE1.)

SARL a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

-

voir déclarer que le bail conclu entre parties a valablement été résilié

avec effet au 11 mars 2024, sinon à titre subsidiaire de prononcer la

résiliation judiciaire du contrat de bail précité;

-

voir condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de

5.580 EUR au titre des loyers impayés ainsi que la somme de 500.- EUR

à titre de charges impayées, avec les intérêts légaux ;

-

voir condamner la partie défenderesse à libérer les lieux loués et à en

déguerpir avec tous ceux qui les occupent de son chef à compter du

jugement à intervenir.

La requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

A l’audience des plaidoiries du 16 septembre 2024, la société SOCIETE1.)

SARL augmente sa demande à titre d’indemnité d’occupation sinon

d’arriérés de loyers et charges pour la période d’avril 2024 à septembre

2024 inclus suivant décompte versé en cause.

Il échet de lui en donner acte.

A l’appui de sa requête, la société SOCIETE1.) SARL expose avoir donné

en location, suivant contrat de bail signé entre les parties en date du 15

novembre 2022, « une chambre entièrement meublée dans une maison

individuelle sise à ADRESSE2.), L-ADRESSE2.) », moyennant paiement

d’un loyer mensuel initial de 900.- EUR et 50.- EUR d’avances sur charges.

La requérante expose que la défenderesse s’acquitte de ses loyers et

avances sur charges avec retard et que depuis le mois d’octobre 2023

jusqu`à ce jour elle ne règlerait plus du tout ceux-ci.

Elle reproche au locataire une violation grave des obligations contractuelles

laquelle aurait justifié la résiliation unilatérale du contrat avec effet immédiat

du 11 mars 2024, sinon la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du

locataire, à savoir, le non-paiement des loyers et des charges locatives.

La partie défenderesse ne conteste pas la somme réclamée à titre

d’arriérés de loyers et de charges en expliquant se trouver actuellement

dans une situation financière très difficile et demande la clémence du

tribunal dans la fixation du montant de l’indemnité de procédure.

Motifs de la décision

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer est compétent pour

connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été

déposée dans les forme et délai prévu par la loi.

Validité de la résiliation unilatérale du contrat de bail

Conformément à l’article 1762-11 alinéa 1er du Code civil, « Le bailleur peut

résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations

contractuelles par le preneur ».

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative. Le défaut de payer le loyer aux échéances convenues constitue

une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du

bail. Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire un immeuble est en

effet en droit de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues

constitue une cause de résiliation.

En l’espèce, le décompte versé par la partie demanderesse et figurant dans

sa requête introductive d’instance fait état, qu’à la date du courrier de

résiliation du 11 mars 2024, les arriérés de loyers et charges s’étalant sur

une période de 6 mois s’élevaient à un montant total 6.080.- EUR.

Au vu des explications fournies par la société SOCIETE1.) SARL et des

pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestations de

la part de la défenderesse, il y a lieu de constater que le contrat de bail a

été valablement résilié avec effet immédiat aux torts exclusifs de cette

dernière suivant le courrier du 11 mars 2024 précité.

Demande en déguerpissement

Le bail ayant dès lors été valablement résilié à la date du 11 mars 2024,

PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre depuis cette date et la

société

SOCIETE1.)

SARL

peut partant valablement requérir son

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement d’un

mois à partir de la notification du présent jugement eu égard à la durée du

bail.

Arriérés de loyers et de charges

Les loyers des mois d’octobre 2023 à mars 2024 compris n’étant pas

contestés de la part de la défenderesse, il y a lieu de faire droit à la

demande en condamnation telle que formulée par la société SOCIETE1.)

SARL pour la somme de 5.580.- EUR à titre d’arriérés de loyer.

Il y a lieu d’allouer les intérêts légaux sur cette somme à partir du dépôt de

la requête introductive d’instance jusqu’à solde.

Fixation d’une indemnité d’occupation

Dès lors que le bail est déclaré résolu, il ne sort plus ses effets, quand bien

même le locataire s’est maintenu ou se maintient encore dans les lieux.

Dès lors, le preneur n’est plus tenu de payer des « loyers » ; sauf au cas

où il poursuivrait son occupation dans le cadre d’une prorogation

contractuelle ou légale ou sous le bénéfice d’un délai de grâce qui lui aurait

été octroyé à l’amiable ou par voie judiciaire (cf. Novelles, ouvrage précité,

n° 405).

Si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution du bail, il est

redevable d’une indemnité au bailleur.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les

lieux. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le

fait même du maintien dans les lieux. L’indemnité représente non

seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la

compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre

disposition des lieux.

En l’espèce, malgré résiliation du bail avec effet immédiat le 11 mars 2024,

PERSONNE1.) occupe encore les lieux jusqu’à ce jour.

Il est dès lors à considérer comme occupant sans droit ni titre à partir du 12

mars 2024.

En l’espèce, la société SOCIETE1.)

SARL sollicite une indemnité

d’occupation pour les mois d’avril 2024 à septembre 2024.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève

en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette

indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative

réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur (cf. TAL, 20 février 2004, n° 85606 du

rôle).

Il y a lieu de fixer, ex aequo et bono, l’indemnité d’occupation mensuelle à

payer jusqu’à la libération des lieux au montant du loyer du contrat résilié,

soit au montant de 1.045.- EUR, tel que réclamé.

Arriérés d’indemnités d’occupation

Il y a lieu de faire droit à la demande pour le montant de (6x1.045) 6.270.-

EUR au titre des indemnités d’occupation pour les mois d’avril à septembre

2024.

Cette condamnation est à assortir des intérêts légaux à partir de

l’augmentation de la demande, le 16 septembre 2024, jusqu’à solde.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société SOCIETE1.) SARL l’ensemble des frais non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer, tout en tenant compte de la

situation financière précaire de la partie défenderesse, une indemnité de

procédure de 100.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

Exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés, il y a lieu d’ordonner

l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire, les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y

opposant en revanche en ce qui concerne la condamnation au

déguerpissement.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de

PERSONNE1.) et en premier ressort,

donne

acte à la société SOCIETE1.) SARL de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyers et avances sur charges, sinon à titre

d’indemnité d’occupation;

déclare

la demande recevable ;

dit

la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat opérée le 11 mars

2024 aux torts exclusifs de PERSONNE1.) bonne et valable ;

déclare

la demande en déguerpissement fondée ;

condamne

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux

qui s’y trouvent de son chef dans le mois de la notification du présent

jugement ;

au besoin,

autorise

la société SOCIETE1.) SARL à faire expulser

PERSONNE1.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

dit

que PERSONNE1.) est à considérer comme étant occupant sans

droit ni titre à partir du 12 mars 2024;

fixe

l’indemnité d’occupation au montant mensuel 1.045.- EUR à partir

du mois d’avril 2024 ;

déclare

la demande à titre d’arriérés de loyers et avances sur charges

fondée pour la somme de 6.080.- EUR;

déclare

la demande à titre d’indemnité d’occupation fondée pour la

somme de 6.270.-EUR euros ;

condamne

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) SARL la

somme de 12.370.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice, à savoir sur la somme de 6.080.- EUR euros à partir du 22 mars

2024 et sur la somme de 6.270.-EUR euros à partir du 16 septembre 2024,

chaque fois jusqu’à solde ;

condamne

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) SARL une

indemnité de procédure de 100.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile ;

ordonne

l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire uniquement ;

condamne

PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous,

Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière

Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le

tout, date qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière