Landlord partially allowed tenant's claim for rent arrears and security deposit offset, ordering tenant to pay landlord net difference.

Répertoire No. 2959/24

L-BAIL-738/23

Audience publique du 7 octobre 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant en personne

e t

1 ) PERSONNE2.), et

2 ) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

les deux comparant en personne, assistés par PERSONNE4.), leur servant

d’interprète

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 3

novembre 2023.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 4 décembre 2023.

Lors de la prédite audience, les parties demanderesse et défenderesses

comparurent en personne et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 28 février 2024, puis remise au 6 mai 2024 et ensuite refixée

au 16 septembre 2024.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

PERSONNE1.) ainsi que PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ces derniers

assistés par PERSONNE4.), leur servant d’interprète, furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 3 novembre 2023, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 2.594,02.- EUR

euros à titre de paiement des décomptes charges pour les années 2021 et

2022, avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en justice,

et pour voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE1.)

La requérante expose que suivant contrat de bail écrit conclu le 15 mars

2021 avec prise d’effet au 15 mars 2021, elle a donné en location un

appartement à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) situé au ADRESSE3.), L-

ADRESSE4.), moyennant un loyer initial de 1.500.- EUR et 180.- EUR

d’avances sur charges.

Le bail aurait valablement pris fin le 15 juillet 2022 et les locataires auraient

libéré les lieux loués à cette même date.

Elle soutient avoir envoyé les décomptes de charges rectificatifs relatifs aux

années 2021 et 2022 en

date

du

octobre

2023

aux parties

défenderesses avec prière de régler le solde restant dû s’élevant à 294,81.-

EUR pour l’année 2021 et à 2.299,21.- EUR pour l’année 2022.

A l’audience du 16 septembre 2024, sur question du tribunal, la requérante

a précisé que le poste « painting and repair » d’un montant de 3.588,78.-

EUR figurant sur le décompte pour l’année 2022 correspondrait à des frais

de remise en état dus à des dégâts locatifs suivant facture de l’entreprise

« SOCIETE1.) », tout comme la facture de « SOCIETE2.) » d’un montant

de 386.10.- EUR.

Les désordres affectant le bien donné en location par la requérante et les

réfections à effectuer auraient été les suivants :

-

les deux chambres à coucher seraient affectées de moisissures de

sorte que la peinture a dû être refaite ;

-

dans la salle de bains, la douche serait également atteinte de

moisissures et les joints en silicone ont dû être refaits ;

-

dans le WC une grande tache se trouverait à la fois sur le sol et sur les

carrelages ;

-

la hotte aurait été pleine de graisse ;

-

diverses rayures auraient été présentes sur les cadres des fenêtres ;

-

la plaque de cuisson se situant dans la cuisine aurait été endommagée

nécessitant son remplacement.

Afin d’établir les dégâts locatifs en question, PERSONNE1.) verse un

document qu’elle qualifie d’état des lieux de sortie dressé par l’agence

immobilière SOCIETE3.) dont la teneur est la suivante :

« Bonjour Madame PERSONNE3.),

Lors de la visite de l’état de lieux et remise des clés au propriétaire le 15

juillet 2022 en votre présence, 193 rte de ADRESSE5.), nous avons

constaté plusieurs travaux à faire

1. Peinture dans les chambres

2. Silicone douche

3. Réparation coin WC

4. Nettoyage

5. Fenêtre Chambre

6. Plaque de cuisson

Nous avons les photos que je vous envoie par wetransfer.

Nous allons laisser faire les travaux par des sociétés et reviendrons vers

vous avec le décompte final.

Je reste à votre entière disposition pour toute information complémentaire.

Cordialement

Présence : Madame PERSONNE3.).locataire, madame PERSONNE5.) et

M PERSONNE6.) (immofuture). »

Elle fait valoir que contrairement aux affirmations de PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), l’appartement loué avait fait l’objet d’une rénovation

partielle avant leur emménagement. A ce titre, elle verse une facture de la

société SOCIETE4.) SA du 25 janvier 2021 ayant effectué des travaux

d’assainissement dans la salle de bains. Selon les factures établies par la

société SOCIETE5.) S.A. en date du 6 octobre 2021, le plan de travail de

la cuisine a été remplacé ainsi que plusieurs fenêtres.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas être redevables à la

requérante de la somme figurant au décompte de charges pour l’an 2021

et en ce qui concerne celui pour l’année 2022, seul le poste « painting and

repair » d’un montant de 3.588,78.- EUR ainsi que le montant de 386.10.-

EUR

relatifs à des frais de nettoyage effectués par

l’entreprise

« SOCIETE2.) » sont contestés.

Selon PERSONNE2.) et PERSONNE3.), il n’y aurait pas de dégâts locatifs

leur imputables, mais la bailleresse refuserait, de façon injustifiée, de leur

restituer la garantie locative de 3.000.- EUR dont ils sollicitent à titre

reconventionnel le remboursement.

Les parties défenderesses remettent en cause la valeur probante de l’état

des lieux de sortie établi par l’agence immobilière SOCIETE3.), sur lequel

la partie requérante s’appuie pour faire valoir ses prétentions, pour avoir

été dressé à posteriori. Ils n’auraient jamais signé le document en question

qui ne leur a d’ailleurs jamais été soumis.

Elles contestent que les murs de l’appartement étaient affectés de

moisissures lorsqu’elles ont quitté les lieux à la fin du bail.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soutiennent que les photos figurant en

annexe au document qualifié par la requérante « d’état des lieux de sortie »

ne rapporterait pas la preuve de la présence de prétendues moisissures

sur les murs dans les chambres et la salle de bains et autres dégradations.

En outre, ils font valoir que l’appartement aurait été dans un état propre à

leur sortie, alors qu’ils avaient, facture à l’appui, engagé une société qui a

effectué le nettoyage de l’appartement, de sorte que les frais y relatifs

exposés par la bailleresse ne devraient pas être mis à leur charge.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font encore valoir que la peinture de

l’appartement aurait été dans un état correspondant à une usure normale

et qu’il s’agit d’un logement ancien qui avait été occupé par le précédent

locataire pendant près de 16 ans sans que l’immeuble ne subisse de

rénovation.

Les parties défenderesses estiment que la requérante veut faire rénover

l’appartement vétuste à leur frais.

Finalement, elles sollicitent, facture à l’appui, le remboursement des frais

de traduction (350 + 100) de 450.- EUR, alors qu’ils ont dû faire appel à un

interprète pour leur défense en justice.

Appréciation

quant aux dégradations et dégâts locatifs

En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux

entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a

reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté

ou force majeure.

Selon l’article 1732 du même Code, (le preneur) répond des dégradations

ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve

qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 1732 précité du Code civil, il suffit partant au

bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d'une usure normale. Par le fait même

de cette preuve, il y a une présomption d'inexécution fautive à charge du

preneur.

Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver que la dégradation ou la

perte est imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la

jouissance, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale.

Le preneur n'est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa

vétusté. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt

aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure,

tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans

une certaine mesure. Il n'est donc pas obligé de procéder à une remise à

neuf des lieux à la fin du bail, même si l'immeuble lui avait été délivré dans

un état impeccable, entièrement rénové, respectivement dans un état neuf.

Il est encore de principe que les lieux loués doivent être remis au bailleur

dans un état propre.

Il convient encore de rappeler qu’aux termes de l’article 58 du Nouveau

Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Suivant l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une

obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit

justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il

incombe à chacune des parties d’établir le bien-fondé de sa demande.

D’emblée, le Tribunal relève que la requérante ne chiffre aucune demande

en relation avec le plan de travail, les cadres des fenêtres ainsi que la hotte

prétendument endommagés, de sorte que la juridiction de céans analysera

uniquement les postes en relation avec les factures émises par les

entreprises « SOCIETE1.) » et « SOCIETE2.) ».

Suivant les pièces soumises à l’appréciation du tribunal, le document établi

par l’agence immobilière SOCIETE3.), auquel la partie requérante se réfère

à titre d’état des lieux de sortie, énumère diverses réfections à faire sans

préciser la nature des désordres ni leur origine. Ledit document ne

comporte aucune date ni signature. Il n’est également ni établi ni allégué

qu’une partie aurait refusé de signer le document en question, de sorte qu’il

ne constitue pas un état des lieux contradictoire et qu’il n’y a alors pas lieu

d’en tenir compte (cf. TA 30 janvier 2009, n° 119325).

S’il n’y a pas de constat des lieux de sortie écrit, l’état des lieux au moment

du départ du locataire pourra être prouvé par tout moyen de preuve

légalement admissible. Le plus souvent, la preuve est alors administrée par

l’audition de témoins ou par la production de photos ou d’enregistrement

vidéo (cf. TA 21 octobre 2014, n° 160810).

Contrairement à la position soutenue par PERSONNE1.), les factures

versées en cause démontrent uniquement que des travaux ont été réalisés,

mais non pas qu’ils ont dû être réalisés à cause des dégâts locatifs causés

par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pendant la durée de la location.

En effet, s’il ressort de la facture « SOCIETE1.) » que les joints en silicone

ont été remplacés après le départ des parties défenderesses, l’état des

lieux d’entrée ne renseigne pas l’état desdits joints et dénote que les murs

et plafonds présentaient une usure normale et non pas un bon état.

S’il est fait mention dans ladite facture du traitement de « schadhaften

Flaeschen » dans la cuisine et les deux chambres, il ressort cependant de

l’état des lieux d’entrée que pour la chambre n°1 et la cuisine les rubriques

sol, mur, plafond comportent la mention usure normale et aucune case

n’est cochée pour la chambre n°2.

Le Tribunal ne saurait dès lors tirer de cette mention figurant sur la facture

« SOCIETE1.) » la présence de moisissures importantes et d’autres

dégradations alléguées par la requérante.

Les photos annexées au document établi par la société SOCIETE3.), qui

ne sont de surcroît pas datées, montrent un état des murs et sols

compatible avec une usure normale tel que reprise dans l’état des lieux

d’entrée et qui, au vu de l’ancienneté de l’appartement tel qu’il ressort

des clichés en question, ne semble pas étonnant.

En outre, les faits ne sont pas davantage offerts en preuve par la partie

requérante.

Il y a partant lieu de débouter la requérante de sa demande en

remboursement des frais de peinture.

Concernant les frais de nettoyage, la même conclusion s’impose étant

donné que la facture SOCIETE2.) d’un montant de 386,1.- EUR est datée

du 9 août 2022 et qu’on ne sait pas quand les prestations ont été réalisées,

d’autant plus que les parties défenderesses versent des pièces attestant

que les locaux ont été nettoyés en date du 13 juillet 2022 par l’entreprise

« SOCIETE6.). Home & Office Cleaning ».

PERSONNE1.) ne saurait dès lors prospérer dans sa demande de

remboursement des frais de nettoyage de 386,1.- EUR précités.

quant aux charges locatives

Il convient de rappeler que l’article 5 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation dispose que le bailleur ne peut mettre à charge

du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour

le compte du locataire. Ne peuvent être mis à charge du locataire que les

frais exposés pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant du

logement et des parties communes, pour les menues réparations ainsi que

les taxes liées à l’usage du logement.

Ne sont pas à la charge du locataire, mais à celle du bailleur, les grosses

réparations ainsi que les autres réparations qui incombent normalement au

locataire mais qui ne sont dues qu’à la vétusté ou à la force majeure.

Il incombe au bailleur de présenter un décompte de charges correct, clair

et précis.

Les parties défenderesses ne contestent pas être redevables à la

demanderesse du solde de charges pour l’année 2021 s’élevant à un

montant total de 294,81.- EUR.

Concernant le décompte pour l’année 2022, seuls les postes de nettoyage

et de peinture sont querellés par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et le

tribunal les a déjà rejetés dans ses développements antérieurs afférents

aux dommages locatifs.

Il en découle que les charges locatives pour l’année 2022 s’élèvent à

(1.744,16 + 660,17) 2.404,33.-EUR, de sorte que le solde s’élève à

(2.404,33 - 1.080) 1.324,33.- EUR.

La demande de PERSONNE1.) est dès lors fondée à titre de solde de

décompte charges pour les années 2021 et 2022 pour le montant total de

1.619,14.-EUR.

quant au remboursement de la garantie locative

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont à titre reconventionnel sollicité le

remboursement de la garantie locative de 3.000.- EUR.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se

faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire

au contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à assurer au bailleur le

recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n°

65).

Au vu des développements qui ont précédé, le tribunal a retenu que les

parties défenderesses sont uniquement redevables de la somme de

1.619,14.-EUR.

La garantie locative étant de 3.000.- EUR, il y a lieu d’ordonner une

compensation judiciaire entre ces montants, de sorte que PERSONNE1.)

devra payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de (3.000 -

1.619,14) 1.380,86.-EUR.

Les accessoires

Concernant la demande relative aux frais de traduction, même si ceux-ci

ne sont que partiellement documentés, la demande n’en est pas moins à

interpréter comme demande d’indemnité de procédure sur base de l’article

240 Nouveau Code de procédure civile. Cette demande est fondée en son

principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à charge des parties défenderesses, celles-ci

s’étant vu contraintes d’engager des frais dans le seul but de faire valoir

leurs droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard

à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 200.-

EUR.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n'existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la

prononcer.

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu de faire masse des frais et dépens

de l’instance et de les imposer pour moitié à chacune des parties.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande de PERSONNE1.) recevable ;

la déclare fondée à concurrence de la somme de 1.619,14.-EUR et en

déboute pour le surplus ;

déclare

la

demande

reconventionnelle

de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) recevable ;

dit que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dispose d’une créance de 3.000.-

EUR au titre de restitution de la garantie locative ;

ordonne la compensation judiciaire entre ces montants ;

partant,

condamne

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) la somme de 1.380,86.-EUR ;

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

une indemnité de procédure de 200.-EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à

chacune des parties.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière