Landlord wins eviction and arrears; tenant loses lawyer fees claim but pays partial court costs.

Rép. no.

/24

Dossier no. L-BAIL-592/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

3 OCTOBRE 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), et

PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

ET

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, faisant défaut.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la

Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 14 août 2024.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 26 septembre

2024.

A cette audience, Maître Nicolas BANNASCH, qui se présenta pour PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) fut entendu en ses moyens et conclusions. PERSONNE3.) fit défaut.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants :

Suivant contrat de bail conclu en date du 13 mai 2023, ayant pris effet au 25 mai 2023

jusqu’au 31 mai 2025, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année,

PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE1.) (ci-après désignés : les époux GROUPE1.))

ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement avec deux caves et un emplacement

de parking sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement le premier de chaque mois d’un loyer

de 2.550 euros par mois et d’une avance sur charges de 250 euros.

B. La procédure et les prétentions de la partie requérante :

Par requête déposée en date du 14 août 2024, les époux GROUPE1.) ont sollicité la

convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, pour :

-

voir condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 8.400 euros à titre

d’arriérés de loyer et d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir de chaque

échéance du loyer, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

voir dire que le taux d’intérêt sera automatiquement majoré de trois points à partir du

3ème mois qui suivra la notification du jugement à intervenir ;

-

voir déclarer résilié le bail signé entre les parties ;

-

voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués endéans la huitaine à

partir de la notification du jugement à intervenir, sinon et faute par elle de ce faire

endéans le délai imparti, voir autoriser la partie défenderesse à l’en faire expulser si

besoin en est à l’aide de la force publique, les frais en résultant étant récupérables sur

simple présentation de la quittance des ouvriers y employés ;

-

voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante une indemnité de

2.000 euros sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil au titre des frais d’avocat,

sinon une indemnité de procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile ;

-

voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ;

-

voir condamner la partie défenderesses aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 592/24.

A l’audience des plaidoiries, les parties requérantes ont réduit leur demande à 2.800 euros

suite aux paiements intervenus.

Il échet de leur en donner acte.

Il résulte du récépissé du courrier recommandé de convocation que la partie défenderesse

n’a pas été touchée à personne. Elle n’a pas comparu à l’audience, de sorte qu’il convient de

statuer par défaut à son égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de

procédure civile.

C. L’argumentaire de la partie requérante :

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les époux GROUPE1.) font valoir que depuis

décembre 2023, les loyers et avances sur charges n’ont plus été régulièrement réglés. Au

moment de la requête, la partie défenderesse aurait été redevable de la somme totale de 8.400

euros au titre des arriérés de loyer et des avances sur charges des mois de mai à juillet 2024.

Au jour des plaidoiries, elle leur redevrait le montant total de 2.800 euros. Le non-paiement

des loyers et des avances sur charges constituerait un motif valable de résiliation du bail.

D. L’appréciation du Tribunal :

La demande des époux GROUPE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est

à dire recevable en la forme.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux

termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient aux époux GROUPE1.) d’établir le bien-fondé de

leur demande.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 13 mai 2023, ayant

pris effet au 25 mai 2023 jusqu’au 31 mai 2025, bail renouvelable par tacite reconduction,

les époux GROUPE1.) ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement avec deux

caves et un emplacement de parking sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer

de 2.550 euros par mois et d’une avance sur charges de 250 euros.

Au vu du contrat de bail et en l’absence d’une preuve de paiement du montant réclamé, la

demande des époux GROUPE1.) en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

est à dire fondée à concurrence du montant total de 2.800 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 14 août 2024, jour de la requête, jusqu’à solde.

PERSONNE3.) est en conséquence condamnée à payer aux époux GROUPE1.) la somme

de 2.800 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 août 2024, jusqu’à solde.

En application des articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et intérêts de retard, les parties requérantes ont droit à la majoration du taux

d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la

notification du présent jugement.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le

preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour

justifier la résiliation éventuelle.

En l’espèce, compte tenu de l’importance des arriérés de loyers et des avances sur charges

au jour de la requête et compte tenu de l’arriéré actuel, il échet de retenir que la partie

défenderesse a gravement manqué à ses obligations et que ce manquement justifie la

résiliation du bail. Il y a partant lieu de prononcer la résiliation du bail conclu entre parties

pour faute grave dans le chef de la locataire et de la condamner à déguerpir des lieux loués

avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de

la notification du présent jugement.

Au besoin, les époux GROUPE1.) sont autorisés à faire expulser la partie défenderesse des

lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef et à retirer tous les meubles et effets

trouvés dans les lieux loués, dans la forme légale et aux frais de la partie défenderesse, ces

frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent

un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute

des articles 1382 et 1383 du Code civil.

S’il est ainsi vrai que le paiement des honoraires d’avocat trouve son origine première dans

le contrat qui lie le client à son avocat, il est non moins vrai que si le dommage dont se plaint

la victime trouve sa cause dans la faute du responsable, le recours à l’avocat pour obtenir

indemnisation de ce dommage, bien que distinct du dommage initial, est une suite nécessaire

de cette faute et partant en lien causal avec elle.

La prétention des époux GROUPE1.) en indemnisation de leurs frais d’avocat n’est pas

fondée, aucune faute, ni aucune négligence en relation causale directe avec les débours faits

au profit de leur avocat d’ailleurs aucunement justifiés à l’aide de pièces n’étant établie.

Au vu de l’issue du litige, la demande des parties requérantes en allocation d’une indemnité

de procédure est à dire fondée à concurrence du montant de 350 euros.

La partie défenderesse est donc condamnée à payer aux époux GROUPE1.) une indemnité

de procédure de 350 euros.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire

sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique,

promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel.

Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est pas

laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de l’urgence ou du

péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse succombant au litige est condamnée aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant par défaut

à l’égard de PERSONNE3.) et en premier ressort,

dit la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) recevable en la forme et

partiellement fondée,

partant condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) la somme

de 2.800 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 août 2024, jusqu’à solde,

ordonne la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à partir de la notification du présent jugement,

prononce la résiliation du contrat de bail conclu par les parties aux torts exclusifs de

PERSONNE3.),

partant condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la notification

du présent jugement,

au besoin, autorise PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE3.) ainsi

que tous ceux qui s’y trouvent de son chef des lieux loués dans la forme légale et à mettre

leurs meubles et effets sur le carreau, le tout aux frais de PERSONNE3.) récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

déboute PERSONNE2.) et PERSONNE1.) de leur demande en indemnisation de leurs frais

d’avocat,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 350 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée du greffier William SOUSA, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

William SOUSA