Tenant partially allowed to recover security deposit after landlord deducted damages for tenant-caused repairs.

Rép. no.

/24

Dossier no. L-BAIL-91/24

AUDIENCE PUBLIQUE DU

3 OCTOBRE 2024

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le

jugement qui suit dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), et

PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses, comparant par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch,

ET

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse, comparant en personne.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la

Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 14 février 2024.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 28 mars 2024.

Après deux remises, elle fut appelée à l’audience publique du 19 septembre 2024.

A cette audience, Maître Anne FRIEDERES, en remplacement de Maître Jean-Luc

GONNER, qui se présenta pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et PERSONNE3.) furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle

le prononcé avait été fixé,

LE JUGEMENT QUI SUIT

A. Les faits constants :

Suivant contrat de bail conclu en date du 18 septembre 2020, ayant pris effet au 1er octobre

2020 jusqu’au 30 septembre 2021, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en

année, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un studio

semi-meublé, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.150 euros et d’une avance

mensuelle sur charges de 150 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 2.300

euros.

B. La procédure et les prétentions des parties :

Par requête déposée en date du 14 février 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

sollicité la convocation de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

voir condamner le défendeur à leur payer le montant de 2.300 euros à titre de remboursement

de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 19 octobre

2022 jusqu’à solde, sinon à partir de la mise en demeure du 18 décembre 2023, sinon à partir

de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

voir condamner le défendeur à leur payer une indemnité de procédure de 2.000 euros sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;

-

voir condamner le défendeur aux frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 91/24.

PERSONNE3.) réclame à titre reconventionnel une indemnité de 1.150 euros en guise de

réparation de dégâts locatifs.

C. L’argumentaire des parties :

Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir

que nonobstant la fin du bail, le bailleur refuse de leur restituer le montant de la garantie

locative sans motif légitime. Aucun état des lieux de sortie n’aurait été établi par les parties.

PERSONNE3.) s’oppose à la demande en faisant valoir qu’il a mentionné les désordres qu’il

a constatés ensemble avec les parties adverses à la fin du bail sur l’état des lieux d’entrée et

que ces dernières ont refusé de signer l’état des lieux en question. Les locataires auraient

reconnu l’existence des désordres invoqués dans leurs courrier et courriels lui envoyés. Il

affirme que le revêtement du sol de la cuisine est manquant, qu’il existe un problème au

niveau de la vanne d’un radiateur ainsi qu’une fuite d’eau au niveau du robinet de la cuisine

et que le support pour les rouleaux de toilettes manque. Il aurait essayé de trouver un

arrangement ce que les locataires auraient refusé.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer qu’aucune signature de leur part ne figure

sur l’état des lieux d’entrée sur lequel PERSONNE3.) aurait ajouté des mentions unilatérales,

de sorte que ce constat n’aurait aucune valeur probante. PERSONNE3.) n’apporterait pas la

preuve des désordres allégués, ni de leurs frais de réparation. Les taches sur le sol de la

cuisine auraient déjà existé au début du bail. Ils contestent également avoir enlevé le

revêtement du sol de la cuisine qui serait visible sur les photos.

D. L’appréciation du Tribunal :

Les demandes principale et reconventionnelle des parties ayant été introduites dans les délai

et forme de la loi et n’étant pas spécialement contestées quant à leur recevabilité sont à dire

recevables.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le

fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs

demandes respectives.

Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 18 septembre 2020,

ayant pris effet au 1er octobre 2020 jusqu’au 30 septembre 2021, bail renouvelable par tacite

reconduction d’année en année, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.) un studio semi-meublé, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.150

euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150 euros et contre fourniture d’une garantie

locative de 2.300 euros.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, du défaut de

paiement de loyers ou de charges, de la résolution pour inexécution fautive, de dégradations

ou dégâts locatifs.

Afin de pouvoir déterminer le montant auquel pourra, le cas échéant, prétendre

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au titre du remboursement de la garantie locative, il

convient d’abord d’examiner la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE3.)

pour s’y opposer.

1) La demande reconventionnelle

Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou

des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu

sans sa faute.

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve,

il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur.

La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité est une

présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire.

Cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les dégradations sont dues au simple usage

normal et légitime de la chose louée ou l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas

imputable ou que certains dégâts existaient lors de la délivrance du bien loué, sauf si le

locataire a reconnu que les lieux se trouvaient en bon état.

Le preneur n’est pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage

normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. En usant du bien loué en bon père de

famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces

d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine

mesure. Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il résulte des pièces versées qu’un état des lieux d’entrée a été établi de manière

contradictoire en date du 2 octobre 2020 duquel il résulte que les lieux loués ne se sont pas

trouvés dans un état neuf (quelques petits trous et tâches au sol entre autres de la cuisine,

quelques trous dans les meubles et portes).

Il est constant en cause qu’aucun état des lieux de sortie n’a été dressé par les parties. Les

seules mentions relatives à l’existence de désordres ajoutées de manière unilatérale par

PERSONNE3.) sur l’état des lieux d’entrée ne valent pas état des lieux de sortie.

Parmi les pièces versées figurent des photos documentant l’état des lieux loués à la fin du

bail. Or, il échet de constater que sur ces photos ne sont visibles que quelques taches sur le

sol de la cuisine.

Il convient ensuite de constater qu’il résulte de l’échange de correspondance entre parties et

notamment des courrier et courriels envoyés par les locataires au bailleur à la fin du bail

qu’ils reconnaissent l’existence de quelques petites marques sur le sol de la cuisine, d’un

problème au niveau de la vanne du radiateur qui était cassée, d’une fuite d’eau au niveau du

robinet ainsi que l’absence d’un support pour rouleaux de toilettes.

Il n’est pas établi par le bailleur qu’une partie du revêtement du sol de la cuisine ait été

enlevé. Il échet de retenir que l’existence de marques sur le sol de la cuisine relève de l’usure

normale et que ce désordre ne saurait donc être imputé aux locataires.

S’agissant du problème au niveau de la vanne du radiateur et de la fuite d’eau au niveau du

robinet, il y a lieu de retenir que ces désordres relèvent de l’obligation d’entretien des lieux

loués incombant aux locataires.

L’absence d’un support pour rouleaux de toilettes est également imputable aux locataires.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent et de la nature des désordres

invoqués, il convient de fixer ex aequo et bono l’indemnité devant revenir à PERSONNE3.)

à 650 euros.

Sa demande reconventionnelle est dès lors à dire fondée à concurrence de la somme totale

de 650 euros.

2) La demande principale

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues.

Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas

justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement

doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fourni une garantie

locative d’un montant de 2.300 euros.

Au vu des développements qui précèdent concernant la demande reconventionnelle et au vu

du sort de cette demande, il échet de retenir que PERSONNE3.) a retenu de manière justifiée

la somme 650 euros sur la garantie locative.

Après compensation et après déduction du montant de 650 euros valablement retenu par

PERSONNE3.), la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en restitution de la

garantie locative est à dire fondée à concurrence de la somme de 1.650 euros (2.300 – 650),

avec les intérêts légaux à partir du 14 février 2024, jour de la demande en justice, jusqu’à

solde.

PERSONNE3.) est dès lors condamné à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) la

somme de 1.650 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 février 2024, jusqu’à solde.

Comme PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’établissent pas avoir rempli la condition

d’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de

faire droit à leur demande en octroi d’une indemnité de procédure.

Au vu de l’issue du litige, il échet de faire masse des frais et dépens de l’instance et de les

imposer pour un tiers à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) et pour deux tiers à

PERSONNE3.).

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit les demandes principale et reconventionnelle recevables en la forme et partiellement

fondées,

après compensation et déduction du montant de 650 euros valablement retenu par

PERSONNE3.) sur la garantie locative, condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.)

et à PERSONNE2.) la somme de 1.650 euros, avec les intérêts légaux à partir du 14 février

2024, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en octroi d’une

indemnité de procédure,

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour deux tiers à PERSONNE3.) et

pour un tiers à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date

qu’en tête, par Anne SIMON, juge de paix, assistée du greffier William SOUSA, qui ont

signé le présent jugement.

Anne SIMON

William SOUSA